つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>2660 通りがかりさん
去年の記事。

ダイワがビルを建てたり土地が高いから商業需要があるって、それが本当なら図書館移転など本来は不要ですよね。

商業需要はいっぱいある。確かにある。でも税金でクレオに図書館を移転して欲しいんだ！って、おかしくないですか？？

あれ、こんな具体的に5回建てとか既に1年前から決まってたんですね。失礼しました。

ダイワは駐車場近いし、あそこに商業ビル。

西武は大きすぎるので図書館などの複合施設

>>2662 匿名さん
商業利用の需要があるというのは、北１駐車場売却時の応札状況からの推測？

大和ハウスが取得した北１駐車場東側は
公園隣接であるとともにつくば駅北側の開発が進んだ場合
要所となる可能性がある。

更地で既存駐車場隣接。
文化施設、商業利用施設でも、また複合施設でも適用可能。
活用方針次第ではクレオ跡や、つくばセンタービルを切り離した開発もできるはず。

自ら、価値を下げるようなことはないと思うが。

>>2662 匿名さん
商業用の建物もランニングコストかからないように進化していたり、
効果的な店舗の配置がしやすいように考えられていたりしているので、30年経つビルを店舗で埋めるのは、単に新設するよりも難しい
と思いますよ。
あれだけの面積でうまくやれば7割埋まるのであれば、結構凄いことだと思いますよ。

じゃあ今の7割の床面積の建物を新設すればいいですね。
商業需要で大人気なんだから民間の金で。
センターは別に図書館が必要なわけではないでしょ？
床が埋まって賑わってくれて地価が維持さえできれば何だっていいわけです。
そんな理由で市民の財産である図書館を人質に取って強制的にセンターに人を来させようとするような企みは勘弁してほしいですね。
しかも市民の金である税金を使って。
開いた口がふさがらないです。

将来に渡って、商業利用が維持できる見通しがたつのであれば、何故クレオ跡地開発がこれ程、長期化するのだろう？

ダイワニャンは商業施設はつくるけどプレミストは建てないの？
プレミストけっこういいよ。

土浦駅の北地区再開発は、全部税金ですけど、店舗がほとんど集まらずに、何度も計画変更しました。結果、商業施設としての機能が殆どない、あのような形となりました。
1からつくる新しい今の基準の建物なのに、
店は殆ど集まりませんでしたね。
これが商業需要の無いところの現実です。
それを考えたら、駅の目の前でもなく、古くて無駄が多い建物なのに7割埋まる可能性があるわけですから、地価の動向が示す通り、
つくばは商業需要が高いのでしょうね。

ライトオンの３階を事務所にして店舗は２階のワンフロアだけになった姿を見て涙が出た。
外面は立派な建物なのに中で働くひとびとが不憫でならない。

ライトオンの姿を見ると西武の７割の話も話半分で聞かないといけないよ。
イオンつくば店長の言うようにお客の安全に不安になる状態らしいし。

>>2670 匿名さん
二の宮のプレミストの売れ行きが良くなかったから、つくばではもう建てないのでは？

>>2671 匿名さん
その高い商業需要で全部のテナントが埋まるようにクレオを最新の建物に建て替えれば良いです。
当然、民間の金でできるでしょう。いや率先して手を挙げる業者が出てきていいはずです。
需要が高いわけですから。

クレオは、決して駅前一等地ではないので、

商業エリア拡張を望む市が少し手助けする形で、
そこに関与していけばいい。
民間は駅前一等地に集まれば良い。

>>2675 匿名さん
現状で7割埋まるなら民需でモダンに建て替えれば満員御礼でしょという話ですよ。
地価は高いし建築費も高騰してるけど、それに見合った商業需要があるというのがあなたの主張なわけですから。
なんで税金を投入して手助けなんかする必要があるんですか。

総合運動公園問題の直後でもあり、財政投入に反対があって当然だと思う。

一方で、つくば駅周辺商業施設へのテナント誘致は
筑波都市整備㈱が散々やってきたことで
西武跡に７割テナントが集まっても同社は赤字らしい。

商業利用に手を挙げる事業者を待てばいいなどという状況ではなく
何度も脚を運んで、協力を依頼するも、不確定要素が多くて
大和ハウスですら、用地購入後の活用方針を決められない状況とみるべきだろう。
まあクレオ跡の活用が決まらないと先には進めないのは確かだと思う。

