- 検討スレ
- 住民スレ
- 物件概要
- 地図
- 価格スレ
- 価格表販売
- 見学記
物件概要 | |
---|---|
所在地 | 茨城県つくば市 |
交通 | None |
種別 | 新築マンション |
|
|||||||
¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
イーアスは周辺の住宅街がすべて埋まった頃に、
撤退させて、マンション戸建複合の住宅街に
して、商業施設をセンターに移設した方がいいかもしれませんね。常磐沿線の人口集積地とTX沿線の人口集積地の中継点としての役割を担ってるのは、道路環境からいっても、間違いなく、
センター地区ですし、これから先、センターに代わる中心地というのは、人口重心的にも道路環境的にもつくばセンター以外に発生しませんので、
ここに税金投入というのは当然のことだと思います。
つくばは市内勤務が主体で車中心の社会。
センター周辺は土地が狭くて細切れなので大規模な商業施設にはむかないでしょう。
駐車場が道路挟んだ遠くとか、右折でなかなか入れない駐車場とか面倒なので敬遠されますね。
>1956 匿名さん
交通の中心だから商業的に栄えさせなければ、というのは順序が逆ですね。
商業施設は、需要さえあれば自然発生的に増えるのであり、賑わっている・栄えているから商業施設が増えていくのです。
センターは当初の期待もあってハコモノは増えたけど思った以上に他に客を取られて、そのキャパを満たせなかった。
街の力不足ということです。商業施設は今のハコモノだけで充分。それすら満杯にできていない。
分相応に静かに暮らせる街にしましょう。
>>1952 通りがかりさん
図書館は新しくしてもいいとは思いますが、クルマで入りづらいクレオは勘弁してもらいたい。
今とたいして変わらなくなってしまいます。
センター周辺では店の利用者は無料にするにしても時間制限しないと
駅利用の駐車が増えるのでゲート管理は必須。
イーアスですらゲート管理したら土日の渋滞がとんでもないことに
なりそうなのに同規模で駅前なんて無理でしょう。
イーアス渋滞は行かなきゃ良いだけだが、土日のタイヨー前の渋滞は酷いね。
都内と比べると渋滞しているうちに入らないのかもしれないけど。
土日はイーアスもタイヨーもコストコも近寄らない方がいいです。危ないし時間かかるしいいことなし。近くにあるのに休みの日に行けないのは残念ですが、平日の夜など遠くの人が来れない時にゆっくり行きます。
つくばセンターエリアの住民が都内に通勤する割合は、守谷や研究学園よりも高くない。
また、田舎における駅は、都内通勤通学者にとっての意義は大きいものの、商業地やオフィス需要は弱い。
駐車場が用意しづらいから。
なら、もう割り切って、駅のメリットを最大限享受できる、都内通勤通学者のための施設(マンション)をわんさか建てるしかないのでは?
田舎と言い切れるほどの田舎でもないから問題なんですよね。田舎の良さみたいなものはないし。都会と言うには無理がある。
つくばにマンション増えるとますます研究学園から座れなくなってしまうので、わがまま言わせてもらうと反対。
キッザニアの様な施設という市長の案もあったが儲からなければどこも参入しない。
どん詰まりで車中心な場所にそんな箱物をぽつんと作っても赤字になるだけ。
複合施設を作れるスペースも無し。
マンション+小規模商用施設くらいしか解が見えない。
>> 1935
市役所は、今では研究学園以外にも作れると思うが、その当時は万博記念公園もみどりのも、つくばセンターも市役所を作れる整備された広い土地が無かった。
旧市役所機能は分散していたし、旧施設を使い続けることは耐震補強に多額の費用が掛かり費用対効果の面で問題があった。それに、市役所の土地って借地じゃなかったかな?
消防署が市役所横に移転した一つの理由として、災害時に市役所と消防が物理的に一体となって対策出来るから。
警察署の移転はつくば中央警察とつくば北警察の統廃合のため。県有地なので土地購入交渉の必要が無いから。(あの移転先を研究学園って考えるのも微妙)
郵便局は民営化されているから税金関係ないのでは?
