目白の街やマンション・住宅について語りましょう！

ざっと読みましたが、言うなれば目白シーア派？（目白ブランドを一種低層に限りたがる人）は
頭硬すぎ。

目白ブランドを貸すことによってはじめて高田で高級マンションが成立するんだから。
それで界隈に高額所得者が増えれば目白にとっても大きなプラスじゃない。
目白の救世主ですよ。これだけ新富裕層が目白に流入した事例は過去にないでしょう。
いったい、下落合と徳川ビレッジ周辺の戸建て住人だけでどれほどの消費力があるというの？？
あそこらへんで「ああ。この邸宅は高級住宅街然としているな」と感じる物件、エリアなど
ほんの一握りの一角じゃない。エリアとして狭すぎるんですよ。
だから高額所得者の舌を満足させるような飲食店など、青山や麻布はおろか、
目黒や五反田にすら負けるし、新富裕層はそこでどういった成熟した生活を送れるかを
イメージして居住地を決めるから、いつまでも「静かなだけでいい」とか「変わらないでください」
などといっていると、ますます港区、渋谷区あたりと地価（市場の評価）で差が開き、
新富裕層には見放され、宅地は分割され、変わらないどころか悪い方にしか変わりませんよ。
目白駅眼前の超一等地（？？？？？）にそびえるコマースの現状が目白の本当の実力ですよ。

今はエリア競争の時代。同じガーデンヒルズがある広尾は面的に高級エリアが広がっているからこそ
消費力が集中し、成熟した都市生活を楽しめ、新富裕層が流入して、資産価値、ブランドを守れている
わけだから。
まぁ、池袋をバカにしたがっているようではお先真っ暗ですね。
今はエリア間競争の時代ですよ。

目白と池袋は運命共同体。
目白と高田も運命共同体ということです。
渋谷区青葉台は郊外へ延びる私鉄沿線駅が最寄りですけど、
代官山、恵比寿、渋谷、表参道、青山、六本木といったオシャレな店が集まるエリアと
面的に隣接していっているからこそ、下落合2、3よりも遙かに市場の評価が高いわけで。
どんどん、差を付けられ、あげく下町然とした街並みになっちゃいますよ？目白。
ただでさえ、狭く入り組んだ路地が多く、下町になれる素質、十分なんだから（笑

丘の下の高級マンションや13号線の新駅は今までになかった、目白が変われるきっかけですね。
池袋も今までになかった再開発計画の話が持ち上がっていますし、
この一帯が面的にイメージを形成し、新富裕層を引きつけられる街に脱皮することに期待しています。

>目白ブランドを貸すことによってはじめて高田で高級マンションが成立するんだから。

以前は目白通りにありましたが、最近高級マンションは聞かないですね。

257のように、認めたがらないというか、新住民に対してネガティブな想いを
抱いてる人たちがいるから、目白関連スレは荒れるんでしょうね。

よしやをよく利用しますが、最近、夕方などえらく混んでるし、品切れも多い。
パンにしても、安価な量産品は売れ残っているのに、単価の高いパンは
早く行かないと買えないことが多い。
明らかに、これまでにはない変化を感じます。

