4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

>>58397 匿名さん
一種単価（容積率100%あたりの単価）は商業地などの容積率の高いエリアのほうが低いのが一般的です。
容積率の低いエリアに建つ低層マンションが高いのは、土地代が高く付くからです。

1種単価=容積率あたりの坪単価の高い順に並べ変えると：

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり地価367万円）
池田山=坪500万（容積率150%、容積率当たり地価333万円）
目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢=坪220万（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布=坪250万（容積率150%、容積率当たり地価167万円）

国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

やっぱり都心は高いねえ・・

>一種単価（容積率100%あたりの単価）は商業地などの容積率の高いエリアのほうが低いのが一般的です。

一種単価って、ビルなど建設する際の収益率を図る数字の一つであって、
個人住宅にはあまり関係無いよ。
特に郊外や田舎の安い住宅地など一種単価で見ても全く意味ない。
>>58402にあるように、やはり都心エリアは高額だという当たり前の結果が出るだけ。
郊外戸建は都心に住めない貧乏人向け、という結論が出ただけだが？

いつものように、悔しい戸建さんが郊外の安マンションを叩きまくって憂さ晴らしするだけ。

同じたまプラ周辺の公示地価で比較したが、見事に容積率が高いほうが一種単価が安くなったけど。。。
駅から230m（美しが丘2-15-3）　近商　容積率400%　104万円/m2 ⇒ 一種単価26万円/m2
駅から600m（美しが丘2-28-6）　一中専　容積率150%　43.5万円/m2 ⇒ 一種単価29万円/m2
駅から600m（美しが丘5-1-21）　一低専　容積率80%　47.1万円/m2 ⇒ 一種単価58.9万円/m2

駅近一低の一種単価が安いなら、業者が飛びつくに決まっている。
飛びつかないのは割高だからだよ。

次に渋谷で調べてみたが、こっちも同じで容積率が低いエリアのほうが割高。
渋谷駅から230m（道玄坂1-6-3）　商業　容積率800%　498万円/m2 ⇒ 一種単価62.3万円/m2
渋谷駅から840m（神山町16-4）　近商　容積率300%　113万円/m2 ⇒ 一種単価37.7万円/m2
渋谷駅から1000m（松濤1-13-7）　一低専　容積率150%　155万円/m2 ⇒ 一種単価103.3万円/m2

>>58401
都心の地価が高額な場所は関係ない。
「4000万以下のマンション」が建つような不便な土地の一種単価はいくらなの？

>>58407 匿名さん
郊外でも、容積率の高い用途地域のほうが一種単価は安くなりますよ。

↓の3番目の二住が築20年で4000万円前後のマンションが立ち並ぶエリアですが、
戸建の立ち並ぶエリアより一種単価が圧倒的に安い事が分かります。
1. 能見台駅から80m（能見台通8-1）　近商　容積率200%　34.1万円/m2 ⇒ 一種単価17.1万円/m2
2. 能見台駅から280m（能見台通19-7）　一低専　容積率80%　26.3万円/m2 ⇒ 一種単価32.9万円/m2
3. 能見台駅から700m（能見台東131-6）　二住　容積率200%　19.4万円/m2 ⇒ 一種単価9.7万円/m2
4. 能見台駅から1000m（能見台3-30-4）　一低専　容積率80%　20.0万円/m2 ⇒ 一種単価32.9万円/m2
※ 1,2,4は公示地価、3は固定資産税路線価を0.7で割った値を採用

郊外型の大規模マンションも、あるよね〜

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

土地の値段で言えば商業地の方が圧倒的に高額だよ。金になる土地だから当然。容積率を合わせれば安くなるのは当たり前。
だって容積率の低い所には商業施設はおろか4階建て程度のテナントビルすら建てられない。容積率をクリアしても高さ規制で引っかかる。
「商業的に利用価値が低い」から容積率の低い土地の方が安い。

反対に、商業施設を建てやすくするための土地区分だから、住まい環境で見れば騒音や不特定多数の行き来、車や人の交通量など「住環境として劣悪」。

この土地区分は、暮らしやすい住環境の住宅専用地と経済活動を行いやすいビジネス環境の商用地を分けて混在させないための規制。

ロールスロイスとフェラーリ。「優雅で快適に移動したい目的」と「究極の速さを目的」にするかの違い。
どちらも妥協して選ぶモノでは無い
根本的に目的の異なるモノに対し値段だけで優劣を決めるって本当にバカ。

そんな住環境が劣悪なところに多くのマンションは立っている。

4000万以下のマンション敷地の用途地域は工業用地が多いのかな？

そういうマンションも、ある。

4000万以下のマンションで眺望・立地をメリットとして望むのは厳しい。

そうかも知れませんね。

>>58411 匿名さん
マンションは住環境を妥協して安く住むための手段です、という所まで読んだ。

>>58386 匿名さん

お前が無知、かつド田舎モノwww

庶民スレで粋がっても仕方がないよ。

>>58419 匿名さん

庶民と言うのはボリュームゾーンですよね。
マンションさんがお茶を濁す時によく使ういわゆる「一般的」ってことですよね。