現状のまま事実上の保留か、ＭＳ事業者への安値売却
の可能性が一番高くなりそうだ。

毎日新聞によると
老朽化対策工事を含む現クレオへの図書館移転改修工事費用
￥５１億６２００万
うち、５階に図書館、６階に行政窓口を設置した場合の改修工事費用
￥２２億１４００万

年内に向けて、詳細が公表されるらしい。

ざっくり、差分が西武跡クレオを再利用するための改修工事費用
￥２９億４８００万（一部内装工事費が除かれる？）

アルカス土浦　総工事費用
￥９０億６０００万
２００６年都市計画以来１１年越らしい。

ＮＥＷＳつくば
https://newstsukuba.jp/?p=1848
毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20180613/ddl/k08/020/134000c

事実上、成り行きに任せるという決断もあって当然。
いずれにしても、今後も撤退が続くかもしれないことは受け入れる必要がある。

研究学園エリアがそれに代わって、機能してくれるならば
多くの市民の了解が得られたと判断される。

>>2679 匿名さん
図書館移転と商業施設のリニューアルオープンは、当然、同時期に合わせるのが効果的でしょうから、当然それを目指すのだろうし、大和ハウスの土地は、そのリニューアルがどのようなものになるのかをみた上で決まるんだろうし、
とにかく、
事を進めるにしても、いろいろ連動してるので、当然、それなりの時間は必要でしょ。


商業需要が無いっていう結論に
どうしても導きたくて
"需要あるならすぐに決まるはずだ"ってことにしたいのでしょうけど、それは乱暴ですよね。アリーナなんかもできなければ良い思ってるんでしょう？
つくば駅前の価値が下がれば嬉しい人たちは、とにかく需要が無いっていう結論に
導きたくて仕方ないみたいですね。

研究学園エリアをつくば市の中核とするために、今後必要となる要件とは何か
を考えてみるのもそれはそれで、興味深い。

同エリア住民には余計なお世話だろうが。
発展していけるうちは、現状のままで問題ないと考えるものだから。

現状変更をのぞまない。

これは、大きな成長を経験した者達の本心に何故か共通する傾向の様に思う。

>>2682 匿名さん
商業施設のと民家しかなく、空き地も駅から遠い。
乗降客もつくば駅の半数以下。
中核となる要素が見当たりません。

現在、既に研究学園エリアがつくば市の中核だと思ってました。

そうですね。
割安な土地が広大にあるので商店も企業も住宅も公的機関も進出しやすいのです。
そして研究学園が終われば次は万博記念公園でしょう。

割高な地価を適正と強弁し、その地価を維持していればやがて美しく栄えるという考えは滑稽です。

>>2684 匿名さん
煽り？それとも？

研究学園地区と学園の森地区を合わせた人口に
竹園地区と吾妻地区を合わせた人口は届かない。

もし仮に、総合運動公園の様に
つくばセンター地区に財政投入の賛否を問う
住民投票でもあれば即否決される。
これが数の力。

多数決ならそれぞれの周辺住人だけでなく、駅やバスターミナル利用者も加味されますね。

>>2689 匿名さん
官舎跡地の売却は例え地価が下がっても継続される。
多少時間はかかっても。

つくば駅近辺の地価が下がる時は
ほぼ市内全域の地価が下がっているかもしれない。

その時はつくば市の人口が減少に転じていたら
対処に困る。

国立大学は運営が厳しくなっていると思うのだけど、なんで筑波大学はアリーナなんぞ建設する余裕あるのだろう？

>>2693 匿名さん
吾妻地区の官舎跡地売却が後回しにされた結果。

吾妻1-1-1以降、売却が本格化しそうだが
ＴＸの大混雑で乗降客数拡大が既に限界だったりするから頭痛い。

研究学園は急激に戸建を建てすぎ。
将来は急激に高齢化します。

そんな研究学園を中核にするわけない

つくば駅の開発に苦言する人結構いるんだね。
単純に、中心地の駅前が寂れるって危機的状況だと思うんだけど。
それともつくば駅はもう中心地ではないの？研究学園が中心地？
どこの都市でも、その市の名前のある駅が寂れてるのは市の廃れに直結すると思う。
なので私はつくば駅がまた盛り上がる方法を考えたい。

