別スレ
● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/
4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。
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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？ https://www.e-kodate.com/html/column2_9/
[スレ作成日時]2017-05-20 16:35:14
同じマンションで空き部屋が出る確率>>戸建てでご近所が空き屋になる確率
これにマンションの維持管理を考慮するとマンションは心配で買えなくなる
>同じマンションで空き部屋が出る確率>>戸建てでご近所が空き屋になる確率
この辺りはよく理解できないですね。
そもそも確率論では無いと思いますが、駅近で大半が６０平米以上の面積を抱えているマンションであれば築古になっても空き家のまま続くケースは殆どないでしょう。今でいえばリフォーム会社が買取り、室内を新しくして再販するビジネスモデルが確立してますしね。便利な場所であれば買い手はつくのです。
では、戸建とマンション。どちらが駅近に買いやすいかといえば、圧倒的にマンションなわけですね。土地の調達から考えると戸建を駅近に買うのはあまり需給バランス的に考えても選択肢が大幅に限られるでしょう。つまり、戸建を求めれば郊外を買うケースが大半なわけです。一方で、>>8245の様にそれはリスキーですとそういうわけですね。
もちろんバス便の郊外マンションもありますが、これはどんなに安くてもオススメしません。新築好きならしかたありませんが、将来的に考えれば手を出すべきで無い物件であるのも間違いないですね。
>無理に作れとは言わないですが、借金は少ないに越したことはないという発想なのでしょうかね。
論理的に考えれば「頭金で払うお金があるならば、それを１０年間は手元に置いた方が得」という状況があれば、わざわざ頭金をつくって払い込んでしまう理由が無いんですよね。
あなたのいう通り「借金を持っておくのは気持ちが悪い」という心情的な面はわかりますけどね。
>それと、残債より物件の時価が下回るのは良くないと思いますけど。
残債と時価、どちらの低下のペースが速いかはわかりませんが、最終的に払う金額の相違が殆どないのならその点に拘る理由はあまりないのだと思うのですが。なにか特別によろしく無い理由でもあるのでしょうかね？
駅近でも一低住（容積率100%以下）ならマンション業者は買わないし、建売業者も買わないですよ。
これから戸建を買うなら、こういう土地を探すのがいいと思います。
>駅近でも一低住（容積率100%以下）ならマンション業者は買わないし
なるほど。それは何かしらの理由があるものですか？
>>8248 匿名さん
ローン3000万と4000万で月の返済は3.8万円違ってきますね（利率1.2%、25年）。
頭金に回せる金が最初からある、という前提ですよね。
どうせ10年後に一括返済するなら、月々の払いが少なくなるように最初に払っておこうと考えるのはあり。
>ローン3000万と4000万で月の返済は3.8万円違ってきますね（利率1.2%、25年）。
そう、つまりリスクの取り方が違うですよね。利率１．２％ってことはフラット３５の様な固定金利考えているわけですね。それにしても1.2%はリスクを取らなすぎな気はしますが、返済金額が増加してもリスクを取りたくないのであれば極力最初に払ってしまうというのはアリです。
一方で、変動金利を使う人というのは極力返済金額を増やしたく無いのですよね。それでも変動金利が高ければ成り立ちませんが、0.5%を下回る現状であれば金利による増加分は殆ど無視をして良いレベルという状態です。そもそもローン減税による還付は年末調整で返ってきますから、月々の支払いが多かろうがその１年単位で考えればあまり影響を及ぼしません。かつ、手元資金を運用に回せばさらなる利益が得られるわけです。まぁ、運用といっても金利の良い預け先を考えるは大変ですけどね。
