別スレ
● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/
4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。
ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？ https://www.e-kodate.com/html/column2_9/
[スレ作成日時]2017-05-20 16:35:14
>この予算で100平米以上のマンション住んでるけど
4000万で100㎡(33坪)だと坪単価133万ですけど、かなり地方の中古ですよね。
もしや団地では？立地など書けますか？関西郊外あたりだとあるのかな。
>>25283 匿名さん
> 4000万円という予算内に収まるように考えるのが当然でしょう。
ですね。つまり、ランニングコストが高い場合は、物件価格を抑えないといけないと言う事です。
ここでは中古物件は範疇外なのですか？
都内でも中古入れたら戸建てもマンションも家族向けありそうだけど。
4000万戸建て
vs
2000万物件価格＋2000万ランニングコストマンション
勿論、中古もオッケーですね。
一部の粘着戸建は、異常なる潔癖症を見せて中古戸建の排除に走りますが、ごく普通の方々には十分選択肢に入れても問題ないものですからね。
団地じゃなく、分譲マンションですよ。もちろん中古です。
駅遠のマンションはこれからどんどん値下がりしますよ
駅遠なら開き直って戸建がいいでしょう
↑
徒歩５分以内ですが
駅徒歩5分で100平米で4000万以下はいくら中古でもよほどの郊外じゃないと買えないですよ
あるいは築年数が凄いか
関東だと千葉埼玉ならギリいけるかというレベルでしょうか
そこまで古くないです。逆梁アフトフレーム＆ハイサッシ仕様ですので。
郊外ではありますが、朝のラッシュ時も１時間以内で都心オフィスまで通えますので不満はあまりないですよ。
郊外からの通勤は電車が座れるかどうかで天と地です
満員電車は避けられないかもですが座れるなら良い買い物ですね
まぁでも郊外なら車は必須だろうし、駐車場代と上昇し続ける修繕費がネックかと思いますが
お金がないご家庭は、無理して買わない方が良いですよ。賃貸でも十分雨風凌げますから。
年収いくら何ですか？
自分の年収から先に言えば？
お金がない、という目安はお幾らぐらいをお考えですか？
郊外だったら土地が余ってるんだから戸建にすれば良い。
これからはマンションも戸建も中古の時代だね。まあ、戸建の方が定住志向やここの戸建さんに見られるように我が家への執着心が強いので、中古には抵抗があるかも知れませんが。
マンションは都心部を中心に飽和状態なので好立地の物件は中古がメインでしょう。
病的に潔癖の人でもなければ中古が良いでしょうね。
買った時より値上がりしてるマンションもあるよ。
ところで、中古の戸建ってどんなの？
>25309
中古の戸建ては現状割に合わん
マンションと違って、きちんと建築・修繕の書類がそろってることは稀だから
簡単な欠陥でも見抜けないから、（本当のゴミ物件も多くて）買い手は値段をつけられない。
それでも売り方は価値があると思ってるからほとんど折り合わない。
一戸建ての流通がまともに行われない原因の一つだな。
>>25310 匿名さん
誰も住んだ実績のない新築よりも、住んでいた実績のある中古の方が良いと言う考えもありますよ。
中古物件の売買契約は仲介人立会のもと、互いに対面で住所・電話番号・氏名を晒して行うので、下手なこと隠せないですし。
政策的に持ち家&子育てを優遇してもらわないと、割りに合わないね。
そうですね。子育てと持ち家はセットみたいなものだから、学費やら何やらで異常にカネがかかるのを何とかしてもらいたい。
あのさー。
そういうのをひっくるめての予算4000万円なんですが。
個人的な事情は、自分で考えたら？
個人的事情じゃありません。
>誰も住んだ実績のない新築よりも、住んでいた実績のある中古の方が良いと言う考えもありますよ
HMで家を建てたことのない人の発想だな
>で???
だよ
>>25318 匿名さん
住んだ実績というのは一理あると思うぞ。
数年住んでみないと出てこない問題もあるし。
例えば、家の傾きや軋み、地盤沈下、ハウスシックとか
外壁のカビで通風が分かるし、雨染みやコーキング見ればある程度劣化程度分かるし。
戸建中古でも良い家はあるが見つけるのは大変
でも4000万予算なら頑張って探すしかない
築20年なら後20年くらいは住めるが資産価値は底になってて下がらないのがメリット
土地値の築20年の中古はいいかもね。
玄人好みだけど。
結局リフォームしたら＋500万位かかるし。
築20年強でも土地値＋αででてる物件は多いね。
売り主からしたら、築20年でもまだまだ住めるということなんだろうが、買い側から見ると、築20年にはお金払いたくない。
土地値の築20年の物件は比較的希少だから、出たら短期間で売れてる印象はある。
築30年超になると古家として解体費分が土地値から引かれるね。
20年越えの中古戸建で解体し辛い立地はダメね
でもちゃんとメンテしてる家なら全然住める
躯体さえしっかりしていれば、フルリノベで見た目は新築と変わらない物件になる。予算次第だけど。
地域によるかもしれんが、うちの周りは新興の住宅街（ほとんど
が大手HM）で４月の転勤で築浅物件がよく出るよ。
見た目も中身も新築とほとんど変わらない。
違うのは芝生に混じっている雑草の多さくらい。
しかも、今売り出してる新築、分譲地のほうが駅から遠い。
エリア次第だね。
§ ランニングコストを踏まえた比較とは？
1. 全体概要
経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。
マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。
2. ランニングコストを踏まえた比較
以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。
2-1. マンションのランニングコストの例
たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、
・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円
でマンション固有のランニングコストは7万円。
なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。
2-2. 戸建てのランニングコストの例
マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で
・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円
で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。
それに発生するかもわからない費用積立としては、
・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装
が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。
2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格
マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。
なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。
繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。
3. 留意点
物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。
しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。
4. さいごに
ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。
以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。
都心まで1hも掛かるようなところが、人口減都心回帰の時代に50年後、
まともな生活ができる町のままでいられるとは到底思えない。
人口減都心回帰の時代に住宅不足解消するために誕生したアパートなどに代表される集合住宅が(マンションもその一つに過ぎない)が、50年後にも存在しているとは到底思えない。
パリなんてアパルトマンしかないよ。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
