年収に対して無謀なローン その35

自分：31歳・年収1000万・士業
妻：29歳・年収400万・割と安定してる企業の正社員
子供：1歳、できればもう1人ほしい

検討物件：8000万
頭金：1200万
ローン：6800万
諸費用等支払後残金：800万

妻は子供に中学受験させたいらしいんだけど、やっていけるだろうか。

40までに年収1500-2000いけるなら、子供2人であれば余裕と思います。
似たような物件価格とローン額で現在40歳、ローン8年目、年収1800＋200ですが、子供3人なのできつめです。
自分の中で1番お金使ってるのは税金です。2番目は教育費。

年収に対して無謀なローンを組むんだったら、逆に自宅は小さくして余裕のあるローンにして早く完済して、次に賃貸用の住宅をローンで購入して、月々の返済は家賃ですればOK、その後はいい展開になりますよね。その家賃は定年退職後は年金かわりにもなりますし、もっとうまくいけば定年を待たずして会社人間をやめられる場合もありますよね。

>>4907 匿名さん
賃貸家屋購入のために自宅を小さくする人なんかいないし、リスクを無視した法螺話を信じるような輩もいない。

どんな富裕層でも、最初っから豪邸にすんでいるわけではないです。最初の段階では今後発展するため「芽」が必要です。

富裕層を目指して無謀なローンを借りるのではありません。

親族の話なんですが・・・もう買ってしまってるのですが、この状況で支払っていけるのでしょうか
反対していたのですが、結局購入してしまいました
心配です


■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込720万円くらい？　正社員 手取り40万　ボーナスは夏冬あわせて100万しかない
　配偶者　専業主婦

■家族構成　※要年齢
　本人　35歳
　配偶者　30歳
　子供1　3歳
子供2　1歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　5200万円　築浅中古マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　管理費　　　 21,000
　修繕費　　　 11,000
　駐輪代　　　　1,500

　
■住宅ローン
　・頭金　200万円
　・変動　35年・0.8%
　・月々12万円支払い、ボーナス払い9万円

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円 くらい？

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　不明

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　今後も4人家族

■その他事情
　・車は無し
　・親からの援助無し
　・ボーナス払い9万円

※4912
問題ないでしょうか？それだと良いのですが・・・

大手ではないので、ボーナスが減額か、支給されない年もあります
いまのところ貰えているようですが・・・昨年は夏冬あわせて40万です

もう購入したマンションに移り住んでいて、以前の家賃と広さは聞いてないです

>>4912 マンション検討中さん

年収の7倍超えてるのに何が大丈夫なの？

>>4911
年収・貯蓄が少ないし、35年ローンを変動金利で借りることが無謀。
繰り上げ返済も出来ないし、子供二人の学費も払えないと思われる。

>管理費　　　 21,000
>修繕費　　　 11,000
>駐輪代　　　　1,500

価格の割に高いね

査定を宜しくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込720万円（ボーナス含む）　公務員
　配偶者　専業主婦（今後パート予定月4〜5万円程度）

■家族構成　※要年齢
　本人　44歳
　配偶者　35歳
　子供1　10歳
　子供2　6歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4200万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　全て込みで3万円程度
　
■住宅ローン
　・頭金　600万円
　・変動　35年・0.55%
　・月々6万円支払い、ボーナス払い20万円

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　800万円 くらい？

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　65歳になる予定

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　今後も4人家族

■その他事情
　・車は有り

>>4917
ライフプランを自分でシミュレーションしました？

>>4917 マンション掲示板さん
定年前にローン完済するための繰上げ返済と、二人のお子さんの学費はどんな予定ですか。
下のお子さんが大学まで行くと、浪人しなくても卒業は世帯主が60歳の時なので老後資金の確保が難しくありませんか。

>>4918 匿名さん
申し訳ありません。やってません。
>>4919 匿名さん
二人共公立で行ってもらうしか無いかなぁと思ってます。
上の子は学資保険（300万円）が上記貯蓄の他にあるので
それを充当するつもりです。
繰上げ返済は、ローン控除10年分プラスアルファ（1000万円）
くらいを11年目に出来ればと思っています。

