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物件概要 | |
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所在地 | 茨城県つくば市 |
交通 | None |
種別 | 新築マンション |
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¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
駅前だろうが、ちょっと離れた戸建だろうが車無しの不便さは大してかわらないでしょ。
逆に日々の生活必需品の買い物程度なら車が無くても近所でなんとでもなる。
戸建て希望のほうが多いことと、駅前は土地代も高く、一低じゃないから戸建て向きじゃないしね。駅近マンションは電車通勤者が重要な購入層でしょう。
常磐沿線都市軸から集まる
土浦学園線、東大通り、
西大通り、408
そこに、
TX都市軸を縦貫する
新都市中央通りが接続
広域道路網の観点からみても、
つくばセンターは、
両都市軸の合流点であり、道路の中心地です。
>>3046
車の流れのボトルネックが車線の数では無くて、駐車場へのルートだから車線数はあまり重要ではないでしょう。
つくば駅周辺は東西、南北に抜けるための道で駅に向かう流れでは無いですし。
駅周辺はマンションだったら問題無いけど、商業施設の場合は駐車場への出入りの効率が非常に悪いので郊外の大規模商業施設には太刀打ち出来ないですね。
>>3046
三井ビルや筑波銀行ビルはクレオからだいぶ離れているので、特別大きな存在感にはならないのでは?
エンブレムから見たコアリスより立体角は小さいでしょう。
駅近に住むというのは周りにビルがあること、将来的に建つことは妥協しないといけないでしょうし、駅直結という大きな売り文句が出来ますね。
そこがマンションにふさわしいかはさておき、ある程度の日照は欲しいけれど
眺望は気にしないという買い手は一定数いると思いますよ。
じゃなきゃ、どのマンションも低層階は空きだらけになってしまう。
車社会で駅なんて価値がないなら、
駅前にマンション建てても、
買う人はいないでしょうね。
もっと安い郊外にマンション建てて欲しいです。
それなら売れるんじゃないですか
あくまで小耳に挟んだ話ですが、北1駐車場は、大和ハウスの拠点ビルになるそうです。
水戸にある茨城支社か、東新井のつくば支社の移転でしょうか。
大和ハウス専有か、テナント併設か模索中だそうです。
阿見町にイイアスやイオンモール規模の大型物流センターを作ったので、
その管理をかねての拠点拡充ですかね。
クレオマンションは都内のように内廊下で北向きの部屋も作ってみると良いと思うんだけどね。北側は敬遠されるけど、夏の日差しが暑いときには快適だし、景色に光が当たるので景色が綺麗に見える。それに、つくば駅中心や筑波山が眺められる。
そうですね。
つくばセンターは交通ターミナルとマンションの街。
研究学園は繁華街と商業と公的機関と大規模施設と戸建て住宅の街。
それぞれの持ち味で役割分担すれば良い。
つくばセンターを無理に繁華街にしようと考え始めるからおかしくなる。西武跡地問題で頭が痛くなる。
始めからなかったのだと思えばよい。
>>3066 eマンションさん
駐車場は後からでも出来るけど
道路は後から引けませんからね。
研究学園は、将来的にもずっと、横の新都市中央通り、縦のサイエンス通りの2本だけが骨格の街。これはもう変えようがないですからね。決定的な弱点です。
だから触れられたくないんでしょう。
車社会車社会叫んでいるようですけど、
その車社会の中で考えても、研究学園というのは、つくばセンター地区に準ずる
二番手の街なのです。
でも、それは計画段階から意図的にやってることであり、
そのため、研究学園は、つくば副都心という呼ばれ方をしていますね。
所詮は副都心なのです。
この先、この副が取れることはありません。
私はつくば駅前を活性化することに賛成していますし、Qtも愛用しています。
でも、あなたの書き方は少し人を傷つけてさらに煽るだけ。
さすがにあなたの書き方には反対です。
駅前に集積したところでバスの利用者は増えないよ。
バス停は家から離れているし、本数も少ないので車の利便性には到底かなわない。
ただ、子供や老人、免許をもたない人のためには必要。
車利用は不便だし、便利になるのは徒歩圏内と運転免許を持たない人くらいでしょう
つくば駅前はバスターミナルとマンション、小規模商業施設、文化施設で十分だね。
駐車場の不便さのおかげで空いてて、駅の送り迎えに便利だしバスの遅延も抑えられる。
他の都市のバス+地下鉄連続扱いの様に、バス+TX市内は割引に出来たら良いですね。
研究学園はロードサイド店舗街ですよ。
繁華街は人通りの多い店舗飲食店街のことなので研究学園には当てはまりません。
つくば市は繁華街中心の街づくりをしてきていないので繁華街的に発展させるのは難しいかもしれない。
