NPO法人 住管センターは、どんなコンサルですか？

いよいよ初回大規模修繕工事が近づき、役員達が手分けし、管理会社紹介コンサルや一級建築士事務所など情報を収集しています。
非営利団体（NPO）も情報収集範囲に入れており、このNPO住管センターのＨＰを見ますと、トップに
「千葉県知事認証唯一のマンション管理組合支援NPO団体」とあり、一般住民がそのまま読めば、ここは
　千葉県知事で認められた千葉県で唯一のマンション支援の非営利団体なんだなと理解します。
しかし、HP実績に、具体的なコンサル名称実績は無く、僅に戸数と所在しか記載が無く、年度すらも記載ありません。

ここで、確認すべきは、ＨＰで強調する、本当に千葉県知事に唯一認められた、千葉県で唯一のコンサル会社なのかどうかでした。そうであれば、千葉県内の実績は凄いモノでしょう。非営利団体ですし、、
そこで、千葉県担当部署(県民生活・文化課)にこのＮＰＯ法人HPの上記文言について書面で質問をしたところ、返答は以下の通りでした。（原文ママ抜粋）

1.
「認証」ですが、法令で定められた要件を備えていれば、所轄庁が確認し証明することで、千葉県知事の認可ではありません。
2.
「マンション管理組合支援業務のＮＰＯ団体」ですが、同様な事業を行う団体が県内で何件届けらているかは　　　県は、把握をしておりません。従って、県としては何故この記載があるかも返答は出来ません。

つまり、千葉県では、申請がなされ、用件が整えば認証し、県内の同業の団体法人数、活動実績は把握すらもしないという結論です。トップペイジの標榜がこれでは、、、、
やはり、「業者」の言う事を一方的に信じる事無く、マンション直近実績（階数、世帯数、築年が近似のモノ）の現場を見て当時の役員委員会に「NPOに頼んで良かったですか？」と聞き、納得してから、初めて依頼の検討をする事がとても大切と思います。
私どもの様に、初めての大規模修繕工事を控え、良いコンサルを求め、悩む住民役員は多いと思います。
良いコンサル選定の参考になればと思います。

当マンションも、初回の大規模修繕工事に備え、千葉県Aランク・ゼネコン出身の一級建築士所持の修繕委員がHPをジックリと読み込んだ。確かに、トップに千葉県知事の「認可」と千葉県「唯一」とある。
しかし、設立経緯には「認証」とあり、千葉県文化課の問い合わせでは、「唯一」かどうかは同業法人の総数を把握をしてないとの事だし、試しにネット検索すれば、千葉県内で驚くほど、正に星の数だけ、大規模修繕工事コンサルを生業とする非営利団体のNPOがヒットする。

更に、HPで実績と紹介されているマンションも、営繕年度は不明で、名称は勿論、所在は市まで、約戸数と団地型か単棟型しか書かれてない。
理事長挨拶でも、多数の専門家を擁しとあるが、本人の一級建築士や施工管理士等の建築資格の記載は無い。
「どう判断するかは、まぁ、、貴方のマンション次第という事でしょうね、、、」
が、当方の修繕委員の判断でした。

各種施行のメーカー保証年数も知らない人しか居ない所ですね。
理事会の決定と全く違う事を施行業者に平気でやらせたりもするのであまりオススメは出来ない所だと思います。

最終的には、勉強もせず、コンサルｈｐ覆面実績記載の「竣工現場はどこか？」の確認すらせず、業務委託契約を議決し、締結する住民達（理事会・修繕委員）の責任です。

まずは、コンサルより「貴方達マンションの修繕積立費残金と月々の徴収費は、国交省ガイドラインに示されている全国平均以下で、初回大規模修繕工事に大変に不安があります！」とカマサレ、この旨を「理事会のお知らせ」で理事会が、そのまま各戸に投函し不安を煽る愚かさもマズイ。

大規模修繕支援業務委託契約（皿管）締結前、役員ひとりでもその「国交省のガイドライン」を国交省ｈｐよりダウンロードし、不明点は、末尾記載の国交省担当部署に電話すれば、誰でも以下の事が判る。

担当部署曰く、「平均値サンプル収集は、場所は言えませんが、関東甲信越、関西圏、85件程度、世帯数は下は30未満上は500世帯、階数は低層～超高層まで、築年数は1970年代から2000年代まで。」と、いう事は、、、
大規模修繕工事が初回前、初回後、二回前、二回後、三回前のマンションが混在サンプル。

以上より、大規模修繕の為の徴収額平均値ではない。これより、当然に導かれるのは、
修繕積立金残金の国交省平均残額なんぞはそもそも存在しようがも無く、国交省ガイドラインにはそんな記載は無い。

