住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

一躍人気のスレになったね

大手企業が次々と希望退職者を募る時代だから、これから給料が上がる人は少ないだろうね。
ボーナスなしで給与のカット程度なら雇用が続くだけいい方だろう。

背負っているもの収入、年齢が同じでも個人の危機管理バイアス次第。どちらが正解かは老後。

定年ビンボースレには定年後も住宅ローンを払い続けていると称する人がおりました。
正解と思えない人は借入額を考えましょう。

定年後もローンを払うのは私的には正解。選択肢として普通だと思うけど。。
もちろん貯蓄がある前提だけど。

貯蓄がある前提ってより、キャッシュフローの最大化で使えるお金も多くなるからね

先々。もしもの為の軍資金が多い方がマネーストレス無い。年老いたら低利でカネは借りられない。生命、医療保険に加入していても診断書や書類提出後になるから現金が先に出る。身内が亡くなっても葬儀費用など即取りに来るので現金が必要。

平成10年以前の自助でした金融商品を解約してまで繰り上げなんか勿体無くて致しません。

老人になったら現金必要だからね
定年までに返しておくべき、って定説流布を流してるのは貸してる金融機関側の論理。
借りる側かすれば担保なしでは個人の与信力が０に近く老人にお金は借りれないのだから
住宅ローンは定年後も続くがお得。

販売主側の回し者のようだ

住宅ローンを定年後も払い続ける人は、住宅ローン返済しないで、浮いた分も投資にでも回しているってことかね？

住宅購入相談担当している、会社の福利厚生部門の人に、住宅ローンは住宅ローン控除あるし、最大限借りた方が得ですかと聞いたら、
「手数料とか加味すると、僅かな額が浮くだけ。キャッシュが不必要に手元にあると、住宅ローンの残債忘れて、裕福と勘違いして出費が増える傾向がある。色んな人を見てきた経験からいうと、ある程度手元にキャッシュは必要だが、必要ないキャッシュを借金してまで置くことは個人的にはお勧めしない」
と言われた。

住宅ローンの返済や住宅売却も担当している人の発言なので、重みがあった。

キャッシュを増やす具体的な計画ないなら、危険だと思うけどね
特に、今まで資産運用したことないサラリーマンが手を出すとこけそう

>>931 通りがかりさん
身の丈を超えた住宅ローンを借り入れて現役時代に返済しきれなかった人が多いんじゃない。

身の丈に合わないローンを長期で組んで、定年後も返済に苦労するのはダメ。60か65歳完済のプランで返済厳しいなら無謀だよ。

定年後も余力があって意図的に返済を続けるのは問題ないと思う。繰り上げしてもメリット少ない場合や、店舗併用住宅は税金面でメリットあるかも。病気がちなら団信の恩恵も考えられる。

余力あっても普通口座やタンスなんて人は少ない。自助貯蓄の満期を年金形式で受取っていたり据え置きにしているのが一般的。

うちは老後負債の利子が月4千円程度、5年位だし生活に影響なんか出ないので纏まったお金は多く有れば有るだけ気持ち的に安心だわ。

>>932 評判気になるさん

その担当者お宝保険のこと知らない世代だな。

変動金利で滞納したら優遇なくなり、任意整理か自己破産まっしぐらでないですかね？
老後に官報に載りたくないですね。

>>938 通りがかりさん
年齢関係なくお金があるのに滞納の不安ある人は給与など安定的に入金がある口座とローン引き落としは同一にしておくのが無難です。同一に出来ない場合は引き落とし銀行に定期預金を半年から１年分位入れておけば安心どすよ。