>>2698 通りがかりさん
それよく言われますけど、都内通勤が可能で市内や近辺にも就職先があり、茨城県で住みたい駅上位独占のつくば市なら、全ての世帯ではないですが、子供世代への入れ替わりが起こると思っています。

>>2693 匿名さん

かなりの数に研究学園住民がつくば駅で折り返し乗車しているから、その数も含めてね。

>>2699 マンション検討中さん
つくば駅の開発に苦言してるのではなく、経済的理由で税金投入してまで図書館を不便な場所に移転しようとする動きに反対しているのです。

電線を地中に埋設したり、歩道を綺麗にしたり、
歩く人がいないのにそんなことやってる
なにをやるにも土地がないし、
寂れていくのを止める抜本的な手だてはない
こんな感じで、大抵の街にとっては、駅前旧市街に税金を注ぐことは無駄だと思います。
そういう意味で、つくば駅前は稀な存在だと思いますね。つくば駅前は、TX沿線と常磐沿線の人口集積地の中継地、そして、通勤圏の始発駅でありながら、高速バスも発着する"道路の中心地"
広い土地は生み出せそうだし、改良の価値は大いにあると思いますよ。

>>2702 匿名さん
あなたにとって便利だと思う場所はどこですか？

おそらく、その場所は、多数決で負けるでしょう。

>>2702 匿名さん
中心部への税金投入は、
当たり前のようにどこでもやってますよ。

あれだけの歩車道分離の道路網
街灯一つとってみても、
車道沿いにもペデにも両方作るしかない。

あるものを活かしたいなら、つくば駅周辺を中心部として、集中的に税金投入するしかない。
それが学園都市を中心に
まとめられた自治体の集まりである
この市の宿命だと思います。

>>2704
というか今の場所から図書館を移転する必要はないと思っていますよ。
欲を言えば駐車場が隣にあればいいのですけど、交差点はす向かいでも十分ですしね。
低層の建物で交通量の少ない道路に面しているので出入りしやすいし、返却は一時停車ですぐにできるし、クレオよりましです。
外観にも趣きが出てきています。なんでダサい80年代建築のクレオに移転しなきゃならんの？

図書館が小さすぎて困っているからですよ。
今の建物は美術館部分を拡大。
図書館はもっとスペースが必要だから、今の建物を壊して立て替えるより、クレオに移転。
もっと長時間滞在できたり、勉強できたりするスペースもほしいですし

>>2690　匿名さん
>>研究学園地区と学園の森地区を合わせた人口に
竹園地区と吾妻地区を合わせた人口は届かない。
今年4月のつくば市行政区別人口統計表では、
上記対象人口は12792：13037ですよ。

>>2703
>>2705
つくば市はもともと分散しているので逆に特定の中心地を一つだけ作る発想は必要ないと思います。

公共交通の駅前を商業的にも中心地にしなければならないという考えも古い固定観念です。
研究学園は急成長の街でありながら、駅は中心ではありません。
むしろ商業的には寂れていて、中心はイーアスやコストコのある北側です。

しかし、渋滞の問題はあれど、車社会ではいい方に働いている。
駅前にこだわった開発をしていたら、駅前がタコツボ化して状況はもっと悪かったはずです。

車は今後自動運転が実用化されるだろうから、高齢者でも心配なく利用できるようになり、ますます交通の主役になるでしょう。

そういう意味では、つくば駅も数ある駅前のひとつであり、バスセンターと共に公共交通ターミナルとしての位置を全うすれば良いのだと思います。
そして、そこに自然発生的に必要十分な商業施設が民需で揃えば良いのであり、税金を投入してまで商業的に振興する必要はないです。

