つくば市の都市計画について語り合いましょう

運動公園の土地は66億。
あれを買ってなければね、、、。

床工事だけで２２億円、＋区分所有権購入費または賃借料
そして、全棟大規模回収費用に５１億円
これでは図書館は実現不可能。

解決策を考えた。
豊島区のクヤクション方式。
http://blog.miyazakiad.co.jp/archives/4394
クレオの土地建物を東京建物に売って、上層階をレジデンスにして、図書館や市の機能も入居させる。
レジデンスの分譲収入があるので、割安で図書館等を入居させることができる。
図書館や役所の機能があることで、プレミアがついて高額で分譲住宅を売ることができる。
結果、東京建物にも市にもメリットがある。

構造上も、最初から加重に耐える床を造ればよいし、２０億円以下であの場所に図書館建造が可能になる。
クレオを無理に利用するより低予算。しかも、新築なので耐用年数が長い。
クレオを無理に利用するのは無駄が多いうえ、高くつくよ。

クレオ跡の再生を検討するに当たって、１つのシナリオしか想定しないなんてあり得ないだろう。

当然、解体、売却した際のことも検討したはず。もう想像でしかないが
建物本体の償却が未完であれば残債もかかるだろうし、ほぼタダ同然で売却するくらいなら、再利用を選択するだろう。

その時点で、５１億の費用支出は必須となる。

効果は落ちるが、イオン側２層分を図書館にまわすことも、算出済ではないか。低層部分であれば床補強改修費用も抑制できるだろう。

それに、クヤクション方式が有望なら、全国で検討、実施しているだろう。それくらい、地方都市で高額ＭＳ建設するにはリスクを伴う。避けられるリスクは回避したいと考えるのではないか。

クレオの土地建物所有はつくば都市整備なんだよね。
そこが豊島区と違うかな。クヤクションの土地は元小学校だから豊島区の所有だったはず。

何も確定したことはないが、費用がかかるなら、その回収方法も検討せざるを得ないか。

話は変わるが、休日のイーアス渋滞は今すぐ改善してくれ。研究学園の東西交通が分断されているじゃないか。

>>2035
仮定論を議論しても仕方がない。

まずは、東京建物（？）が土地建物を購入して新築物件に市の図書館が入居する場合と、現在のクレオに22億円の床工事をしさらに多額の資金を出して区分所有権を買う場合とを比較する必要がある。

一時的な支出額だけでなく、耐用年数等も考慮して、どちらが費用対効果が良いかを判断しないと。

総合運動公園問題で、不透明な土地購入過程をさんざん批判して、現市長に成り上がったのだから、公明正大に金額等の比較して、それを公表して市政運営するべき。

よく分からないうちに、税金支出して、クレオを再活用して図書館入居の計画を進めようとしていること自体がおかしい。
色んなシュミレーションの結果はどこにも公表されていない。

>>2038 匿名さん
１住戸当たりの平均単価を出した時点で結論が出そう。もちろん、完売前提。

今売り出し中のレーベンコアリスが、駅徒歩６分で、間取りにもよるが坪単価約２００万円。
125平米のもので、1億超えが２戸。

これを前提にクレオ跡地のレジデンスの価値を試算すると、レーベンに比べて以下の加点があるので、坪約２３０～２５０万円程度はいけるのではないか？
①東京建物？というスーパーデベのブランド力
②商業施設、図書館、公共施設との一体性による付加価値
③駅徒歩２分程度という好立地
④つくば市最高マンションという虚栄心の充足

私は１億円くらいなら買うかな。

>>2040
いくら地下が始発駅で雨に濡れずにアクセスできても、自走式駐車場が今の構造で、民間マンションに多い寸法ぎりぎりの連続傾床式でなくて出し入れが楽でも、東京に通勤するんだったら、つくばよりは柏の葉、柏の葉よりは流山、流山よりは北千住でしょう。つくば近郊が勤務先の人向けでしょうね。

