別スレ
● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/
4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。
ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？ https://www.e-kodate.com/html/column2_9/
[スレ作成日時]2017-05-20 16:35:14
話題が変わってしまいましたね。
国土交通省発表の平米あたりの修繕費用は、平成23年版が最新ってことでよろしいですね。
● マンションの修繕積立金に関するガイドライン 平成２３年４月 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
平成23年4月発表なので、調査内容は平成22年度(7年前)ということになります。
10年まではHMがメンテしてほぼ無料。
15年目に屋根の点検塗装と焼成タイル壁面の清掃点検、バルコニーの防水塗装やって100万弱。
屋根や外壁の仕様で費用は変動。
>15570
>自分のマンションの積立金で判るのに、マンション民お得意の難癖。
ここの自称マンションさんはアパート住まいだからわからないんだよ。
アパートもマンションと言えるしね。
7年前の国土交通省発行のガイドライン
● マンションの修繕積立金に関するガイドライン 平成２３年４月 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
によりますと、マンションの修繕積立金の目安は、ざっくり、200円/㎡・月ですね。
そこから今日に至るまで、マンションもずいぶんとお高くなりました。
現在は、300円/㎡・月、
この傾向を踏まえて将来を見据えると、400円/㎡・月
が妥当ですね。
マンションは大規模災害で被災すれば修繕積立金だけでは補修費用が不足する。
被災して管理組合が機能しないと臨時徴収の合意形成が出来ずに長期間かかる。
戸建てなら各種保険で対応可能。
>>15571 匿名さん
そういうのは不確定要素ですね。
災害が発生したりすると臨時的に修繕等が必要な場合もあります。
現時点では予測不能ですね。
よってランニングコストの差には算入すべきではない。
>>15578 匿名さん
> よってランニングコストの差には算入すべきではない。
マンションを購入した場合でも考える必要なく、それが発生した場合は破綻で良いと言うお考えですね。
それを否定しませんが、安全を考慮してその費用を参入することを否定することも出来ません。
>>15579 匿名さん
> 国土交通省のガイドラインが改訂されていなければ現在もそのガイドラインが適用されていますよ。勝手に変更すべきではない。
人件費・材料費の高騰を踏まえないで、あくまでも7年前の国土交通省のガイドラインに従い、実際にそれ以上の修繕費が発生した場合は破綻で良いと言うお考えですね。
それを否定しませんが、安全を考慮してその費用を算入することを否定することも出来ません。
>>15581 匿名さん
７年前とか関係ないですよ。ガイドラインが変更されていないのだからそれが適用されるだけです。あなたがルールじゃないんだから、個人的に不満があってもそれに従うのが分別ある社会人の嗜みですよ。
>>15583 匿名さん
ええ、ですから、あなたは、人件費・材料費の高騰を踏まえないで、あくまでも7年前の国土交通省のガイドラインに従い、実際にそれ以上の修繕費が発生した場合は破綻で良いと言うお考えですね。
それを否定しませんが、安全を考慮してその費用を算入することを否定することも出来ませんよ。
>>15580 匿名さん
その費用をローンに上乗せして戸建を買うと、万が一の時戸建さんも破綻するのだが？w
自分が何を主張されて、その結果がどうなるのかっていうことぐらいは少しオツムを巡らしてから書き込んで頂きたいですね。
>>15584 匿名さん
> あなたは戸建購入者を破綻させたいの？w
勘違いされていますね。
支払えると判断して予算に算入するのと、算入しなくて良いと判断してランニングコストを予算に参入しないのとでは全然違いますよ。
前者は戸建てを購入しても・マンションを購入しても破綻しない。
後者の場合は戸建てを購入しても破綻しないが、マンションを購入した場合は破綻する。
>>15586 匿名さん
> その費用をローンに上乗せして戸建を買うと、万が一の時戸建さんも破綻するのだが？w
勘違いされていますね。
支払えると判断して予算に算入するのと、算入しなくて良いと判断してランニングコストを予算に参入しないのとでは全然違いますよ。
前者は戸建てを購入しても・マンションを購入しても破綻しない。
後者の場合は戸建てを購入しても破綻しないが、マンションを購入した場合は破綻する。
>>15589 匿名さん
> 戸建が破綻しても良いとお考えでしょうか？
勘違いされていますね。
支払えると判断して予算に算入するのと、算入しなくて良いと判断してランニングコストを予算に参入しないのとでは全然違いますよ。
前者は戸建てを購入しても・マンションを購入しても破綻しない。
後者の場合は戸建てを購入しても破綻しないが、マンションを購入した場合は破綻する。
>>15588 匿名さん
勘違いされてますが、修繕費等を300〜400円にアップするとその差を踏まえて戸建のローンがアップします。なので万が一の時、破綻するリスクは基本的に戸建もマンションも変わらないように見えますね。
しかしながら、むしろ、マンションの場合は30年以内に居住を止めたら修繕費の支払いはストップするのに対し、戸建のローンは完済しないと消えませんよ。どっちがリスキーか言わずもがなですね。
その辺を分かっていて白々しく惚けているのか、本気で分かっていないのか、どっちなんだろうか？
>>15591 匿名さん
> 30年以内に居住を止めたら修繕費の支払いはストップする
勘違いされているようですが、支払いがストップするのはその物件に対してのみですよ？
その後、どうなさるのですか？
別の物件に対する支払いが始まるだけですよ？
結果、同じです。
SUGOIブーメランｗ
