つくば市の都市計画について語り合いましょう

その土地の用途地域が住居専用か工業専用でない限り、その土地の地価が住宅需要と商工業需要のいずれが反映されたものかどうかはわかりません。

私はつくば駅前の地価は、住宅需要が主になって牽引していると考えています。
少なくともエンブレムの販売時期ぐらいまでは、それが有効に作用していた。

しかし、西武撤退後、購買層の内心ではそれなりに変化が生じている気がします。
レーベンコアリス及び竹園のフージャース物件の販売状況が、つくば駅前地価のひとつの分岐点になるのではないかと思っています。

>>2593
本当にそうであれば、抜本的に駅前の構造を造り変えない限り、長期的には車社会に見合った地価に落ち着くしかない。
多少安くなるとかのレベルではなくなるかもしれません。

それが嫌なら住宅需要があるうちにマンションを建てさせるしかない。
さすがにあの地域を住居地域に指定することは自治体はしないでしょうし。

駅近マンション需要を支えている購買層はこれまで一定数存在した。
たとえば、夫婦共働きで、夫婦の一方が都内通勤、他方が茨城勤務のファミリー。
子ども（中・高・大学生）が上り線を使って通学しているファミリー。

他方で、駅周辺には、民有地がほとんどなく、マンションや住宅地の供給量が過度に少なかった。

この需要と供給のバランスの中で、つくば駅周辺の住宅地としての価格は高値を維持してきた。

しかし、まず需要の限界。
駅近マンション需要を支える購買層といっても限られている。
（普通の共働き家庭なら、配偶者の一方が茨城勤務でない限り、もっと都内寄りのマンションを買う。）

次に、供給過多。
官舎売却等で住宅地供給量が激増予定。官舎だけでなく、つくば中央署も売却予定。
東新井のエイブルのマンションも筑波銀行の関連会社の関友商事が購入して、マンション業者に売る予定。

これでは、価格が値崩れするのは目に見えている。
コアリスがその分水嶺になる予感。

というか、バランス考えたら、今新しい商業ビルっておかしいですよね。
まずは人口が増えて、それから商業施設。
コアリスとかマンションが増えて、次に西武跡が埋まって、それでも需要があれば商業施設。
長期的にみれば、今の流れ、順序は妥当。
商業施設の需要がないわけじゃないし、マンションだけで良いわけでもない。

アルコーブ、スロップシンクなし、直床などコストダウンしないと売れる価格にならないということは、住宅需要も限界が来ているのかもしれない。
そういった価格に比してコストダウンな仕様を嫌う購買層が多数派になったら終わりです。

まだ、つくば駅前というだけで買う人達が居るうちに売って売って、周辺住民を増やさないと商業需要も生まれない。

何を言っても
地価は上がってます。
もし、それが住宅需要が牽引してるものだとしたら、

西武撤退して商業ボロボロになったら
住みたいと思う人が逆に増えたってことなんでしょうから凄いですよね

まったく意味不明な上昇ですね

>>2599
君はまず2596をよく読みなさい。
駅近の住宅需要は、商業地に誘引されたものではなく、電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。

そして、今回の公示地価の上昇は、茨城新聞も書いているように、レーベンがＵＲ跡地を高値掴みしたことと全国的な土地価格上昇を反映させた結果に過ぎない。

つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない。

>>2600 匿名さん
>>電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。
>>つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない
自己矛盾を抱えながらの書き込みは読み手が混乱する。

2601: 匿名さん
私には自己矛盾には見えませんが。
どこがどう自己矛盾？？

「電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要」が「増えた」と書いてあるわけではないですよね。
その需要が一定数あることが書かれているだけでしょう（しかも、商業地誘引との対照のために書いてあるだけ。）。

電車通勤通学需要を抱える人の数が増えたとは書かれていないため、「住みたいと思う人が増えた結果などではない。」とも矛盾しない。

>>2600 匿名さん
>>有料記事に書いてあるのでしょうか？
昨日の茨城新聞に出ていました。

県内主要都市
ほとんど下がってますよ

毎日の記事はこんな感じ

>不動産鑑定士によると、複合商業施設や銀行などが集積し、近くに分譲マンションも建ち並ぶエリア。西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。