>>4915
私もそう思います。そもそもこのご時世に35年ローンの時点でリスクが高くないでしょうか？
価値が下がる前に手放したほうがよいのではと思ってしまいます。
援助もあまりしてあげられないので、今後が不安です。


>>4916
中古のマンションなので修繕費、管理費がすこし上がっているそうです。
もともとの価格がかなり高い物件だったそうで、それを好意で5200万まで下げていただいたみたいです。

査定を宜しくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込2100万円
　配偶者　専業主婦

■家族構成
　本人　47歳
　配偶者　48歳
　子供1　17歳
　子供2　12歳

■物件価格・種類
　6500万円　中古一戸建て
　
■住宅ローン
　・頭金　4500万円
　・10年固定　13年－0.80%
　・月々12.2万円支払い、ボーナス払い0万円

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1900万円

■昇給見込み
　少しだけ

■定年・退職金
　65歳になる予定

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　今後も4人家族

■その他事情
　・車は有り

>>4920 マンション掲示板さん
>二人共公立で行ってもらうしか無いかなぁと思ってます。
>上の子は学資保険（300万円）が上記貯蓄の他にあるので
>それを充当するつもりです。

現在の学費は、大学まですべて国公立でも子供ひとり最低800万円。
私大なら文系でもひとり1000万円を超えます。
わずか300万円では、塾の費用などで高校進学までになくなります。

昭和の遺物「35年ローン」がサラリーマンを破滅に追い込む

http://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/170729/ecn17072916210013-n1.htm...

4922:清水さん

物件は6500万で頭金4500万だとローン2000万となるかと思いますが、返済12.2万×12×13年＝1903万で計算があいませんが、ローンとしては問題はなく全く無謀だとは思いません。しかし、現在の年収が高いので、老後に収入源がなくなった場合ギャップが大きいではないかと思います。


　

産経デジタル引用

引用先

http://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/170729/ecn17072916210013-n1.htm...

人生でもっとも高い買い物といえば、昔も今もマイホームだろう。購入者のほとんどは最長35年という長期返済型の住宅ローンを組み、万が一ローンが返せなくなったら「売ればいいだけ」と安易に考えている人も多いのではないか。しかし、長きにわたり住宅の資産価値が保てる“土地神話”はとっくに通用しない時代だ。

　近著に『2025年　東京不動産大暴落』（イースト新書）がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、35年ローン廃止論を唱える。

　＊　＊　＊

　まもなく、「平成」の世が終わるという。もはや「昭和」は遠くなってしまった。昭和の半ばに生まれた身としては、何とも寂しいものがある。

　昭和を記憶や思い出として大切に扱うのは悪くないだろう。しかし、あの時代に生み出された住宅購入に関する時代遅れなシステムは、なるべく早く改めるべきだ。もはや、昭和のように日本経済は成長しない。人口も雇用も、ましてや給料さえ増えない。

　早急に改めるべき筆頭は、「35年返済の住宅ローン」（以下、35年ローン）だ。これはいち早く禁止にすべきだ。なぜなら今の時代に35年ローンを組む、ということはかなりの確率で自己破産へと導かれるからだ。

この35年ローンは、そもそも「35年の間、継続して今以上の収入がある」ということを前提にしている。なんという危うい前提だろう。

　今の時代、35年間もの安定収入を見通せる職業が、公務員以外にどれほどあるというのか。東芝のような大企業でも、倒産の危機にさらされているのである。民間企業で35年の雇用が盤石と言えるようなところは、数えるほどしかないはずだ。

　それなのに、多くの人が35年返済で住宅ローンの融資を受けている。これは、ある意味で狂気の沙汰と言っていい。しかし、誰もそのことに異を唱えない。どう考えてもおかしいではないか！

　私のところには多くの人が住宅購入の相談が訪れる。40歳くらいの方に「ローンは何年で想定なさいましたか？」と聞くと、平気で「35年です」とお答えになる。返し終わるのは75歳になる。

　たいていの企業は60歳が定年だと理解している。嘱託で2年から5年くらい席を置いてもらえるかもしれない。しかし、給料は半分以下に減らされるのが普通だ。では、その間の住宅ローン返済はどうするつもりなのだろう。

