目白の街やマンション・住宅について語りましょう！

そんなに条件が悪い物件でも坪200万円を超えてしまうとは、やはり下落合だからなのでしょうね。

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ちなみに、庶民・平民・地方出身者等に人気の世田谷方面の郊外住宅地では、いまでも坪100万円台の土地物件が珍しくないですよ。

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＞山手線の内側か外側かにこだわるのは、目白下落合界隈の常識が分かっていない新住民と思われます。
＞古くからの豊島区民・目白住民なら知ってることですが、豊島区目白で一番高級なのは山手線外側の三丁目ですよ。これは地域の常識です。

古い常識、作られたイメージにいつまでしがみついているのでしょう、事実は素直に認めましょう。
そんな前世代の遺物みたいに頭の固い人ばかりいるから、地域が衰退しちゃうんですよ。
下落合で350万円の事例があるとかいいますが、土地取引はいくら契約自由の原則です。
素人が無知でいくら高買いしようが自由ですが、そんなの相場でも何でもありません。
挙げ句の果てに、広告やネットに載る前に売れるのが多いなんて何を言っているのでしょう。
時代と人気は移り変わっていくのを、理解できないんだろうね。

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624さん、残念ながら、何ら合理的説明にも説得力ある反論にもなっていません。
もう少し世の中の常識をお勉強しましょうね。でないと赤っぱじをかきますので、、、

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公的資料（路線価図）では、たとえば新宿区下落合3丁目の路線価は、商業地の大通りを除くと
住宅地はおおむね330C〜450C程度ですね。これはまぎれもない事実ですから認めてね。
つまり路線価を坪単価に直すと109万円〜149万円となります、
山手線沿線で住宅地の売買相場は路線価の1.5〜2倍程度が普通です。
平均を取って1．85倍とすると、つまり202万円〜276万円ということになります。
最大限2倍としても（こんな高買いする人はあまりいませんが）218万円〜298万円。

言っておきますが、路線価とは相続税の課税に使用する税務署が認めた価格
不動産取引のベンチマークです、幻想と無知もいい加減にしたらと思います。
たしかにバブルの頃は、坪1000万円以上の取引があったことは事実です、しかし
それは遠い昔の異常な事態で、路線価もその頃はそれなりに高かったですよ。
反論するなら、事実と事例ををあげて反論してください。
つまらない、歴史観とか幻想は論議にもならないから、やめてくださいね。

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貴方がお住まいのエリアの路線価と実勢相場はどうですか？
路線価と実勢相場の乖離は、人気エリアほど大きいもので、港区や渋谷区等ではより顕著な傾向です。
マンション用地に適したまとまった規模の土地なら、路線価の数倍の価格で取引されることも珍しくありません。

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坪単価知らないけど、高田なんかには、住みたくない高級住宅街などない。
目白と言えば、目白台と下落合高台、それに徳川外人村の近辺の目白と決まってる。
今も昔もこの辺は、変わらないよ。
何が言いたいのか分からない。
結局、あなたが元住んでた城南あたりのほうが、高級だとか言いたい訳？

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学習院下の高級マンションは、周辺は高級住宅地とは云えないものの、目白を代表する高級マンションだと思いますが、それ以外で、特に高田エリアでは、高級と云う形容は適切でないと思います。

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626さんのレスは、高田エリアの物件を目白価格でつかんでしまい、本家高級住宅地たる目白下落合へのコンプレックスの裏返しとして、猛烈な敵意を抱いているとしか思えないのですが、

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どーでもいいことですが、1.5と2の平均は1.75ですよ。算数も苦手ですか？