高田ののんびりした雰囲気もいいけど、新住民が増えることによって
いい方向に活性化されていくといいなぁと思ってます。

認めるも何も、住友の計画以外に高級マンションなんて、どこにあるの？
具体的に教えてよ

>>259
はいはい。

255さん、まず渋谷区青葉台なんて住所は存在しません。貴方が如何に底の浅い知識で議論しているかが良く分かります。地方出身者なのかも知れませんが、もう少し勉強なさった方が宜しいかと。
本題ですが、確かにエリア間競争の時代であることは事実です。ただ、それは各エリアが同じような街エリアを目指すこととは異なります。
目白エリアは広尾恵比寿代官山青葉台麻布六本木等のエリアとは明らかに性格が異なるエリアであり、それらの真似をする必要はありません。
また、目白と池袋が運命共同体とは思いませんし、運命共同体であるべきとも思われません。たとえば、松濤は渋谷の、池田山や島津山は五反田の、大和郷は巣鴨の、それぞれ山手線駅から広がる繁華街や風俗・ラブホ街と隣接してますが、決してそれら繁華街等と運命共同体ではないし、あるべきでもありません。
確かに、目白にとって池袋駅は最寄ターミナルですが、全く性格の異なる街エリアですし、目白の最寄駅はあくまでも目白駅であり（池袋をもっとイメージの良い綺麗な街にすべきなのは同意ですが）目白エリアとの関係性を殊更に強調すべきではありません。
むしろ、目白エリア全体を運命共同体として連携を深め、エリア全体のブランドイメージを高めるためには、池袋との関係性を遮断するとともに、目白通り沿いに東西に伸びる目白エリア、即ち新宿区下落合・中落合・中井、豊島区目白・高田、文京区目白台・関口・音羽・小日向界隈をひとつの塊、「目白ゾーン」としてブランディングして、共同開発を進めるべきでしょう。
一例を挙げれば、面的にはやや他の高級エリアから孤立し、本来の高級住宅地エリアである白金四丁目高台からも離れた白金台エリアが、某雑誌が名付けたプラチナス・トリートというブランド・イメージにより、いまだ実態は伴わないものの、さらに離れた白金高輪駅界隈の再開発エリアも含め、イメージ・アップに繋がった事例があります。
目白エリアの場合は、それらエリアとは異なる街の歴史・伝統・性格等を考慮して、目白エリアらしさを強調した再開発を目白通り沿いの目白ゾーンで実施することにより、また古くからの山の手繁華街・花街であり、近年街ブランド再生に成功した神楽坂エリアとの面的連続性や連関性を高め、相互連携しつつ目白ゾーンのブランド価値向上を図ることが望ましいと考えられます。

>>261
そんな昔の目白らしさなんかでは
ブランドを維持できない時代だってわからんのかね。
ま、地価の安さが証明してるけど。

目白と池袋を同じイメージで売り出すのは
おかしいけど、目白だけが頑張っても
目白の衰退を食い止めることはできないと思うよ。
松濤と渋谷のイメージは全然違うけど、
松濤の高値は東急本店など
明らかに渋谷の利便性をも享受できる点が影響しているのだから。
城南のお山にしたって、六本木、品川、恵比寿、大崎などなど
都心機能を新たに備えた街に近いからこそ
利便性を買う若い金持ち層が新たに流入し、資産価値と街並みの維持が
できていることに違いはないでしょう。

文京区、音羽、小日向、関口、目白台、本駒込、西片？
ぷっ。今どきこれらが住宅地ブランドとして一流だとでも？
昔から住んでいたのならともかく、もはや新たに豪邸需要がある
土地じゃないね。お受験意識の高い小金持ちが
賃貸マンションに入るぐらいで。
それもこれも都心北側の都市機能の停滞、港区あたりとの格差増大に
根源はあると思う。だから池袋と目白は運命共同体ではあると思うよ。
もっとも目白が、成城、田園調布、瀬田・上野毛に次ぐ程度の地位で
甘んじるのならいいけど。高級住宅地としての規模は上の3つのほうが
ずっと規模が大きいのだから、加えて都心機能とのアクセスも悪いとなったら
目白は世田谷にすら勝てんよ。杉並と同格か？

目白には若い新興富裕層　すなわち成金さんは似合いません。
皇室ゆかりのロイヤルタウンは　住まう人たちの氏素性や教養・社会的地位を問います。
金さえあれば　的な価値観の方々は　目白ではなく　六本木辺りの虚飾の塔に棲めば良く、目白を荒らさないで頂きたい。

