ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

500戸を超える大規模物件ですね。同じリバーフロントでファインシティ東京王子とはどのくらいの価格差があるのでしょうかね？

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認可保育所も併設のようですね。
他にどんな施設があるのでしょうか。

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物件概要を見ると4,400万円台～7,500万円台って書かれてますね。
王子と比べると割高に感じます。利便性が全然違うのに。

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オイコス

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オイコスってなにかと思ったら、一応三菱のシリーズなんだね。環境配慮型マンション？

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早速現地へ
先週は無かったオイコスの看板が掲げられていました。
右側のオレンジのフェンスの敷地は８階建ての学生寮の工事現場。オイコスと同時期の完成予定です。

現在は根伐工事、杭工事が行われています。

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サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸

って書かれてるけど、
ファーストとセカンドもあるのでしょうかね。

>>6さま、周囲にそれらしき土地はありましたか？

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志茂3丁目と4丁目に所在って意味か？

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周辺住民さん、早いですね！
ガーデンズより土地取得価格が不利でしたが、販売価格はそちらより目に優しそうで楽しみです。

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>>8
なるほど！
たしかに南敷地は3丁目で北敷地は4丁目ですね。

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物件概要的には最寄り駅に赤羽は記載されず、志茂駅の一本足打法なんですね。
http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/sp/outline.html

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リバーフロントでゆとりのプライベート生活をしつつ、都心縦断の地下鉄駅徒歩6分で通勤時間も短い、というのがコンセプトかな。

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敷地の形がいびつで、施設配置の苦労が忍ばれますね。。
共用施設のクラブスクエアは道路を挟んで分離されている形です。

これ、メインエントランスは西向きでしょうか？

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掲載されている間取りは全て南東向きですね。
形状的には南西向きの住戸のほうが多そうな気がしますが。。

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＞11
赤羽は良くも悪くもカラーが固定された街ですからね。
そこから徒歩16分よりも、都心直結の南北線で推すのでしょう。

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志茂でも、北本通りを越えてリバーフロント側へ行くと道路が物凄く狭いイメージですが、こちらの周辺はいかがでしょうか。

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写真を撮りに今日歩いてみた感じ正直道路事情は良くないですね。
昔よりは広がりましたがなにぶん道の線形状が悪い。くねくねしすぎです。
さすが都の災害時活動困難度を考慮した危険度調査でワースト100に入るだけのことはあります・・・

右折左折を繰り返しながら122号に出るか、日本化薬さんの方まで迂回してミニストップの交差点に出るか、墨田川伝いに新荒川大橋の方に出るか、といった感じになります。一通多し。
そんな中に500戸かぁ・・・、このままの都市計画だとキャパオーバーするのは目に見えているので、区や都に区画整理を頑張ってもらう必要があります。

徒歩・自転車ならそれほど問題ないです。

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自転車といえばサイクルポートが戸数分設置されるようですね。
何台くらい停められるのか興味津々です。

できたら大人用2台＋子供用1台くらいほしいですね。
赤羽駅周辺への買物は自転車になるでしょうから。

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>17
一応、都市計画道路補助86号線が通る予定ですよね？
住民が反対運動やってますが。
それを見込んですぐそばに「赤羽体育館」が完成しました。
隅田川沿いをス－パー堤防？に造り替えて、南千住の汐入エリアのようにする計画なのでは？

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>>19 匿名さん
補助86号線計画は北本通りが終点だから、オイコスに接する周辺の小道はすぐには変わらないと思うな〜
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/02/DATA/20p2o500.pdf

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>>19 匿名さん
86号線の計画は北本通りから赤羽自然観察園へ抜けますのでこの周辺は無関係ですよ。

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北本通りから東側って、道幅だけでなく色々な意味で一気に雰囲気変わりますね…

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周辺マップ
確かに小道が多そう。変わるかな？

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このマンションと比較対象するのは小規模だけど去年に同じ志茂で販売されたノブレス赤羽とプレシス赤羽かな。
志茂駅まで6分前後、60㎡後半くらいで価格帯が5000万前半くらいでしたっけ。
やはりこちらの物件の方が割安感がありますね。