レーベンの高値掴みがなかったら下がっていたのかも
終わりの始まりだな

昨年は横ばいだったからね。

確か西武撤退したから
横ばいだったんだよね

でも、そのあとマンション用地を
このあたりの最高価格26.5万に対して、
約50万+解体費で買ったから地価上昇したのか

そういう実績があれば
土浦だって取手だって上がったのでしょうけどね

路線価が上がったのは吾妻1丁目です。
レーベンが竹園の土地を高値掴みすると吾妻の地価上昇に影響する？そうは思えないです。北1駐車場の譲渡のほうが影響ありそう。同じ吾妻で同じ通りですから。

大和ハウスが取得した土地は、
UR跡とは比べ物にならないぐらい高いでしょうから、その取引の影響はあるかもね。

っていうか、つくば駅周辺の商業地価が
住宅需要だけでつりあげられてるのだとしたら、
最近の上昇は、説明がつかない。

なんで西武撤退して住む場所として人気が上がるの？
普通逆でしょ。

常磐沿線の各駅前は、ネガティブな要因となるような変化は見られなかったのに、横ばい。
国内全部上昇基調ならネガティブ要因無かった常磐沿線は上昇してるでしょ。

>西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。

このとおりじゃないの？
人気なくなってきててマイナスのはずが、レーベンがマンション用地として異常な高値掴みしてプラスになった。
まさに住宅需要に牽引されたってことです。

ただし問題は実際の購買層の需要が今までどおりかということ。
レーベンの目論見どおりにいくか、今までの需要に引きずられて見誤ったか。
これからの販売状況が非常に楽しみです。

常磐沿線にはどこも手を出しませんね>マンション業社
土浦駅前で最近、県内デベの日立ライフが
安ーく買ったみたいですが。
8階建マンションで元取れるぐらいの安さみたいですね。

UR跡は7者で取り合ったから
あの価格になったのでしょうが、
ほかの6者が気になりますね

こういう存在が地価を押し上げるのでしょうね

>>2616 匿名さん
フージャースはエンブレム購入者への面目からか、入札に参加。
もちろん、エンブレムの土地取得額よりも入札価格は低かったと思われます。

7社競合したんでどうしても手に入れたいレーベンが高値で入札しちゃったってことか。
某ブログをみたけど、おかげでレーベンマンションは階高がエンブレムより10cm低くなった（その分詰め込み）らしいね。

詰め込みマンション

跡地の高額落札はそのまま、物件価格の高騰に繋がり
住民となる購入者の絞り込みと販売期間の長期化を招くことが多い。

結果、そのエリアの人口回復が一層、遅延。
短期間での官舎退去による人口の希薄化が長期化することとなる。

これは本当に厄介な事態。
２０３５年をピークにつくば市の人口は減少に転じる。あと１７年。

URレーベン以後の高額落札はもうないでしょう。
これからいくらでも払い下げがあるから。

今年の茨城県内路線価の最高額は、吾妻一丁目つくば駅前広場線で、
１平米26.5万円でした。
UR跡地は竹園ながら、1平米47.1万円での取得ですね。
購入企業（タカラレーベン様）に敬意を表します。

それでも1位は竹園でなく吾妻ということは、やはり駅の存在は大きいということですかね。

現状はまだ全般的に見れば好景気。
一方で内需向けは全国人口減少の折、小売・流通とも前年度水準維持も厳しい。

仮にオリンピック後の景気低迷を想定すると
跡地売却そのものが中断もしくは物件販売も途絶する可能性が無いとはいえない。

つくば市内の物件販売は極端だから。
あくまで、妄想に近い可能性のお話。

いずれにしても、それら景気変動に耐える
つくば駅周辺の再生計画が欲しい。

>>2622 匿名さん
タカラレーベンじゃなくて
競合があるから高くなったんでしょう
だから競合に感謝ってことでは？

競合の起きてない
土浦駅前のマンション用地（商業地）は、

近隣地価と同等の1㎡ 9億ぐらいでしたね。
UR跡の五分の一。

だからといって
"日立ライフしてやったり"
なんて思う人はいないと思います。
競合がなさそうなところは、
そういう価値しかないからです。

ここの住人の中には、

"競合の無い安い土地を買わずに
競合のある土地を高値で買うのはバカだ"