>>2040 匿名さん
出来れば、ご友人を４５０世帯分程ご紹介いただければ住居区画の販売見通しが立ちそうだ。商業、図書館エリアは賃貸化するのかね。

クレオがなくなった時点で
あそこは一等地ではなくなる。

図書館の下のフロアには、ぜひ大型書店入れてほしいですね。図書館との相乗効果で集客効果がさらに上がる気がします。

筑波都市整備とデベ主体で建て替えて、２０階のうち６〜２０階を住戸にして販売。残ったエリアの30%を市が購入し。７０%を商業テナントにするとしたら、採算とれるかな。

わら。お隣の街やん。

市の図書館が入れば十分だから、現行のクレオ入居案の4360平米分だけ、東京建物？から区分所有権を買うか賃借すればよいと思う。
レジデンス部分が坪230万からとしても、図書館入居によってレジデンス部分に付加価値が付くことや図書館は風呂やキッチン等の造作を造る必要がなくレジデンスよりも簡素な構造であることを考えると、坪180万円くらいで区分所有権を売ってもらうこともありうる（かも）。
そうすると、平米単価は、180万円÷3.3なので、約545,000円。
平米単価545,000円×4360平米＝約２３億７６００万円
２３億７６００万円で、東京建物？の建てる新築物件の区分所有権を買って図書館を入居させることが可能。

旧クレオを再利用する場合は、
床補強工事費用２２億円＋旧クレオの区分所有権購入費だから、
新築物件の区分所有権を買う方が費用対効果が良いことになる。

これはあくまで机上の計算だが、少なくとも、市長は、新築物件（上層部レジデンス）に図書館が入居する場合の試算をして、それとの比較を公開して、市民の判断を仰ぐべきだろう。

そうでないと、市長が私的な理由で旧クレオに無理に図書館を入れようとしていると思われかねない。

中心部にマンションを作ると既存のマンション価値が下がる→中古不動産が売れなくなる→不動産仲介業者が困る→不動産仲介業者らが市長の大口の後援者→市長が困る
と思われる。

>>2045 匿名さん

クレオが再開したらもちろんリブロが入るでしょう。今の場所では狭いですから、とりあえずのつなぎと思います。

私はどちらかと言うと京成百貨店がクレオに移ってもらいたい。今の店舗では品数も少なく百貨店として機能していない。
最近イーアスの三越の品揃えも今ひとつだし、両者ともがんばってもらいたい。

>>2048 匿名さん
図書館のしつらえを安く見積もり過ぎ。

市役所と図書館ですか…
まさに地方の衰退都市の典型的対処策で、新しさも効果もまるでないです
延々と税金投入して維持することになりますね

豊島区は新しい区庁舎をタダで手に入れ、東京建物は池袋一等地にランドマークマンションを分譲、即完。
さらに旧庁舎跡地に両者組んで商業・芸術拠点の「ハレザ池袋」を建設中。区、東京建物ともにウィンウィンだよね。
池袋のポテンシャルがあればこそ。つくばにそれだけのポテンシャルがあるのか。

>>2050 匿名さん
図書館のしつらえは、入居者が用意するので、区分所有権を購入する際の価格に反映されません。
また、図書館のしつらえを用意するのは、旧クレオに入居する場合も新築物件に入居する場合も同じく必要なので、双方同様に支出を要するので、比較において考慮は不要と思います。
もっとも、ここで仮定論として議論することも有益とは思えないので、きちんとシュミレーションして比較したものを市から公表してほしいですね。

北１駐車場の入札に、東京建物が参加していたという情報すら市民には伝えられず、市長からは、「ダイワが買ってマンション化を防いだ」という大本営発表しかなされなかったのですから。
東京建物が参加したことやレーベンが億ションを売っていることからすると、上層レジデンス構想は、現実味があると思いますよ。少なくともシュミレーションはするべきでしょう。

>>2043 匿名さん

相手のある話では、情報公開が限られたものになるのは当たり前だと思うが。

>>2053
>図書館のしつらえは、入居者が用意する

それはありえないのでは？

>>2055
>図書館のしつらえは、入居者が用意する。
辞書によると、しつらえは、「内部装飾」の意味でしょう。
https://thesaurus.weblio.jp/content/%E3%81%97%E3%81%A4%E3%82%89%E3%81%...

