ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

「発表」って、ＨＰ公開って意味ではないですよね。
文字どおり、こういう計画ですよって公表するって意味ですよね。
十条も板橋も影も形もないので、販売活動は遥か先でいつになることやら・・・って感じです。
特に十条。

開発組合は今年5月に認可されたので、来年6月に予定通り着工すれば販売活動なども見えてくると思います。

↑は十条西口タワーの話です。
板橋は優遇と言っても、街の開発費を捻出しないといけないのでさすがにオイコスの価格帯を期待するのは難しいのでは。

板橋の話は専用スレの方に書きました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628332/

ここよりコスパいいマンションはそう無いね

>>1323 1322=1314さん
区の借地権付きで若いファミリー向けに安く販売する方針だけど、オイコスと比べてどうなるだろうかね。

安くなりそうだけど。

>>1326 匿名さん
えらい先だし借地権がついても高いよ
賃貸じゃん、それにそれなら。

十条のタワーって、借地権付きなんですか？…ガッカリ。

>>1328 匿名さん
完成もだいぶ先だしね(笑) 比較対象にならない時期ですね

>>1328 匿名さん
十条は今のところ借地権付きじゃない。
板橋駅前は再開発に伴うタワーが二つあって、一つは駅直結で借地権付きでもう一つは完全なる分譲。
板橋区はあとは大山のブリリアかな。
北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？
あれも大規模マンションになるだろう。


ちなみにお隣川口市の川口駅前徒歩2分くらいのところにある商店街も再開発でプラウドのタワーが分譲される。

>>北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？

地元住みだけど元URの土地なんてあったっけ？

あ、豊島のほうの係争中だった用地かな。あそこは駅から遠いからバス便になると思う。マンション的にはかなり不利だ。

ガーデンズの他にここも購入する予定の方いらっしゃいますか？

>>北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？

日本製紙の社宅のことですか？200戸と大規模です。
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20171207:...
『２０１８年３月末の着工を予定しており、20年１月中旬の完成を目指す。
　規模は鉄筋コンクリート造11階建て延べ１万６５６６平方㍍。
　２００戸強のファミリータイプの住戸』

場所は王子神谷から隅田川へ向かったところにあるＵＲの隣

豊島4丁目のはこれ。

日本油脂王子工場跡地開発（東京都北区）、ホームセンターのLIXILビバが参画
http://s.hanjohanjo.jp/article/2017/10/11/8071.html

板橋区はもう一つあるよ
三田線の志村三丁目駅最寄り

延べ床面積20,000平米のマンション
今年着工した

>>1336 匿名さん

プレミスト志村三丁目ですね
https://manmani.net/?p=10238

今買うならオイコス一択でしょ
駅近、大規模、財閥ブランド、２３区でこの価格は他にないからね

>>1338 検討板ユーザーさん
営業乙

実際かなりお得だよな

実際かなり不人気でリセールバリューが低く買ったら即大損になりそうで怖い

>>1341
大損も何もこれだけ安い金額で周辺の中古相場を考慮してもこれ以上大暴落しそうにないような
価格だけど（笑）
教えてほしんだけどさ、23区, 北区, 新築、大規模、財閥物件、駅近、これだけの条件そろえて
3000万円台のマンションって他にどこにあるの？（笑）
借地権ならあるかもね。でも、ここ借地権じゃないしな。

長谷工だと直床で柱食い込み物件ですか？
確かに安いが！

>>1343
安いんだから直床でごちゃごちゃいわんほうがええとおもうで。

いま販売中のサラリーマン向けマンションで完全アウトフレーム案件なんて無いんじゃないの。あとここはどうだか知らないけど直床でも天井高250cmあれば悪くない。

>>1345
だね。
あとさ、3000万円台で買えるマンションにあれこれ望む方がおかしいでしょ、っていう当たり前の話なんだわ。
きみら、生活保護者がパチンコ、酒、タバコといった依存的娯楽・嗜好品を使うとブーブー言うじゃん。
医療費無料だからといってむやみやたらに薬もらったり対したことがない病気等でも医療費＝税金つかってたら
ブーブー言うじゃん。税制改革とかで生活保護費減額なってころす気かー！とか、憲法違反だーとか
いってるやつみて贅沢いうな！働け！っていうじゃん。

同じだとおもうぞ。そりゃこれだけ安いんだからあれもこれもってついてるわけがない。
一つ一つの設備グレードだって高いわけがない。当たり前じゃない？
逆にあれもこれも高かったりする方が怖いわな。一体どこを削ってんだ？ってなるわけで。