学園の森義務教育学校は春日学園がパンクしたから必要になった。
谷田部もパンクしたため、みどりの学園も同時に開校。
クレアは大学にするのが一番。
私立の理系学部だけを移転させる。
中央大学なんかはどうだろう。文系の一部を今の理学部に移転させて、理学部をつくばに移転してもらうとか。
あるいは、理系の弱い上智、立教、明治あたりに、つくばに理系学部だけ移せば理系も強い大学にできますよ、と誘致。
退官した研究者の次の仕事場にもなるから、一石三鳥。
MSを建てれば売れると考える方がどうかしている。まあ今はこれでも好景気だからか。つくば駅周辺だからといって、官舎跡地の過半がMSにできるかどうかも微妙だと思う。それだけに新しい魅力付けが必要ではないか。
>1968
レーベンザツクバの土地は、もともと市役所ができるはずでした。
それを中止した理由は、駐車場です。
つまり、市役所を建設する場合、併設して広い駐車場が必要となるが、広い駐車場を確保するためには、大きな自走式駐車場を造る必要があった。
職員と来客用の駐車場を考えると、かなり巨大な自走式駐車場を必要があったが、その建築費用もさることながら、自走式駐車場よりも、平置きが好まれたことが最大の理由です。
結局、つくばセンターから施設が逃げて行く理由は、駐車場なんですよね。
電車移動中心の都内の街作りと自動車移動中心の郊外の街作りの最大の違いは、車、駐車場。
まあ、言い古されていることですが、そういう地域差を無視して、駅からの距離だけを見て「立地」を語る人は、大きな誤りを犯していると思う。
>1977
車移動を前提とした都市再生を提案しているところは知らない。
最近叫ばれているのは、都市機能を中心部に集約するコンパクトシティー。
行政サービスをコンパクトにすることができるから行政主導で進めようとしている。
しかし、上手くいっている例はない。
それは、地価の高い中心部の不動産を買わなくとも、郊外の不動産を安く手に入れ、車で移動して買い物をすれば済むから。
車があるから、郊外でも利便性があまり損なわれない。しかも地価は安い。
だから、郊外に無制限に家ができるし、地方では郊外に商業施設ができる。
この流れは止めようがない。経済原理だから。
もちろん、郊外には上下水道を通さないといったドラスティックな対応を取れば、人を中心部に半強制的に移住させることができる。
しかし、それは、郊外に住む人の持つ不動産を無価値化して収奪し、中心部の不動産価値を高めて富ませる政策なので、平等性の観点から、採用されないと思う。
結局、中心部への人の集約は無理ということになる。
吾妻小をエキスポセンター北側の宿舎に移転、ダイワ用地と合わせて平置き駐車場+商業娯楽施設。建物は地下で駅に接続。
センタービルは地下で駅に接続。
クレオは現立体駐車場と合わせて再開発、平置き駐車場+低層部は図書館、文化施設+高層部はマンション。
その他の宿舎跡は全てマンションか戸建にして中心人口を増やす。
まぁ無理でしょうが。。
>>1976
東大柏のカブリみたいな研究機関ならそれほど土地は必要ないでしょうが、
実験設備が必要な研究所は駅前では厳しいでしょうね。
授業はM1の前期に在籍大学院で集中的に単位を取得してあとは実験に専念
するため、ほとんど実験設備のある各研究所にこもることになります。
都内は大学の定員増と学部の新設が出来なくなるのでタダ同然で広い土地
を差し出せばどこかの私大は来てくれるかもしれませんが、つくば市に
メリットが無いですね。
研究所は様々な連携大学院がありますが、浅く(特定の教員依存)広くと
いった感じでつくばに置くメリットはあまり無いと思います。
それぞれの研究所のページを調べればたくさん出てきます。
JAXAとKEKは総研大もありますし、KEKはユーザーとして実験だけしにくる
学生がメインでしょう。
>>1979
同意です。
中心人口を増やすことによって、近隣住民が徒歩や散歩中に商業施設で物を買ったり飲食をするので、駐車場が入れづらくても、小規模ですが、商業が成立することになると思います。
ただ、つくばセンタービルは駅から少し離れているので、地下で接続するのは無理かと。
むしろ、吾妻2丁目官舎跡地は、地下にTXのホームがあるので、地上にTXの出口を作り、改札を1つ新設すれば(東改札と西改札ができることになる)、土地の価値はさらに高まります。
吾妻2丁目官舎跡地を駅直結にした施設にすれば、上層部はマンションにしても、地下と地上部は良い商業施設になると思います。
郊外では駐車場が必須との考え方が現在では主流だが、10年後には生活が激変していると思う。それは、自動運転車の普及。あと2年後にはレベル3、4の車が販売される予定。レベル5のコンセプトカーも出つつある。10年後にはかなり普及していて駐車場がなくても車は一旦無人で家に戻すことも可能になっていると思われる。そのような社会が訪れる前に、本当に駐車場は必要か考える必要がある。