ばばあが自分のことが唯一の正解と思い込んで
定年前に完済すべきって言ってるだけだよ

>>937 匿名さん
いや、今、住宅ローン申し込む世代へのアドバイスだから、お宝保管は関係ないやろ

むやみに35年ローンで借りないことだ。

借入額、期間、金利タイプは各自が己自身のキャパを考察しセカンドライフまで夫婦で話あってお決め下さい。夫婦の絆も深まりますよ。

>>938
滞納したら固定でも変動でも扱いは同じ。
月々払う金額は変動＜固定だから焦げ付くのであれば早く焦げ付くのも固定
変動で名いっぱい借りるのがお得だね

キャッシュの運用しているなら、低金利で長く借りればいい
ローン借りる前に運用などしたことなく、労働だけで稼ぎがある層は無理に長くならない方がいい
ローン借りて運用始めるとかは危険

銀行が貸してくれるんだから素直に借りようぜ！

返せる額を借りましょう。

初心者の質問ですいません

私は都内在住37歳独身で年収1000万なのですが、
65歳までにローン返そうとすると
家賃毎月10万x 25年=3000万借入
プラス 管理修繕費、固定資産税等で、
固定1%で計算しても毎月15万弱の支払いになります。

これに頭金1000万プラス諸費用、リノベなどを考慮すると
4000万の物件が今の生活スタイルを変えずに無理なく払えるマックスだと思うのですが、
ここの皆様は子供がいたりしてももっと高い物件を購入している印象です

実際4000万とか借り入れると定年までに返すのがしんどいように思うのですが....繰上げ返済って意外と楽にできるものなのでしょうか？

>>948 マンション検討中さん
あなたの感覚は妥当だと思います
やや保守的ではありますが、妥当な範囲かと

ただ、夫婦での世帯年収1000万と、単独での1000万は、税金が違うので、前者の方が余裕はありますね
時間は余らないので前者が大変ですが。

>>949さん

アドバイスありがとうございます。
妥当とのこと安心しました。

不動産屋はもっと行けるように言うのですが、
借入を増やすと住居費以外のところで生活費か老後へ向けた貯金額を削るようになり、
本末転倒では？と思った次第です…
大変参考になりました。

借りられるだけ借りるように勧めるのは不動産営業だけです。

安全サイドにふったら気が楽かもしれないけど、リスクなんてきりがないから身動きとれなくなるよ
貸してくれるんだったら思うようにやれば良い

どこに重点を置くかですよね。
住むところは勿論大切ですが、生きてると他の部分にもお金はかかるし、ローンに縛られすぎるのもなぁと

本当は賃貸の場合とトントン収支の3000万で全てを収めたいのですが、都内では無理なので

まぁ個人の考え方ですよね…

>>953
生きてると他の部分にお金がかかるから住宅ローンみたいな一般人、特にサラリーマンみたいな人にとっては一番お得に借りられる融資である住宅ローンを借りてお金のキャッシュフローをよくするんだよ（笑
住宅ローンに縛られすぎるっては君がそう思い込んでるだけの話。
そもそも住宅ローンも支払えないぐらいの状態であれば賃貸だろうがもっと借りた金額を少なくしてようが結果は同じ。
結果は同じでもそれまでの快適度は全然違う。
テレビや週刊誌でやってるローン破綻者を取り上げて煽ってるが住宅ローン破綻者は彼らは不運だったわけでも
借りすぎたわけでもない。

不況で出向や仕事を失う不運はある。

>>955
それは不運ではなく普通に発生する事象であって不運とか幸運と自分が思い込んでる話なだけ

はじめまして。
住宅ローンを組むのがこわく、一歩踏み出せない女です。
下記計画は無謀でしょうか。ご教授ください…
夫35 会社員　年収550万
妻29 会社員　年収400万
子供なし1?2年以内に希望。育休取得可能。
夫名義でフルローン35年　4000万円諸経費込み頭金なし

どうぞよろしくお願いいたします…

>>954 匿名さん
あなたの言うのは、物件価格の範囲内で最大限借りることですか？
それなら、低金利、ローン控除あるから、当たり前の話で、笑とか寒い言葉つけて、ドヤ顔で言うことではありません