バス網発達しない戸建系の低密度タウンの研究学園は、買い物行動は車と割り切って住んでいる。
一方、集合住宅系の高密度タウンであるつくば駅周辺は、車をメインとしつつも、徒歩や自転車でペデを利用したり、バスで駅まで行くこともある。
前者は、なにをどうしようが、車利用は変わらない。そういう整備しかされてない街なのだから仕方ない。
後者は、街づくりしだいで、
車利用の頻度を下げる可能性がある。
市が力を注ぐに相応しい街というのは、
車を運転する人はもちろん、
車を運転できない老人や子供や大学生…
電車で来たビジネス客や観光客…
とにかくいろんな人たちを広く取り込むことが
出来るかどうか
そこが一番重要だと思いますね
>>2993 匿名さん
「3キロ圏内はマンションの需要があるような魅力的な駅前商圏を作る」とどなたが言っていますか。
3キロ圏内は徒歩45分。毎日往復1時間半歩くのはたいへんですよね。
「つくば駅近くとは徒歩10分圏内」のことだ。例えば、デュオヒルス吾妻は駅まで8分ですが、
図書館もヨークベニマルも8分、学校や幼稚園も8分圏内。大きな木に囲まれたペデを歩いて移動できる。
隣接する敷地は通称「トキ(時計)の公園」で緑も多く、学園大通り沿いの敷地いっぱいに建てられた
マンションに比べて 静かで涼しい。
吾妻2丁目や竹園2丁目は小学校や幼稚園があり市内では最も贅沢な街並みだと思います。
遊歩道と児童公園と緑がこれほど潤沢なのは金に糸目をつけなかった40年前の街づくりの結果です。
この一角に建つマンションはとても住みやすいと思います。
現在、竹西幼稚園の近くで住宅建設が 始まりましたが、ここも敷地に隣接して公園があり、
デュオヒルス吾妻と同じような利点があります。目の前にヨーク。駅とか図書館はベデを歩いて
信号を一度も渡らなくても良い、とてもよい立地だと思います。
研究学園でいま目立ってる戸建開発といえば、
セキュレアシティと、よつばの杜ですかね。
開発面積
10ヘクタールですから
工事も目立ちます。
発展している感はあります。
だけど
あれでも450戸程度なんですよね。
センターのマンションは、
たった1.7ヘクタールで530戸。
これからも続々と建っていきます。
税金投入したとしても、
刺激を与えて需要喚起して、
税収増として戻ってくるなら、
それも有りだと思いますよ。
たしか当初の都市計画では、つくば駅前を商業的、文化的に発展させて、研究学園は公共機関など集めて副都心化する構想だったはず。
しかし実際にはつくば駅前での構想は頓挫し、足を引っ張ってしまっている。
スノッブめかした輩がどれだけ馬鹿にしようが、所詮茨城ではロードサイド型、郊外型の商業需要が圧倒的という現実は覆せない。
道路があんな感じで
非常に貧弱な骨格です。
これはもう変えることはできません、
ですが、研究学園の郊外店舗の集積は、
住宅増加の呼び水となっていますので、
それ自体、悪いことだとは思いません。
つくば駅から見ると、手薄だった西方面の人口集積によってつくば駅を中心とした商圏人口が
バランスよく大きくなったと言えるので、
むしろ良いことだと思っていますよ。
研究学園、学園の森で戸建が爆発的に増えたのは商業施設が充実していて便利というのもありますが、駅の近くで広い土地があったからでしょう。
古くに開発された地区ではあの様な大規模で無電中化した整った街区の開発は不可能ですね。
道路が混むといっても土日昼ごろのイーアス駐車場に続く車線とタイヨー周辺のみで、他への移動は特に困るほどではありませんね。
つくば以北、以南を結ぶ東大通り、西大通りの様な動脈から外れているので目的をもった人しか来ませんし。
誰かが言っていましたが、子供の通学を考えると今の道路で丁度良いと思います。
3090 名無しさん
>>センターのマンションは、 たった1.7ヘクタールで530戸。
この場合のセンターとは、吾妻1丁目地区内のOSI、コルサムSIつくば吾妻、
デュオヒルズ吾妻&エンブレムの合計ということでしょうか。
これだと、530戸を超えているように思います。
つくば駅前の北半分は、
まったく一等地を使用してないので、
これからですよね。
これからにもかかわらず、
もう結果が出ているかのような
言い方はおかしいと思います。
鍵を握るのは吾妻2丁目です。
駅前商業地 、吾妻小
アリーナ予定地
その南側の広大な商業地…
そして地権者は極めて少ない
完成形がどうなるにせよ
これから駅前に10ヘクタール以上の広大な土地が生み出されるわけですから大変貌を遂げるのは間違いありません。
ここの一部の人なんでしょうけど、
つくば駅復権を恐れてるのか
変貌すること自体を否定しているというか
悲観的を通り越して、なにも起きないで欲しいっていう願望を強く感じるんですよね。
"車社会だから駅前に特別な価値はない"っていう主張を、ただただ繰り返してる。
すごく不自然に思いますね。
"車社会だから駅前に特別な価値はない"なんて誰も主張していないでしょ。
始発で駅近はTXで通勤、通学するには価値があるからマンションが建つのでしょう。