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まあ、単なる煽りでしょうが、一応お付き合いしましょうか。。。
６２６さん、
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h18/tokyo/tokyo/prices/html/22007f.h...　をご覧頂ければお分かりのとおり、下落合のいわゆる高級邸宅地と呼ばれるエリアの路線価は、貴方が書いているような330C〜450C程度では全くありません。
下落合３丁目の近衛通りは600-610Cですし、比較的区画のゆったりしたエリアなら570-590C、ゴミゴミしたエリア（まさに例のチラシ物件のエリア）でも450Cであり、330Cのエリアは２項道路に面した袋小路の、ごくごく一部のみ。
ここでもお得意の、特殊を以って一般化するという、捏造・虚偽説明を行っているのですね。それとも、下落合の高級邸宅地が存在するゾーンを全くご存知ないので、そうした完全に頓珍漢でお門違いな説明を、何の疑問も抱くことなく平然となさるのでしょうか？？？

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さらに参考まで、以下は山手線の内側で明治通りの外側の、豊島区高田エリアの路線価図です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h18/tokyo/tokyo/prices/html/44052f.h...
一目瞭然ですが、目白ガーデンヒルズの辺りが400Cで最高値、それ以外は殆どが360-390C、中には265Cまであります。

更に、以下もご覧下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h18/tokyo/tokyo/prices/html/44053f.h...
こちらは明治通りの内側で、６２６さんに言わせれば、より高級であるはずのエリアですが、実態はそれに反し、一層路線価は低水準となります。一番高い路線で360Cに過ぎず、あとは概ね300C強の水準でしかないのが現実です。いかに山手線や明治通りの内側か外側かが無意味な議論かは、６２６さんがおっしゃるとおり、客観的な数字・データで火を見るより明らかとなりますね。

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626さん、墓穴堀りましたなぁ、、、
無知無教養とは恐ろしいものです。
でも、今からでも遅くないので、これから謙虚に勉学に励めば良いと思いますよ。

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数字とは実に残酷なものです。
６２６さん、いかが反論されますかな？？？

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なるほどね。
路線価をざっくりと大雑把に言えば、

山手線外側の新宿区下落合は５００Ｃ前後から後半、
山手線内側で明治通り外側の豊島区高田は３００Ｃ後半、
明治通り内側の豊島区高田は３００Ｃ前半、

といった感じですね。。。

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Yahoo不動産で下落合の物件検索したら、以下のようなのが出ました。一番右が坪単価ですよ。
以上、ご参考まで。。。

新宿区中落合2丁目 西武新宿線/下落合 6分 7,480万円 65.02m2 　380.5万円
新宿区下落合3丁目 山手線/目白 9分 1億900万円 101.88m2 　　　353.7万円
新宿区下落合3丁目 山手線/目白 9分 1億2,600万円 119.22m2 　　349.4万円
新宿区下落合3丁目 山手線/目白 9分 1億1,120万円 110.19m2 　　333.6万円
新宿区下落合3丁目 山手線/目白 9分 8,380万円 88.01m2 　　　　314.8万円
新宿区下落合2丁目 山手線/目白 7分 1億3,150万円 149.56m2 　　290.7万円
新宿区下落合4丁目 山手線/目白 11分 9,880万円 126.65m2 　　　257.9万円

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城南エリアを代表する全国的知名度を有する「成城」の中でも最高級と言われる６丁目界隈の路線価図です。http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h18/tokyo/tokyo/prices/html/37029f.h...

ここは、郊外新興住宅地であるため区画整理が比較的きちんとしているので、場所によって路線価に大きなばらつきは見られず、おおむね５００Ｃ強の水準のようですので、下落合の最高級地（近衛通り沿い等の「目白近衛町」界隈）よりは安価ですが、下落合の標準的エリアと比べれば、やや劣るかほぼ同水準といったところです。