　多くの人は「退職金もあるから何とかなるだろう」くらいに考えている。きちんと自分が60歳になった時のローン残高を計算してからローンの契約書にハンコを押した人は、全体の何％くらいだろう。

仮に40歳の時に5000万円の住宅ローンを35年返済で組んだとする。定年になった60歳の時の残高は約2300万円と推定される。毎月の支払いは14万5000円ほど。退職金で一括返済しないと、あと15年はその額を払い続けなければならない。さて、定年になって2300万円以上の退職金がもらえる企業はどれくらいあるのだろう。

　経団連の調査によれば退職金の平均額は、60歳の大卒者が卒業後38年間勤務した場合で「2357万円」となっている。今時22歳で大学を出てから同じ会社に38年間勤務する人は、全体の何％いるのだろう。

　今は昭和の時代のように終身雇用制度は機能していない。大卒の3割以上が3年以内に転職する時代だ。さらに同じ会社に38年も勤めるケースは極めて稀。また「2357万円」は経団連の会員企業の社員という、全体の中でもかなり恵まれたサラリーマンのケース。

　つまり、昭和も遠くなった今、60歳の退職時に2300万円の退職金をもらえる方はほとんどいないはずだ。なのに、40歳で5000万円を35年ローンで借りていれば、定年時のローン残高は2300万円。このあと、激減した収入で返済が続けられるのか。

　昭和の時代は、こういうことになっても大きな問題はなかった。なぜなら「じゃあ、このマンションを売ってしまおう」という選択肢があったからである。

あの時代なら、20年前に5500万円で購入したマンションは軽く6000万円くらいでは売れた。うまくいけば1億円になっていたかもしれない。少なくとも買値を下回ることは、あまり想像をしなくてもよかった。「土地神話」という、とうに崩壊した経済の法則があって「不動産は決して値下がりしない」時代が続いていたのだ。

　今は、20年前に5500万円で購入したマンションが半額の2750万円で売れればかなりラッキー。物件によっては2000万円を下回るかもしれない。特にこれからの時代は住宅の余剰感が強まるから、さらに下落することも十分に考えられる。「返せなくなったら売る」という選択肢は、よほどの都心人気エリアでなければ想定できない。

　35年ローンが「発明」されたのは1960年代だと言われている。おそらく高度経済成長に沸いた昭和40年頃だろう。住宅の価格もうなぎ上りに上昇していた。「これでは誰も家が買えないじゃないか」という絶望感が庶民の間に広がっていた。

　そこへ救世主のように登場したのが35年ローンだ。35年という長期にならせば、毎月の返済額は家賃程度に抑えられる。これによって、多くのサラリーマンはマイホームの夢を諦めずに済んだわけだ。実際に、35年ローンによって家を買った人は多かった。

しかし、もはや35年ローンの役割は完全に終わった。というよりも、サラリーマンを破滅に追い込むシステムに変貌しつつある。その理由は、ここまで申し上げてきたとおり。

　（1）35年の安定収入を見込める者はごく少数

　（2）住宅価格は今後右肩下がりで下落していく

　この二つに尽きる。そして、この二つの条件が今後覆る見通しは少ない。

　2015年の労働者派遣法改悪に見られるように、今後正規雇用の割合が増えるとは思えない。人手不足と逆行するように、企業は派遣社員などの非正規雇用への労働力シフトを強めるはずだ。

　日本全体の人口が減る中、都心エリアなど一部を除き住宅への需要は萎みつつある。その証拠に5年ごとに調査される空家率は徐々に高まっている。それでも新築住宅は一定数供給されるので需給関係はますます悪化する。今の局地バブルが終了したのちは、住宅価格の下落傾向は都心近辺にまで及ぶはずだ。したがって35年ローンで住宅を購入した場合、支払いが不能となれば最終的には自己破産に追い込まれてしまう。

　35年ローンというシステムは直ちに廃止すべきだろう。それにはまず、銀行が「最終返済時75歳」という根拠不明のルールを改めるべきだ。サラリーマンに融資する場合は「最終返済時60歳」とすべきだ。40歳の人なら「20年返済」が限度となる。自営業者なら定年がないので「最終返済時65歳」でも構わない。