そうすると、しつらえは、入居者が用意することになりますね。

なお、不動産業界では、テナントの賃貸の場合は、スケルトン渡しスケルトン返しが原則なので、内部の造作等は入居者が費用負担をして用意をします。

>>2053

>入札に、東京建物が参加していたという情報すら市民には伝えられず、

それが当たり前。
通常は落札者についてしか明かされません。
どの会社がいくらで札を入れたとか、どんな提案をしたとかは、民間企業のノウハウ等が含まれるので基本的には公開してほしくない情報です。

それは市民への情報公開とは別の議論です。

>>2056

やはり意味が分からん。入居者って誰の事？

>>2051 名無しさん
いまの図書館は、フラッと立ち寄るには、ちょっと孤立した環境で中心部の賑わいには全く貢献していませんからね。
そんなところを税金で維持する方が馬鹿馬鹿しいので、移転して、強制的に中心部の商業ゾーンを通らせるようにするのに、税金を投入するというのは、無駄金とは思いませんけどね。

財政を投入するなら、回収を前提に検討する。
安易な財政頼みは誰も望んではいない。土浦駅前の新図書館館が実現したのは市民にも危機感が共有されたからだろう。図書館単独では心もとないくらいだが。

ところで、もし、デベロッパーと筑波都市整備が共同で再開発を行うことができるなら、qt及びmogと一体的な開発を行うことで、実質容積率増を引き出したいところ。

また、現クレオへの入居要望が7割あったそうだから、商業用途部分は相応のに埋まる可能性がないわけではないと思う。

>>2059

五十嵐市長の考えは、「西武跡地を科学技術版職業体験型テーマパークに」

こどもたちがつくばの特徴を活かした最先端の科学技術に触れ、体験できるキッザニアのような
体験型テーマパーク構想によって、市内のこどもたちはもちろん、全国のこどもたちをつくばに呼び寄せます。

こどもが体験中に、親が周辺の施設での買い物や食事、筑波山観光などを楽しめるパッケージを
用意することで市内全域の経済活動へ

>>2062 匿名さん
賛成。坂東市の茨城県自然博物館の様に各地から親子に来てもらうのが良いと思います。

図書館も併設していると、アカデミック感が出で良いかも。

>>2062 匿名さん
現市長は、選挙のときに、クレオにキッザニア誘致を公約にしてたけど、その２番煎じだよね。
一見、夢もあって、経済活動にもつながって合理的なんだけど、
「実現可能性がない」「具体性がない」「中身がない」
現市長を象徴してる。

選挙からもうすぐ２年たつのに、青写真すら見えていない。
図書館よりも職業体験型テーマパーク構想の方が先にあったのに、今の話題は図書館だけ。
職業体験型テーマパークを実現することは不可能なんだろう。
実現の具体性も可能性も感じない。

夢を膨らませるのはいいですが、それもこれも最終的には車の利便性がカギとなります。
筑波山ぐらいの唯一無二の存在ならともかく、人為的な施設に客が東京とか千葉以南からTXで来る可能性はほとんどありません。
よっぽど充実した施設が都内にいくらでもあるからです。
となると客は県内や北関東から呼ぶしかないし、1にも2にも入りやすい無料駐車場と道路が重要なのです。
そこが今までも将来も無理そうなつくば駅前に税金ぶっこむなら、万博記念公園とかの安くて広い土地に作った方がよっぽどマシ。

つくば駅前だから、つくばセンターだから振興しなくてはいけないという固定観念から脱却しましょう。
その考え方は地価や不動産価格を下げたくない一部の利権者に与するだけのものだと思います。
商業施設や公共施設は市内に広く満遍なく所在していて、クルマ社会のつくば市では、センターが閑散としていても本当に困っている人は実は大して居ないと思います。
そんなに困るほど求められているなら、そもそもこんな閑散として撤退が相次ぐなんてことは起こっていないのです。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20180614/k10011478341000.html?utm_int...

