つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>2993 匿名さん

「３キロ圏内はマンションの需要があるような魅力的な駅前商圏を作る」とどなたが言っていますか。
３キロ圏内は徒歩４５分。毎日往復１時間半歩くのはたいへんですよね。

「つくば駅近くとは徒歩１０分圏内」のことだ。例えば、デュオヒルス吾妻は駅まで８分ですが、
図書館もヨークベニマルも８分、学校や幼稚園も８分圏内。大きな木に囲まれたペデを歩いて移動できる。
隣接する敷地は通称「トキ（時計）の公園」で緑も多く、学園大通り沿いの敷地いっぱいに建てられた
マンションに比べて 静かで涼しい。

吾妻２丁目や竹園２丁目は小学校や幼稚園があり市内では最も贅沢な街並みだと思います。
遊歩道と児童公園と緑がこれほど潤沢なのは金に糸目をつけなかった４０年前の街づくりの結果です。
この一角に建つマンションはとても住みやすいと思います。

現在、竹西幼稚園の近くで住宅建設が 始まりましたが、ここも敷地に隣接して公園があり、
デュオヒルス吾妻と同じような利点があります。目の前にヨーク。駅とか図書館はベデを歩いて
信号を一度も渡らなくても良い、とてもよい立地だと思います。

研究学園でいま目立ってる戸建開発といえば、

セキュレアシティと、よつばの杜ですかね。
開発面積
10ヘクタールですから
工事も目立ちます。
発展している感はあります。

だけど
あれでも450戸程度なんですよね。

センターのマンションは、
たった1.7ヘクタールで530戸。
これからも続々と建っていきます。

税金投入したとしても、
刺激を与えて需要喚起して、
税収増として戻ってくるなら、
それも有りだと思いますよ。

たしか当初の都市計画では、つくば駅前を商業的、文化的に発展させて、研究学園は公共機関など集めて副都心化する構想だったはず。
しかし実際にはつくば駅前での構想は頓挫し、足を引っ張ってしまっている。
スノッブめかした輩がどれだけ馬鹿にしようが、所詮茨城ではロードサイド型、郊外型の商業需要が圧倒的という現実は覆せない。

道路があんな感じで
非常に貧弱な骨格です。

これはもう変えることはできません、
ですが、研究学園の郊外店舗の集積は、
住宅増加の呼び水となっていますので、
それ自体、悪いことだとは思いません。

つくば駅から見ると、手薄だった西方面の人口集積によってつくば駅を中心とした商圏人口が
バランスよく大きくなったと言えるので、
むしろ良いことだと思っていますよ。

>>3089 匿名さん


>>2984を読んでください

>>3089
>>3003とまったく同一文を挙げる意味は何？
両方に住んで比較しなきゃわからんことを、思い込みで言ってるだけ。
意味ないでしょう。

3090　名無しさん
>>センターのマンションは、 たった1.7ヘクタールで530戸。
この場合のセンターとは、吾妻1丁目地区内のOSI、コルサムSIつくば吾妻、
デュオヒルズ吾妻＆エンブレムの合計ということでしょうか。
これだと、530戸を超えているように思います。

>>3092 名無しさん
商圏拡大だけだったら良かったのかもしれないけど、結局商圏内のお客までが吸い取られてしまっているよね。
40年も前にできた古い造りの街だから、今の時代に対応しきれず負けちゃっている感はどうしても拭えない。

つくば駅前の北半分は、
まったく一等地を使用してないので、
これからですよね。

これからにもかかわらず、
もう結果が出ているかのような
言い方はおかしいと思います。

鍵を握るのは吾妻2丁目です。
駅前商業地 、吾妻小
アリーナ予定地
その南側の広大な商業地…
そして地権者は極めて少ない

完成形がどうなるにせよ
これから駅前に10ヘクタール以上の広大な土地が生み出されるわけですから大変貌を遂げるのは間違いありません。

ここの一部の人なんでしょうけど、
つくば駅復権を恐れてるのか
変貌すること自体を否定しているというか
悲観的を通り越して、なにも起きないで欲しいっていう願望を強く感じるんですよね。
"車社会だから駅前に特別な価値はない"っていう主張を、ただただ繰り返してる。
すごく不自然に思いますね。

>>3099 名無しさん

>>3077を読んでみてください。

不向きというのは、あなたの願望ですね。
あれだけの土地があれば、
様々な可能性があるでしょう。
最近では、つくばより地価の高い駅前でも、
郊外系のモールができていますしね。