次に、日本もノンリコースを取り入れるべきだ。返済ができなくなれば、担保の住宅を差し出せば返済義務をすべて免除、というのがノンリコース。アメリカなどで多く採用されている。その代わり、金利負担は重くなる。当然だ。

　そもそも、何千万円ものお金を1％未満の低金利で借りられることが異常なのだ。それを35年もの長きにわたって「返せる」という幻想を抱く消費者も、抱かせる不動産業者や銀行も異状だ。今は高度成長期の昭和ではない。

　日本は平成の世から次の時代へと変わると同時に、この時代遅れも甚だしい35年ローンという無責任な住宅購入システムを破棄すべきだ。

　破棄できないのなら、せめて個々人が利用を避ければよいと思う。そして、自分の定年にあわせた返済期間でローンを組むべきだ。「家賃くらいの返済額になるから」などという理由で、安易に35年ローンを組んではいけない。そんなことをすれば、人生のどこかで自己破産の危機を迎えることになる。

低金利だからと安易に35年ローンを選択するような人は高リスク。

「返せなくなったら売る」という選択肢は、よほどの都心人気エリアでなければ想定できない。

あ、45歳の時に35年変動で組んじゃった

>>4934 匿名さん
繰上げ返済を念頭にしていますが、まずいでしょうか？

家賃程度のローンで、って本当に詐欺同然
新築の時は得した気分になるけど20年もしたら割高に感じる可能性大だからただの効用の先取り
こういうのは学校で教えないといけない

>繰上げ返済を念頭にしていますが、まずいでしょうか？

念頭におくだけなら誰でも出来る。
実際に継続雇用で給料が下がる前に完済しないと意味がない。
相談するなら50代で完済する計画で相談したほうが現実的。

>>4937 匿名さん
確かに仰るとおりです。
公務員ということで甘く考えていたかも知れません。

＞＞４９３８


今の職業以外に、リスク分散として収入を得る手段を身につけましょう！

下手なサイドビジネスは怪我の元。

そもそも住宅ローンは、銀行と不動産会社と建築会社、の連携ビジネス、さらに勤務先企業にとっては忠実な（返済するまでやめれない）社員の出来上がり。

>あ、45歳の時に35年変動で組んじゃった

定年前に完済すれば問題なし。

サラリーマンの65歳雇用延長も、従来の定年60歳までの給与を抑えて5年分を捻出してるのが実態。
以前は60歳までにもらえた生涯賃金が、65歳まで働かないともらえないようになっている。
老後の年金も怪しいから、老後資金もそれなりに必要。

まともなサラリーマンなら、定年後も住宅ローンが返済できるなんて考えない。

正月早々からカネに追われてるって借入額が無謀だったんですね。

で、どこ買えば値下がりしないの？山手線最寄り3分なら田端とかでもいいの？

不動産は建物が償却していくから値下がりするもの。

定年後まで住宅ローンが続くような借入れは、見直したほうがいい。

定年後も住宅ローンを返済できてる人は、似非ギャンブラー以外出てこない。

＞4925: 通りがかりさん　

　ありがとうございます。
　いきなりゼロになることもない予定で、60歳以降は年収は減ってきますので
　うまくソフトランディングしていきたいなと考えています。

　御指摘ありがとうございました。

住宅ローンのお陰で不動産資産もできた
気付けば平均サラリーマンの倍以上の賃料収入
予定では70歳以上でも残債残ってるけど何も問題ない

そんな話は一次取得者に関係ない。

今までは、多少無理なローンであっても定年時の退職金で完済して、老後は完済後に残った貯金と年金で質素ながらも暮らすという考え方でしたが、高齢者の人数が多く長寿ですので、年金はどんどん厳しくなっていきますので、今までの年金暮らしは数年後に無理になるでしょう。簡単な解決策はないでしょう。

退職金は老後資金の1部。退職金でローン返済という考え方が老後難民予備軍。

消費税や所得税もこれからますます上がるだろうが、どれだけの人が計算に入れているだろう？
消費税が10%で止まるとか、所得税がこの程度の増税で済むとは思えない