物件価格を引き上げるなら、キャッシュフローは何もよくならず、返済価額があがるだけで、キャッシュフローは悪化します

私は資産運用しているけど、ハウスメーカーの積水辞めて、地元の工務店にしたら、借入額が1000万以上浮いた
他の同僚よりもローンも1000万少ないので、コロナの暴落時に株式投資も積極的に行って、TOBになったライクキッズと島忠引けて、1300万の利益確定できた。
住宅ローンの借り入れは住宅にしか使えないから、物件価格引き上げるのは何もキャッシュフロー改善にならない

>>957 ぷぷさん

不安は無知から発生します。
知らないことを全部明らかにしてみては？

定年までに稼げる金額と、死ぬまでに支払う金額。
60年分くらいExcelで。

旦那さんが昇給したパターン、しないパターン。
奥さんが育休後復帰できたパターン、パートになったパターン。
いろいろありますが、最も悲観的なパターンと、普通のパターンとを作れば大丈夫かと。

一口に世帯年収950万円と言っても、月々のお金の使い方は家庭によって違いますからね。子供を私立学校に入れて旅行に行きまくっていたら家なんて買えないでしょうし。

自分たちで計算しないと安心できないと思いますよ。

賞与カットや年収の減少、失業などのリスクもシミュレーションしておきましょう。

>>954さん
キャッシュフローを良くしてそのぶん運用をするというのは非常に良くわかるのですが、
イコール高い物件をわざわざ多くローン組んで買う必要があるかと言うと別問題のように思います。

死亡したときや隕石が落ちてきたときや宝くじが当たった時のシミュレーションもしておかないとダメですね。

>>963 名無しさん
死亡のシミュレーションはもちろんしますよ。団信の絡みがあるので。

隕石のシミュレーションはしませんが、家にもの（車や落石など）がぶつかって壊れた場合のシミュレーションはしますよ。火災保険を選ばないといけないので。

>>960 マンション掲示板さん
ありがとうございます

>>962
別問題じゃないね。なぜなら家（住まい、という役割）は絶対に必要だからね。
それに家は耐久消費財としての側面と資産性という側面の二つを備える。
安い物件であればあるほど前者の比率が大きく高い物件は後者の比率がでかい
住宅ローンは一般人が融資可能な中では唯一の超絶お得なローンであり、しかも控除１３年間はお金が振り込まれながら
自分の資産形成ができるという代物。現金で貯金するか不動産資産として貯金するかの違いでしかない。

>>959
だいぶ痛い人だね。君が言ってるのは単にびびって機会損失して貧乏生活し続けてるだけじゃない。

>>966
なるほど
ただ住むだけならなんでも良いけど
資産性を考えるとその限りでは無いね
納得しました

子供、配偶者の人間関係が築かれて、転居もしにくい資産を換金性が低いのを試算と見做すのは非現実的な話

人間関係壊してまで金にするとかありえない

換金性の低いものに金を注ぎ込まないのは、投資の鉄則

アパートの不動産投資と、住まいは全く別物

住まいに金かけるべきなんて、著名な投資家の著書でも聞いたことがない

コロナでリモート普及して地価下落して泣き見ている人多いけどね
昨年の新築マンションも完売御礼だったのが、キャンセル続出して売価も下がっている

アベノミクス終了、景気後退と政府も発表して、少子化、デフレ傾向の日本で、中国や米ならまだしも、不動産を資産とみなして買うとか馬鹿の極み

株も不動産も、上昇相場は高いものは値上がりするが、下落相場は、高いものほど大きく値下がりする
既に10%近く値下がりした場所もある
換金性が低い不動産に集中投資したら、すぐ逃げれず死ぬよ

https://www.google.com/amp/s/suumo.jp/journal/2020/10/08/175448/%3Famp...