>目白エリアの場合は、それらエリアとは異なる街の歴史・伝統・性格等を考慮して、
>目白エリアらしさを強調した再開発を目白通り沿いの目白ゾーンで実施することにより

目白通り沿いを再開発なんて今のままでできっこない。
学生をあてこんだワンルーム需要しかないんだから。
そして目白台に至っては不便すぎて投資用にもならない。

街の歴史？伝統？性格？
そんな名刹だの皇室ゆかりの地だの大名屋敷跡だのの類は港区にだってあるよ。
目白は性格が異なるんじゃなくて、出遅れただけ。
そして目白が出遅れた理由は目白自身の問題ではなく、
勢いのある都心の南にあったか、暗いイメージの北にあったかの違い。
このことを踏まえずに、さあ、池袋や馬場、新宿の汚い街などほっておいて
目白通りも白金プラチナ通りに続いて活性化だ！などといっても上手くいくわけがない。
いや、やって上手くいかないのならまだいいが、
かけ声ばかりで開発の一歩も踏み出せないのが実情でしょｗ

いまや目白は白金、高輪なんか雲の上の存在で、代官山、中目黒と比べるべくもなく、
自由が丘、田園調布にも住めなかった層が「川を越えるよりは…」と
文京区あたりと一緒にはじめて検討の対象になるエリアでしょ？
で、定期的に皇室ニュースの街頭インタビューというカンフル剤が打たれるのが
かえって病的に時代錯誤な目白爺を生んで良くないのだと思う。

>>262
まず事実関係から。確かにここ２−３年の港区・渋谷区エリアの地価高騰ぶりは尋常ではありませんが、それは必ずしも実需に基づく健全かつ自然なものばかりとは云えません。かつてのバブル期を彷彿とさせる地上げ的行為も横行しているようですし、近年激しさを増していた都心部マンション用地取得競争とＲＥＩＴ等ファンドによる都心部不動産投資の増加で、実力・実態以上に高騰した土地も少なくないようです。
以下ＵＲＬでは、野村不動産が定期的に発表している都内主要住宅地の地価動向が分かりますが、港区・渋谷区辺りはまさにそういった病理的状況に該当する土地が相当数存在していることが伺われ、地価的には行くところまで行った（つまり、これ以上の高値で購入すれば利回りも出ないし、結果的に含み損を抱えるリスクが高い水準）印象で、今後はせいぜい横ばい、下手をしたら多少なりとも下落する可能性さえもあり得る水準と思われます。
それに対して、目白や本駒込（大和郷）の地価は、ここのところ安定的に推移しており、もちろん大幅下落している訳でもありませんし、世田谷辺りの凡庸かつ（本来の意味・定義での山の手ではない）単なる郊外の住宅地と比較しても、特段に地価水準が低い訳ではないことが明瞭に見て取れます。
坪２８０万円前後（最近の売買実例では坪３００万円前後）の地価水準は、同じく山手線や山手通りの外周部隣接住宅地である渋谷区大山町辺りと比較しても、決して遜色ある地価水準などでは全くなく、目白界隈が過去の街、衰退した高級住宅地といった評価は、少なくとも地価という数字上の客観的バロメータで見る限り、決して明らかなものではありませんし、ブランド価値が急激に下落している証左も何ら存在しません。
むしろ近時においては、旧紀宮様のご自宅や秋篠宮妃紀子様のご実家等があり、愛子様はじめ宮様方が通われる学習院と所縁深いロイヤルタウンとして注目を集めており、芸能人や経済事件容疑者、いかがわしい商売で成り上った地方出成金さん達が好んで棲み付くエリアとは異なる性格のエリアとして広く認知されていると考えられます。
港区や渋谷区、そこが無理ならせめて目黒区か世田谷区、的な発想は、如何にも地方出身の俄か成金さん的嗜好で、決してそれを否定するつもりはありませんが、そうした人たちの価値観だけで、この広い東京の不動産市場が形成されている訳ではないことを、改めてしっかりと認識し直すべきでしょうね。

ttp://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200607_house_tokyo_23.pdf