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志茂でも立地悪いほうだね。プレシスも全然売れなかったし3000万台じゃないと厳しいね。でも建築費高騰してるし4000万台後半でだしてくるかな。三菱のマンション最近高いし

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立地、価格はガーデンズとファインシティの間くらいのポジションでは？
構造も楽しみですが、完全アウトフレームではないようですね。

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完全アウトフレームだとスラブ面積が大きくなって遮音性に悪影響が出そうだが。
廊下側は多少柱が食い込んでもよし、という判断はそれはそれでありかな。

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遮音性を左右するのはスラブの種類と厚さだけ。
完全アウトフレームで対策しないといけないのは耐震強度と廊下側の通路スペースの確保だよ。柱の間隔が広がるぶん床、梁、耐力壁の構造で工夫しないといけないし、躯体が大きくなるから費用がかさむ。

柱のスペースは本来は専有部に組み込んでも文句は言われない筋合いのところ、それを費用をかけて共用部に押し出すんだから普通の売り主はやりたがらない。

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>>29

重量床衝撃音の遮音性に関係するのはコンクリートスラブ厚と「スラブ面積」

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>>30 匿名さん
間取りの違いでも部屋ごとの専有面積(≒スラブ面積)に数平米の差が出るわけですが、それに比べたら完全アウトフレームとそうでない場合の面積差が遮音性にもたらす影響は有意と言えるでしょうか？

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>>32

梁の配置をみないと何とも言えないかな。

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梁が偏平タイプかどうかはハイサッシ有無にもつながるので楽しみです。
床はたぶん直床だと思いますが二重床だとサプライズ。

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公式サイトのトップページに、早く帰りたい？YES/NOのギミックが毎回出てかなり見にくいな。。

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>>34 匿名さん
長谷工だし、このデザインだし、直床間違いない。ガーデンズよりマシなくらい。もっといいマンション出来ないかな

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あ、2回目からは動く青い丸はYES/NOでなくてTOKYOなんちゃらprojectだった。早く家に帰ろうの文字がデカイ。
もっと情報カモーン
http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/

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2年前ぐらいにできたイニシア赤羽志茂が北本通り外側で立地的に似てる。
イニシア赤羽志茂が平均坪単価226万だったが、オイコスも220万、230万ぐらいの部屋が多そうだ。
当時よりやや不動産価格が上がり、赤羽の人気も上がったことを考慮するとコスパはまあまあかな。

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外観から見ると梁は厚みがある従来タイプなのでハイサッシではなさそう。
タイルは側壁のみ、バルコニー側は吹き付けですね。

一番手前が南東向きの間取りが掲載されている棟のような気がします。

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この画像だと植栽が控えめに見えますが、スーモ掲載画像では空地っぽいセントラルパークに木が多くてイイ感じですね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_kita/nc_67716383/

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もしかして、ファースト⇒自宅　セカンド⇒職場として、それ以外の場所としてサードプレイスならぬサードスクエア、フォーススクエアなのでは？

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建築のお知らせ看板貼っておきますね。
高さ44.65m、15階建てなので、平均階高3mにも満たないので二重床ってことはなさそうです。

逆に階高が3mを大きく超えながら直床という例も、ザ・ガーデンズ東京王子のように存在します。
ただしあちらは梁を隠してすっきりさせてますので、二重床では無いものの贅沢なつくりになってます。

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>>42 周辺住民さん
いつもありがとうございます。

C敷地の保育施設って何でしょうね？

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オイコス追い越すおい〇いけ

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贅沢な直床って笑 無いよそんなの

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>>43 匿名さん
認可保育所だと思います。

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>>45 匿名さん
いや、それが高くなるのですよ。材料費の分。階だかの分コンクリを多く使わなければいけないので。
梁が隠れると部屋の広さ感結構違ってきますね

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>>47

梁が隠れる？
気になったので、モモレジさんのザ・ガーデンズ東京王子の記事をみてみた。

＞柱が完全にアウトフレームされたことで自然と梁も外側（バルコニー側やアルコーブ側）に押し出されるので、室内の梁も目立ちませんし

以前書いたように、重量床衝撃音の遮音性はスラブ厚とスラブ面積（梁で囲まれた面積）で決まり、スラブ面積が大きいほど遮音性には不利となる。
このモモレジさんの記載を読む限り、やはりザ・ガーデンズは遮音性の面ではやや不利な構造のように思える。
ここの梁がどうなるか。梁はむしろしっかり配置してもらいたいものだ。

