ブランズ二子玉川テラスってどうですか？

公式ページからの所感。
＜気に入った点＞
・外観ビジュアルは個人的には及第点
・屋上庭園！
・ラウンジあり
・駐車場は機械式で地下だと思う
・コンシェルジェ常駐？
＜気になる点＞
・敷地形状から予想されてはいたが、東向き（丸子川側）と西向き（246側）のみと思われる。
・代表間取りを見ると、各部屋微妙に矩形でないのが多く、死に空間が目立つ印象。
・西向き住居のみサンルームなのか？
・コンシェルジェ常駐？、管理費は？
・エレベータが4機あるようだが・・・

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ここって何の跡地でしたっけ？

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>2
謎のなんとか研究所ですね。

（完全な想像ですが、おそらく資産家の個人の方の道楽的な施設だったのではないかと。
相続が発生して、それを東急グループが勝ち取ったものかと。）

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70平米台ので坪単360程度までにおさめてください！お願いします。

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西向きの眺望はきびしそうだな。
1F用賀側は半地下っぽいね。246の坂が始まってるし。
二子玉川側は、2Fか3Fまではバイパス高架にかかると思われる。

東向きは、瀬田ハイツが目前になる部屋があるが、
まーでも川挟んでるから一定の距離は保たれるだろう。

花火は、
南東方向川崎側はライズのビル群にかかっちゃうかなー。
南西方向世田谷側は、高層階なら高島屋の裏手の方にみえるかな？

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さすがの二子玉川ライズも、中古価格がこなれてきたので、
東急がこちらの価格設定をどうするか、見ものですね。
販売中の物件で単純計算して、ライズの中古が３９０万弱。

２４６の高架が近いなど立地に難があるものの、
ブランズとしては、目いっぱいグレードを盛った印象なので、
かなり強気のプライスになるように思います。
ただし、玉川４丁目（三菱地所レジデンス）の販売が先だろうから、
そちらの分譲価格も少なからず影響しそう。

野村も瀬田１丁目で販売予定なので、この３物件から目が離せない！

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研究所ね！中学校に行く時に毎日前を通っていたけど、
何の施設か分からなかった。
ありがとうございます！

最近の二子玉川の物件は何かしら一つは大きなネガテイブ要素があるね。
246沿い、大井町線沿い、駅から徒歩約15分とかね。

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>>4 坪単価比較中さん
その単価だと買えませんよ。
抽選倍率高くなり過ぎて。

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ブランズかなり気合い入ってますね。規模感はなく板状で立地にも難はありますが、その他のスペックはなかなか魅力的です。
HPに載っている東向き80平米低層が1億弱くらいかなと予測しますが、いかがでしょう。

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Qタイプ 2LDK 74.34平米

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Cタイプ 3LDK 79.83平米

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Rタイプ(プレミアム) 3LDK 127.20平米

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ライズよりプラウドタワーの中古価格@429万ぐらいが、ひとつの目安。
400は切らないかと。

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三菱の玉川四丁目は8月完成ですね。ブランズはその後になりますね。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37701
環境的には三菱でしょうか。特に小さい子供いる場合。
こちらもお安くはなさそうですが。

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さすがにプレミアムプランは面白い間取りですね！
これ、久しぶりに二子玉川で独創的な間取りなんじゃないですか？
これほど余裕のあるのはライズ以来かも。

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プレミアムプランね、専有面積の割に余裕の無い各居室、キッチンからラウンドリーまでのばかみたいな動線の長さ、部屋を分断するホールと廊下間の引き戸、これらの意味がわかったよ。
このプランは自宅でサロンとか教室とかやる人向けなんだ。
2桁人数収容できる広さのリビングを確保。ホールからみて引き戸の向こうの側がプライベート空間。プライベート空間は実効60平米級程度。ホールの存在とホールと廊下を分けてる意味も分かる。

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16だけど追伸

だから、教室可、不特定多数の出入可な管理規約になってんじゃないかな一??

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駅徒歩6分は魅力。
8000万台から億ション？
パークコート瀬田、東急ドエルプレステージなど周辺のハイクラスMSにとって代わる物件とも言えそうだが、246沿い。
多摩川の花火や富士山の眺望は期待できないのか‥‥。

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>16
今、管理規約について決めつけるのはリスキーなのでは？
多人数が出入りする為の間取りというのはその通りだと思うけど、
普通にパーティーとかが好きな富裕層向けの間取りですよ。

部分的ではあるけど四面開口、奥行4mはあるかもしれないバルコニー、
十分な広さのホール、この面積でありながら柱の組み込みがほとんどない事などが特徴的ですね。

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際どい立地はともかく、公開されている間取りを見る限りでは、内廊下にも関わらず中住戸でも吹き抜けを用いて行燈部屋を作らないようにしているようで、この姿勢はすばらしい！建物構造に金かけてます。

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