年収に対して無謀なローン その35

>>12822 繰り上げ返済！さん
心身の健康と、夫婦円満な家庭は大切なんだなぁ…と、
競売や任意売却のサイトを見て実感しました。

定年前に病気になって働けなくなったとか、
離婚して大揉めしたりと大変そうなので…。

>>12902 マンション検討中さん
ここに投稿する人のなかではかなり優良な内容だな。
問題は年齢だけ、あと5年もすると35年では組めなくなる可能性が大(ご主人名義の場合)。住宅ローンは原則80歳までに完済できる範囲でしか組めない。
定年時に完済しても2,000万以上の貯蓄(最低でも)が残るのであれば、普通は問題ないと思うが、ペアローンだけは注意。これは共稼ぎが継続可能で且つ離婚しないことが前提なローンだから。どちらかでも継続できなくなると地獄が待っている。

定年すぎたら継続雇用でも年収は年金並みに下がるので、高齢になっても安定した世帯収入が維持できないと住宅ローンの返済はできない。
退職時に、退職金を老後資金に充てなくでも3000万(通常は)ぐらいの預金があればローン返済に使える。
一生家の借金返済の為にあくせく働く人生にならないように注意したい。

>>2534 匿名さん
奥様が税理士試験、全科目合格なさったかどうか
だいぶ前のスレですが結果を知りたいです…。
最後の１科目がなかなか受からない人が結構いるようですからね。

スレ違い失礼いたしました。

長期返済のローンで住宅購入を考える人は、なぜかライフプランに無頓着な人が多い。
約定期間は長期でも、完済までの期間は計画的な繰り上げ返済で短く想定して、月次・年次の収支を考えないと見通しを誤る。

>>12908 匿名さん
そういう人は、自分が住むマンションにはいて欲しくないなぁ。ギリギリでローン組んだ人は支払いがきつくなるとまず管理費や積立修繕費を滞納するから。
滞納者からの取り立てはマジ面倒、取れるけどね。区分所有者全員が迷惑するので、支払いギリの人は戸建て買ってくれ。

まともな戸建てを買える人はマンションなんか買わない。

>>12910 匿名さん
それは残念・・・

いや、支払いギリで戸建ては危険すぎる
戸建ての資産価値はマンションに比べて早く減少するので、住宅ローンが払えなくなって売ろうとなった時に残債割れする確率がマンションより高い。
のびのびと暮らせる田舎で注文住宅を建てて破産なんてパターンは目も当てられない。
戸建てこそ資産に余裕を持っている人間が買うべき。

戸建ての価値は土地なので、敷地に価値がない場所の戸建てはリスクが高い。
都市部の戸建ては、普通の家でも土地の価格が建物建設費の2倍以上する。
高額な土地に建つ戸建てなら将来の建物の価値など無視できる。

高額な土地に戸建てを買える人間はよっぽどの金持ちなので
支払いギリギリなローン破産の話題をする必要もないでしょう
というか高額な土地に戸建てを買える資金を持っているなら、田舎の土地にローン無しで家が建てられるのでは

金持ちは不便な田舎の土地にはあまり住まない
別荘ならありかもしれない

便利不便以前の話で、田舎に住んでる人も都会に住んでる人も理由は仕事と子育て。
特に都会から田舎への引っ越しは容易ではない。
リモートワーク出来る人、転職しやすい人になるけど子どもの学校はどうにもならない。
セミリタイア後の人だと今度はローン組みにくくなるしなかなか大変です。
現金買いとなると資産で生活している人はCF悪化するから出来ない。

>>12912 匿名さん
戸建ては支払えなくなって困るのは当事者のみ、でもマンションの場合は返済遅延と同時にほぼ確実に管理費等の滞納もやらかすので、当事者のみならず区分所有者全員が困ると言っている。
残債割れするヤツのことなんて知ったこっちゃない。

安価だからとか老後のんびりと暮らしたいからとか言って田舎に住むヤツの気が知れない。
これだけ高齢者ドライバー問題が深刻化しているのに、老後車必須の田舎に住むなんて・・・
まぁ、金持ちは車なくてもいくらでも対処できるだろうからいいけど。生活のために車手放せないとか言って、事故起こしている老害にだけはならないように。

>>12917
滞納者が出ても差し押さえの後マンションは競売にかけられ、滞納費込みで買ってくれる次の所有者が現れるからそこまで深刻な事態にはならんでしょ。
困るような事態になるって事はよっぽどそのマンションが不人気物件で競売でも買い手がつかないか

>滞納費込みで買ってくれる次の所有者が現れるからそこまで深刻な事態にはならんでしょ。

そんな物件は敬遠される。
怪しげな業者に買いたたかれて、次の入居者も相応のレベルになる。
区分所有集合住宅のデメット。

>>次の入居者も相応のレベルになる。
これはなぜ？
怪しげな業者も儲けたいなら相場で売るから値段が安くなる＝年収の低い人間が住む
みたいな話にはならないし

キツキツのローンを組ませないといけないほど、
銀行の中の人たちもノルマをこなすのに大変なんでしょうね…。
物件を売る不動産の営業マンさんたちもノルマに追われているのでしょう…。