竹園西小がNHKニュースに出ています。
校舎の老朽化の一例でしょうか。
この件を機に、校舎の安全見直しに予算が追加されることになるでしょうから、今後の市の予算の動向が気になります。

>>2067 名無しさん
>>その考え方は地価や不動産価格を下げたくない一部の利権者に与するだけのものだと思います。
一部の利権者を具体的に言えば西部跡地を持つ筑波都市整備しかないでしょう。
他の土地の価値なんて十把一絡げ、研究学園駅、つくば駅周辺だって大差なし。
研究学園駅周辺の発展図式は、万博公園駅やみどりの駅でも可能。
土地が安いから皆集まる方式で、ただの田舎町の具現。混沌とした町並みです。
それを礼賛する方々が大勢いることも事実ですけどね。

現状で、つくば市の顔になりうるのは、つくば駅周辺しかないのでは？
マンションが林立すれば、流山おおたかの森の二の舞。
土浦駅前（タワマン+図書館）を模すれば、ああいう結果になりますね。
もっとグローバルな視点でつくば駅周辺を考えましょう。

うわっ、なにが教育日本一だよ。
クレオに図書館入れるために２２億円＋αを使う前に、小学校の施設に金使えや。
情けない。
クレオに図書館入れて、マンション抑制して、不動産価格維持して、不動産屋の利益を維持する前に、本来やるべきことをやろうや。
８針も縫った小学生のとこに見舞いに行けや。

>>2069
意味わからん。

>>一部の利権者を具体的に言えば西部跡地を持つ筑波都市整備しかないでしょう。
>>他の土地の価値なんて十把一絡げ、研究学園駅、つくば駅周辺だって大差なし。
マンション抑制→中心部住宅の価値の維持→中古不動産の値崩れ防止→不動産屋の利益維持ってことが書かれているのでは？
言われているのは、要するに、中心部に既存住宅を所有する住民と不動産屋の利益維持でしょ。
筑波都市整備は、クレオを早くデベに売りたいわけですし。

>>現状で、つくば市の顔になりうるのは、つくば駅周辺しかないのでは？
顔って必要？顔に商業施設や図書館は必要？
図書館は、市民が行きやすい場所にある方がいいのでは？
車で移動する人の多いつくば市において、車で行きやすい、車を停めやすい場所に図書館があることが大切なはず。

>>マンションが林立すれば、流山おおたかの森の二の舞。
電車を使う住民にとって、駅近に沢山マンションがあることはとても便利です。安価に供給もされます。
市民に便利な施設であるマンションが駅近に沢山建ってなにが悪いんですか？
住民大満足。
つくば駅もおおたかの森を見習わないと。

>>土浦駅前（タワマン+図書館）を模すれば、ああいう結果になりますね。
タワマンの中に図書館は入居していませんよ。
事実誤認。
タワマンと図書館を同時に入居させるのは、池袋のクヤクションやアウルタワーの真似であって、あちらは上手くいっている。
土浦は、市自体が衰退期に入っているから、発展期にあるつくばは、それと同じようにはならないはず。

>>もっとグローバルな視点でつくば駅周辺を考えましょう。
これが一番ダメな点。
グローバルとか、耳障りのいい抽象的な用語を使って、そこで思考停止。
これ、市長と同じ。
具体的な案を出したり、実現可能性を考えることが大切。
そこがすっぽり抜けてて空疎すぎる。
そんなことだから、なにも決まらない。