>>966 匿名さん
景気拡大期の5-10年前の相場感だね
もしかして、営業に吹き込まれた？
相場は10年程度で崩れるから、相場初期の価値観でやっていると死ぬよ
不動産やっている人も下げ相場で利益出るオプション持って、リスクヘッジしている人多いよ

>>972 名無しさん
痛すぎだな ミスリードもいいところ

資産価値上がるのは、一部の都市部のマンションぐらいでしょ
都市部も東京の人口減になったので、今後どうなることやら

戸建は上物は値下がりの一方
土地も、日本全体で見たら地価はほぼ横ばいが多くて、地価が値上がりしているところ見ても、10年で多くは数%レベルが多い
融資増やしても利子や税金分回収できずに終わる

住宅ローン控除で利益出るの規制する意見出ているよね
あと、米国は金利上昇し出している

そのぐらいメリットを与えないと住宅買わないよ。
住宅買った結果経済が回ってるんだから文句言えない。

住友不動産、定期的に売ってくれの郵便物がウザい。法務局も閲覧させるな。

>>977 通りがかりさん
入れるなと苦情入れたら、やめるよ
住友不動産、それで役員謝罪までされる羽目になったから

住宅ローン減税は年末の借入残高の1%が所得税から控除される仕組みだ。控除額は最大で年40万円、期間は10年間。認定長期優良住宅などは年50万円に拡充される優遇措置もある。

検査院が提起したのは「1%」の妥当性だ。検査院は独自に税務署に赴き、住宅ローンの現状を調査した。17年に控除の適用を開始した人のうち、1%を下回る借入金利で住宅ローンを借り入れている人の割合が約8割に上ったのだ。

借入金利が控除率の1%を下回る場合、毎年の住宅ローン控除額が、ローンの支払利息額を上回ることになると「逆ざや」も期待できてしまう。検査院は政府に「本来はローンを組む必要がない人が組んだり、控除期間が終了するまで繰り上げ返済をしなかったりする動機づけになる」と指摘した。

例えば、手元に潤沢な資金がある人や、親族の援助を見込める人など、本来ならローンに頼らず住宅を買える人たちが「逆ざや」目当てでローンを借りるケースも出るというわけだ。

大企業の社員や公務員など収入が安定した立場の人ほど、低い優遇金利を活用しやすくなる面もある。1%の控除率との開きが大きくなり、受けられる恩恵も拡大する。

検査院の指摘を踏まえ、財務省は控除率の見直しに着手したい考えだ。財務省幹部は「例えば支払った金利分を控除する仕組みも一案だ」と語る。低金利時代にあった適切な控除水準に引き下げるべきだとの意見は同省内の総意となっている。

>>979 口コミ知りたいさん
保険料控除は支払った額の一部なのにローン控除は金利関係なく、残高ですからね。
経済効果を無視したら、支払った金利分を控除（1%を上限）とかになってもおかしくはない。

物件価格　5500万 諸費用含む
世帯年収　900万　自分600万　妻300万
頭金　　　600万
借入額　　5100万
返済期間　　35年
年齢　　　自分27歳　妻26歳
家族構成　夫婦+子供一人
間取り　　3LDK

とても物件を気に入ってしまったのですが、無謀ですかね？生活が行き詰まる等アドバイスいただけますと幸甚です。

>>981 マンション検討中さん
諸費用込み5500万の物件に頭金600万突っ込んで5100万の借入額？

毎月13から14万程度の家賃がキツいならやめとけ。
余裕なら買っても問題ない。

>>982 さん、ご返信ありがとうございます。
初期費用が200程かかるので、頭金500万円より除いてます。

月13-14万の返済は厳しいものでしょうか？検討を始めたばかりで勉強不足ですみません。
他の方は我が家より高収入ですが、借り入れ額が少なく動揺しております。
現在賃貸に住んでいるのですが、共益費等込みで12.5万円を月に支払っているので、物件購入した方がいいのでは？と思い検討し始めました。

>>983 マンション検討中さん
若いんだから買っちゃえ、買っちゃえ！

>>983 マンション検討中さん
生活スタイルの異なるよその家は関係ないよ。
あくまでも自分がローンの金額を毎月払っても余裕があるかどうか。

>>983
気に入ってる物件なら買えばいいのに。そんなにたいした話じゃないと思うけど。
別に買った後でなんか違うと思えば売ったり賃貸に出せば良いだけだし。

>>983: マンション検討中さん
現在の賃料とローン返済に大した誤差がないんだから厳しいはずがない。自分たちの生活でこの差が先々厳しいと予測するなら賃料生活を続ければ良い。収入が１馬力になった場合は家族三人できついだろうけどね。