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住宅地としての目白の歴史は、およそ120年前の、旧日本鉄道（国鉄やJRの前身）品川線（現山手線）目白停車場開業当時にまで遡ります。
明治期、五摂家筆頭近衛侯爵家が、目白停車場の西（現在の新宿区下落合２、３丁目辺り）の天領、約２万坪を明治天皇から下賜給わり、そこに文麿の代に荻窪（荻外荘）に移り住むまでの間、広大な敷地の大邸宅を構えたことが、目白下落合界隈の由緒格式ある高級住宅地の始まりでした。
その後この地に宮内省の手により建てられた旧学習院昭和寮は、英国名門パブリックスクールのイートン校等に範をとったもので、今上天皇が学習院時代にご在寮であったことはつとに有名です。
また、目白通りを隔てた北側（現在の豊島区目白３、４丁目辺り）には、江戸期より尾張徳川家等の下屋敷が点在し、もうひとつの高級住宅地の起源となっています。この界隈には徳川ビレッジや徳川黎明会等が存在し、現在でも尾張徳川家当主がお住まいです。
こうした街の歴史・成り立ちに思いを致せば、目白エリアの性質や特殊性が十分理解されるはずです。
また、それらは決して過去の歴史上の話に留まらず、いまなお旧宮様のご自宅があったり、現宮家妃殿下のご実家があったりと、過去から現在、そして永遠なる未来にまで連綿として絶えることなく続いて行く、この街と皇室との決して切り離すことのできない強い関係や所縁の深さを表すものなのです。

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＞637
地域で最低地区と、最高を比べてアホか？

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６４１さん、もうこのスレにはいらっしゃらないで下さいねぇ〜。
言葉使いからして、目白下落合には全く相応しくない粗暴な方のようですから、
一人だけ浮いちゃいますＹＯ。。。

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626さん、木っ端微塵！！！

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路線価をちまちま見てみたら、坪３５０万で売っていたところって平米４１万の路線価（坪１３５万）だったよ。えらい値段ですね。

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路線価や公示地価は、その年の基準日時点での標準的地価であるため、地価上昇曲面では、直近の実勢相場に遅行する傾向があるのはやむを得ないところです。
現在の地価実勢相場は来年以降の路線価や公示地価に反映されることとなります。目白下落合界隈の路線価や公示地価は既に上昇基調にありますが、坪350万円を超える取引実績も出て来ているため、来年度の地価はもっと上昇していることでしょうね。

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ゲー、また相続で屋敷の切り売りが始まると言うことか。
下落合3丁目の47坪は安いと言うことだね、問い合わせしてみるか。

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安いけど、よほど周辺環境を整えないと、安いだけの物件になってしまうよ。
周辺は、なぜか狭小住宅や木賃アパートが密集してるので、できればその一帯をまとめて綺麗に再開発してくれないかなぁ？

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その３丁目坪２３０万ってどのあたりなんですか？。ハリマレジデンスのあたりのくぼ地になっていて階段で下りるあたりのところですか？

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高田の皆さん、この際、我々高田の側が過去のいきさつを超えていくら協力や連携を求めてもひた
すら蔑み拒み続けるだけの下落合はもう放っとくしかないんじゃないでしょうか？屋敷が切り売り
され、ミニ戸建てだらけになり、住環境が悪くなっていく一方で全然構わないのです。

もう、下劣で俗悪な高級住宅地の住人に相応しいとは思えない者達などもう相手にしていられる場
合ではありません。現状を見る限り、下落合がどうなろうと、高田は高田の行く道を考えた方がよ
っぽど建設的なように思われます。我々は決して協力や連携を拒もうというのではありません。
「来る者は拒まず、去る者は追わず」というスタンスを確立する必要があると思うのです。しかし、
当事者達が協力や連携を拒むようでは致し方ありません。

旧態依然とした思考に縛られて衰退の道を辿る下落合を尻目に、まとまった土地のある高田は目白
の名前だけ使って準高級仕様のマンションを粛々と誘致・整備していけばいいのです。戸建て住宅
街ではないけれど、一定規模以上のマンションを誘致できる可能性があるのは目白地区では高田を
おいてないのですから。高田は、山手線目白駅以外は使いにくい下落合高台に対して、利便性の良
い高田馬場駅を利用し易いというメリットも兼ね備えています。ゆくゆくは地下鉄13号線・雑司ヶ
谷駅も開設されます。高南小も統廃合なんかさせずに存続させましょう！高田も我々の考え方次第
でいかようにも変わっていくと思います。高田の明るい未来を共に創造しましょう！

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そうだ、高田が一番！！。アイ　ラブ　タカダ。最高級住宅地高田。