長期滞納債務付きの訳あり中古マンションは敬遠される。

競売に出ている滞納物件はその分を差っ引いても安いとはいえ
滞納している部屋って大抵荒れててゴミ処分＆リフォーム必須ですしねぇ。
しかしやっぱり人気のあるマンションだとそういった事情があっても買い手がつきやすいので、物件購入におけるリスクマネジメントでは立地が最重要なんでしょうね

滞納区画は管理組合で長期間問題になってた物件だから、周囲が後釜として来る住民を見る目は通常とは異なる。

問題になっていた滞納費を全額出してくれたんだから、管理組合としては後釜に来てくれた人は非常にありがたい存在ですね
その人が買わなかったら管理費不足が解消しなかったのですから

>>12919 匿名さん
何も知らないんだね。競売にかけられた場合、管理費は次の購入者が支払う義務があるが、修繕積立金や駐車場代まで支払う義務はない。
なので、差し押さえにかかった裁判費用や滞納した修繕積立金・駐車場代などは管理組合負担になる可能性が高い。
お勉強してからコメントするように。

>>12927
区分所有法第8条によると管理費、修繕積立金、駐車場代は確実に支払う義務があるのは明らかだけど、管理費だけが支払い義務があるというのはどういう法的解釈？？

そんな物件を買いたがる奇特な人はいない

そういう奇特な人がいないなら日本は更に負動産だらけ、空き家だらけになって周辺住民が困ってしまいますよ。
競売com見る限り、普通に売られては掲載が消えてますから、我々がイメージするよりも競売物件の売買はありふれているのでしょうね。
買うのはほとんどが不動産業者でしょうけれど。

賃貸戸建て投資は安く買えれば儲かりますもんね。
貧困化が進んでるのかボロ賃貸借りる人は増えてる。

>>12917 匿名さん
そういう方々にもローンを組んでいただかないと、
金融機関の中の人たちも
ご自身のノルマが達成できずに上から詰められて病んでしまうからね…。

金余りの金融機関は、今ではローン破綻リスクが高い属性の借入希望者にも貸す。
担保と保証会社があれば損はない。
損をするのは借り入れた債務者だけ。

>>12928 匿名さん
現実に裁判すると、次の所有者に支払い義務は発生しても取れない、特に駐車場使用料はね。一度裁判すると分かるよ。残念ながら法が全てではない。
また、競売にかけられるようなヤツからは現実的には獲れないケースが多い。義務だからと言って無い袖は振れない、というのが日本の腐った司法。

>>12934
その口ぶりですと裁判した事があるんですね
実際に裁判にかかった金額や期間や、相手の対応などはどうでしたか？
駐車場使用料も支払う義務があるとした判例がありますが、>>12934さんの裁判の時はその判例は考慮されなかったのでしょうか？

重説に未払い債務の金額と返済義務は明記されてるのかな？
中古マンションはただでさえ金融機関による担保評価が低いのに、前区分所有者の債務まで引き継ぐ条件じゃローンで借りられる額はたかが知れてる。
そんな訳あり物件をキャッシュ買いするような人は限られる。

>>12936
競売物件の住宅ローン購入について知識がおありなら色々お聞きしたいのですが
>前区分所有者の債務まで引き継ぐ条件じゃローンで借りられる額はたかが知れてる。
>そんな訳あり物件をキャッシュ買いするような人は限られる。
というように断定的におっしゃってるかと思えば返済義務の明記についてご存じなかったりと、知識がある方なのか判断がつきません。
失礼ですが、上記は競売物件の実情を知っているわけではなくイメージで語ったことでしょうか？
それとも実際の経験で競売物件売買の実情を知った上での結論でしょうか？

滞納物件を売るのは競売だけなのかな？

>>12938
任意売却でも売る事は可能ですが、売ったお金で滞納金を支払う必要があります。
滞納費つきで売ることも出来ますが、告知義務がありますし滞納費分差し引いた値段で売ることになりますね。
管理費等を滞納する状況であれば住宅ローンも滞納している可能性高いですから
本来は強制執行される前に、銀行や管理組合に相談した方がいいです。
その後どうしても支払いの目途が立たないのならば早めに任意売却が傷が浅く済みます。
競売ですとどうしても安く売られてしまいますので・・・
誰にも相談せず滞納し続け強制執行が一番避けなければなりません。

家賃なみでマンションが購入出来るとの謳い文句を信じ、管理費や修繕費、金利などを考えずに買う奴って結構居るんだろな～

ギリのローンで購入しても、毎月家賃のような維持管理費がかかり続けるのがマンション

>>12939 匿名さん
誰も買わないリゾートマンションみたいなものが、
数十年後、日本全国に溢れるのだろうか…。あなおそろしや。

予算と経験の無い人は無難なのを買うしかないよ!

