4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

>>8206 匿名さん

頭金の意味は、新築物件には販売業者のマージン等が上乗せされており入居時点で1〜２割ぐらい値が下がることから、ローンの残債が物件の時価を超えないようにするため、と聞いたことがありますが。

>>8206 匿名さん

もともと、住宅ローンは手取りの一定なサラリーマンが高額な住宅を買いやすくするためのものですから、そういったサラリーマンにとって、ローンの額を上げれば月々の資金繰りが圧迫するという問題がありますね。

ここのスレの皆さんが好きな「ランニングコスト」のお話です。

>>8203 匿名さん

そうですね。
都心回帰と言われてる中でまさに郊外の典型的ニュータウンのようなエリアに購入するというのは、少し考えてしまいますね。
今後、開発の目論見とかあるんでしょうかね？

>>8206 匿名さん

ご自宅を購入された経験はありますか？

ないと思うよ。

＞ご自宅を購入された経験はありますか？

ん？わたしですか？
購入したのは去年ですね。中古マンションですが物件価格は３７００万円ですね。
変動金利で３５年の全額ローンのを目指しましたが、銀行から出た条件は１％頭金・３３年・0.6%弱でした。
目論見通りであれば、ローン控除の切れる１０年後に一括繰り上げ返済をする予定ですが、まぁあくまでこれは目論見ですけどね。

こんな感じですが参考になるんですかね？

さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

たとえば、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、ランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。

>>8214 匿名さん

まぁ、実際マンションのランニングコストがどれだけかかるかは、実際のマンションによって異なりますからね。

先週末にモデルルームに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？
今週末にモデルルームに行かれる方もいらっしゃると思います。

その方のマンションの物件は具体化されているでしょう。

国民の8割弱は戸建て住まいを希望。
しかし、実際に住めているのは5割前後。
「本当は戸建はが良い」と思っている方は、

>>8214 匿名さん

を、もとに比較検討してみてください。
戸建てを諦めマンションで妥協しようとしている人が戸建に住む活路を見いだせるかもしれません。

あ、修繕積立金3000円/月と言うのが多いですよね。ちゃんと修繕計画を確認してくださいね。
下手したら10倍以上に跳ね上がる物件もありますので。

あ、、、いやいや１個間違いですね。

>銀行から出た条件は１％頭金

3700万円の申請に対して銀行から出た回答は３７００万円ー３７０万円＝3330万円
ということですね。なんで１％なんて書いたんだろう？

なので、370万円は手持ちの現金から支払っている形ですね。

>そうですね。
>都心回帰と言われてる中でまさに郊外の典型的ニュータウンのようなエリアに購入するというのは、少し考えてしまいますね。
>今後、開発の目論見とかあるんでしょうかね？

将来を見越せば安いうちに買っておくというのはアリでしょうが、スーパー以外の施設が揃っているかも重要ですよね。病院は近くに欲しいところですし、車が無いと生活できない前提の場所は正直どうかと思います。

>>8213 匿名さん

なるほど。
結局はカネが潤沢にあって一括返済可能だからマックスまで借りてもオーケーというパターンですね。それは住宅ローン減税があるからやってるだけで実質的には現金一括購入と変わらないから、普通に住宅ローンを利用して購入する場合と分けて考える必要があるでしょう。

>>8217 匿名さん
> 車が無いと生活できない前提の場所は正直どうかと思います。

そうですね。

車がなくても生活できる。
あれば、更に快適な生活ができる。

がベター。

駐車場代がかからず、いつでも車を所有したり、所有をやめたりできる。

がベスト。

>>8216 匿名さん

銀行がローンの額を減らしてまで頭金を積んで欲しいと願うのは、8208にあるとおり、物件の時価が残債を下回る危険を減らすためだと思います。

>>8217 匿名さん

そうですね。基本的にはニュータウンでクルマ前提の生活になりそうです。
ひと通りの施設は揃ってますが、まさにひと通りしかありませんのでかなり危ういですね。
おおたかの森のように外部から人モノが流入する仕掛けがないと、将来性に疑問があります。

>普通に住宅ローンを利用して購入する場合と分けて考える必要があるでしょう。

同じことですよ。

>>8221 匿名さん

似たようなエリアに「船橋のチベット」の異名を誇る船橋小室があります。野村の開発エリアで４００戸に迫る戸建群はまさに圧巻ですが、やはり生活インフラが駅前のスーパーしかないのでクルマ前提の生活になりそうです。幸い、千葉ニュータウンの外れなのでクルマさえあれば買い物には困らないですが....
物件のお値段はかなりリーズナブルと思います。

>>8218 匿名さん

潤沢な資金のない一般のサラリーマンにとっては10年後に一括返済など考えられませんからね。やはり、20〜30年後も月々いくら返済するかを思案して、できる限り頭金を積もうと考えると思います。

>>8223 匿名さん

都内に出る交通機関が北総線しかないのがなぁ

ニュータウンでも徒歩でも生活できるなら問題ないと思いますよ。

以前話題に出した能見台も京急が35年くらい前に開拓したニュータウンですが、未だにそこそこ賑わっています。
三浦半島内の人気エリアで地価も高いので二世帯での建て替え、相続に伴う売却などで若い人もそれなりに入ってきています。
低所得層は住めないエリアなので治安もいいです。