>>265
気持ちはわかるんだけど、
自由が丘周辺と比較した場合、赤坂、青山、六本木、品川などの
オフィス街でありオシャレでもあるエリアへのアクセスで劣り、
周辺の商店街の利便性、成熟度でも劣り、住宅街としての街並みが
同格となれば、いったい目白のウリってなに？？となるわけ。
地方出身とか成金とか、そういった趣向の問題ばかりじゃないよ。
よっぽどのへそ曲がりか、池袋、新宿勤務か、実家が練馬で近いって人でなければ
氏素性、出身地を問わず自由が丘の方が優れていると評価できる点が多い。
それどころか、逆に目白の方が新宿、池袋のいかがわしい商売で金を稼いだんですか？
と難癖をつけやすい。

あれだ、今は何事も実力主義の時代なんだよ。
本来の山の手の定義なんて死んだ御託を引っ張りださなければならない時点で負け。
地価に関しては23区なら横ばいが最低ラインなのだから、横ばい＝23区の＊＊＊でしょ。

ここまで読み飛ばした。

代々の東京住民は、ゼロベースで住宅地を選ぶ、といった発想は普通ありませんね。
やはり、自分が幼少の頃から生まれ育ったエリアや、親族や両親が住む実家のあるエリア等を選ぶのが自然で、やれ麻布だ広尾だ六本木だ恵比寿だ代官山だ中目黒だ田園調布だ成城だ上野毛だ瀬田だといった議論にはなりにくいものです。エリアの議論をしている人たちの殆どは、地方出身者ですね。

そして東急沿線と目白の差はさらに開いていく…と。

赤坂、青山、六本木、品川がお洒落かどうかはさておき、以下アクセス状況比較（「駅すぱあと」利用。いずれも平日午前９時着の前提）。各々にどれほどアクセス面での優劣差があるのでしょうね？　イメージだけで判断していると思われる点に、嗜好と思考の底の浅さを感じざるを得ません。

自由が丘からのアクセス
　赤坂：２２分
　青山一丁目：１９分
　六本木：１７分
　品川：２２分


目白からのアクセス
　赤坂：２２分
　青山一丁目：１９分
　六本木：２３分
　品川：２７分

（参考）高田馬場からのアクセス（目白エリアは高田馬場駅も利用可のため）
　赤坂：２０分
　青山一丁目：１７分
　六本木：２１分
　品川：２５分

>>269
勤務地で選ぶんじゃない？
目白から一部上場企業集積地へアクセスがいいのは、高田馬場利用による大手町だけ。
他の都心部へ通うのには目白は不便だ。

まあ、この掲示板全体が、地方出身者による地方出身者のための地方出身者の板なんだから、いいんじゃない？ｗ

>>272
自由が丘、田園調布、成城、上野毛、瀬田なんかより、全然アクセスはいいよ。

>>271
あはは。急坂の上り下りを伴う高田馬場を引き合いに出さなければならないようではね。
自由が丘からは日比谷線直通で六本木も1本。
だいたいちょっと先はもう神奈川県川崎市の自由が丘にすらわずかでも劣る時点で（以下略

>>274
いや、都心アクセスはほぼ互角でしょ。住環境は負ける。散歩の楽しさ、駅前の洗練度も負ける。
池袋へのアクセスはダントツ目白。

>>275さんが何故ここでこのような書き込みをなさるのか、意図不明ですね。
そんなに自由が丘がお好き（または住んでいる）なら、そちらのスレで思いっ切り思いのたけをお書きになればよいことです。貴方は、その嗜好と思考等の面で、おそらく目白には相応しくないし、そもそも目白とは何の関係もない人物のようですから。。。

あれだけ高田を阻害していたのに、自由が丘と肩を並べるには高田馬場の力を
借りなければいけない節操なき目白の苦境。
高田馬場を現実的に使えるのは崖下の高田だけでは？

渋谷区青葉台と仰った方、無教養ぶりが爆発しています。お里が知れますことよ

青葉台に詳しい人は地方出身者の毛があるね。
東京の別の場所で生まれ育って今なお住んでいる人ならわざわざ足を向ける場所でないもの。
そして地方出身者という他所へのレッテル張りでしか自尊心を満足させることのできない
東京の中の地方、目白。