車社会のつくばで毎日好きなときに使えないカーシェア、レンタルは使い勝手悪すぎでダメでしょう。
車をたまにしか使わないくても良い都心部やコンバイン、田植機とは違うんだから。
自動運転とか関係ない。
この先も中心部に人を集めて公共交通機関で閉じる様な街にはならないと思うよ。
つくばではそんな日は来ないでしょう。
駅近マンションでも2台めの駐車場探しで苦労するみたいだし。
駅から離れたモールが大盛況なのも駅から遠い戸建がバンバン
売れるのもこの先も車中心の生活を前提にしているから。
つくばって、自動運転があろうがなかろうが車社会でしょ。台数は変わらないよ。
自動運転あっても好きなタイミングで使いたいなら購入するしかない。
むしろ、駐車スペースに入れるのも自動なら駅の駐車場スペースでも困らないよね。
改装して明るい印象にしたらいい気がする。閉塞感があるのが嫌だ。
西武がもっと早く撤退して、あそこにプレミアムアウトレット来てたらよかったのに。
モールだってせいぜいあと10年。
だんだん老朽化するし、アメリカのようにモールそのものが撤退する日が来るかもしれない。
そうなった時の事も考えた街づくりをしてもらいたいです。買い物するだけの街にはなってほしくないですね。
ただ、買い物はネットでするようになっても、病院や子供の習い事送迎、週末のアクティビティなどにやはり車は必要かな。
ネットで車を手配して10分後に家の前まで来てくれるようなら、生活は激変すると思う。自動運転販売車も2020年稼働を目指しているようだし、配送も自動化が進むようなので、店舗を必要としない買い物需要が増えていきそうですね。10年前にこれだけスマホが普及すると思った人はいるでしょうか?20年前にインターネットが情報の中心になることを想像できた人はどれくらいいるでしょうか?10年後には1家に1台のロボットがいてもおかしくないくらいAIにより生活環境が激変しそうな可能性を秘めています。
こんな記事が出てます。
https://newstsukuba.jp/?p=6544
5、6階ということは西武が入っていた方ですよね。
1〜4階はどうなるんだろう。全棟は無理だけどそのくらいなら手をあげるところがある見込みなのでしょうか。
京成百貨店とか?
地下、7階ってあったっけ?
もう調査にそれなりのお金がかかっているようなので、なんとか良い方向に行ってほしい。
商業施設はもう建築不要と思います。
ただでさえ余っているのに、そんなに入れ物ばかり整備しても、テナントは入らないし、入っても客が集まらなくてすぐに撤退です。
結果として余計に衰退イメージがついてしまう。
冷静になって考えてください。
いくらつくば駅前を整備しても、郊外型ショッピングモールの便利さにかなうと思いますか?
他より不便な所に客が来ますか?
つくばが常磐沿線からも集客しているということも考慮すると、イーアスは端っこ過ぎますよね
この商圏内に住んでる多くの人にとって、
センターの方が近いですし、立地はいいですね。
図書館が具体化してきましたね
これは、1〜4階は目処がついているということでしょうから、
マンション化の可能性はなくなりましたね。
逆に言うと、駐車場さえ使いやすくなれば、まだ可能性はあると思います。
南1駐車場を建て替えて、エレベーターを大型化するとともに、クレオと3階同士で連結すれば、周りの道路環境は研究学園より恵まれているので、活路はあると思います。
つくばは広いですからね。
週末の研究学園は飽和状態だから、商圏を広げるか分散した方が便利になるかもしれませんね。
つくば駅周りは市長の計画通り、市の出先機関や公共の施設中心でよいと思います。商業施設は駐車場問題もありますし、近隣の人達が普段の買い物をするレベルのもので充分です。これ以上店を増やすなら流星台の方にお願いしたいです。これから住宅も増えますし。
>>1998
情報提供ありがとうございます。
これは、クレオはマンションになってしまいそうですね。
ミスターXさんの書いていたとおりでした。
筑波都市整備の取締役でもある市長が明らかにした案に対し、筑波都市整備が、「現在、売却も含め、新たな活用方法を検討している。」「つくば市の内容がよく分かってないのでコメントできません」だって。
市長と筑波都市整備が考える方向性が合わず、根回しも共同関係もないことがはっきり分かった。
筑波都市整備は売却したいのに、市長が図書館を入れようとして牽制しているようにしか見えない。
全棟大規模回収費用51億円、それに加えて図書館のための床補強費用22億円って。
それ誰が出すの?