妄想で勝手に読みかえるのは良くない。
大規模な商業施設には非常に不利な立地というだけですよ。
復権を恐れてるとかアホな妄想じゃなくて図書館移転だの無駄な税金が使われるのを恐れているのです。
大きな商業施設を建てたいという企業があるなら(無さそうですが)勝手にやれば良いんですよ。
空きビルだらけで寂れるのは困りますが、お店が増えて困ることはありません。
不向きというのは、あなたの願望ですね。
あれだけの土地があれば、
様々な可能性があるでしょう。
最近では、つくばより地価の高い駅前でも、
郊外系のモールができていますしね。
あなたは、そういう可能性に関して語ることはなく、ただ
民間で勝手にやればいい
と、敵意むき出しで仰いますが、
市としても乱開発を見てるだけ
というわけにはいかないのです。
それはどこの都市でも同じだと思いますよ。
願望じゃなくて事実です。
1)道路1本にしか面していない駐車場
2)駐車場は駅前なのでゲート管理が必須
3)土地代、建物(狭いので階数が多くなる)の維持費が高額
1,2)は車の出入りの効率が極端に悪く、車利用者から敬遠される。
これを解決するには例えばクレオならダイワロイネットとか周辺の建物を一掃して建物を囲む様に駐車場を作り直す必要がある。
西大通りや東大通りから地下道で入れる様にすればスムーズに出入りできる様になるだろうが、これも現実的じゃない。
ゲート管理は不正利用を排除するためにはどうにも出来ない。
3)は駅前で郊外モールよりさらに多くの人が来るというメリットが無いと相殺できない。
バス、電車利用者は車利用者に比べて極端に少ないという地域性から全く期待出来ない。
つくばより高い地価がどうのなんて持ちだしても意味ないですね。
街の開発の歴史も人口も生活スタイルも違う所と地価だけを基準で比較するのはアホでしょう。
期待するのは結構ですが、クレオ跡がいっこうに埋まらない原因は何だと思っているんですか?
駅前は商業に向いてるんでしょ?
>>3105
昨年12月: https://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=15124753350119
同市の長島芳行都市計画部長は、同施設への関与について「決定事項ではない。(テナントの)借り手が見つかれば心配もなくなる」と話した。土地建物を所有する第三セクター、筑波都市整備(同市竹園)は「市からの具体的な話はない」と明かし、「今のところは後継テナント探しを進める」とした。
今年2/1の記事: https://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=15174121786408
クレオの後継テナントについては、土地建物を所有する第三セクター、筑波都市整備(同市竹園)が継続して探しているが、決まっていない。
嘘はいけません。ちゃんと探している様ですよ。
入ってくれる会社が見つからないということですね。
建物の維持費だけでも大変だろうから、この先何年も探し続けるというのは無理でしょうけど
あなたの憶測以上の具体的な証拠はありますか?
30年もののハコの中にテナントを呼び込む難しさは、たしかにあるのでしょうが、
それが難しいからといって、
土地自体に商業地的な価値がないというのはことにはならないですね。
>バス、電車利用者は車利用者に比べて極端に少>ないという地域性から全く期待出来ない
イーアスはそうでしょうね
例えば大きな病院や大学なんかがあると
バス路線が運用しやすくなりますが
研究学園は、イーアス以外の都市集積が乏しいので、バス路線が設定されませんね。
こんどつくばセンター付近を走ってるバスを
観察してみてください。
時間帯によってはぎゅうぎゅうだったりしますよね。
道路は店の敷地じゃないし、買い物客でバスがぎゅうぎゅうになることは無い。
駐車場は道路で制約を受けるんだから道路と駐車場の問題。
何度も同じこと繰り返すし、理解力低すぎ。
ダメだこりゃ。
研究学園は、今後、路線バスが充実してくることはなさそうですね。
研究学園というのは、常磐沿線から見ると、
つくばセンターの先ですからね。
研究学園の先に人口集積地は無いので、
バス網の中では隔離された感じの場所になってます。
つまり、
多くの人にとってアクセスしやすい場所ではないのに、貧弱な道路網で渋滞が起こりやすくなってるとなると、車社会の中で圧倒的に優位で中心部キラーの郊外というやりは、
やや弱点の多い郊外という感じですね。
30年もののハコの中にテナントを呼び込むのが難しいからといって、土地自体に商業地的な価値がないということにはならないのなら、そもそも西武やクレオが撤退という事態になっていない。
バスの客が店舗を利用するから商業的価値が期待できるなら、そもそも西武やクレオが撤退という事態になっていない。
現実を無視しすぎ。
クレオのイオン
西側から入ってすぐが自転車売り場
少し進むと家電売り場
その先に小さなドラッグストア…だったかな確か?