>>2707
美術館を移転する方がまだましですね。大量の図書を移転したり建物を補強する必要がないです。

もう実質手遅れに近い状況にでもならないと
市民の合意形成は困難。土浦市の先例の通り。

市財政投入を大幅に抑制する再建案を模索するか
周辺人口の回復まで、土地売却を延期するか
いずれかの選択になるだろう。

>>2708 匿名さん
４月は筑波大学新入生の影響で毎年上積みがある。
が、意外と僅差になっているのですね。

レーベンやフージャース物件が完了する頃には
再び逆転しているかも。
３３０世帯増の貢献はデカイ。

>>2709 匿名さん
発展するイメージしか持っていない時点で
楽観的すぎる。

>>2712 匿名さん
筑波都市整備の独断専行は現状、市により抑制されている。

研究学園エリアは本来もっと有効な開発が出来たはず。

現状はロードサイド型の商業エリアと駅前エリア、住居エリアが背中合わせで隣接する。
ここに物流拠点が加わることで今後一層の混乱が予想される。

住居エリアの中心は一層北上して、飛び地化。
既に駅近隣エリアと言えない状態。

加えて住居エリアの主要道路が２車線。
街区規模に不釣り合いな状態が生み出されている。

この街区形成を理想的として、全国的に誇ることは困難。今後の人口減少期を経て修正されること期待する。

>>2709 匿名さん
自動運転の時代とか考えるなら、
ますます、圧倒的に道路が充実してる
つくばセンター地区が中心部として相応しいですね。
道路の整備され具合が段違いです。

>>2719 匿名さん
特定の中心地は必要ないという話ですよ。
つくば駅前には公共交通ターミナルとしての役割さえ果たして貰えば、他に期待することはありません。

もしも、その結果として民需で商業的にも栄えるならそれが一番いいですが、税金で図書館を移転してみたり、大規模再開発をしてまで商業振興する必要はありません。バスセンターだって大幅に作り替えたばかりです。

>>2720 匿名さん
中心地がどこかなんて稚拙過ぎて馬鹿馬鹿しい。
現状と将来の課題に対処する明確な方策が欲しいだけ。

>>2722 匿名さん
そのとおり。中心地がどこかは馬鹿馬鹿しいです。
しかし全てについての中心地を一つだけ作らなくてはいけないという発想と、それぞれの地域がそれぞれの役割を果たせばいいという発想のどちらを取るかは、都市開発を左右する大きな問題だと思います。

私は後者の考えで、つくばセンターは公共交通ターミナルになればいいし、クレオは売り払って民需に任せるか、どうしてもつくば市が買わなければならないなら無料駐車場にすべきと思っている。

税金投入も、それをすることで、
住環境が充実して、例えば近隣のマンション需要が高まって、人口が増えて、結果として、それが税収としてかえってくる
ここまで考えてやるべきで、

そのためには、
特定の地区にある程度まとまった投入をする
そうした方が効果が高いわけですから、
当然、そういった地区は必要になるんですよ。

図書館はあっちとか
ホールはこっちとか
バラバラに分散させてしまっては、
そういう効果が期待できません。

駅や人の出入りの多い玄関口というのは、
その街を宣伝する看板であり、
イメージづける顔ですし、
住んでみたいと思ってもらえるかどうか
っていうところで、
結局は、重要な場所ということになるんじゃないですかね？

>>2724 匿名さん
>>駅や人の出入りの多い玄関口というのは、 その街を宣伝する看板であり、 イメージづける顔ですし、 住んでみたいと思ってもらえるかどうか っていうところで、 結局は、重要な場所ということになるんじゃないですかね？

つくば市は茨城県内では人気ありますけど、つくばセンターのイメージがいいから選ばれているわけではないと思いますね。
他の地区も含めた研究学園都市全体に知的イメージがあり、街も綺麗でトカイナカなところが選ばれているのだと思います。
つくばセンターを商業的に振興したって人口増にはあまり意味がないでしょう。