>最初に払っておこうと考えるのはあり。
その通りです。これは単にリスクの取り方ですから「どちらが良い」という話ではありませんし、相手の考え方を否定するものではありません。ただ、こういう考え方もあるということを知っておくのは重要だと思います。
うーん、考え方の違いですかね。
頭金を重視する人は、25年とかの長期の返済を考えて保守的に捉えているように思います。
頭金なしの人は変動金利一択で、リスクはとる代わりに利息は支払いたくないと考える人ですかね。
私なんかはずーっと変動はちょっと落ち着かないので長期固定にしています。
>月々の払いが少なくなるように最初に払っておこうと考えるのはあり。
手元資金を運用に回さず手元に遊ばせておくのならば確かに最初に払っておいても同じです。
ガッチガチのリスク０で行きたい人はその様にするのでしょうね。それだけの話です。
>私なんかはずーっと変動はちょっと落ち着かないので長期固定にしています。
これこそ別スレでどちらが良いかという結論のない議論をやってます（笑）そういう考え方は十分尊重できます。変動はリスクがありますし、勧める方としても固定と行っておいた方があとで文句を言われる可能性が低くて楽ってのもありますからね。
世間一般的ですが、これは調査会社によっても違うのでしょうが、おおよそ５０％の人が固定。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。リスクを取っている人は結構多いみたいですね。
ああ、間違えた
>おおよそ５０％の人が固定。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。
おおよそ５０％の人が「変動」。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。
ですね。
住宅を買う時は1割～2割はキャッシュの人も居ますね。
私もキャッシュでしたが、手付金等は不要。金利も支払不要。
確かに購入後の手持ち資金は少なくなりますが、月々の支払等は無いので、
3年で1000万円位は復活しますよ。（世帯年収は1000万円以下です）
全額キャッシュにすると、税務署からのお尋ねが来ることがある。
多額の突発出費（相続税）の可能性がある。
ことからローンにしている。
>>8250 匿名さん
物凄く単純で割高だからです。
マンションは容積率の高い土地に目一杯建物を建てて土地代を安く上げるのがセオリーですが、
容積率が低いと同じ延べ床面積の建物を建てるのに広い土地が必要になってコストを下げられません。
容積率100%で坪150万円の土地と容積率400%で坪300万円の土地なら、マンション業者は後者を買います。
20坪の建物に対する土地の値段は前者なら3000万円ですが、後者なら1500万円で済みますので。
>>8250 匿名さん
ちなみに一低住にもマンションはありますが、そのほとんどが傾斜地にあります。
戸建には使いにくい土地なので一低住でも土地を安く仕入れられるためです。
数億円もするような超高級マンションも一低住にあったりしますが、かなり特殊な例で一般的ではないですね。
こういう感じのかな。
和むよね～
>>8258 匿名さん
自己資金なら何も問題ないですが、キチンと回答しておかないとヘンに疑われてもイヤですからね。普通の申告してないサラリーマンがいきなり4000万もキャッシュで出したら出所を怪しまれるかもしれません。
>>8262 匿名さん
親から住宅資金の贈与を受けた時は、特例適用の申告をしておかないと大変なことになりますね。あと、双方の親から出してもらったのに登記で持分割合をキチンと分けてなかったら贈与の認定を受けるから要注意。
うちは購入してから２年ぐらい経つのに不動産取得税の通知がこないです。免税にはなるはずなんだけど、買うときに電話で確認したら、登記をチェックして、大体半年後を目処に通知書を送りますと言ってたのだが....