例）外装、防水等のメーカー保証期間内でありながら、言われるママにアイミツ称した団体手配他業者に同施行をさせたら、着工即！そのアフターサービス・保証期間を住民は失います。

多少は詳しい一般住民（役員・委員会でない住民）が、その疑問を言い出してもこの団体は、
「ご安心下さい！新規に保証があります！それに、、これは住民の皆さんの議案で可決した範囲内で、理事長サマの裁量で出来る工事です！」

で、、、理事会に「理事長、住民の〇〇さんが、理事会に大変不満があるようですね～理事会の皆さんが、少しナメられてませんか～」で、住民間を揉ませる手を使われました。
私も、この団体は決してオススメ致しません。

大規模修繕工事を控え、何をすれば？と現在悩む管理組合（輪番で当たった素人住民さん達）は、　言われるままに議決で着工まで進められる「コンサルの言いなり住民」決してならず、管理組合（住民）がそのコンサルを「選択して良いのか？」の勉強をしないと、大損をします。

そもそもNPO法人資格は、千葉県の担当部署（県民生活・文化課）が、要件さえ揃えば、そのNPO法人資格を「認証」をする事で、「認可」千葉県知事が認めたとは違います。
それまで、大規模修繕工事コンサル（設計監理方式）としての業務実績やその技量も、
代表の一級建築士資格すらも無くても認証をされる事実を知る事です。

千葉県は、同県で同業（ここではコンサル）のNPO法人が何社有るかも、その後のその非営利の活動状況すらも全く関知はいたしません。

大規模修繕コンサル・皿管・設計監理方式と、呼び名は様々ですが、大規模修繕支援業務委託契約を締結する事は、要は仲介業です。
NPOは、発注者（今後の長期修繕計画の残金）にも受注者（施工の善し悪しとアフター）には全く責任は負わない契約です。
営繕業者を選択する支援しただけで、決定は住民の議決。施工は週一の監理のみで、
竣工後不具合は発注者と受注者で相対でお話して解決下さい、の契約です。

設計監理でコンサルティングを売り文句とする（大規模修繕支援業務委託契約）で注意すべき事。
顧客の住民（管理組合・修繕委員会）は、偶々輪番で当たってしまった素人の住民で、基本設計も見積書も数量表もほとんど理解できないが普通。（その為にコンサルを雇うのだが、、）

自分のマンションが例えば戸数１００世帯で委託料（劣化診断、基本設計、見積公募～監理）なら、合計２５０万～３００万円弱で、一見良心的に思い込まされる。

しかしながら、大規模修繕の営繕施工費は、※戸平均１００万円程度、それでも、営繕業者にとっては、一億円越えの大型の営繕案件。

もし、競争入札の結果、戸当たり＠１５０万円×１００戸で一億五千万円以上の各社見積書しか出なければ、戸５０万×100戸＝五千万円はコンサルへのキックバックと疑うべき。
（発注者は管理組合、受注者は営繕業者でボッタくり単価でも、公募入札した仲介者の責任は無しで、キックバックの金額なんぞは住民は調べようもありません。）

二年前のNHKクローズアップ現代プラス（題：狙われる修繕積立金）での例は、戸単価＠２００万円の驚愕のモノだった。
番組での管理組合の場合は、優秀な管理組合役員がまず疑いを持ち、入札業者以外へ基本設計再アイミツ出し一億円高いことが発覚。
その後その理事会自身が議案の提起で臨時総会招集、支援業務委託契約を解除可決し、このマンションは難を逃れた。
（因みに他営繕業者は、管理組合直接依頼でなければ決して、入札済再見積は受けません。
もし詳しい一般住民だけの意見なら、このコンサルは理事会に命じ、この住民を徹底的に潰します。住民の人間関係がどうなろうとキックバックが大切と思えます。）

※そのマンションで地震・水害等で特別な事情が無く、初回である事、超高層で無い１４F以下、管理棟・集会室ゴミ置場の最低限で特別なコミュニティ施設が無い事、初回で地下ピット、エレベター取替は無い事で、１００万円を大幅に超える事はありません。
「建物の話」なので、都心であろうと田舎であろうと、立地の違いは仮設だけです。

ＮＰＯ法人の設計監理業務は、少ない利益で公正中立な立場のコンサル（基本設計→競争入札で談合排除）を標榜（ウリに）してますが、取捨選択はすべきです。もし選択を誤れば、完工後の長期修繕計画表は大幅に狂い、徴収額の大幅アップは中古売却にも賃貸ランニングコスト（管理費＋修繕費＋固都税）にも大きく影響します。

例）営繕受注額で積立残金を全てゼロにされ、更に追加工事やタイル工事目視と実数清算の差でショート。
で、積立金が少なすぎで金融支援機構で借入検討を全戸ニュース配布などでは、正に本末転倒です。