という、おかしな考え方をしている方がいるみたいですね

車社会なんだから
駅前なんて意味がない、
中心地なんて特別な価値は無い

いくらそう主張しても、
バカげた割高な地価のところで
さらにバカげた競合が起きる。

でも、個人的には、
バカげてるとは思いませんね。
いくら自分の価値基準とかけ離れたことが
起こっているとしても、
これは当然の動きだと思ってます。

不動産なんてそんなもんです。
"自分なら買わない"が圧倒的に多くて良いのです。

では高い土地を買ったらそれだけで成功？
そんなわけないですね。
レーベンしてやったりになるか、やっちまったになるか、全ては売れ行き次第でしょう。
土浦の土地にしても、安く仕入れて良く売れればしてやったりになるのです。

土浦駅前のマンションは、まあ安いだろうし需要の蓄積もあるからすんなり売れそうだよね。コアリスとは対照的に。

商用地として西武跡が存在している以上、これ以上拡大しても無謀ですよね。

西武跡を再活用して、周囲をマンションっていうのが行政や業者の了解事項ではないでしょうか。

個人的にも了解可能な流れ妥当だし思います。
商業のニーズが無いのではなくて、西武跡で十分すぎるので、足りないものとしてマンションです。

>>2628 匿名さん
UR跡地にマンション業者以外の入札はどれくらいあったのでしょうね。
それによって今のつくば駅前の商業・ビジネス需要の多寡が測れそうです。

>>2630 匿名さん
応札7者全部
マンション業者とは限らないでしょうね。
これだけ高いと、商業系のグループがまぎれていた可能性もありますね。

>>2626 匿名さん
街づくりサイドからみると、
高く売れた方が良いですね。

中心部の定住人口を考えるのであれば、
総戸数少ないマンションは建てて欲しくないです。

>>2631 匿名さん

あそこを売りだしたのは、西武撤退発表後でしたっけ？
ここ2年くらいで一気に状況が変わっているので、今と2年前でもまた全然違うでしょうね。

>>2633 匿名さん
撤退発表後ではなく
撤退した翌月に入札が行われました。

閉店によるネガティブニュースが飛び交ってる真っ只中の時期ですね。
デベにとっては、再開発のにおいがしたのでしょう。
大和もそうですけど、
西武が撤退したことを、
プラスに受け止めている。

だから地価が上がるんですよ

>総戸数少ないマンションは建てて欲しくないです

都心は質の高い小規模マンションがけっこう主流（あとはタワマンになる）。
長谷工の大規模ばかりというのは田舎の証拠なので、つくばが「一味違う地方都市」と主張したいなら上質な小規模マンションもあったほうがいい。

質の高いマンションにしろ
規模の大きなマンションにしろ

まず、土地が高く売れなきゃ
建たないよ

土浦みたいに地価が安いところでは、
土地も安く取得できて、
小規模+低質なマンションが建ちますね

安く取引されてる土地は
それだけでダメなんです

>>2636

でも、その土浦で分譲中の新築マンションは、二重床、lowE複層ガラス、太陽光発電など、コアリスあたりよりかなり高仕様のようだが。

>>2636 匿名さん
土地が高すぎて仕様を落とさないと売れないのがつくば駅前です。

これがもっと人気のある地域なら、仕様をしっかりしてもっと高くても売れるはずです。

あるいは実力に見合った地価なら、同じ値段で仕様をしっかりできる。

低仕様でも買ってしまう田舎の小金持ちがいたことが、つくば駅前にとっては幸か不幸か。
しかしそろそろ小金持ちの数も限界かもしれない。

＞＞２６３７

終の住処とするなら、構わないと思う。

ただ、ＭＳ単体で実現できることは限られている。
近隣の状況は快適な生活を実現するため
ＭＳ本体の仕様より重要となることがあると思う。

>>2639

>>2637 は
>土浦みたいに地価が安いところでは、 土地も安く取得できて、 小規模+低質なマンションが建ちますね

への反証というだけ。
土浦のマンションのほうがいいとか言ってるわけではない。

＞＞２４７７続き
西武跡＋イオン跡　再生にむけた草案３

西武跡地活用
つくば市立こども図書館新設による短期滞在型商業複合文化エリアの構築案について

本案は西武跡＋イオン跡　再生にむけた草案２の別案である。

本案は西武跡を現行建築同様、７層程度の最新設備を有する建築物に建替え
その低層部に、つくば市立中央図書館の新館を設立するとともに、
周辺建築物との関連性を高めることで、短期滞在型商業文化複合エリアを創出する草案である。