このマンションは予算が4000万円前半が限界だけど、23区、北区、駅近、新築、財閥物件、大規模で
普通の暮らし、安定した暮らし、コスパの良い経済的な生活をしたい人向けでしょ。
それ以上でも以下でもない。

高級志向でもなければ意識高い系マンションでもないんだからさ。このマンションをバカにしたりディスってる人は
これすらも買えない可哀想な人なんだから相手にする必要もないでしょ。ガーデンズが買える人は既に買ってるし、
もっと高い価格が難なく買える人はそう言う物件を見てるわけでね。

>>1346 匿名さん
ガーデンズ厨は巣にお帰りください。

1346とは別人だけど、ガーデンズを目の敵にする人はスカイティアラに読み替えればいいと思う。

>>1347
ガーデンズ推しじゃないんだが。
ガーデンズだって中身と立地にしては安いから人気があるってだけで北区とか
東十条とかないわー、って人には結局見向きもされない点では同じ。
上を見たらきりがないしくだらないディスりや無い物ねだりしても意味がないといってるだけ。

ここの魅力はなんども言うように、23区、北区、駅近、新築、財閥物件、大規模、ってところ。

デメリットに地盤やらハザードやら、志茂駅がー、とかいうやつがいるがそれらは価格で吸収されてる、
つまりそれがあるから安い。わかりやすい話。
南北線の志茂駅だからこそこの価格ってこと。これがJRの京浜東北線やら埼京線になればそりゃね、こう言う価格にはならないわけで。
また、同じ南北線でも王子以南になればそれもやはりこうはならないわけで。

都内の中でもマイナー上位１,2位を争う南北線、その南北線の中でもマイナー上位を争う志茂駅だからこそ
この価格が成立する。
逆にいえば、そうでもなければこの価格になるわけないだろ？（笑）
ガーデンズだって、別に建物そのものは大したことないただの長谷工物件。
でも、鉄道利便性に関しては”価格に対しては”すごく高かった。
むこうは南北線に加えて京浜東北線が使えるし埼京線も使える。
埼京線（池袋、新宿経由山手西回り）、京浜東北線（上野、東京経由東回り）、南北線（山手線中央突破）
ということでこの３路線はお互い被らないからね。
が、そう言うメリットがあるから+2000万上乗せになるわけで、普通部屋が6400万円前後
ここはそう言うメリットがなくその３本の中の最もマイナーである南北線の志茂になるから
-2000万円でかえるから4400万円もあれば普通部屋が買える。

ただそれだけの話じゃんよ。

>>1343 匿名さん

最近は二重床でもやたら天井が低い所があるから注意。

・二重床で240cm
・直床で250cm

この2つで快適性を考えたら後者でしょう。
床の構造の前に天井高が確保されているか見ないとね。オイコスはどうだろ？

普通所得並みのサラリーマンにとっては＋2000万円の差額ってお前らが思うほど安くはないぞー
月20万を10年間上乗せするようなもんだからな。リセールがーっていうやつがいるが、リセール
考えてるならそれは計画的に売ること＝住み替える前提だからな。単身ならともかくファミリーで
住み替える敷居はそうたやすいものではない。
これは2008年のリーマンショックで日経が6000台になった時に当時買っておけば今頃はー、って言うのは
容易いが果たしてあの状況下でそれだけの覚悟と強いメンタルによって大量買ができるやつがどれだけいるのか
っていうのと同じ話でそう簡単な話じゃない。生活は投機やギャンブルじゃないからな。

また、人生は別に家だけが全てじゃあるまい。家はただの手段。月20万の"上乗せ"x10年間を払えるとしても、
じゃあそれを家にかけるのに値するのか、それとも別のものに費やすのかは当然その人次第なわけだしね。

>>1350

っていうか、二重床と直床なら、今現代の建築スキルであれば直床の方が優れてるのはこれは常識だよ。
これは、車でいうガソリン車かHV（PHV含む）かどちらが優れてるのか、というのと全く同じ。

新しいアプローチっていうのは、新鮮味はあるし（売り手の都合で）優位点があるように思わせられるが
違う。車はいうまでもなくガソリン車は長年積み重ねて積み重ねて問題を修正してきて実績があり成熟
してるわけだ。費用対効果が最も高く、そして安定している。これは、購入時だけの話ではなく、
乗ってる間も含めて故障率なり、故障後の修理の手法、値段も含めて全てが成熟してるわけだ。
これらを含めて、”インフラ”が形成されてる。このインフラの中には当然「ユーザ」も含まれてる。
が、常に新しいもの、さらなる利益を追求する企業にとっては成熟の先は衰退、そして死滅しかない。
だから新たなものにチャレンジする。それ自体は全然いいことだからやればいい。
が、ユーザにとってはそれは費用対効果としては当然悪い。売り手による将来の投資分、ってのが
価格に含まれてるわけだから当たり前の話。インフラをまさにこれから形成している最中なのだから。