車社会のつくばで、なぜ駅に図書館？
使い勝手悪すぎる。

車社会とはいっても、あれだけの歩行者専用のペデが整備されてるわけですから、それを活かさないわけにはいかないし、その維持だけでも物凄くお金がかかっていますから、つくばセンター地区は黙ってても、お金のかかる場所なんですよ。
さらに税金投入してつくばの顔として相応しい場所にするか、潰して更地にするかの二者択一
なので、つくば市は、研究学園都市のセンター地区であるつくばセンター地区と心中するしかないのです。

TX沿線に形成されつつある住宅街と
商業壊滅して人だけ住んでるとなりの土浦市街の
間を繋ぐ中継点ですから、市の中心はセンター地区以外に考えられません。常磐線各駅から伸びてる大通りも、大体は、つくばセンターに集中していますし、車社会の中でも
どう見たってここが中心ということになります。

今の市長の強みの一つは、筑波大とのコネクションが強いこと。
そして、今の筑波大学長の強みは、かなり強引で行動力があること。さらに、文科省での立場も強い。

つくば駅と筑波大の間のペデに、動く歩道またはリフトのような移動手段を作り、ちょっとした観光名所にできないかな。

コストコだけじゃなくて
イーアスも常磐沿線から遠いにもかかわらず
集客してますよ

>>2071

>>2069の意見も疑問ですが、

>図書館は、市民が行きやすい場所にある方がいいのでは？
>車で移動する人の多いつくば市において、車で行きやすい、車を停めやすい場所に図書館があることが大切なはず。

その前提に、学生や高齢者なども行きやすい場所であることが含まれます。
駐車場が広くて停めやすいだけではダメです。

>つくば駅もおおたかの森を見習わないと。

そう、だから駅前の1番便利なブロックは商業と行政サービスにする必要があります。
だからマンションはダメです。

>タワマンと図書館を同時に入居させるのは、池袋のクヤクションやアウルタワーの真似であって、あちらは上手くいっている。

他に大規模マンションの適地が少ないからだと思います。
つくば駅前は公務員宿舎跡地が広大にありますから、マンションはそっちに任せるべきです。

>グローバルとか、耳障りのいい抽象的な用語を使って、そこで思考停止。

これには同意。

>具体的な案を出したり、実現可能性を考えることが大切。

だからこその図書館案ですね。
タワーマンションなんて、住む人の利便性だけなので、無意味。

つくば駅周りはただの繁華街やベッドタウンにするような街ではありません。
天皇陛下が来られたり、世界中の大臣が集まる会議が開かれたりする街なのです。

クレオを商業施設にしたところで、たかが知れています。もしうまくいったとしても、研究学園と競争することになり、お互いにメリットなしです。マンションなんて30年後は廃墟ですし、その時に税金投入したくても、民間の所有ではどうにもなりません。

売るのは簡単ですが、あの場所は民間の所有にしてはいけません。長い目で見たら図書館はよいアイディアだと思います。

大臣たちもTX乗ってくるわけじゃないでしょ。
駅周辺がマンション街でもいいと思うよ。

まだ30年も経っていないのに、バブル最盛期に市の中心部に有名な建築家の設計で作られた図書館がこんなに不満だらけの建物になるとは、当時は予見が足りなかったんでしょうね。

市の中心部から別の中心部に移転する図書館。引っ越し作業も大変なのでしょうね。

図書館の向かいの官舎が廃止になって、市営の広大な駐車場になれば、市民の不満も減りそうですが、あそこは廃止予定はないのでしたよね。隣接地がアリーナだから、いずれは廃止？

関東財務局の入札予定情報が更新されて、
　吾妻1-1-1
　並木4-3-2
が9月入札予定と出ましたね。どうなるでしょうね。
http://kantou.mof.go.jp/kokuyuuti/yotei/mokuji.htm