本案において、図書館新設を改めて取り上げた理由は
つくば市においても今後本格化する人口減少及び少子高齢化社会に先立ち
世代間に共通する価値観として“本のある生活（ライフスタイル）“を共通テーマとして
取り上げることにより、都市における魅力度向上を新たな形で実現することにある。

周辺建物とは以下の通り。
いずれも“本のある生活（ライフスタイル）“をキーワードにそのエリア内に
ライフスタイル提案のためのエリアを有するものとする。
・つくばセンタービル
・つくばクレオQt＋MOG
・BIVI 他各文化・商業施設。

テナント構成案は
・つくば市立こども図書館
・一時預かり託児施設
・児童遊具施設
・生涯学習センター
・学習室
・カフェ、レストラン等　飲食店
・コンビニエンスストア
・郵便局窓口
・市行政窓口　　等

なお、駐輪場及び利便性の高い駐車場の確保は今後の検討課題とする。

２６４１です。唐突過ぎて申し訳ありません。

ほんとは土浦の商業地（容積率600%）の方が
小さな面積の土地で戸数詰め込めるから、
都市計画上はつくばよりマンション用地には向いてるはずなんだよね

でも、圧倒的に需要がないんだよなぁ

つくばの五分の一の土地価格で、
取得して、それでなんとか
つくばのより多少売れるぐらいだから、
ほんとに需要ないんだろうな

安いマンションってどんな住民層になるんだろ

土浦駅前のソリッドタワーは築20年ぐらい？あの頃はそれなりの需要があった。
おそらく、つくばは20年ほど遅れて土浦を追いかけてるのではないだろうか。今の土浦は20年後のつくばの姿かもしれないね。

そう思うなら、西武跡地にMSなんて考えないことだね。

マンション建てるか

税金突っ込むか

２つに１つってことかしら

悲しすぎる

>>2646 周辺住民さん

2389：匿名さん
[2018-06-24 18:53:24]
西武跡＋イオン跡　再生にむけた草案１
　敷地分割、部分売却による西武跡エリアの建替え推進案
で掲載している通り、イオン側跡地は売却し、売却益を充当することを見込んでいる。
築３３年の現クレオ跡に、改修工事費用３０億かけるよりは有益と判断した上での提案の一つ。

>>2646 周辺住民さん
関西弁
今度は女かw

恥ずかしくないのかなぁ
バレてるのに

街に愛情のない人が、
都市計画を語るべきではないと思うので、
ほかに行って欲しいですね。

妬みとか
僻みとか
恨みなんですかね

審査で落とされて
つくばが嫌いになっちゃったのかな

コアリスの最安の部屋と
土浦の最高値の部屋が同じぐらいなので
検討してみても良いかもね

マンションコミュニティだから都市計画ではなくマンション計画の話ばかりですね

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO32517080S8A700C1L60000

やはり、大和ハウスの商業施設計画が
地価上昇に影響しているみたいですね
かなりの引き合いがあったみたいだし。

＞＞２６５６

公示地価はつくられるものか、つくるものか。
で、やっぱり茨城県は群馬、栃木グループか。
神奈川、千葉、埼玉グループに入れてもらえないのが悲しい。

高崎に完敗だからね。仕方ない。
高崎はさすがブリリアタワーが瞬間蒸発するだけのことはある。

都内ギリギリ通勤圏の立ち位置は微妙。

＞＞２６４６さん
＞＞２６４１
ご指摘ごもっともです。
全国でも稀少な人口増都市であるつくば市であっても
人口減少・少子高齢化は例外ではありません。

廃墟呼ばわりされる現状つくば駅周辺の根幹には
実はそれと極めて類似したものである可能性があり
状況の改善には相応の施策が必要です。

かと言って、過去繰り返してきた通り
財政の投入か街区の切り売りしか
資金調達のすべが無いというのも智慧がない。

しかし、この問題は将来つくば市が直面する課題の
初期的ではあるが、先行的な事例になると考えています。
一層の知恵と創意工夫をもってのぞむべきでしょう。

つくば駅前に商業施設　大和ハウス、5階建て建設へ
http://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14993447629173