>>2725 2720さん
現状、
今後もマンションが建っていきそうなのは、
つくば駅周辺ぐらいですからね

税金投入して見返りがありそうなのは、
つくば駅周辺ぐらいでしょう。

消去法でも良いんです
つくば駅周辺以外は、
中途半端に税金投入しても
例えば、周りにマンションたちはじめるとか、そういったことは一切起こらないでしょう。

少しでも可能性のあるところに投入すべきでしょうね

>>2726 匿名さん
つくば駅周辺だけの話ですか。
それならクレオも最初から売り払えばおそらく立派なマンションが建つと考えていますよ。
吾妻の他の場所だって仕様を落として建ててそれなりの値段にすれば、多分売れますよ。
住宅需要はまだありそうですから。
税金で商業振興する意味はありません。

と言うわけで、別スレでレーベンコアリスを不必要に貶めるのはやめた方がいい。
販売が苦戦するのはレーベン関係者も理解してるだろう。

>>2727 2720さん
クレオ跡地を売却すると簡単に決められないのはQt＋MOG、つくばセンター、オークラへの影響が大きいと思われるから。

全部まとめて、MSにするくらいの覚悟が必要。
人口減少に突入したら、買い手がつくかどうか。

>>2729 匿名さん
そうですかね。
私はあそこが高層マンションになれば、周りの商業施設がようやく復興するのではないかと思っていますが。

>>2727 2720さん
クレオをマンションにしたら中心部の価値が下がって今後供給されるであろうマンションの総量が減りますね。
つくば駅前は商業地、その周りをマンションとする方が、学園都市の、あの街の骨格に見合った人口の張り付きが期待できます。

渋谷新宿池袋がなぜあれほど商業施設が多いかというと、接続私鉄沿線の膨大な住民需要があるから。
駅周辺住民の需要などどこもないに等しい。
後背地を持たないつくばは必然的に厳しい。

>>2723
マンションがいい、図書館がいいなどの意見は双方理解できるんだけど、
その時々顔をだす「無料」駐車場ってのだけが解せない。

路線価の公表は悲喜こもごもってとこですな。
茨城県は２６年連続して平均路線価下落。

水戸駅前ロータリーは残念な状況が続いているが
実は路線価上昇中のＴＸつくば駅は水戸に共通する部分がありそうだ。

人口停滞を背景にして、どんな施策を打ち出すか注視したい。

>>2731 匿名さん
商業施設は今の規模でも閑古鳥、住宅用地ならUR跡地のように高値でも買うというのが今の民需なのだから、クレオがマンションになってもそう簡単に地価は下がらないでしょう。

>>2733 匿名さん
無料駐車場というのは、公共交通ターミナルの結節点として、また周辺商業施設への集客が目的ですが、実際には無料での維持は相当困難だろうとは思っています。
他のメリットとしては、つくば駅前が今後どう転ぼうと転用がしやすいということですかね。
この場合は過渡的な形態として駐車場にしておくだけということになります。

今の駅前の地価って、
1:クレオが再生する可能性あり、Qtもこのまま維持される
2:周りにマンションが立ち並び、活気が戻る

というのを期待しての地価です。
クレオが消滅してマンションなら地価はがた落ち、マンション需要も減少する。

ま、私の予想ってたけで裏付けもなんにもないけど

私も裏付けがないですが。
つくばに引っ越してきた5年前から竹園の価値がわからず、ここは地価が下がっていくだろうなと今に至るまで思ってます。
だって、なーんにもないのに何がいいの？
竹園ブランド？？はぁ？
と言ったら、つくば市民に怒られるので言いませんけど。

つくば市民は竹園に誇り？をもってますよね。
その価値観がわかりません。
駅前も同様です。

>>2737 通りがかりさん
確かに期待値が乗っていて、落ちるという可能性もありますね。
でも民需に従ってマンションが建ち、民需に従って地価が下がるなら、それはそれだけの実力だったということになりますね。仕方ないです。
役割だけ淡々と果たして貰えば、大方のつくば市民はたいして困らないです。

>>2739 通りがかりさん
>>つくば市民は竹園に誇り？をもってますよね。
7000人もいないのに誇りもへったくれもないでしょう。
市長からも切り捨てられました。