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ってか、目白地区とは関係のないヤツが面白がって目白・下落合VS高田を煽ってるだけだと
思う。中には、目白地区の分裂を煽ることで目白地区の地盤沈下を狙ってる工作員ももしか
したらいるかもしれんが。

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649は、煽りと云うか。荒らしでしょ。発言が尋常じゃないし

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下落合と高田の連携って、具体的にはどんなことですか？　いまいち想像ができないのですが。
お隣さんではありますが、区も町内会も学区も生活圏も違うので、今までも、これからも、あまり関係はないと思うのですが。

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目白下落合と高田の関係は、田園調布と田園調布本町、成城や瀬田・玉川と狛江・宇奈根・鎌田とかとの関係に近いのかな。
いずれも名前や距離は近いけれど、実際のところ、何ら特別な関係は無いですね。

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>654
一連の発言を見ているとガーデンヒルズではなくプレイスの住人のような気がしますが・・・。
もともとこのスレをたてて、最初の方で熱弁してたのも彼らでしょうし。
必死に高田と目白の連携を語ってましたよ。「新・目白地区」とか言って。

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下落合はここで書かれていることとは裏腹に見栄っ張りが多くて暮らしにくい所ですよ。
上品・格式なんてとんでもない話です。白金や麻布、成城や田園調布の成金を嘲えたも
のではありません。白金等々の成金ほどの実力もないくせに、プライドだけはお高いと
くるから余計に始末が悪いのです。その手の連中は早晩滅び行く運命にあるのだから、
生暖かく見守るだけでよいのかと思います。

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このスレはきっと下落合や目白、ひょっとしたら高田にも？新築マンションなど買えないただの
高級住宅地マニアが憧れの下落合や目白の側に自らを置いて高田イジメをしているだけだと思い
ますよ。どう見ても、こういうところでしか日頃の鬱憤を晴らせない、小心者の気の毒な人物像
しか浮かんでこないというものです。

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＞中には、目白地区の分裂を煽ることで目白地区の地盤沈下を狙ってる工作員ももしかしたらいるかもしれんが。
下落合の、親離れできないニートが考えそうなことだね。
地価が高いと言うことは将来は切り売りしかないね、その前に結婚しないと。

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目白下落合高台に代々住んでる人たちは、高田を意識することは無いです。
だから、そもそも目白下落合VS高田と云う構図が成り立たないはずです。

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下落合からも目白小学校に10人以上も越境してきているけど、地元の小学校に帰ればいいのに
豊島区の小学校なんて、レベルが低いんでしょう？

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＞目白下落合VS高田

これじゃ弱いものイジメで、アメリカVSイラクみたいなもの
どちらも目白駅から遠いのが共通点ではあるけど・・

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東京23区の再編問題が最近議論されてますが、23区間の財政格差等を均衡させる必要から、都心区と周辺区を統合する案が有力だとか。
先日の日経にも、新宿市（新宿区・中野区・杉並区）、渋谷市（渋谷区・目黒区・世田谷区）、池袋市（豊島区・北区・板橋区）、と云う風に、６から７区に再編する案が出てましたが、再編されても新宿区と豊島区が一緒になることはなさそうですよ。

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その記事によれば、千代田区は足立区とかと統合される案になってたね。
港区は品川区と大田区と統合だったかな。

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落四小はいいんじゃないの？

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下落合を含む落合地域は新宿区と言えども、豊島区か中野区かというような辺境ですからね…。

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そんな辺境の地に、何故か、今上天皇含む皇族方や、歴代総理級政治家、長者番付常連実業家等のお歴々が多数お住まい（だった）なのですね。

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上の方で出て来る外人さんの広いお屋敷って、ヴァイニング夫人邸のこと？
今上天皇の家庭教師されてた方ですが、、、

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世田谷大田は僻地、都下23区外は秘境かな？

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最近下落合３のことぶき館うら手辺りで、宅地数区画が新規分譲されてるが、やはり全て坪300万円超えてるよ。