こうきましたか。

>>2660 通りがかりさん
去年の記事。

ダイワがビルを建てたり土地が高いから商業需要があるって、それが本当なら図書館移転など本来は不要ですよね。

商業需要はいっぱいある。確かにある。でも税金でクレオに図書館を移転して欲しいんだ！って、おかしくないですか？？

あれ、こんな具体的に5回建てとか既に1年前から決まってたんですね。失礼しました。

ダイワは駐車場近いし、あそこに商業ビル。

西武は大きすぎるので図書館などの複合施設

>>2662 匿名さん
商業利用の需要があるというのは、北１駐車場売却時の応札状況からの推測？

大和ハウスが取得した北１駐車場東側は
公園隣接であるとともにつくば駅北側の開発が進んだ場合
要所となる可能性がある。

更地で既存駐車場隣接。
文化施設、商業利用施設でも、また複合施設でも適用可能。
活用方針次第ではクレオ跡や、つくばセンタービルを切り離した開発もできるはず。

自ら、価値を下げるようなことはないと思うが。

>>2662 匿名さん
商業用の建物もランニングコストかからないように進化していたり、
効果的な店舗の配置がしやすいように考えられていたりしているので、30年経つビルを店舗で埋めるのは、単に新設するよりも難しい
と思いますよ。
あれだけの面積でうまくやれば7割埋まるのであれば、結構凄いことだと思いますよ。

じゃあ今の7割の床面積の建物を新設すればいいですね。
商業需要で大人気なんだから民間の金で。
センターは別に図書館が必要なわけではないでしょ？
床が埋まって賑わってくれて地価が維持さえできれば何だっていいわけです。
そんな理由で市民の財産である図書館を人質に取って強制的にセンターに人を来させようとするような企みは勘弁してほしいですね。
しかも市民の金である税金を使って。
開いた口がふさがらないです。

将来に渡って、商業利用が維持できる見通しがたつのであれば、何故クレオ跡地開発がこれ程、長期化するのだろう？

ダイワニャンは商業施設はつくるけどプレミストは建てないの？
プレミストけっこういいよ。

土浦駅の北地区再開発は、全部税金ですけど、店舗がほとんど集まらずに、何度も計画変更しました。結果、商業施設としての機能が殆どない、あのような形となりました。
1からつくる新しい今の基準の建物なのに、
店は殆ど集まりませんでしたね。
これが商業需要の無いところの現実です。
それを考えたら、駅の目の前でもなく、古くて無駄が多い建物なのに7割埋まる可能性があるわけですから、地価の動向が示す通り、
つくばは商業需要が高いのでしょうね。

ライトオンの３階を事務所にして店舗は２階のワンフロアだけになった姿を見て涙が出た。
外面は立派な建物なのに中で働くひとびとが不憫でならない。

ライトオンの姿を見ると西武の７割の話も話半分で聞かないといけないよ。
イオンつくば店長の言うようにお客の安全に不安になる状態らしいし。

>>2670 匿名さん
二の宮のプレミストの売れ行きが良くなかったから、つくばではもう建てないのでは？

>>2671 匿名さん
その高い商業需要で全部のテナントが埋まるようにクレオを最新の建物に建て替えれば良いです。
当然、民間の金でできるでしょう。いや率先して手を挙げる業者が出てきていいはずです。
需要が高いわけですから。

クレオは、決して駅前一等地ではないので、

商業エリア拡張を望む市が少し手助けする形で、
そこに関与していけばいい。
民間は駅前一等地に集まれば良い。

>>2675 匿名さん
現状で7割埋まるなら民需でモダンに建て替えれば満員御礼でしょという話ですよ。
地価は高いし建築費も高騰してるけど、それに見合った商業需要があるというのがあなたの主張なわけですから。
なんで税金を投入して手助けなんかする必要があるんですか。