>>986 匿名さん
不動産は売り手が思うような価格で簡単に売ったり賃貸したりできない。
築浅でも長期間売れなかったり借り手が現れないケースが大半。

>>981 マンション検討中さん
昇給の期待度はわかりませんが、奥様がパートにでもなるとキツイですかね

皆様、ご意見ありがとうございます。
983です。購入したいのですがローン審査落ちるとかも可能性ありますかね？

>>990 マンション検討中さん
そんな聞き方でわかるわけがないだろ？
まともに質問できるようになるまで勉強しなさい。

>>990 マンション検討中さん
他の借入やクレカの引落不良がなければ大丈夫でしょう
余裕持って返せるかは別問題だから無料のライフプランシミュレーションソフトでも使ってやってみたら？

すみません、言葉足らずでした。
私が転職して今の会社が2年目ということもあり、ローン審査見送られないか心配でした。

>>993 マンション検討中さん
勤務期間が短い場合はマイナス査定

>>993 マンション検討中さん
半年在職してればOK。一番厳しいとこでも1年。8倍までは余裕。

住宅ローンの本審査前に楽天証券のiDeCoの申し込みするとしたら住宅ローンに影響ありますか？
元々楽天証券の口座は開設してあります。

>>996 匿名さん
ポイントゲットのためにカードローン作るならともかく、iDeCoなんて影響ないと思うよ
資産形成のための手段の一つだし

>>997 通りがかりさん

返答ありがとうございます！
カードローンとかは作りません。
影響ないのであれば良かったです。
ありがとうございました！

在職期間は単純な年数だが、コロナ禍の今は勤務先の規模や業績のほうが重要。

>>983 マンション検討中さん
横ですが、
物件価格　5500万 諸費用含む
頭金　　　600万
借入額　　5100万
初期費用が200程かかるので、頭金500万円より除いてます。

ってどういうこと？
物件価格+諸費用　5500万
頭金　600万？500万？
ローン　5100万？
初期費用200万は諸費用とはまた別？
買うのは戸建て？マンション？修繕費管理費はいくら？車は何台？
お子さんは中学受験させる予定あり？大学は自宅から通学可能かまたは仕送り必要なのか

>>999 匿名さん
業種によってはキビシイですからね
商品によっては需要が戻らないだろうし

団信ですが、私たち夫婦の場合どちらがいいでしょうか
ペアローンでどちらかが＊＊ば半額なくなる
連帯債務でどちらかが＊＊ば全額なくなる（+0.4金利上乗せ）
40代、年収500万×2人、4000万の借入です

大手企業でも社員の関連会社への出向や、大量の希望退職者を募る時代。
新型コロナの影響で、勤め先の業績が良くない場合もローン審査に影響しますか？

>>1003 匿名さん
普通の一般社員なら会社の業績はそこまで影響しないと思うよ。
もちろん、明日にも倒産しそうな会社なら別だけど。
会社役員だと3年分の会社の決算書を提出するので影響はしてくる。

>>1002 匿名さん
変動金利0.5%と0.9%で計算したら25年返済でも総額200万以上変わってくる。
お互いに学費+αくらいの死亡保険があって、一人でも半分のローンが払えると思うならペアで良いんじゃない？
遺族厚生年金の事とかも調べるとためになるよ。

JALでも冬の賞与が8割減だという。
賞与への依存率が高い返済計画は否認される可能性が高い。
月収の範囲内で無理なく返済できる金額で借りておくのが吉。

>>1005 通りがかりさん
ありがとうございます
調べてみます

新型コロナ感染者の増加で、これから高額なローンを借りて家を買おうという人が少ないのか？
将来の収入だけでなく雇用の維持すら不安定な状況では止む無し。

基本的な事でごめんなさい。よくわかっていないので間違いがあれば教えてください

今の家は駅近マンションでローンは5000万、築10年になったらローン残高は3300万
築10年で今のマンションを4500万位で売って4500万位の戸建てかマンションに引越せたらと考えていますがその頃夫は50半ばになります。定年は70歳の予定です