残念なことに二重床は本来の目的を見失ってしまってる。二重床は直床の問題点を解消するためには
余計な高さスペースが必要になる。が、それをすると部屋数が減る、もしくは天井高を低くするしかない。
前者は選べない。マンションはただでさえハイリスクビジネスになってるわけだから部屋数を減らして
価格を上げることは現状無理。であれば後者一択。後者一択だが、露骨に天井高さを低くすればそれは
それでマンション販売時の訴求力を失う。ってのは、もともと「二重床」ってのは、「直床」に対して
圧倒的な優位点を生み出さない。これはメンテナンス性を上げる（将来への事前配慮）なだけであり、
「今、目に見えてわかる優位点」ではない。
一方で天井高ってのは、「今、目に見えてわかる部分」だからな。それに、二重床の将来のメンテナンス性
といっても、２０年後、３０年後にメンテナンスするまでそこにすみ続けるわけもない。マンションは
住み替え必須だからな。するとその優位性は薄れる。

結局部屋数は減らせない、かといって天井高はなかなか低くはできない。
だから普及価格帯のマンションでは合理的で成熟した直床を使うのが当たり前。費用対効果が高いから。
逆に、普及価格帯でも「買い手の無知」を利用して「二重床アピールがしたい（買い手がバカだから遮音性に優れてる、とか二重床＝高級と思い込み）」がゆえに、「とりあえず構造上は」二重床ってマンション
になってるわけだな。本来必要なスペース、本来の目的が達成できなくても構造上二重床になってりゃ
それはそうだからな。

いつの時代でもそうだが消費者がバカだと中身ない無駄な劣化が進む典型例だよな。
まぁ、企業にとってみたら売れればなんでもいいから実がなくてもそれをお望みなら、ってところだろう（笑）

>>1352 匿名さん
おっしゃるとおり二重床って今や物件の高級アピールのための無駄にコストのかかるアイコンでしかない。
でも直床ってだけで安物扱いされちゃうのも現実。

>>1353
うん、だからそれはそれでいいんだっていってるじゃん。
周りが直床＝安物って思ってくれればくれるほど、無意味な二重床＝二重床のメリットもなく、直床のメリットも消された物件が作られるからね。
でも、たとえメリットがない二重床だとして工数（つまりはコスト）はかかるから他のところが削られることになる。普及価格帯のマンションでは、あれもこれも、ってのはもともとできないのだから何かに割いたら何かは削られるのは自明の理。
使えない”かざり”にお金を裂かれるより使えるものにお金をさいてもらったほうが、”普及価格帯マンション”
ではその利便性と影響がもろに影響してくるって話さ。

このマンションもいうまでもなく普及価格帯マンション。その中でも低価格路線なのだから、当然無駄なものにお金を割いてる場合ではないからね。こう言う低価格マンションでは直床、つまり成熟してもう性能がしっかりと「みきれている」ほうが作る方も、そしてそれを買う方も安心だ。

車でもそうだろ。HV出始めは高いわけだがそれだけではなく色々欠点があるわけだ。当たり前、成熟してないんだから。にも関わらず、バカみたいに高すぎたら誰も買わないだろ。それじゃあ車メーカーとしては困るから、「ケチるわけ」だ。見えないところ、気がつかない部分を（笑）それで、HVの「絶対的優位性」ってやつを味わえるならそれはそれでありだろうが、HVの絶対的優位性ってなんだ？燃費か？ｗｗって話になるわけだな。車も今後PHV、EVへとシフトしていくだろうが過渡期に飛びついてもいいことはない。
それに過渡期の商品は「今買ったところで将来までの資産価値」は当然ない。当たり前だ。
アナログ部分の成熟性を捨ててデジタル部分に移行すれば今度はデジタルの進化の波に乗ることになるわけで、その進歩は早い。たとえ、今買った車が、「EV方式」だろうが「PHV方式」だろうが、そんなのは
なんの意味も持たないわけだ。今後、「深さ」が変わるだけなのだから。