申告しないと免税適用にはならないと思うんだけど、どうせ掛からないから放置されてるのかな。
>容積率100%で坪150万円の土地と容積率400%で坪300万円の土地なら、マンション業者は後者を買います。
>20坪の建物に対する土地の値段は前者なら3000万円ですが、後者なら1500万円で済みますので。
ああ、そういう話ですね。私は築古のリフォーム物件等の中古の話をしていましたからちょっと混乱しました。
そら容積率の高いところにしかマンションは建たないですよねぇ。
ちなみに戸建のケースですが、敷地面積にもよりますが４０％の建ぺい率でも場所がよければ建売業者は買うんじゃないですか？
>>8263 匿名さん
登記というと、去年ローンの借り換えをした時にネット系銀行の指定の司法書士に25万ほど手数料が掛かりました。
抵当権の設定や抹消とかは間違いがあったら大変なのでしかたないけど、普通の相続なんかの名義変更とかは自分でできるのかな？
うちは東横沿線の一低住ですが、最近立て続けに古い戸建を取り壊してワンルームのアパートが建ってますね。借り手はすぐ見つかって満室のようですが、もし自宅の隣にアパートができたらちょっとイヤですね。。
>抵当権の設定や抹消とかは間違いがあったら大変なのでしかたないけど、普通の相続なんかの名義変更とかは自分でできるのかな？
ローンの場合は、銀行指定の司法書士を使うことが前提ですからね。
相続の時は、もちろん司法書士に頼らずともご自分で可能です。ネットで調べればやり方は出てくるのと、法務局の方でも提出書類のチェックや修正の指導をしてくれるサービスがありますから、やる気さえあれば問題ないですね。私も去年やりました。
ややこしい相続財産がそれほどなければ相続税の申告書も自分で書けますね。
戸建さん達は相続期待で自分のお家持てるかもね
マンションは買っても、「半賃貸状態」。
言い換えれば、半賃貸RC造アパート。
略しちゃ駄目だね。
多層長屋風蟻塚形態雑居房的共産主義銭湯方式共有共用共同合同集合半賃貸RC造アパート
>うちは東横沿線の一低住ですが、最近立て続けに古い戸建を取り壊してワンルームのアパートが建ってますね。
あー確かに。一低住とはいえアパートの可能性はありますね。
まだ駐車場にしてくれた方が良かったという感じでしょうか？
相続税対策で低層アパート建設投資にだまされる高齢者が話題になってる。
完成しても空室が多く詐欺まがい商法との批判も。
>>8268 匿名さん
> 自宅の隣にアパートができたらちょっとイヤですね。
たしかに。
それでも、壁一枚天井・床一枚隔てただけのとこに他人が住んです居住環境に比べたら遥かにマシですね。
さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。
マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。
以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。
たとえば、
・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円
でマンション固有のランニングコストは7万円。
マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で
・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円
で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。
それに発生するかもわからない費用積立としては、
・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装
が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。
ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。
なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。
繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、ランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。
しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。
ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。
以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。
>>8278 匿名さん
まぁ、実際マンションのランニングコストがどれだけかかるかは、実際のマンションによって異なりますからね。
先週末にモデルルームに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？
今週末にモデルルームに行かれる方もいらっしゃると思います。
その方のマンションの物件は具体化されているでしょう。
国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。
「本当は戸建はが良い」と思っている方は、
>>8278 匿名さん
を、もとに比較検討してみてください。
戸建てを諦めマンションで妥協しようとしている人が戸建に住む活路を見いだせるかもしれません。
あ、修繕積立金3000円/月と言うのが多いですよね。ちゃんと修繕計画を確認してくださいね。
下手したら10倍以上に跳ね上がる物件もありますので。
いくら初期費用が安くても、延々とランニングコストがかかる4000万以下の狭いマンションを買うことはない。
その通りです。
長文玄人さんは無視でいいですよ。
国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。