自由が丘は目白なんて眼中にないよ。
目白はイメージ悪くなく品はいいけど、あらゆる面で不便すぎて相対的に没落中。
かといって不便さを補えるほど環境が抜きんでているわけでもなく
（あくまで豊島区、新宿区の中では環境が良いと言うだけ）、
金があったらそりゃあ、目黒区とか渋谷区の方が良いというのは普通。

255=262さん
渋谷区青葉台ってどこにあるんですか？

渋谷区青葉台と仰った方って　一体どこにお住まいですか？
少なくとも　貴方が渋谷区の高級住宅地にも目黒区青葉台にも縁の無い方なのは明らかなのですが、
そんな貴方が一体何処にお住まいで、何故に渋谷区や青葉台に執着されてるか、興味本位で知りたいだけですが。

高級車のパンフレットを集めて喜んでるタイプの人間なんじゃない？
興味の対象が高級住宅地だっていうだけで。実際は買えないただの貧乏人だと思う。
住んだこともないくせによくあれこれ書けるよね。みっともない。

271さん。
あのー、その自由ヶ丘からのアクセス時間って「特急とか急行」を使ったものじゃないですか？
代々東京の目白といわず、山手線沿線やなかに住んでる人って「特急とか急行」苦手なんですよね。
つまり、各駅じゃその時間に着かないんでしょ？それじゃアクセス良いとはいえないよ。
たぶん、ラッシュ時はもっとおくれるんだろうし。

代々の都内在住者が住宅取得する際の立地選択指向には、主に以下のようなものが考えられます。

１　実家近隣指向：　乳幼児等がいて子育てに実家からの支援を期待するダブルインカム層や、逆に、親が高齢で老後の生活支援等を期待されている層を中心に存在します。

２　教育環境指向：　受験期の子供がいて、通学の利便性や教育環境、同世代の子供たちの多さやクオリティ等を重視して立地を選択する層が少なからず存在します。この指向の層が狙う典型的エリアが、文京区や目白等のいわゆる伝統的な山の手文教エリアです。
この変形として、子供たちの生活・教育環境を変えたくないがために、子供たちが通う学校の近くで、これまで住んで来た賃貸物件や社宅から分譲物件に住み替えるケースも少なくありません。

３　憧れ・イメージ指向：　独身や子無し夫婦等の比較的住居移動自由度の高い若年層世帯のうち、これまで生まれ育ったエリアに何らかの劣等感や負い目等を感じ、いわゆる華やかな人気エリアに住みたがるミーハー的指向を持つ層も少なからず存在します。この層は、都内出身者としては珍しく、かなり地方出身者に近いメンタリティの層と言えます。

４　通勤・生活利便指向：　近年の都心回帰の潮流を受け、職住接近等の通勤・生活利便性を最重視する層で、上記３の類型とも重なり合う部分があります。子供の教育環境や親の生活の世話等を考えなくても良い、お気軽世帯が比較的多い層と考えられます。

５　投資効率重視指向：　生活拠点としての自家用不動産を既に取得済、若しくは将来的に相続等で取得することが確実な層が、資産運用の一環として不動産投資を行なう際、投資利回りの高い立地や物件を選択する指向です。これまでは港区・渋谷区等の都心部で顕著に見られた指向ですが、ここ数年の地価急騰のため、これら地域での投資利回りは急落し投資妙味も低減しており、今後は他エリアへの広がり、又は他資産への乗り換えが想定されます。

以上、簡単に類型化しましたが、現実にはこれら各要素いずれをも勘案し、それぞれの事情やニーズ等に応じ、各要素のウェイトや優先度を総合判断した上で、立地選択を行なうことが通常でしょう。

地域を変えて行かれる地主でもなく、選挙や地域活動にも熱心でない
マンション族という、空間所有者に何が出来るのでしょう。

戸建ての人は、その土地に50年以上子供も含めて居住する可能性が高い
マンション族は、平均しても20年程度だから、地域に対する愛着も
天と地ほど違いがあるのでしょう。