>>8224 匿名さん

まあそうですね。
10年後に一括返済できるほど余裕のある方にとっては、住宅ローンも投資の一環みたいなものでしょうし。

>やはり、20〜30年後も月々いくら返済するかを思案して、できる限り頭金を積もうと考えると思います。

どうでしょうね？
調べればわかりますが、住宅ローンを完済するのに約半数の人は15年以内で返済するそうです。もちろんこれは、借り始めの年齢によるところもありますが、総じて言えば定年前の55歳あたりに完済できる様に、自分の資産や将来のキャッシュフローを考えて物件価格や借入額を決めると思います。私で言えば43歳で購入してますから、55歳で言えば12年以内に返済となります。20年や30年で返済する計画になってしまうと怖くて借りれません。返済を20年とすれば35歳時に購入となりますね。おそらく、この辺りが一般的でしょう。

実際、30年かけて返済するひとは少数派なんですが、大変危険ですね。その様な想定してローンを組んでしまうから、その一部の少数派の中でローン破綻が発生するのでしょう。

>>8226 匿名さん

横浜まで20分、品川も１時間足らずで行けるからアクセスも良好ですね。もっと早く知っていたらなぁ....見学にいったのにw

>以前話題に出した能見台も京急が35年くらい前に開拓したニュータウンですが、未だにそこそこ賑わっています。

"今賑わっている"ならよいですが
"今から賑わう(予定)"だとちょっと怖いですね。

先見の明が問われそうです。

>>8228 匿名さん

私は60歳での完済を考えてローンの額を決めましたが、返済期間はもっと長めに設定しました。利率が低いから期間を長くしても利息はそんなに変わらないのと、あとは月々のランニングコストの負担を減らしたかったからです。
しかし繰上げ返済も可能な額に抑えてますので様子を見ながら検討したいと思います。
長い返済期間を自分で短くコントロールすることは可能ですが、逆に一旦決めた期間を長くは出来ませんからね。


それはそうと、15年で完済とは凄いですね。皆さんそうなのでしょうか？借り換えの人も完済としてカウントされてないのかな？

>私は60歳での完済を考えてローンの額を決めましたが、返済期間はもっと長めに設定しました

私もそうですよ。普通に返せば完済は70歳になります(笑
ただ、手元にキャッシュを残しておかないと突発的なものに対処できませんからね。今払ってしまえば手元資金は"0円"で生活が成り立ちませんし。
実際、借入額は借入金利とローン減税、あと手元資金の運用利率、リスクを考えて決めれば良いと思います。私の場合、それらの計算の結果として全額ローン希望となったわけです。

>>8232 匿名さん

そうですか。
10年後に一括返済するという人とは違いましたか。夜中に書き込まれた方で、頭金を積まない→余剰資金を運用する→10年後に一括返済する、、、という方と思ってました。誰と話してるのか分からなくなりますね。

何年で返済する予定だろうが、頭金は極力ゼロで全額ローンにしたほうがいいよ。
頭金として入れようと思っていた現金を運用して、その分を10年後に返済すればいいだけだから。
今の金利なら頭金を入れれば入れるだけ損。

8232さん、8233（私）の他にヘンな人（深夜に書き込んだ人）が混じってるということですね。

関わったら負けですな。

ローンの話は別スレに行ってくれます？
何時までも鬱陶しいですし。

購入するならのスレだから資金繰りも大切だね。

どっちがいいかってこと
読めないの？

＞ローンの話は別スレに行ってくれます？

ここはお金がない人がマンションの悪口を言うスレだからね。

>何年で返済する予定だろうが、頭金は極力ゼロで全額ローンにしたほうがいいよ。
>頭金として入れようと思っていた現金を運用して、その分を10年後に返済すればいいだけだから

私もそう思います。まぁより効果の高いローン減税＋変動金利の組み合わせという前提ですけどね。
今の状態で、頭金を無理に作る理由があまり思いつかないのですが。

>似たようなエリアに「船橋のチベット」の異名を誇る船橋小室があります。

その呼び名は知りませんでしたが、小室自体は千葉Nに短期的に住んでいた時に何度か行ったことがあります。
というか北総線自体、盛り上がりに欠いたまま少子化の波に飲まれて埋没しそうな感じですよね。

開通したら初乗り運賃も安くなる様な話を昔聞いたことありますが、今はどうなんでしょう？あのままだとしたら、やはり厳しい場所としか思えないですね。またつくばEX沿の方が良い様な気がします。

>>8241 匿名さん

無理に作れとは言わないですが、借金は少ないに越したことはないという発想なのでしょうかね。
それと、残債より物件の時価が下回るのは良くないと思いますけど。

>>8242 匿名さん

日本一高い路線のようですね。
6ヵ月定期で25万とか、、、通勤手当てが出るならいいけど、子供が都内に通学とかしたら大変だね。

郊外住宅の見えない空き家
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html


郊外住宅は心配で買えません。

>同じマンションで空き部屋が出る確率>>戸建てでご近所が空き屋になる確率

この辺りはよく理解できないですね。
そもそも確率論では無いと思いますが、駅近で大半が６０平米以上の面積を抱えているマンションであれば築古になっても空き家のまま続くケースは殆どないでしょう。今でいえばリフォーム会社が買取り、室内を新しくして再販するビジネスモデルが確立してますしね。便利な場所であれば買い手はつくのです。