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例のチラシ物件（坪230万円）は桔梗屋さん裏手の狭小住宅密集地域だから坪単価安いけど、
こちらはピーコックにも近く周辺環境もまあまあなので、この坪単価はリーズナブルかなぁ。

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＞目白小のほうが、貧富の差少ないのと土地成金なんて変な輩もいない分いいのかもなぁ。
目白小は、生徒の70％近くは越境と隣接校制度で入学する目白以外の子供の集まりです。
もちろん高田の子供、雑司ヶ谷、池袋も多いんですよ。豊島区目白は、少数派なんだよ。
豊島区内はもとより、埼玉からも来ているみたいだから地域性は雑多ですよ。

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要するに、下落合高台の宅地は、いまや坪単価300万円以上がデフォで、条件良ければ坪単価350万円以上も珍しくないことが、確認されました。

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でもさ、ほんの数年前だと、坪200万円台が主流だったから、５割程度は値上がりしてるよね。
安い時期に物件購入した人は、得したねぇ。

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港区や渋谷区等の人気エリアはもっと激しく値上がりしてるけど、賃料水準はあまり変わらないから、利回り急落で、そろそろ物件価格高騰も頭打ち。
だもんで、いよいよ新宿区等の物件価格上昇が今後数年間本格化しそうな予感。

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下落合のあの土地は同じ場所の切り売りだよ、よく調べないと・・まったく
まあ地価が230万円であろうと300万円であろうと、この掲示板の居候には関係ないだろうけど
自分で買ったわけでもないし。

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固定資産税があまり高くならないことを祈ります

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固定資産税は急激に上がらないよ、建物部分は下がる一方だし。
バブルの頃も地価が3倍で固定資産税は3割り増しくらいだった、
親と同居の二世帯君や独身君には、他人事でわからないよね。

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相続税の方が心配だね。親には長生きしてもらうか、キャッシュをしっかり残して貰わないと、土地を切り売りするしか無くなるからね。

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やっぱり小学校は学習院が一番だね

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御学友になれますからね。でも、初等科は目白じゃないけどね。

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そんなに皇族の「御学友」は憧れの的ですか？
自分の子供は是非「御学友」にさせたいとお考えですか？
「御学友」などそんなにいいものでもないと思うのですが。
随分とつまらないことにこだわってる人達もいるものですね。

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ふつうの人はご学友になれないよ。

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皇室皇室ってやたらと叫びたがるエリア外のヤツが目白に異様な憧れを持ってるんだろ
う。このスレ見ていて、そう思う。どのみち目白地区に新築マンションなど買えもしな
い手合いに限って、目白だの高田だの殊更言い立てるんだろうな。

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結局目白地区賛美、擁護派は親と同居の2世帯さんか、結婚も出来ない独身君が多数派ということね。
自分でマンションや戸建てを買った人は、このスレではほとんどいないということか、情けない。
マンションを買った人は、下落合以外の高田地区や豊島区が多いと言うことか・・・・
財産もある程度お金で残してもらわないと、相続税が払えなくて
「私も生まれは、下落合なんですよ・・・・今は都落ちですけどね」なーんて可能性もあるね。

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バブルの頃おじいさんやおばあさんが亡くなって、家を取り壊して歯抜けで空き地になっていたところがいくつもあったな。

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妄想君、またご出陣ですか・・・、今日もママにお昼ご飯作ってもらったのかな？
下落合に住むと突然IQが高くなるんだね、あっそうか、小学校からなら家柄重視で
たいした学力試験はないからね。麻布と武蔵は中学受験だよね
でも大学は早慶なら附属から無試験で入れるけど、東大は無試験入学はさすがにないの知っている？

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高田はガーデンプレイスができて高級感が出たよ。プレイスも昨日行って見たけど高級感がある。すばらしい。あのあたりもあこがれの地になってきた。