二重床もまさにそれ。将来の資産価値が上がるとか思ってるバカがいるが、「直床方式が長年バージョンアップしてきて、今の成熟度にいたった」のと同じように、「二重床だって今後バージョンアップしていく」からな。今の「なんちゃって二重床が1.0」だとしたら、今後2.0, 3.0と進んでいくだけの話であって。成熟して本当に優位性ができた時、またコストがこなれてそれが定常（普及）したときこそ、はじめて、「二重床がデフォルト」ってなるだけの話だね。

>>1354 匿名さん
あなた、このマンションの購入検討してないし、元の巣にお帰りください。

>>1355
そう言うコメントが一番いらないから君が巣におかえり

ここが低価格のお買い得マンションだということはよく分かりました。
心配なのは、ここで新生活が始まった後のことです。
激安マンションでは往々にしてあるらしいのですが、一部の住人の意識が低く、共同生活のルールをきちんと守れない人が少なからずいて（管理人が注意しても無視する）、管理規約違反が横行しているマンションがあると聞いています。
たとえば、京成本線実籾駅の徒歩圏にある大規模マンション（カタカナ5文字のマンション名）では、一部の住人が平気でルール違反の行為を繰り返していて、自分の子供がルール違反をしていても放置するだけで、管理人や他の住人が注意してもやめようとせず、多くの住人が本当に迷惑しているようです（そのマンションの住民用掲示板を覗いてみると、その迷惑ぶりが赤裸々に綴られています）。
このマンションがその二の舞にならないように、竣工・入居当初から管理組合と管理会社が協力して、規約を守らない住人に厳しく注意していくことが大切だと思います。

>>1357 匿名さん

あと、低価格マンションでは管理費を滞納する人が続出することがあります。

>>1357
そうですね。
でもそれはマンション一般的に言える話ですね。
共同住宅であることに変わりはありませんから。
あと、住民のモラルとか言いだす人がいますが、
こういうネット掲示板があるからいろいろ言う人がいるだけで
実際問題はいたって普通に皆さん暮らしてます。
日頃のうっぷんを晴らすのに使ってる人の話などを
あげつらっても意味はないかと思いますよ。

>>1359
それは低価格マンションではなく低価格中古マンション
ですね。
いまどきのマンションでそれはありません。
それに15年もしたらみなさん買い換えて出ていきます。
今後死ぬまで住まわれる方のほうが稀ですよ。

>>1357 匿名さん

そういうの気にするなら高価格マンションを買えばいいだけ。高く売って欲しいの？何が言いたいのかよくわかりません。

ここは首都圏の中で見て言うほど低価格か？

同じ4000万出すなら川口あたりで中古探した方が生活利便性や満足度が高そうに思います。

共用廊下側の柱がアウトフレームになっていないのが気になったので、どの程度食い込みがあるのかを調べてみました。
柱だけでなく廊下の長さにも差があったのでそれも加味して有効な居室の広さを求めてみました。
（PSとか他にもデッド要素はありますがタイプごとに差が無いのでそこは計測してないです。また正確なベクターではなくビットマップの画像ベースでの計測なので誤差はかなりあると思います）

FSBが最も食い込みが少なく廊下も短いので効率的な間取りになってますね。
FSBとTSCでは表示上2.35㎡の差があったのが、有効面積で比較すると0.97㎡の差まで縮まっています。
また、最もデッドの多いTWOと少ないFSBでは1.52㎡もの差が生じており、これはほぼ１畳に匹敵する差です。

参考程度に見ていただければ…

>>1365 周辺住民さん

分かりやすい比較ありがとうございます。部屋の有効面積で見るとFSBがお得そうですね。
ただ、フォースの西側(FSH〜FSBあたり)はサード西棟の共用廊下から室内が見えそうなので、そのあたりがどう価格に織り込まれているか気になります。

実際に建ってみて中を拝見しないことには何とも言えないエリアでありマンションですよね。
様子見の人も多いのでは。

>>1367 匿名さん

その頃にはもういい部屋売れてますからね
待つのは愚の骨頂ですね

>>1365 周辺住民さん
確かにそうですね。
ただ、FSBは浴室がリビングインなのはデメリット(※一般論ですが、少し売却時に売り難い)なので、何を取るかでしょう。
スペースで言えば、ここは長谷工なので、二重壁なので他社施工より有効面積は少し狭めな事も頭に入れたほうが良いですね。

>>1354 匿名さん
ガーデンにいた長文のまたおまえか！貴方の薄い薄い知識なんぞどうでもいいんですが。スレのルールを理解して検討して下さい。