どれもこれも
今の大型専門店の品揃えには遠く及ばず、
それでいて安くもなく、
こんなところで買う人いるのかなぁと思いながら
通ってましたけど、
ああやって、西武やイオンを二大核としてフロアの大部分を埋めてしまう
そういう商業施設づくり自体が30年前なんですよ。
だから各カテゴリー、専門店が強くなった今の時代に合わせた形に変えなければなりません。
そして、今、その作業をやってる最中です。
店舗が呼び込める
メドは立っている、だから市との間で協議してるんでしょ。見込みがないなら、すぐに売却してるよ。
大抵の地方都市の駅前は、車を大量に受け入れる道路環境が整ってない。そして、
道路アクセスの中心が別の場所にある。
だから街自体がスルーされるので、
狭い道路なのに、渋滞すら起きない
ただただ静かな駅前通りになってしまってる
駅前再開発しようにも、細切れになった土地をまとめて再開発なんてできるわけなきし、
このような場所では、
商業開発は、何をやってもうまくいかないと思いますね。
多くの人にとって、もはやその場所は
行くことも、通ることもなく、求められていない場所になっているわけですから。
先行の駐車待ちじゃなくてゲート待ちでも渋滞してたよ。
南1はダイワロイネットの角から入らないと入りづらいし。
西武時代にあれで何とかなっていたのはイーアスやイオン、ララガーデンに
人が流れて空いていたから。同じくらいの客が来たら大渋滞ですわ。
家賃高いからイーアスと同程度の客が来ないと採算とれないだろうが、
そんなの最初のもの珍しい時期だけであとは閑古鳥だな
7割入るかどうかも怪しい状態なら数年〜10年単位で継続して入居して
もらうのはさらに厳しいね。クレオはもうダメでしょう。
税金で穴埋めなんてもってのほかだよ。
つくばってオフィスの需要あるのかな?
クラウドファンディングで西武跡地をオフィスにというのがあったけど目標の2割も集まらずポシャったよね。
ホテルも今日や明日で検索するとダイワロイネット、オークラ、東横イン、ベストランドいずれも十分空きがある。
まあ建物を一からモダンかつ洗練されたものに建て替えて、専門店群もそれこそ銀座にあるようなのを取り揃えられたら多少不便でも人は来るかもしれない。
しかし、つくばにそれだけの店を招ぶことができるかというと…。
とりあえずクレオは延命して、
20年ぐらい経ったら、
キュートと南1立体とMOGと合わせて、
同時再開発で良いと思います。
そのときは、
地下フロアを設けてつくば駅及び北口の施設群と地下で一体化させれば良い
駐車場は、1区画ズラして、商業地ではないところにまとめて整備。
これは一般的な街の再開発で
地権者が多いから難しさは伴うけど、
ホテル東雲、ホテル松島周辺地区の15ヘクタールぐらいは、区画整理事業で大区画化させるのも有りですよね。
駅からの距離は、
コアリスやベニマルやレーベンザつくば
のある区画と同等。
最低でもマンション群ぐらいはできそうだ。
つくば市は、これからも中心部に税金を投入する都市です。
それが気に入らない人は、
市から出て行ってもらって、
中心部に税金投入しない理想的な街に引っ越せばいいんじゃないでしょうか?
よかったら、それがどんな自治体か教えてほしいものです。
中心部放ったらかし自治体は、
日本だと町村レベルの自治体なら
結構あると思いますよ。
平等に税金が分配されてるところに
強く惹かれるなら、そういうところに住んでみてはどうでしょう?
中心部の魅力が高いところに惹かれる人は、そういうところを選べばいいし、中心部を重視してない満遍なくタイプが好みなら、そういうところを選べば良い…