初回大規模から次回大規模までは長期ですが、その間にも〇千万円のピット更新、EV交換が出ます。
輪番でも理事会・修繕委員会が真剣に勉強しコンサルの優劣比較が出来ねば結局、全住民が後悔します。

1.さて、この団体ＨＰを拝見しますと「千葉県知事認証 唯一のマンション管理組合支援 NPO団体です」
と記載があり、この旨をNPO管轄する千葉県環境生活部・県民生活・文化課に質問した回答が以下ABでした。

A「千葉県知事認証」について：当該法人は、特定非営利活動促進法に基づいて、千葉県が設立認証し、NPO（特定非営利活動法人）としては成立しております。尚「認証」とは、法令NPO設立要件さえ備えていれば、所轄庁が確認し、証明をすることで、千葉県知事が認可したわけではありません。
B「千葉県で唯一」かどうかについて：県で認証したＮＰＯ法人の内、同様な事業（集合住宅等に関わるコンサル業務約款）を行う団体の存在数、認証後活動ついては県は把握をしておりませんので、千葉県としてはこれには回答が出来ません。以上

2.昨今、県下数多の設計監理コンサルは、非営利団体、民間営繕社を問わず自社HPで施工年度、物件名称、規模の実績の公開しております。この団体HPでも「管理組合様の声」バーナーで5現場、元理事長の掲載ありますが、物件は外観画像一枚と年度不明、所在市まで、名称非公開、約戸数、型が掲載で、親戚友人ママ友等ご近所でなければ、インスタ等で他マンション住民と修繕情報交換が無ければ場所の特定は、到底出来ません。

実はこの乏しいデータでも偶々、大規模修繕完工した友人所有の某マンションが特定（所在市、戸数近似、外観画像で現場と一致）出来ました。しかし、設計監理はこの団体と全く違う民間の他社で完工はつい最近だったと伺いました。大変不思議ですが、やはり最低限ＨＰ記載実績はその実現場と住民に直ヒアリングすべきです。

訳の分からない書類、言葉で管理組合をいいように言いくるめるところです。監理だからって、受けた業者にサービスでやれ!ある業者と出来てるみたいですから、気を付けて!建設業許可が一桁のリフォーム業者と！

この非営利活動法人の監理は、お勧め出来ません。
管理組合（理事会の前任役員達と後任の役員達含め）の人間関係が崩されます。

特定非営利活動法人
集合住宅等管理支援センター

内閣府 NPO法人ポータルサイト
https://www.npo-homepage.go.jp/npoportal/detail/012000464
国税庁　法人番号公表サイト
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

団体ＨＰで「千葉県知事認証 唯一のマンション管理組合支援 NPO団体です」
と標榜しており、この旨を（ポータルサイト記載）の環境生活部　県民生活・文化課　ＮＰＯ法人班に質問した回答が以下（2018年ママ）

「千葉県知事認証」について：
当該法人は、特定非営利活動促進法に基づき、千葉県が設立認証し、NPO（特定非営利活動法人）としては成立しております。
尚「認証」とは、法令NPO設立要件さえ備えていれば、所轄庁が確認し、証明をすることで、千葉県知事が認可したわけではありません。

「千葉県で唯一」について：
千葉県で認証したＮＰＯ法人の内、同様な事業（集合住宅等に関わるコンサル業務約款）を行う団体の存在数、認証後活動ついては県は把握をしておりませんので、千葉県としてこれには回答出来ません。

追加：同団体ｈｐ「管理組合様の声」で、一見公開で実は非公開と同じの5現場が、市町村所在、アルファベットマンション名、近似戸数と居住者ならわかる現場外観写真で掲載され、各々理事会からこの団体への感謝と歓喜の声で満ち溢れているが、私の知る外観一致のその中の一現場は、このＮＰＯ法人での大規模修繕工事はしておりません。

NPO法人が、一般消費者から高額な仕事を直に請けたら推して知るべし。
行政（県の環境生活部）はNPO法人と確認し証明する（認証）だけで後はほぼノータッチ、、、、
県のルールでは、その法人から一定期間での活動報告義務があるらしいが、多分法人件数が多すぎ、ザルの様な気もします。
住民（と、言ってもその時の理事会メンバー）が賢くならないとイケマセンね。

ＮＰＯ法人は普通は営利活動はしないものですよ。
非営利活動がメインなのですが、ＮＰＯの名前を活用して
工事とかに積極的に介入するのは気をつけないといけない。

ＮＰＯとはなんぞや。

このNPO法人は管理組合と直接,設計監理業務委託契約所謂、皿菅
（名称：大規模修繕工事の支援業務）を締結。お値段は概ね、2.5万～3.0万/戸で廉価に設定。以下業務内容