後者をつくば市が出すことに市民の了解は得られないだろう。
また、前者を筑波都市整備が出す場合、投資に見合う収益を上げる見通しが立たないだろう。
結局、選択肢は売却しかない。
市長は、意地でも売却させないつもりなんだろうが、売却されてマンションになってもいいじゃない。
血税を投入するよりマシ。
なんで、つくば駅中心部のマンション価格維持のために血税を投入するのか。
暴落してもいいじゃない。
既存マンションの価格維持のためではないですよ。
都内の企業に地価を吊り上げられて、おいしいところをごっそり持っていかれるのですよ。つくば駅も研究学園駅も、その他駅近のマンションはみんなそうでしょう?
マンションができて目先の人口だけが増えるより、つくば市民のために、可能な事を考えるとやはり市長の意見に賛成です。
図書館の移転はほぼ決定的なんでしょうね。
あとは、飲食店を含めたテナントがどの程度入ってくれるか。
税金の投入に見合った、活気のあるものになることを期待したいです。
先日実家のある土浦に久々に行って駅前の図書館を見てみたがなかなかよかった。
吹き抜けが多くモダンでインテリアのセンスもいい。日曜だったが多くの人が集っていた。
広場では一高ラーメンというのを販売していた。土浦一高の生徒がやってるらしい、教育の一環なのだろう。
図書館が近くにあるというのは実によろしい(現在地方都市に住んでて県立図書館が近いが重宝している)。
つくば駅近の住民にはウェルカムでは。マンション一体開発のほうがいいかもしれないが。
>>2010
>>「つくば市の内容がよく分かってないのでコメントできません」
>決定事項でなければ、こうコメントするのは当たり前。
>費用の総額が出ているということは、積算するために筑波都市整備が協力しているということ。
>水面下である程度話が進んだから公表しただけだと思うが。
?
決定事項でなくとも、前向きな場合は、「つくば市から具体的な提案があれば検討します。」とコメントするものです。
「現在、売却も含め、新たな活用方法を検討している。」という前置きも踏まえると、市長と筑波都市整備との間で、根回しも共同関係もないことが分かります。
不動産実務上、物件を賃借または購入する希望者がいる場合、内覧させたり内部を調査させたりすることに協力することは当たり前で、「費用の総額が出ているということは、積算するために筑波都市整備が協力しているということ。」とはいえない。
筑波都市整備が全棟大規模回収費用51億円を出してまで、既存建物を利用しようとするとは思えないから、クレオ再活用は不可能と思う。
結局、売却路線でしょう。
>>2004
全く恵まれていません。
南1駐車場は道路に面したところが1面のみでダイワロイネットの角を
左折しないと入りづらいので西大通りからアクセスしにくい。
さらに駅前からダイワロイネット前まで駐停車禁止を無視する車だらけ。
離れたところに大きな道路があっても無意味で建替えてではどうにもならない。
イーアスは東、南の2面が片側2車線道路、西側は駐車場待ちのレーン
が長いのでどの方向から来ても入りやすいし、他の通行と競合しない
(それでも渋滞が起こるのだから南1なんて論外)。
図書館以外のフロアは閑古鳥でテナント入ってもすぐ撤退というのが目に
見えている。せいぜい小規模な飲食店ぐらいしか残れないでしょう。
1フロアの面積が小さいので何度もフロアを昇ったり降りたりするのも不便。
筑波都市整備の立場なら長期的にみたら空きテナントだらけのリスクが高く、
売れるうち(マンション需要が飽和する前)に売っぱらうのが正解でしょう。
マンションになって欲しいとは全く思わないがどうしようもない。
図書館に22億円出すことには反対。
そんなお金があるなら、竹園東小の建替えに資金を出すべき。
現市長が、資金繰りを理由に竹園東小建替え計画をストップさせた。
同じ市長が、図書館に22億円出す方針を取るのは、納得できない。
竹園東小校区の住民には、怨嗟の声がある。
図書館に22億は大反対されるのではないか。
クレオがマンション化すると主張していた方は
残念でしたね。クレオの上層階を図書館にするなら、関心を示すところも増えて、今後はテナント集めも楽になるでしょう。
そういう話が無い状況で7割埋まるかもという話でしたからね。
図書館も2倍弱の規模になり、集客力も今とは違うものになるだろうし、
何より図書館は撤退しないというのが良いですよね。
それは進出するテナントにとって安心材料になります。
クレオには商業施設として存続してほしかったんだが・・・。
全棟大規模回収費用に51億円もかかるとは予想外。
筑波都市整備がそんな費用を出すとも思えないし、もう諦めるしかないね。
無念だ。
床工事だけで22億円、+区分所有権購入費または賃借料