総合運動公園問題の直後でもあり、財政投入に反対があって当然だと思う。

一方で、つくば駅周辺商業施設へのテナント誘致は
筑波都市整備㈱が散々やってきたことで
西武跡に７割テナントが集まっても同社は赤字らしい。

商業利用に手を挙げる事業者を待てばいいなどという状況ではなく
何度も脚を運んで、協力を依頼するも、不確定要素が多くて
大和ハウスですら、用地購入後の活用方針を決められない状況とみるべきだろう。
まあクレオ跡の活用が決まらないと先には進めないのは確かだと思う。

現状のまま事実上の保留か、ＭＳ事業者への安値売却
の可能性が一番高くなりそうだ。

毎日新聞によると
老朽化対策工事を含む現クレオへの図書館移転改修工事費用
￥５１億６２００万
うち、５階に図書館、６階に行政窓口を設置した場合の改修工事費用
￥２２億１４００万

年内に向けて、詳細が公表されるらしい。

ざっくり、差分が西武跡クレオを再利用するための改修工事費用
￥２９億４８００万（一部内装工事費が除かれる？）

アルカス土浦　総工事費用
￥９０億６０００万
２００６年都市計画以来１１年越らしい。

ＮＥＷＳつくば
https://newstsukuba.jp/?p=1848
毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20180613/ddl/k08/020/134000c

事実上、成り行きに任せるという決断もあって当然。
いずれにしても、今後も撤退が続くかもしれないことは受け入れる必要がある。

研究学園エリアがそれに代わって、機能してくれるならば
多くの市民の了解が得られたと判断される。

>>2679 匿名さん
図書館移転と商業施設のリニューアルオープンは、当然、同時期に合わせるのが効果的でしょうから、当然それを目指すのだろうし、大和ハウスの土地は、そのリニューアルがどのようなものになるのかをみた上で決まるんだろうし、
とにかく、
事を進めるにしても、いろいろ連動してるので、当然、それなりの時間は必要でしょ。


商業需要が無いっていう結論に
どうしても導きたくて
"需要あるならすぐに決まるはずだ"ってことにしたいのでしょうけど、それは乱暴ですよね。アリーナなんかもできなければ良い思ってるんでしょう？
つくば駅前の価値が下がれば嬉しい人たちは、とにかく需要が無いっていう結論に
導きたくて仕方ないみたいですね。

研究学園エリアをつくば市の中核とするために、今後必要となる要件とは何か
を考えてみるのもそれはそれで、興味深い。

同エリア住民には余計なお世話だろうが。
発展していけるうちは、現状のままで問題ないと考えるものだから。

現状変更をのぞまない。

これは、大きな成長を経験した者達の本心に何故か共通する傾向の様に思う。

>>2682 匿名さん
商業施設のと民家しかなく、空き地も駅から遠い。
乗降客もつくば駅の半数以下。
中核となる要素が見当たりません。

現在、既に研究学園エリアがつくば市の中核だと思ってました。

そうですね。
割安な土地が広大にあるので商店も企業も住宅も公的機関も進出しやすいのです。
そして研究学園が終われば次は万博記念公園でしょう。

割高な地価を適正と強弁し、その地価を維持していればやがて美しく栄えるという考えは滑稽です。

>>2684 匿名さん
煽り？それとも？

研究学園地区と学園の森地区を合わせた人口に
竹園地区と吾妻地区を合わせた人口は届かない。

もし仮に、総合運動公園の様に
つくばセンター地区に財政投入の賛否を問う
住民投票でもあれば即否決される。
これが数の力。

多数決ならそれぞれの周辺住人だけでなく、駅やバスターミナル利用者も加味されますね。

>>2689 匿名さん
官舎跡地の売却は例え地価が下がっても継続される。
多少時間はかかっても。

つくば駅近辺の地価が下がる時は
ほぼ市内全域の地価が下がっているかもしれない。

その時はつくば市の人口が減少に転じていたら
対処に困る。