マンションより戸建てを買うしかないよ！

モデルルームを見に行ったり、
営業さんのお話にウットリしちゃって
銀行マンにも大丈夫と言われたからといって
安易にハンコついてしまわないように気をつけないとなぁ…

>>12935 匿名さん
裁判手前まではいったよ、当時の弁護士さんからの情報。管理費や場合によっては修繕積立費は競売落札者から取ることは可能(ただし、その条件で落札してくれればの話)だが、駐車場代や裁判費用は滞納者に対して請求することも支払い義務を裁判官に認めてもらうこともできるが、実際はお金がなくて取れないケースが多いとのこと。
いくら判例があって、法律上義務があっても、現実に取れる保証はないよ、という話でした。

>>12940 通りがかりさん
そういうカスが支払いキツイとか言っている、自業自得なのに被害者ヅラ(笑)。基本的にローン破産するヤツに被害者はいない、全部自業自得。例え生活が変わろうが失業しようがローンを払い続けることのできる人以外は住宅ローンを組まない方が良いんじゃない？
それで破産しても助ける必要は一切ない、少なくとも国はね。

>>12941 匿名さん
一戸建てはその維持管理費を自分で貯蓄する必要があるので基本はマンションも戸建ても維持費がかかる点はいっしょ。唯一の違いは共用部分(あるいは駐車場代)。一戸建てにはないからね。

介護離職や、両親からの相続で
相続税の納付やら何やら出費が嵩むのかなぁ…。
自分の老後資金、まさかの早期退職など、先が見えないね。

マンションで強制徴収される維持管理費は、管理人の人件費など共用部だけにかかる費用で、専有部の維持管理費は戸建てと同じく自己管理。
共用部の費用をずっと負担させられるマンションより、専有部しかない戸建てで費用を自己管理したほうが安いし資金を有効活用できる。

>>12946
裁判手前まで行ったということは、どういう決着の仕方をしましたか？
かかった弁護士費用なども差し支えなければ教えていただけると大変参考になります。
また、駐車場代に関しましては滞納者に請求という話をされていますが、それは販売価格に反映した上で競売の落札者に請求する話は出なかったのですか？
>>判例があって、法律上義務があっても、現実に取れる保証はないよ、という話でした
とのことですので、実際に過去に落札者に支払い義務が移るとする判例のお話はされたかと存じますが

■世帯年収
　本人　基本給　　　税込1600万円　正社員　
　　　　ボーナス　　税込500~800万円
　配偶者　基本給　　税込550万円　正社員
　　　　　ボーナス　税込50~100万円

■家族構成　
　本人　　29歳
　配偶者　26歳
　2年内に子どもは欲しい。（1?2人）

■物件価格・種類
　12000万円　一戸建て (土地8000 建物4000)


■住宅ローン?
　・頭金　2000万円（諸経費込み）
　・借入　10000万円
　・変動　35年・0.６%?
　・ペアローンを使用 本人のみ

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円
　院卒なので貯蓄があまり出来ておりませんが、ここの数年は年間500万+ボーナスのペースで貯金してます。

■昇給見込み?
　本人 あり
　配偶者 あり

■定年・退職金?
　本人 60歳?
　退職金 あり
　配偶者 60歳
　退職金 あり

■将来の家族構成の予定
　子供２年以内に１人、更に5年以内に1人を希望

■その他事情
　・他にローンなし
　・両家親からの援助はありません
　・夫妻は産休、育休が取りやすい職場であり福利厚生が充実。

世田谷区で注文住宅を検討中しております、ご意見いただければ幸いです。

>>12951 匿名さん
弁護士と様々なケースを全て想定した上で、最悪損(裁判費用・駐車場代等)をしてでも競売にかけて滞納者を追い出そうと結論付け、最後通告で弁明の機会を設けた。
それに来なかったら競売にかける裁判を行う予定だったが、さすがにビビったのか弁明の機会に訪れて涙ながらに返済する旨を語っていた(でも来たのは代理人である妻)。涙を流そうが説得力のある返済計画を提示しない限り競売にかけると迫ったら、子供に借りて払うといったので、最後のチャンスを与えた。

それから約一年経過したが、今のところは返済しているらしい。こちらとしては競売にかけて追い出したかったが・・・実際に判例通りに取れるかどうか知りたかったしね。でも裁判所はよほど悪質でない限り、競売を認めないらしい。最悪弁護士費用だけかかって競売できないケースもあるらしい。怖いね。

多くの区分所有者達は、勝てるかどうか分からない裁判に金をかけたくない、という意見だったが、損をしてでもこの滞納者を追い出さないとさらに滞納金が増えるだけ、と説明したら納得してくれたよ。