マンションとは、希望する立地に希望する広さの戸建てがない場合に、戸建を諦め妥協して購入する妥協の産物。
舎人ライナー沿線の戸建なら可能性がありそうですね。あとはどうですかね、八王子や青梅あたりになるでしょうか。都内に拘らなければ選択肢は広がりそうですね。
ああ戸建はその程度か。
どうしたら戸建さんたち幸せになれるかな？
>どうしたら戸建さんたち幸せになれるかな？
>>8278の様なコピペを連投するエセ戸建さんのことですか？
なら、幸せになることは一生ないでしょうね。
そもそも、エセ戸建の人が戸建を買うことは一生無いと断言できますからね。
よく知らないんだけど、4000万以下のマンションってどんな物件なんだろうね？
もちろん首都圏の外縁部、例えば千葉NTとかになっちゃうんだよね。
いや、この予算なら中古ですな。
新築は特にオススメしませんが。
中古でも23区内だと60㎡前後の築20年近い物件しか買えない。
中古マンションは在庫が多いから掘り出し物があるかも。
ん？中古マンションで、都内２３区内外でも構いませんが。
まぁ場所は選びますけどね。戸建の様に八王子や青梅なんて選びませんけどね。
便利なところは色々あるもんです。
まぁエセ戸建の方は戸建であれば不便でもどこでも良いそうですからね、
風光明媚な八王子の奥地や青梅、千葉Nあたりに住んでいただければと思いますよ。
中古マンションとか買う気になるんだ！
人が住んでたお古だよ？
リノベーションしても臭そう。
賃貸でも新築選ぶわ。
4000万で中古戸建てを買って、ランニングコスト分で建て替えれば新築戸建て。
4000万円のマンションを買って維持できるだけのお金が出せるなら、
戸建なら6000万円超の物件が視野に入るから新築でも行けるぞ。
>中古マンションとか買う気になるんだ！
>人が住んでたお古だよ？
その中古でも、あなたには一生買えないと断言できますからね。
なので、あなたが心配する必要は特にありません。
>リノベーションしても臭そう。
>賃貸でも新築選ぶわ。
賃貸は借りれる可能性があると推察しますが、というか一生賃貸なのでしょう。
ただ民間の賃貸は高齢になると契約拒否されるケースが多いですから
誰もが借りれる中古の公営団地に逆戻りという末路になるとこれも断言できます。
中古でも何でもいいけど、4000万のマンションでどんな物件があるんだろうね。
「ユトリシア」とか？
>>8295 匿名さん
中古の場合は売買契約の際に前オーナーと相対しますよ。
極度の潔癖症で、ホテルとか旅館はもちろんのこと、公共機関の座席とかも座れない方はいらっしゃいますからね。
イヤな方には無理なんでしょうね。
そうですねぇ。私は小田急線か田園都市線まわりしかわからないのですが、小田急線だと快速急行の止まる町田・相模大野あたりが良いと思いますね。駅近で考えると、新百合ケ丘より都心よりは4000万円だとちょっと厳しい。町田ー新百合ケ丘間の柿生・鶴川あたりは神奈川県ということもあり地価も安く、戸建の人には狙い目です。玉川学園前は坂が多く道が細いのでちょっとオススメしませんね。
今ある中古マンション物件だとこんな感じでしょうか？
(1)http://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_sagamiharashiminami/nc_88088638/b...
町田駅徒歩４分 １１階 ７０平米 築４年 3780万円 神奈川県側
(2)https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_machida/nc_88328575/
町田駅徒歩５分 ３階 ７０平米 築７年 3800万円 東京都側
いずれにしても、リフォーム代は出せないので現況次第といったところでしょうか？
あと中古は仲介手数料が発生しますから、4000万円とはいえ実際には3800万円以下の物件を選ぶべきでしょうね。
想像でしか語れないのは6000万戸建さんと同じですね。
>極度の潔癖症で、ホテルとか旅館はもちろんのこと、公共機関の座席とかも座れない方はいらっしゃいますからね。
>イヤな方には無理なんでしょうね。
嫌な方は無理でしょうね。
でもあくまで「その当人が嫌っている」ってだけで、周りに同じ感想を押し付けるのは間違ってますね。
>想像でしか語れないのは6000万戸建さんと同じですね。
ですね。
具体的な物件を聞いても「それは知らない・買う人が考えれば良い」という返答でしたしね。
実際、買うことはできない様ですから、実際に買おうとしたらどうなるかの想像ができないのでしょう。
>8308
その記事書いてる人見てみな。不動産屋だよ。
そりゃマンションが良い風な妄想書くけど、3500万円物件が15年後も同価格？
ありえんよ。
実際は以下の様に下降推移する。
ちなみに、同価格で売却できたとしても管理費等を含めると今回の比較は数百万円の差しかない。
現実は以下のグラフなので、3500万円⇒2000万円程でしか売れない。
平均推移でみると大多数が上記になるけど、夢見たいなら否定はしないよ。
ここ５年、戸建て買った方は、まずは反省しないと。
マンションとの価格差が広がるばかり。
郊外戸建ては将来、負動産って言われてますからね。
どちらでも良いがウダウダやってると来年は消費税10%じゃなかった？5%8%の時に実行出来なかったんだから、その辺考えないと。
>どちらでも良いがウダウダやってると来年は消費税10%じゃなかった？5%8%の時に実行出来なかったんだから、その辺考えないと。
問題ないよ。
どうせここでウダウダやってるエセ戸建は、生涯買えないから。
購入するなら建設コストの上昇で価格が高騰したマンションより、安定した価格の広い戸建てですね。
まぁ、これから郊外の土地はだだ下がりですからな。
23区内の一低住がいいですね。
郊外マンションはダダ下がるでしょうから。
不動産の営業にも相手にされないってよっぽどだなwここのエセ氏は。
>>8321 匿名さん
判断される材料って職業と年収だけでしょう。普通はイヤでも営業きますけど、営業さんにすら相手にされない奴がこのような不動産の検討スレに粘り着いて46時中マンションの文句を書き込むというのは如何なものかと思いますけどね.....