ちなみに「梁を隠す」というのはどういう工法なのだろうか？まさかアンボンド工法ではないと思うが。

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>>48 匿名さん
ごめんなさい、遮音性の件を話されていたんですね。その点は考慮せずに話していました。おっしゃる通りスラブのスペックで変わってきますね。

梁が隠れてる件は図面を見るとわかる通りリビング側の部屋は梁による下り天井が無いんですよね。共用廊下側には表記があるようですが。
断面図を見ないと確かなことはわかりませんが、Be-Nextの恩恵で梁の背が低く済んで天井の化粧板のなかに収まってるんだろうなと思います。違ってたらごめんなさい。

単に建築看板の建物の高さからどういう仕様かな？と推測したかっただけだったのですが、話がそれてしまってすみません。

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その話、小梁の有無で変わってくるから単純にスラブ面積の話じゃないんだけど。

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>>50
意味がわからない。

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いやね、あなたは同じ物件でも広い部屋を選ぶ時に大梁のみならず小梁のスラブ面積も把握されて遮音性を比較しているのですか？

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>>52
つまり「スラブ面積」だけの話だよね。
もちろん小梁の配置も重要。
48の記載については。
>このモモレジさんの記載を読む限り
と注釈をつけている。

実際の遮音性を判断するにはもちろん個々の図面を詳細にみる必要があるだろうね。

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Be-Nextというのをみてみたけど、これって扁平梁はバルコニーとかに出してるよね。
住空間には「梁がない」のではないだろうか。

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>>54 匿名さん
バルコニーに出してる件そうですね。
あと大抵の場合戸境壁の上に梁が通ってると思うのですが、それがガーデンズの場合見えないんですよね。
それを仕舞ってる分、階高が高くなってるのかなと。

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>>54 匿名さん

アウトフレームでリビング内に梁が出ることってあるの？

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>>56

いや、リビングじゃなくて、専有部の住空間全体に「梁（小梁含め）がない」のでは、という意味。

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>>57 匿名さん
アウトフレームか否かでは小梁まで分からないのでは？

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慌てて変なの掴んじゃった他物件の人が、相変わらずしつこいですね。

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ここは買い？

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公式ＨＰで「スーパーバリュー」をホームセンターと記載されていますが、生鮮スーパーだけですよ。
他のチェーン店がホームセンター併設なので、現地視察しないで書いたのだとバレバレですね（笑）

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>>60 匿名さん
どうだろう。
志茂は志茂でも木密地域で道路が細く、低地で浸水の危険性はある。
そこのところと南北線利用前提でいいのであれば、良い買い物かなと思います。

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パークホームズ赤羽西と好対照ですね。
どちらも赤羽バス便の大規模、最寄りが三田線と南北線の違いという。

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しもしも～？

　

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アイコス！

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>>59 匿名さん
そんなに音を気にするなら最上階を買えばいいのに

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>>64
勘弁してください・・・　思わずクスッとしちゃったじゃないですか！（自己嫌悪…）

仕事中はプッシュ通知切っとこう

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マンマニはガーデンズ推奨ですね。
間取りもいつもの長谷工田の字、共用廊下側は柱食い込み、直床の低仕様ですし。

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ん？坪260？
最多価格帯の4900台って、もしかして65平米なのか？

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http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/170525500100.html
志茂で東急不動産による学生寮の新築があるそうです。
高齢者ばかりの志茂も変わりますかね。

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>>70 匿名さん

はい。>>6 のところですね

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>>68 匿名さん
どっちもイマイチで、選ぶものが無いんだよ
ただ運営が三菱の方が長谷工のガーデンズより絶対いいね

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いや、、複合開発で生活環境が整っているガーデンズより相当安くしないと厳しいでしょう。
駅から現地まで何も無いんだから。

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同じ南北線で京浜東北も使えるザガーデンとは倍違ってもおかしくない。

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訂正。ガーデンズ

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>>74 匿名さん
王子神谷の地価知らないの？
どんなに掲示板で頑張っても、残念ながら高くは売れないよ