そして、全棟大規模回収費用に51億円
これでは図書館は実現不可能。
解決策を考えた。
豊島区のクヤクション方式。
http://blog.miyazakiad.co.jp/archives/4394
クレオの土地建物を東京建物に売って、上層階をレジデンスにして、図書館や市の機能も入居させる。
レジデンスの分譲収入があるので、割安で図書館等を入居させることができる。
図書館や役所の機能があることで、プレミアがついて高額で分譲住宅を売ることができる。
結果、東京建物にも市にもメリットがある。
構造上も、最初から加重に耐える床を造ればよいし、20億円以下であの場所に図書館建造が可能になる。
クレオを無理に利用するより低予算。しかも、新築なので耐用年数が長い。
クレオを無理に利用するのは無駄が多いうえ、高くつくよ。
クレオ跡の再生を検討するに当たって、1つのシナリオしか想定しないなんてあり得ないだろう。
当然、解体、売却した際のことも検討したはず。もう想像でしかないが
建物本体の償却が未完であれば残債もかかるだろうし、ほぼタダ同然で売却するくらいなら、再利用を選択するだろう。
その時点で、51億の費用支出は必須となる。
効果は落ちるが、イオン側2層分を図書館にまわすことも、算出済ではないか。低層部分であれば床補強改修費用も抑制できるだろう。
それに、クヤクション方式が有望なら、全国で検討、実施しているだろう。それくらい、地方都市で高額MS建設するにはリスクを伴う。避けられるリスクは回避したいと考えるのではないか。
何も確定したことはないが、費用がかかるなら、その回収方法も検討せざるを得ないか。
話は変わるが、休日のイーアス渋滞は今すぐ改善してくれ。研究学園の東西交通が分断されているじゃないか。
>>2035
仮定論を議論しても仕方がない。
まずは、東京建物(?)が土地建物を購入して新築物件に市の図書館が入居する場合と、現在のクレオに22億円の床工事をしさらに多額の資金を出して区分所有権を買う場合とを比較する必要がある。
一時的な支出額だけでなく、耐用年数等も考慮して、どちらが費用対効果が良いかを判断しないと。
総合運動公園問題で、不透明な土地購入過程をさんざん批判して、現市長に成り上がったのだから、公明正大に金額等の比較して、それを公表して市政運営するべき。
よく分からないうちに、税金支出して、クレオを再活用して図書館入居の計画を進めようとしていること自体がおかしい。
色んなシュミレーションの結果はどこにも公表されていない。
市の図書館が入れば十分だから、現行のクレオ入居案の4360平米分だけ、東京建物?から区分所有権を買うか賃借すればよいと思う。
レジデンス部分が坪230万からとしても、図書館入居によってレジデンス部分に付加価値が付くことや図書館は風呂やキッチン等の造作を造る必要がなくレジデンスよりも簡素な構造であることを考えると、坪180万円くらいで区分所有権を売ってもらうこともありうる(かも)。
そうすると、平米単価は、180万円÷3.3なので、約545,000円。
平米単価545,000円×4360平米=約23億7600万円
23億7600万円で、東京建物?の建てる新築物件の区分所有権を買って図書館を入居させることが可能。
旧クレオを再利用する場合は、
床補強工事費用22億円+旧クレオの区分所有権購入費だから、
新築物件の区分所有権を買う方が費用対効果が良いことになる。
これはあくまで机上の計算だが、少なくとも、市長は、新築物件(上層部レジデンス)に図書館が入居する場合の試算をして、それとの比較を公開して、市民の判断を仰ぐべきだろう。
そうでないと、市長が私的な理由で旧クレオに無理に図書館を入れようとしていると思われかねない。
中心部にマンションを作ると既存のマンション価値が下がる→中古不動産が売れなくなる→不動産仲介業者が困る→不動産仲介業者らが市長の大口の後援者→市長が困る
と思われる。
>>2050 匿名さん
図書館のしつらえは、入居者が用意するので、区分所有権を購入する際の価格に反映されません。
また、図書館のしつらえを用意するのは、旧クレオに入居する場合も新築物件に入居する場合も同じく必要なので、双方同様に支出を要するので、比較において考慮は不要と思います。
もっとも、ここで仮定論として議論することも有益とは思えないので、きちんとシュミレーションして比較したものを市から公表してほしいですね。
北1駐車場の入札に、東京建物が参加していたという情報すら市民には伝えられず、市長からは、「ダイワが買ってマンション化を防いだ」という大本営発表しかなされなかったのですから。
東京建物が参加したことやレーベンが億ションを売っていることからすると、上層レジデンス構想は、現実味があると思いますよ。少なくともシュミレーションはするべきでしょう。