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＞699さん
ガーデンヒルズと目白プレイスを、ごちゃまぜにすると反感買いますよ。住所も違うらしいから・・
それとも新しい煽りのスキームですか？
プレイスのタワー棟前は確かに植栽も雰囲気があって、ガーデンヒルズも負けそうですね。
提供公園らしいから、地元の人達の憩いの場に使わせてくれるんでしょうか？

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プレイスは建築途中はただの普通のマンションっぽい感じがしていたのですが、工事のまくが取れてみるとやっぱり格好いいなと思った次第です。
昨日、自転車で通った際、丁度高級車がガーデンヒルズの駐車場に設置された高級感のある大きなゲートをリモコンでガーと上げているのを見て「おおー」と思いました。上流っぽかったです。

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いなかもんさんですか？

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目白プレイスのレジデンスの機械式駐車場も、出庫する時ガーッと上段の自動車が
2階くらいの高さまで持ち上げられて、壮観な光景でした。
でもガーデンヒルズと違って機械が雨ざらしだから、寿命は短かいのかななんて思っちゃいました。

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>>702
いえ、下流もんです。

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下落合高台のマンションは、殆どが平置きか、ゲート付き地下駐車場で、機械式でも二階建じゃなくて、パズル式が多いですね。

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高級マンションが多いですから、当たり前ですね。
下流もんさんは、ゲートやターンテーブルがある駐車場見ると感動するようです。

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＞705
高田地区の大規模マンションは、2階建てどころか4段だったりするよ。
棟内地下駐車場の平置きはあるけど、高層階の大きな部屋の住民専用になってるのが多い。

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プレイスはタワーの全体像が見えて、結構いい感じになって来ましたよ。
やはりタワーとレジデンス両方揃って本来の姿になって来ました。

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>>706
ターンテーブルには感動しませんが、ゲートには感動しました。住みたい、という感じがしました。

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>>708
目白プレイスのタワーは確かに完成してみると立派ですね、バルコニーが狭かろうが
オフィスビルに見えようが、全体像はそれなりの存在感があると思います。
ただ、外観が公団住宅のように見えてしまうレジデンスは、ペアーというより
何だかタワーのおまけ的存在、タワーの引き立て役のように思えてなりません。

レジデンスの方が、見ていたらごめんなさい！

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ところで、お隣の高田馬場駅近く、旧国鉄社宅跡地の再開発がいよいよ始まるのでしょうか？
確か住友が300億円くらいで落札して話題になってましたが、しばらくコインパーキングになってました。
あそこも、目白のように、プレミアム・タワー建てるのかな？　高田馬場界隈も随分雰囲気変わりそう。

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高田馬場駅って、一日の乗降客数は80万人超で、実はかなりのターミナルなんだよね。
たしか、全駅中でも上位だったはず。新宿・池袋・渋谷・東京よりは少ないが、品川や上野、もちろん恵比寿なんかより全然上。
つまり、ターミナル駅としての再開発のポテンシャルは相当大きいってこと。
高田馬場が再開発されれば、その隣駅の目白にとっても、好影響が期待されるね。

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高田馬場が再開発・整備されて最も恩恵を蒙るのは目白地区は高田ですね。
高田ひいては目白エリアのを上げるためにも、高田馬場の再開発も大歓迎です。

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落四小→落中→日比谷高　が　黄金パターン！

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＞714
でも親と同居で、戸建てもマンションも自分では買えない地元民なんですよね。
いい年して、学校ネタなんて話題にして、何か面白いのかな？
それとも地元のボンボンに対して、何か思いがあるんですか？
親の家で自慢しなくて、男なら自分で買わなくちゃね。

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718の奴って、日本人かぁ？　ホントに東京に住んでる？？
都立高校の学区制なんて、とうの昔に廃止済。
そんなことさえ知らないとは、ただの田舎もん以下。
恥曝しはやめて、とっとと消えれば？

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>720
718ではないが、「パターン」っていうからでしょ。
パターンならある程度昔からあるルートをいうのが普通だからね。
近くの豊島区では目白小、文京区では誠乃小から高校が「小石川」になるのは黄金パターン。
今は西とか戸山に入れるけど、それはパターンとは言わないでしょう。

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