あなたは、そういう可能性に関して語ることはなく、ただ

民間で勝手にやればいい

と、敵意むき出しで仰いますが、

市としても乱開発を見てるだけ
というわけにはいかないのです。

それはどこの都市でも同じだと思いますよ。

>>3102 名無しさん
批判者は一人じゃないと思うよ
特定の誰かに攻撃されてる妄想はやめたら？

>>3105
あなたの投稿は、デベのポジショントークにしか見えません。
同じ議論の繰り返しなので、そろそろ失せてくれませんか。

3105は3102（改行氏）とは別の人じゃないかな。

30年もののハコの中にテナントを呼び込む難しさは、たしかにあるのでしょうが、
それが難しいからといって、
土地自体に商業地的な価値がないというのはことにはならないですね。

>>3073

わかってないですね。
出入りの効率もね、駐車場の構造の問題なのですよ。

それから、たぶん南1駐車場のことしか頭にないようですが、イーアスの駐車場を念頭に置いているなら、距離的に北1駐車場も含まれます。

ちょっと考えれば誰でもわかるでしょう。

>駅前の駐車場は処理能力低すぎです。

その通りで、処理能力が低いのは駐車場であって、道路ではないのですよ。

>バス、電車利用者は車利用者に比べて極端に少>ないという地域性から全く期待出来ない

イーアスはそうでしょうね
例えば大きな病院や大学なんかがあると
バス路線が運用しやすくなりますが

研究学園は、イーアス以外の都市集積が乏しいので、バス路線が設定されませんね。


こんどつくばセンター付近を走ってるバスを
観察してみてください。
時間帯によってはぎゅうぎゅうだったりしますよね。

鉄道から鉄道の乗り換えと違って、
バス←→鉄道の客は、
時間調整などのために店舗を利用するね

研究学園は、今後、路線バスが充実してくることはなさそうですね。
研究学園というのは、常磐沿線から見ると、
つくばセンターの先ですからね。
研究学園の先に人口集積地は無いので、
バス網の中では隔離された感じの場所になってます。
つまり、
多くの人にとってアクセスしやすい場所ではないのに、貧弱な道路網で渋滞が起こりやすくなってるとなると、車社会の中で圧倒的に優位で中心部キラーの郊外というやりは、
やや弱点の多い郊外という感じですね。

30年もののハコの中にテナントを呼び込むのが難しいからといって、土地自体に商業地的な価値がないということにはならないのなら、そもそも西武やクレオが撤退という事態になっていない。

バスの客が店舗を利用するから商業的価値が期待できるなら、そもそも西武やクレオが撤退という事態になっていない。

現実を無視しすぎ。

西武やイオン単体はどこでも苦戦してますから。

クレオのイオン
西側から入ってすぐが自転車売り場
少し進むと家電売り場
その先に小さなドラッグストア…だったかな確か？

どれもこれも
今の大型専門店の品揃えには遠く及ばず、
それでいて安くもなく、
こんなところで買う人いるのかなぁと思いながら
通ってましたけど、
ああやって、西武やイオンを二大核としてフロアの大部分を埋めてしまう
そういう商業施設づくり自体が30年前なんですよ。
だから各カテゴリー、専門店が強くなった今の時代に合わせた形に変えなければなりません。
そして、今、その作業をやってる最中です。
店舗が呼び込める
メドは立っている、だから市との間で協議してるんでしょ。見込みがないなら、すぐに売却してるよ。

>>3116 名無しさん
地方で百貨店や単体大型スーパーが苦戦している理由は何でしょう。
そりゃ郊外型ショッピングモールなどに押されてしまうからです。
まさに今さら大型モールを建てられないつくば駅の構造的問題を表している。

始発駅周辺の土地にはもちろん価値がないわけではないが、周りの街の構造が古くて、ワンストップの施設や入りやすく無料の平面駐車場が実現できないため、車での集客がままならず、電車やバスの客が多少来たところでそれだけでは不十分ということ。

専門店街にしたところで、同じではないかと思います。

>>3117 名無しさん
わかってますよ。
7割は埋められそうだから残りの3割を税金使って公共施設で埋めようってハラで、いまつくば市が検討会立ち上げてアリバイ作りの最中なので。
それが終わるまでは筑波都市整備も苦しいけど待ちの姿勢ってだけ。
純粋な民需とは程遠い。