社会的責任を重視する方は、２８６で云えば、１や２の理由で立地を選ぶような気がしますし、
社会的責任を重視しない方は、どちらかと云えば、３や４乃至５を選ぶのではないでしょうか。

おそらく、「渋谷区青葉台」さんは、３や４を重要視する方なのでしょうね。。。

渋谷区青葉台と誤植してもらって良かったな。
他は正論ばかりなんだから。

またまた港区渋谷区との差が開いた目白。
このままじゃヤバイよ。向こうは周りがどんどん再開発されて利便性が上がっているんだから
バブリーでもなんでもなく上がるのが当然。かたや目白は…
静かなだけの低層住宅街なら杉並にも世田谷にもたくさんあるんだからさー。
それに目白（下落合のいわゆる近衛町付近含む）って言うほど高級住宅街じゃないよね。
お洒落な住宅でも敷地ギリギリに建てられた50坪程度の物がほとんどだし
それ自体、数は数えられるほど。大きな敷地はどんどん集合住宅比率が高まっている。
一方で昔ながらの木賃アパートも実はたくさん残っているし…
目白こそイメージとか憧れ優先の人が住む場所じゃない？
そりゃ、大きな敷地の出物はないよ。ないんだから。
なんでこんな容積率高くしたのかね。もうお終いだよ。
学習院があるってだけのただの集合住宅街。

同僚の婚約者が世田谷経堂出身で11月までに新居を探しているんだけど
中央線より北はダサイタマだから論外だって。
で、両方の通勤の都合で大井町を検討しているらしく調べてみると
今の大井町は昔のイメージと異なりけっこう高い。
ビックリするのはダサイタマの解釈。
確かに世田谷生まれの人が北へ行くことはないから暗黒大陸のようなんだろうけど
目白までダサイタマの延長で語られるとはね。
外から人を惹きつけることができなかった町の末路。

人にはそれぞれ意見がありますから・・・。
都心住みのひとにとっては山手線外はど田舎だそうです。
だそうですというよりそう思ってる人が多い（僕も含めて）。
世田谷もど田舎の延長で語られてます。
格のない土地の末路というか、未来永劫そんな感じでおもわれていくんだなあ。

都庁付近もど田舎だー。

渋谷だってかつては場末のイメージだったんだぞ

目白のイメージがいいのは、学習院の皇室のイメージ、文京区だけど田中邸
それと徳川ビレッジ（旧徳川９意外に何かありますか？
元々旧東京市にも入らない、田舎だったんですから・・・

発展しにくい最大の原因は、駅前の内側の一等地を学習院大学が占めていること

>292
そんなマイナーな例を出されてもねぇ・・・。
世田谷のほうがよっぽどど田舎だと思うけどなぁ。
目白はなんだかんだ言っても山手線ですよ。

池袋、新宿、飯田橋の3つの目白を取り囲む拠点地の再開発が
進まない限り、目白はただの都心との近接を犠牲にして手に入れる
よくある閑静な近郊型住宅地としての評価しかもらえないのでは
ないでしょうか？
代官山も神宮前も昔は何もなかったところなのですがね。
目白には外からみて、うらやましいと思わせる部分が足りないのでしょう。

高級住宅地の定義も変わってきているように思います。

目白に数年住んでいて思うのは、イメージ以外に生活する上でいいところはない。
物価は高い、飲食店も少ない、24時間の本屋もない
交通はそれほど便利じゃない、道は区画整理されてなくて狭い道が多い。

目白駅も、数年前に改装される前はまるで田舎の駅のようでした。

ガーデンヒルズの億ションが100戸埋まっても、駅からの動線を考えると
車で都心に向かわれるか、駅前まで徒歩の方でも電車にそのまま吸い込まれていきそうです。
目白にも金を落としてもらうためにもコマース建て替えの行方が気になりますね。
やっぱり華やかな面と新しい住人がはいってきて街が更新していく面も必要だと思います。
目白通りの下町チックなお世辞にも綺麗とは言い難い商店街を見ているとほんとそう思います。