では、戸建とマンション。どちらが駅近に買いやすいかといえば、圧倒的にマンションなわけですね。土地の調達から考えると戸建を駅近に買うのはあまり需給バランス的に考えても選択肢が大幅に限られるでしょう。つまり、戸建を求めれば郊外を買うケースが大半なわけです。一方で、>>8245の様にそれはリスキーですとそういうわけですね。

もちろんバス便の郊外マンションもありますが、これはどんなに安くてもオススメしません。新築好きならしかたありませんが、将来的に考えれば手を出すべきで無い物件であるのも間違いないですね。

>無理に作れとは言わないですが、借金は少ないに越したことはないという発想なのでしょうかね。

論理的に考えれば「頭金で払うお金があるならば、それを１０年間は手元に置いた方が得」という状況があれば、わざわざ頭金をつくって払い込んでしまう理由が無いんですよね。
あなたのいう通り「借金を持っておくのは気持ちが悪い」という心情的な面はわかりますけどね。

>それと、残債より物件の時価が下回るのは良くないと思いますけど。

残債と時価、どちらの低下のペースが速いかはわかりませんが、最終的に払う金額の相違が殆どないのならその点に拘る理由はあまりないのだと思うのですが。なにか特別によろしく無い理由でもあるのでしょうかね？

駅近でも一低住（容積率100%以下）ならマンション業者は買わないし、建売業者も買わないですよ。
これから戸建を買うなら、こういう土地を探すのがいいと思います。

>駅近でも一低住（容積率100%以下）ならマンション業者は買わないし

なるほど。それは何かしらの理由があるものですか？

>>8248 匿名さん

ローン3000万と4000万で月の返済は3.8万円違ってきますね（利率1.2%、25年）。
頭金に回せる金が最初からある、という前提ですよね。
どうせ10年後に一括返済するなら、月々の払いが少なくなるように最初に払っておこうと考えるのはあり。

>ローン3000万と4000万で月の返済は3.8万円違ってきますね（利率1.2%、25年）。

そう、つまりリスクの取り方が違うですよね。利率１．２％ってことはフラット３５の様な固定金利考えているわけですね。それにしても1.2%はリスクを取らなすぎな気はしますが、返済金額が増加してもリスクを取りたくないのであれば極力最初に払ってしまうというのはアリです。

一方で、変動金利を使う人というのは極力返済金額を増やしたく無いのですよね。それでも変動金利が高ければ成り立ちませんが、0.5%を下回る現状であれば金利による増加分は殆ど無視をして良いレベルという状態です。そもそもローン減税による還付は年末調整で返ってきますから、月々の支払いが多かろうがその１年単位で考えればあまり影響を及ぼしません。かつ、手元資金を運用に回せばさらなる利益が得られるわけです。まぁ、運用といっても金利の良い預け先を考えるは大変ですけどね。

>最初に払っておこうと考えるのはあり。

その通りです。これは単にリスクの取り方ですから「どちらが良い」という話ではありませんし、相手の考え方を否定するものではありません。ただ、こういう考え方もあるということを知っておくのは重要だと思います。

うーん、考え方の違いですかね。
頭金を重視する人は、25年とかの長期の返済を考えて保守的に捉えているように思います。
頭金なしの人は変動金利一択で、リスクはとる代わりに利息は支払いたくないと考える人ですかね。
私なんかはずーっと変動はちょっと落ち着かないので長期固定にしています。

>月々の払いが少なくなるように最初に払っておこうと考えるのはあり。

手元資金を運用に回さず手元に遊ばせておくのならば確かに最初に払っておいても同じです。
ガッチガチのリスク０で行きたい人はその様にするのでしょうね。それだけの話です。

>私なんかはずーっと変動はちょっと落ち着かないので長期固定にしています。

これこそ別スレでどちらが良いかという結論のない議論をやってます（笑）そういう考え方は十分尊重できます。変動はリスクがありますし、勧める方としても固定と行っておいた方があとで文句を言われる可能性が低くて楽ってのもありますからね。

世間一般的ですが、これは調査会社によっても違うのでしょうが、おおよそ５０％の人が固定。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。リスクを取っている人は結構多いみたいですね。

ああ、間違えた

>おおよそ５０％の人が固定。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。

おおよそ５０％の人が「変動」。３５％が期間固定。残りの１５％が全期間固定ということらしいです。

ですね。

住宅を買う時は1割～2割はキャッシュの人も居ますね。
私もキャッシュでしたが、手付金等は不要。金利も支払不要。
確かに購入後の手持ち資金は少なくなりますが、月々の支払等は無いので、
3年で1000万円位は復活しますよ。（世帯年収は1000万円以下です）