4000万以下のマンションのランニングコストとして支払う無駄金を、4000万超の戸建てを買ってローン返済額に上積みすれば広い家に住める。
>>http://president.jp/articles/-/16140?page=3
>>生涯コストは天と地「マンション vs 一戸建て vs 賃貸」誰が2700万円損するか？
>>マンション vs 一戸建て 低コストはどっち？
>>総じて、一戸建てのほうがマンションより割安だということ。（維持費の比較）
>>1000万円の自己資金があるケースでは、マンションは約9900万円、一戸建ては約8400万円。
>>資金がゼロのケースでは、マンションは前出のように1億464万円、一戸建ては約8960万円でした。
>>調べてみると、マンションの平均管理費は月1万661円、平均修繕積立金は月1万783円ですが
>>購入時から段階的に修繕積立金が上がることが多いようです。
>>住み続けるのならいずれは毎月の修繕積立金の値上がりか、大規模修繕時の一時金で負担しなければなりません。
記事によると、やはり賃貸が最もコストがかかり、次にマンションで一番安いのが一戸建てです。
マンションの管理費、修繕費は値上がりする計画になっている。マンションの固定資産税はエントランスなど共有部も資産として換算されるので高額になるそうです。
>>15596 匿名さん
えーと、、、マンションの標準的なランニングコストは@200×40×2=16000円/㎡です。
ただし、実際には、あなたが比較検討される物件により異なりますので、明日ご希望のマンションギャラリーにて、修繕計画も含めてしっかりご確認くださいね。
まあ〜どっちが自爆して顔真っ赤にしてるかは一目瞭然ですねwでは。
マンション共用部にかかるランニングコストの優位性について説得力ある説明が無い。
戸建てなら専有部にかけられる費用だろう。
1.5万レスを経てまだそんな事を本気で言っているのなら文盲だな、、、
というレスには反応するから不思議w
さて、経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた比較とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。
マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件の比較をしてみましょう。
以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。
たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、
・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円
でマンション固有のランニングコストは7万円。
■追記、ここから■■■■■
なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
5年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか?
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。
■追記、ここまで■■■■■
マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で
・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円
で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。
それに発生するかもわからない費用積立としては、
・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装
が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。
ので、マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。
なので、比較するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。
繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので比較するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの比較やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。
なお、物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。
しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。
ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がありますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。
以上を参考に、マンションと戸建てを比較しましょう。
>>15605 匿名さん
マンションの共有部にあたる戸建てのコストをお考えですか？
マンションは共有しているから一世帯当たりのコストが安く済むのです。
そんな当たり前のことも理解せず、
いまだに戸建てのランニングコストが
安いと勘違いされている。
70m2のマンションだと、共用部を入れた面積が110m2くらいになるので
必要な維持費は月に110m2✖️200円＝22000円となりますね。
これより少ないと修繕費が足りなくなります。
マンション民は、専有部だけで修繕費を計算すること自体がおかしいことに気がつかないのかねｗ
>>15609 匿名さん
それ間違えてますよ。
必要な修繕費を延べ床面積で割ってるだけですから、70平米のマンションだとガイドラインによる適正な修繕積立金は14000円です。
マンションの外廊下とか階段、バルコニーの面積は延べ床面積から除外されています。それらを含めて100平米などと言うのはとんでもない誤りです。