ほんと、なんでこんなに目先の安さに釣られてマンション買っちゃう人が多いんだろうね。
ランニングコストの差を計算すると、戸建ならかなり高い物件でも買えちゃうのに。
>>8323
住宅の平均購入価格
注文は3,800万円台、建売は3,300万円台、マンションは4,200万円台
http://www.jili.or.jp/lifeplan/lifeevent/house/3.html
マンション諦めれば注文で400万、建て売りで900万、お釣りが来る。
目先の安さに釣られて戸建買うとこうなる。
「郊外の一戸建」と「都心のマンション」 将来どっちが高く売れる？
http://news.mynavi.jp/news/2014/02/27/273/
>8326
その記事書いてる人見てみな。不動産屋だよ。
そりゃマンションが良い風な妄想書くけど、3500万円物件が15年後も同価格？
ありえんよ。
実際は以下の様に下降推移する。
ちなみに、同価格で売却できたとしても管理費等を含めると今回の比較は数百万円の差しかない。
現実は以下のグラフなので、3500万円⇒2000万円程でしか売れない。
平均推移でみると大多数が上記になるけど、夢見たいなら否定はしないよ。
>住宅の平均購入価格
>注文は3,800万円台、建売は3,300万円台、マンションは4,200万円台
これ住宅ローンをフラット３５を利用した人の結果らしいけど、フラット３５ってローン利用者の多くても１５％程度しか使ってないんだよね。そもそもとして地域によって状況が違うはずなので平均で議論すべきでないのは当たり前ですが、その平均値の出し方もごく一部のデーターのみですってそんなもので信用しろというのがそもそも変な話でしょう。
というか近畿圏、東海圏、そのほかの地域じゃ注文戸建の方が高いしね。ふさわしくないデータを持ってきて「だからxxxなんです」というあたり、詐欺師の説明にほとんど近い。
マンションはお一人用1LDKも含んでるからね。
本来はもっと差がある。
ここ５年、戸建て買った方は、まずは反省しないと。
マンションとの価格差が広がるばかり
>住宅の平均購入価格
>マンション諦めれば注文で400万、建て売りで900万、お釣りが来る。
まぁあれだよね。エセ戸建の人はネットから都合の良い提灯記事のデータを貼り付けは「あそこはこー言っていた」的なコメントはするけど、同一地域の実際の物件比較は絶対にやらないよね。良識のある人は以前から実物件の比較データを貼り付けていたのだけど、そいういのはスルーするしね。
どの様な場所にどの様な物件を買ったら良いか何のアイデアも無いから、実物件の比較とかしないんだろうけどね。
まぁ、エセ戸建の人は脳構造的に「都合の悪いものは記憶から削除できる」能力を持っているからね。
だからいつまでたっても成長しないのだけど。
詐欺師の説明の次は、詐欺師の言い訳だね。
都心なんか買えないくせに....
得意げになって書き込む瞬間は気持ちいいんだろうね
郊外だと戸建のほうが平米単価が安い。
しかも、ランニングコストも安い。
戸建なら同じ総支出で倍くらいの広さの家に住めるよ。
>郊外だと戸建のほうが平米単価が安い
郊外ってどこ？人によって「郊外」の定義が違うからね。
具体的な場所をお願いします。
戸建とマンションの平米単価が拮抗しているのは山手線内の南側のエリアくらい。
世田谷くらいでも明らかに戸建のほうが平米単価は安いよ。
ファミリーで4000万円クラスのマンションを狙えるようなエリアなら、戸建のほうが平米単価が安い。
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