大抵の地方都市の駅前は、車を大量に受け入れる道路環境が整ってない。そして、
道路アクセスの中心が別の場所にある。
だから街自体がスルーされるので、
狭い道路なのに、渋滞すら起きない
ただただ静かな駅前通りになってしまってる

駅前再開発しようにも、細切れになった土地をまとめて再開発なんてできるわけなきし、

このような場所では、
商業開発は、何をやってもうまくいかないと思いますね。
多くの人にとって、もはやその場所は
行くことも、通ることもなく、求められていない場所になっているわけですから。

>>3110 3066さん

誰が見ても駐車場の問題ですよねぇ。
モグの脇の立体駐車場は前の車が駐車し終わるまで待ってなきゃいけないから混むので、それさえ何とかしてくれれば遥かにつくば駅辺りの方が車で行きやすいです。

2984はつくばに住んだことがないと思う

先行の駐車待ちじゃなくてゲート待ちでも渋滞してたよ。
南１はダイワロイネットの角から入らないと入りづらいし。
西武時代にあれで何とかなっていたのはイーアスやイオン、ララガーデンに
人が流れて空いていたから。同じくらいの客が来たら大渋滞ですわ。

家賃高いからイーアスと同程度の客が来ないと採算とれないだろうが、
そんなの最初のもの珍しい時期だけであとは閑古鳥だな

７割入るかどうかも怪しい状態なら数年〜10年単位で継続して入居して
もらうのはさらに厳しいね。クレオはもうダメでしょう。
税金で穴埋めなんてもってのほかだよ。

容積率400%の土地なので、
採算取れるように、
オフィスやホテルを併設してもいいかもしれません。
駅前なら、地域で一番の利益を得られるでしょう

まあ建物を一からモダンかつ洗練されたものに建て替えて、専門店群もそれこそ銀座にあるようなのを取り揃えられたら多少不便でも人は来るかもしれない。

しかし、つくばにそれだけの店を招ぶことができるかというと…。

とりあえずクレオは延命して、
20年ぐらい経ったら、
キュートと南1立体とMOGと合わせて、
同時再開発で良いと思います。

そのときは、
地下フロアを設けてつくば駅及び北口の施設群と地下で一体化させれば良い

駐車場は、1区画ズラして、商業地ではないところにまとめて整備。

これは一般的な街の再開発で
地権者が多いから難しさは伴うけど、

ホテル東雲、ホテル松島周辺地区の15ヘクタールぐらいは、区画整理事業で大区画化させるのも有りですよね。

駅からの距離は、
コアリスやベニマルやレーベンザつくば
のある区画と同等。

最低でもマンション群ぐらいはできそうだ。

つくば市は、これからも中心部に税金を投入する都市です。

それが気に入らない人は、
市から出て行ってもらって、
中心部に税金投入しない理想的な街に引っ越せばいいんじゃないでしょうか？
よかったら、それがどんな自治体か教えてほしいものです。

中心部放ったらかし自治体は、

日本だと町村レベルの自治体なら
結構あると思いますよ。

平等に税金が分配されてるところに
強く惹かれるなら、そういうところに住んでみてはどうでしょう？

中心部の魅力が高いところに惹かれる人は、そういうところを選べばいいし、中心部を重視してない満遍なくタイプが好みなら、そういうところを選べば良い…

私は、市と考えが一致してるので、
問題ないですね。
税金アップのための効率のよい税金投入だと思います。
中心部の商業地的価値を高めることで、
周囲にマンションがより多く建ち、
定住人口も増えて税収アップです。

これを無駄だと言い切るあなたのような人が、
多数派なら、市もそういうことをしなくなるでしょう。

デベ野郎と議論しても無駄ですよ。
荒らしはスルーで。
クレオにマンションが建つとよほど困るとみえる（笑）。

新興デベなんてのはその場さえ売り切れば、ポジショントークはどこへやら、とっとと他の地に去って、あとは野となれ山となれ。
と一般的には言われている。
そのために貴重な市民の税金と財産を浪費されてはかなわない。

>>3133 名無しさん
>>私は、市と考えが一致してるので、
問題ないですね。

なんという利己主義だろうか。
こんな人間のいうことに誰も納得はしない。
たとえつくば市がこういう考え方に同調して、図書館移転適当のデキレースを行なったとしても、心ある市民は決して納得しない。