間違った計算を流布するのはやめたほうがいいですよ。
>>15612 匿名さん
> ガイドラインによる適正な修繕積立金は14000円です。
平米あたり200円は7年前の数字になりますね。
そこから今日に至るまでに、マンションがずいぶんと値上がりしているのは周知の事実です。
その原因は、材料費と人件費の高騰ですよね。
すなわち建設時のコストだけでなく、修繕費のコストも値上がりして然るべきと考えるのが安全です。
現時点では平米あたり300円、
この経緯を踏まえて将来を推計すると平米あたり400円
これくらい見ておくのが安全かと思います。
>>15612 匿名さん
の数字を換算しますと
現時点では21,000円、
この経緯を踏まえて将来を推計すると28,000円
でしょうか。
まぁ、どの数字を使うかは検討者さん次第ではありますが。
修繕費、管理費の話は良いんじゃないの？
マンションじゃなくて戸建てにすれば、ローン期間中だけでも1000万近い余剰財産ができて貯蓄やゆとりある生活が楽しめるって事で。
マンションにした人は、その分ゴミ捨てが楽で良かったってことで。
>>15615 匿名さん
現時点で300円という根拠もありませんね。
７年前の200円はあなたの言う共用部（外廊下やバルコニー）も含めた110平米で計算されているのですか？絶対おかしいですよ、それ。
>>15618 匿名さん
> 現時点で300円という根拠もありませんね。
確かに根拠はありませんね。
しかし、今日に至るまでに、マンションがずいぶんと値上がりしているのは周知の事実です。
その原因は、材料費と人件費の高騰ですよね。
すなわち建設時のコストだけでなく、修繕費のコストも値上がりして然るべきと考えるのが安全です。
文末にも書きましたが、
> まぁ、どの数字を使うかは検討者さん次第ではありますが。
です。
>>15619 匿名さん
> 将来を踏まえてとありますが、物価の上昇率を何%で見込んでいるのですか？
確かに根拠はありませんね。
しかし、今日に至るまでに、マンションがずいぶんと値上がりしているのは周知の事実です。
その原因は、材料費と人件費の高騰ですよね。
すなわち建設時のコストだけでなく、修繕費のコストも値上がりして然るべきと考えるのが安全です。
文末にも書きましたが、
> まぁ、どの数字を使うかは検討者さん次第ではありますが。
です。
>>15615 匿名さん
ガイドラインが変更されていないと言うことは、現時点では@200円が適正ということ。
実際には147円ぐらいしか徴収されていないので足りないと言われている。
>>15622 匿名さん
> ガイドラインが変更されていないと言うことは、現時点では@200円が適正ということ。
どうでしょう？あるのは「改訂していない」と言う事実だけであり、それが今をもって適正であるとの判断にはならないですね。
今日に至るまでに、マンションがずいぶんと値上がりしているのは周知の事実です。
その原因は、材料費と人件費の高騰ですよね。
すなわち建設時のコストだけでなく、修繕費のコストも値上がりして然るべきと考えるのが安全です。
文末にも書きましたが、
> まぁ、どの数字を使うかは検討者さん次第ではありますが。
です。
>>15621 匿名さん
> まぁ、どの数字を使うかは検討者さん次第ではありますが。
です。
テキトーなこと書いて責任逃れしているだけですね。適正な修繕費が400円と書くならどのような計算式なのか示してくださいよ。その上で、どれを使うか検討するから。
修繕費が上がらないとすれば物件価格も上がらない、
物件価格が上がるとすれば修繕費も上がる。
このジレンマにマンション派はどのような対抗策を出すのか?!
乞うご期待！
>>15625 匿名さん
> 適正な修繕費が400円と書くならどのような計算式なのか示してくださいよ。
そんなことしないと判断できないのですか？
そのような方は、賃貸にしておくことをオススメ致します。
>>15625 匿名さん
> テキトーなこと書いて責任逃れしているだけですね。
そうですか？
> ガイドラインが変更されていないと言うことは、現時点では@200円が適正ということ。
の方が無責任ですよ。
>>15623 匿名さん
思います？
平成23年度の国土交通省のガイドラインによると、専有床面積あたりの修繕積立金が200円/㎡程度あれば適正とされていますよ。
なので70㎡のマンションなら月14000円払っておけば適正値とされています。
>>15630 匿名さん
> 判断したい
素晴らしい。やはり、7年前の数字だと不安ですよね。
> 物価の上昇率を何%と見込んでいるのですか？
物価だけではありません。ご自分がリスクとして織り込んだ数字で換算されるのが良いでしょう。
>>15628 匿名さん
計算根拠も示さずに400円などと言うほうが無責任です。しかもその根拠を尋ねると、分からないなら賃貸にしておけとか、無責任にも程がある。検討者さんに分かるように根拠を示してあげたらいいでしょ？
>>15633 匿名さん
> だからオタクはどんなリスクを何%と見込んで400円という金額を算出したのですか？
そこは、リスクを織り込む人によってことなります。
ご自分がリスクとして織り込んだ数字で換算されるのが良いでしょう。
>>15632 匿名さん
> しかもその根拠を尋ねると、分からないなら賃貸にしておけとか、無責任にも程がある。
いいえ。
言われるがままにリスクを織り込む織り込まないを判断するような人は、賃貸にしてきなさいと言うことです。
>>15637 匿名さん
> だから質問してるんだよ。
態度がなっていませんね。
まぁ、7年前の数字に対してリスクを織り込む必要があると理解されたようなので、それで良しとしましょう。
>>15640 匿名さん
> ７年前から物価上がってないから200円で良いと思います。
そうですか。
私は、建設費・人件費高騰を踏まえ300円、将来を見越して400円とします。
破綻したくないですからね。
前にテレビで定年生活を送っていたご老人がある日突然「修繕積立金毎月2万値上げ」と言われて路頭に迷っているのを見ましたから。
修繕費が上がらないとすれば物件価格も上がらない、
物件価格が上がるとすれば修繕費も上がる。
このジレンマにマンション派はどのような対抗策を出すのか?!