１.劣化診断：定例フォームで、塗装メーカー検査（無料）と防水業者の検査と手の届く範囲でタイルをハンマー、後は目視で少なめの枚数（1％未満）劣化場所画像（10年は経過ですから）を載せチャート（フォーム有り）で、早急にやらないと大変危険なレベルと理事会に報告。費用は30万～50万円ぐらい（因みにタイルは初回大規模で3％から5％を実数清算、、、、）
2.基本設計：定例フォーム有り、外注で設計事務所に数量表と特記仕様書作らせ、
表紙は同団体に替え、理事会へ提出。費用は30万～50万円

3.業者選定業務：建設新聞等で公募し、事務所宛に応募させ、理事会には説明せず、4社程度を選定。
現説は全業者に（金入り）数量表を配布し、理事会はノータッチ。費用は30万～50万円

※団体選定の4社は、厳・正・な・競・争・入札の結果、高い所で＠230万／戸～　安い所で＠200万円/戸の結果となり、理事会に提出。
　　＠230万円出せば、ショートするので、＠200万円ぐらいで薦める。
丁度、長期修繕計画書の積立金残高がゼロになる線で大規模修繕営繕工事契約（施工管理）を議案締結を理事会にさせる。　

上記、業務委託契約は各々3業務に経費として、消費税と経費で20％を乗せる。

4.総会議決の後、管理組合と営繕業者が契約しても、施工監理のみなので仲介の立場、何ら責任も無く施工後アフターにもクレームにも責任は無い。
　　

ＮＰＯの看板は非営利活動だから信用出来ると思うのは危険ですね。
昨今は、認証後、監督官庁へ報告も緩く、指導ほぼ無く、数も膨大で、実は団体のやり放題と知られてきました。

大規模修繕は住民長年積立の大金が動き、コンサルと言う形の無い業務を安易に「大規模修繕工事支援業務委託契約」でＮＰＯ団体と民間が結ぶのは危険です。

ＮＰＯだけで無く、皿監コンサルは、議決し支援業務委託契約締結したら、1劣化診断、2基本設計、3業者募集選定契約までセット。
途中で解雇（業務委託はやったとこで終了）は臨時総会が必要。理事会がこの皿監はダメだ！で、解約議案で臨時総会なら、その理事会は大したものだ。
（監事も単独で総会なんぞビビッて起せないとコンサルは踏んでいる。）

偶々、専門家住民が、成果物の数量表と予定価格、入札業者選定がオカシイ、、
「これでは、修繕竣工後、積立金ゼロ、、いや追加でショート、一体翌月から積立金は何倍になるんだ、、」と気付き理事会に意見しても、その時にはコンサルに命じられた役員共が、専門家で同じ住民を叩き、対案出せ？！の醜悪な場面となる。
※理事会からの見積調査依頼以外で相見積もりは受ける業者は無い。
その費用も臨時総会が必要とコンサルは良く知っている。住民の分断ニヤニヤ眺め、揉めるほど操り易い。営繕工事終了後にキックバックを営繕施工会社から貰い、アフターも設計監理は無関係で「施工管理と話してね！バイバ～イ！」が違法でも何でもない。
結果は、
1.契約前の理事会と住民の初動（勉強と関心度と下調べ）が全て。
2.談合証拠は、公共では見積参加業者の自白で確定するが、民民で自白はまずありえず、発注者（広義で管理組合）が勉強し、そうならない様に賢くなるしかない。
3.コンサルが公募を装って営繕業者集め、選定した場面で住民ノータッチなら既に談合仕組まれ、現説競争入札装い、初回で＠200万/戸の営繕工事契約に持ち込まれる。

ＮＰＯ法人は、非営利活動で信用できる思い込みは危険。
要件認証（認可ではない）で活動報告も緩く、同種コンサル業務のＮＰＯ法人数は県内に膨大で定期報告に対し行政から指導は、ほぼ無い。
素人（管理組合）とコンサル締結すれば利益は追求し放題と徐々に知られてきた。

特定非営利活動法人、所謂NPO法人は、県の認定さえ受ければ一年に一度、県に対し、緩い活動報告書程度で県が調べる事は無い。クレーム入れても認可NPO法人数が多すぎて県は何も出来ないのです。
そのNPOを住民（管理組合）が精査せず、「大規模修繕支援業務委託」を締結してはいけない。

締結後、NPO理事長は建築資格すら無く時々来る有資格者はバイトで名刺も出さず、業者公募時に既に、修繕後に長期修繕計画書とは違い、積立金カラっぽ、実数清算で、場合により区分個別徴収や借入（国金）に「こんなはずじゃなかった、、」と気付いてもNPOとの解約は、臨時総会で「契約解除議案」を1/2超え議決以外無いのです。