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もし同じ価格だったらどっちを買う？

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>>73 匿名さん
東十条って最低限生活できる感じだけど、基本何もないじゃないか
赤羽利用できる時点で便利だよ
オイコスの共用施設で魚屋と八百屋っぽいことが書かれているけど、これは詳細がよくわからないからなんとも言えないな

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なるほど、赤羽好きならガーデンズよりオイコスか

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http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/170519500071.html

赤羽台団地の土地売却も動き出したし、赤羽小裏には二棟マンションが建つ。
DNPの移転作業は始まったから、先延ばしにできるなら様子見でもいいと思う

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ガーデンズの購入者まじウザいですね。

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赤羽、ようやく活性化してきましたね！

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>>80 匿名さん

赤羽台団地、全棟を建て替えた後でも4万平米も余るのか！すげえ。

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>>83 匿名さん
しかもこの土地は用途指定で店舗や事務所は建てられないから、住宅にするしかないんだよね
この立地だと戸建に分割じゃなくてほぼ間違いなく分譲マンションでしょ

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今からできる赤羽駅徒歩圏内マンションなんて坪300越えでしょ。
赤羽駅に通勤したいならファミリー世帯の一般庶民が買えるぎりぎりがここだよ。

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>>85 匿名さん
一般庶民じゃない層が買ってもいいんじゃないの？
あの立地の分譲マンションは需要あると思うよ
高台で静かなのに赤羽駅徒歩5〜10分ほどで、来年には階段横にエレベーターできるから坂上がるのが嫌な人はそれ使えばいい

ダイエー上のプラウドだって、70平米4500万程度だったのは覚えている？
今が価格のピークなのは感じてるから、赤羽台マンションを売り出すならば価格がどう動くか読めないな
オリンピック後の分譲だよね

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赤羽台の分譲マンションエリアは「定期借地権付き」だとどこかに書いてあったけど。
情報がとっちらかっててわかりにくい。

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北区のハザードマップを確認したら、荒川が氾濫した時５メートル以上浸水する場所だった。
２階以下は安くなりそうだから、いいかも。
http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...

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>>86 匿名さん
赤羽台の検討用地は自然観察公園のほうだから徒歩10分以上だと思う

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自然観察公園寄りは建て替えが全て完了済みでは？
分譲マンションは崖に沿った八重桜並木沿いでは？
高台で、見晴しが一番良い場所。

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>>89 匿名さん
？
赤羽自然観察公園隣接は公務員宿舎と都営住宅でURではありませんよ。
公務員宿舎のおむかえは既にヌーヴェル1号棟に建て替え済みですし、そこから自然観察公園方面に坂を下ろうとするとあるのは崖と小学校です。

売却地は公務員宿舎、赤羽台西小学校、あかいとり幼稚園と並んだ隣の棟から赤羽台保育園(ヌーヴェル11号棟)までの土地です。
ヌーヴェル11号棟側ならば駅徒歩5〜6分ですよ。

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>>91 匿名さん
そうなんですね、記事を読み違えたようで申し訳ありませんでした。
徒歩5〜6分だと一気に魅力的ですね。

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>>92 匿名さん
バス通り目の前ですが、そこは道路拡幅で歩道が広くなりますし、高台のため視界を遮るものはありません。
おまけに静かで団地内に幼稚園、保育園、小学校、スーパー、ドラッグストア、診療所、デイサービスまであって、立地自体は素晴らしい。

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>>86 匿名さん
階段てヨーカドー上がったところ？あそこエレベーターできるの？
3年前からヌーヴェルに住んでるけど知らなかったよ笑

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>>93 匿名さん
マルエツあるけど、あとは医者もヤブばっかりだし、環境は大したことないよ
唯一静かだったんだが、東洋できてから少しうるさくなったな

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ヌーヴェルの目の前の立地でタワーはありえる？

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赤羽マンはここなら買えるかな？

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>>96 匿名さん
小学校と幼稚園隣接で高さ制限あるから無理でしょ

エレベーターは、今年の３月のヌーヴェル会合で発表されたけど、来なかったのかな？

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http://www.kita-jimin.jp/activity/pdf/reportH2808_osawa_b.pdf

北区議会議員のエレベーターエビデンス貼っておくね

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ここ、まだ坪単価がよく分からないですよね。

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