>>2741 匿名さん
結果的にベニマル周辺の環境は良くなっているように見えます。緑の多いカピオが映える良好な環境だと思います。ひいき目でしょうか。

>>2739
私もよそ者です。
町名にブランド力も何もないでしょう。それは勝手に騒いでいる人がいるだけ。
ただ、駅に近いというのは電車に乗れる、バスに乗れるだけじゃなくて
色んなイベントに参加しやすかったり、何かとメリットはあると思いますよ。
（それが今の価格に見合っているかどうかの感じ方は人それぞれだけど。）

>>2736
「有料」で営業している市営駐車場をはじめとする周辺の駐車場をないがしろ
にすることになりますが、どう考えているのでしょう？

>>2742 匿名さん
周囲の民家は現状レーベンザつくばだけです。
ペデ1本で利用できる、サーパス吾妻、デュオヒルズ吾妻＆エンブレムの住民が一番メリットがあるのでは？

>>2743 匿名さん
ないがしろとかいう情緒的な視点はないですね。
できれば他の市営駐車場も無料にできるといいとは思っていますが、まあ税金ですし難しいでしょうね。
民間の駐車場は好きにすればいいです。

>>2744 匿名さん
既に住民のいるエリアの物件比較は無粋。

レーベンコアリスのＣＧパースが公開されているが
ベニマル周辺の環境は意匠的にも良くなりそうに見える。
個性的ではないが良好だと思う。逆にこれ以上の開発はつくばでは難しいかもしれない。

>>2737 通りがかりさん
路線価が上昇するのはプラス要因があるから。
マイナス要因が顕在化したら良くて前年度並。

つくば市路線価の前年度割れがもし起きたら
それだけでニュースになりそう。

竹園の評価は、つくばに10年以上住んでいた人か、子どもがいる人でないと理解できないかもしれません。

30年前までは、「竹園、並木、松代」が学園都市の中心、この３つの地域にある官舎に住む人々が学園地区を築きました。吾妻小の子も竹園東中に通っていました。

少し遅れて吾妻中ができて、センター地区が発展してきて、「吾妻がつくばの中心地」という認識が広がったものの、竹園３丁目は緑豊かで所長クラスの官舎もあり、商業地と隣接する吾妻よりも落ち着きある街という印象でした。

竹園１丁目、２丁目はまた別世界です。マンションや邸宅に暮らす方が多いので、同質感のある３丁目とは違いますね。同じ竹園といっても、竹東小、竹西小でだいぶ雰囲気が違います。

竹園地区（特に３丁目）は、どこよりも学園都市らしい地域だと思いますよ。そこがブランドと言われる所以でしょうか。

駅に車で行って東京方面に向かうとき、つくば駅や研究学園の駐車場は高いからと、万博記念公園やみどりの駅まで行って停めている人の話をよく聞きます。荒川沖に行って常磐線を利用する人の話も聞きます。

この状態だと、つくば駅の利用者に帰り道に買い物してもらいたくても、駄目ですね。

かつてエンブレムの敷地にあった一日５００円駐車場のようなところが、近くにできるといいのですが。

>>2748
官舎の廃止、文科省系も古い仕様に老朽化でボロボロですから10年前と今は全然違いますね。
強いブランド力があればウエリスも苦労しないでしょう。
過去の話です。

駅前の地価が多きく下がってマンションが増えて手頃な価格になれば研究職も戻ってくる人は一定数いるかもしれませんが、子育て世代で吾妻、竹園は少数派ですね。

学生のときにバスで来たことはありますが、10年以上経って面接に来たとき（西武はまだありました）の駅前は小さい街だなぁと印象だけで、ブランドも何も感じませんでした。
駅前や竹園にブランドを感じる人は長くつくばに住み続けているいる人に多いかもしれませんね。

今の竹園を構成してるのは、研究者ではなくて、医者と弁護士だからね

>>2750 匿名さん
まだ竹園は子育て世代の研究職が多いですよ。半分くらいは研究職という雰囲気がある。

>>2754 匿名さん

2753です。すみません。子育て世代には高校生までカウントしました。

筑波大の学生もTX沿線の流山から先に住むひとがふえているそうだ。寮は外国人が増えたそうだ。