乞うご期待！
>>15641 匿名さん
その300円とか400円とかの根拠が個人的に心配だからというレベルなら、その範囲に留めておいて下されば別に構いませんけど、一般の基準として適用するのは無理がありますね。
>>15643 匿名さん
そうですね。
平米あたり200円は7年前の数字になりますね。
そこから今日に至るまでに、マンションがずいぶんと値上がりしているのは周知の事実です。
その原因は、材料費と人件費の高騰ですよね。
すなわち建設時のコストだけでなく、修繕費のコストも値上がりして然るべきと考えるのが安全かと。
個人的には、現時点では平米あたり300円、
この経緯を踏まえて将来を推計すると平米あたり400円
これくらい見ておくのが安全かと思います。
>>15641 匿名さん
破綻したくないと言っても、そのランニングコストの差をローンに加算して戸建を買ってしまうと、将来の不確実なリスクを現時点で具現化してしまうことになるので、如何なものかと思いますが。
専有面積70平米のマンションを110平米に換算して修繕費を計算していた戸建さんはどこに行ったのだろう。
その人ランニングコストの差が10万とか言ってませんでした？勘違いしたままローンに上乗せして戸建を買っていたら破綻は必至ですよ。ここの戸建さん達の責任は重大ですね。
ヤバイねこれw
マンションさんは大丈夫でしょうけど、知識に乏しい戸建さんが真に受けてローンに加算なんかしたら大変なことになりますね。
マンションは収納が限られていますからね。
戸建てにある、
・階段下収納
・階段上収納
・床下収納
・屋根裏収納
・ガレージ収納
が、マンションではあったとしてもごく限られた床下収納ぐらいしかありません。
これらの収納を15平米とすると、
60平米のマンションは、45平米の戸建てと同じになりますね。
>>15655 匿名さん
とんでもないという意味は、専有面積70㎡のマンションを100㎡などと計算して修繕費を見積もることですね。
ここの戸建さんはまだ理解されてないようですが。
よほどの馬鹿でもない限り戸建にしろマンションにしろ維持費込みで購入額を決める。
同じ予算なら維持費のかかるマンションはその差分だけ購入額を戸建より抑える必要がある。
足し込むんじゃなくてさっ引くんだよ。
ガイドラインだと建築延べ床面積で換算してるから
専有面積で計算する以前に、まず延べ床面積に200円をかければ
そのマンションに必要な維持費用が出る計算になると思いますよ？
それを世帯数で割れば自ずと各世帯に必要な維持費が算出できるはずです。
70m2であれば70×200円＝14000円の修繕費用であってる。
機械式駐車場があればプラスいくらって計算だね。
マンションで掛かる管理費（管理費+駐車場代）がそのまま戸建てとのランニングコストの差額と考えればよい。
おおよその目安として
70ｍ2のマンションと、100ｍ2の戸建てを比較した場合、
床面積の差（30ｍ2）は畳約20畳分に相当。
管理費14000円、駐車場代10000円の計24000円は30年で864万円なる。
ということで、4000万以下で購入する一般的なマンションと戸建ての
30年でのランニングコストの差額は＝864万円というのが妥当ということになる。
多少の上下はあっても、上記が平均的な差額ということでよいですね。
スレタイの議論での限界値であれば
購入するならどっち？
4000万のマンション or 4860万の戸建て
駐車場代が1万円は安い所だと思いますよ。この価格帯のマンションの車保有率が2割しかないですし、
駐車場の空き＝管理費・修繕費に転化される事例が多いです。
http://www.asyura2.com/14/hasan89/msg/829.html
マンションの共用部にかかるランニングコストは無駄が多い。
そんな費用は戸建ての専有部にかけたほうがいい。
基本的にワンルームマンションのような賃貸物件以外で
駐車場のないマンションは少ないですからね。
保有率が２割だと逆に修繕費用を駐車場代以外で賄う必要が出てくると思いますよ。
なんだかんだ修繕費用はｍ2/150円では全然足りない。ということでしたね。
ｍ2/200円は必要。
足し込むのがスレタイで可能だけど、マンションの4000万以下ってのもあるから、戸建てを4000万にした場合には、ランニングコストを引いてマンションを4000万以下にするのも可能なんだよね。
任意というか、マンションは修繕費用に駐車場代金も含まれている為に、任意にすると修繕費用を上げるという考え方になりかねないと思いますよ？
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