1、こういう場合は住み替えローンを使う事になりますか？それとも新しいローンでしょうか？
2、50半ばでも住み替えローンまたは新たなローンを組むことは可能でしょうか？
3、ローン残高より売値が1200万ほど高い状態で新しい家を4500万で購入した場合、1200万を頭金にして3300万でローンを組む事になりますか？

>>1009 検討板ユーザーさん
1　ローン残債3300万以上で売れるなら新規住宅ローン。住み替えは2800でしか売れずに差額の500を次のローンに乗せる方法。
2　可能だけど定年まで短いので、高額なローンは組めなくなるけど、年収・年齢相応の物件なら可能
3 売るタイミングと新居のタイミングを合わせるのは難しいと思う。一時的に賃貸なら売った金を頭金にはできる。

今のマンションは4500で売れるの？相当頭金入れたならまだわかるけど、皮算用はキケンだよ。住み替えローンも新居の価値以上のローンになるから判定は厳しくなるし

>>1009 検討板ユーザーさん
老後資金はいくら準備するつもりでしょうか？

質問お願いします。
31歳
年収500
勤続年数 6年
半年前までカード6枚借入380あり
地銀で三ヶ所落ちました。
今はカード2枚230万借入ありです。
冬のボーナスなどでカード一枚にして借入90万ぐら
いにしてメガバンクで通る可能性はあると思いますか？
cicなどでは遅れなど異動などは全て調べてありませんでした。
地銀と労金落ちたので地銀は難しいと思っています。
詳しい人いたら教えてください。お願いします。

>>1010 e戸建てファンさん
回答どうもありがとうございます。理解できました
今のマンションは駅近で人気物件なので売れるんじゃないかなと思っています。もし無理なら永住予定です

>>1011
老後資金は最低2000万、可能なら3000万を予定しています
子供1人で都市部なので大学は仕送り不要の想定です。車もないので住居費と教育費以外の大きな支出は特にありません

教えて欲しいです

>>1012 評判気になるさん
いくつかのメガバンで仮審査をしてみないとわからないのでは？

>>1012 評判気になるさん
まともな状態なら、90万の返済を加味しても3000くらいは行けるけど、審査NGの履歴もあるから厳しいかね。良くて2500か？
どのみち貯蓄も無くなれば引越費用とか不動産取得税も払えないでしょ。家具等も含めて、建物＋200万とか平気でかかるし、まずは生活スタイルから変えないと。

>>1012 評判気になるさん
借入金額、借入先、仮入用途、購入金額、ローン希望金額が不明なのでなんとも言えません。
もちろん可能性はあるとは思いますが、現時点ではメガバンクでは厳しいと思います。
現在3か所の打診をされ、否決されているので、半年間は難しいと思われます。
コロナで堅調な住宅ローンは通過しやすい傾向は今のところ続いておりますが、案件過多になっており、あと半年もすれば通過しずらい状況になると想定しております。
早めにご返済され、チャレンジしてくださいませ。

>>1013 1009
>子供1人で都市部なので大学は仕送り不要の想定です。車もないので住居費と教育費以外の大きな支出は特にありません

うちも都内在住ですが、子供が希望する学部が地方の国立大しか合格しなかったので下宿生活になりました。
授業が忙しくバイトもできないので6年間毎月仕送りになりました。
教育費は予想がつきません

1012です
みなさんありがとうございます。
落ちた履歴が消えるのが半年では消えるとの事なので消えてから再度審査考えてます。
希望は諸費料込みで2800万円希望です。
フラットより出来れば金利安い方がいいので少し悩んでいます

カードローンの履歴は厳しいですね。
残高云々よりも借りグセが付いてるのを嫌がられるかも。