住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

医療現場は忙しいからね。

定年したビンボーババが朝早く目が覚めてるだけです。

>>1322 名無しさん
自虐

みなさんのご意見賜りたいです！

夫:31歳　年収550万円（公務員）
妻:32歳　年収400万円（公務員）
子:1歳（いずれもう1人欲しい）
祖父（夫の父）:57歳　年収700万円（60歳まで変動無）
祖母:57歳（夫の母）　年収200万円（60歳まで変動無）

で現在、住友林業で平屋計画中です！
5LDKで借入総額4900万円を
変動0.7スタートで35年ローンで返済予定です。
繰り上げ返済をして夫60歳までに完済を目指しています。
祖父母は60歳以降も65歳くらいまでは仕事をする予定です。（年収は2人とも半減）

第二子ができれば妻が育休１年間予定
子供が希望すれば2人とも大学まで
今の住まい（祖父母が建てた戸建て　ローン完済）を
別の方が借りられるので毎月70000円の家賃収入があります。

5000万近いローンにびびっていますが、どう思われますか？ご意見、アドバイス頂けるとありがたいです。よろしくお願いします。

>>1325 住宅ローン躊躇夫婦さん
貯蓄の状況やご両親の退職金、老後の資金計画も何もわからないので意見の出しようがありません
ご両親の蓄えが潤沢なのか、経済面も含めて面倒を見るための同居なのかでまったく違ってくると思います

経済的理由で親と別居できないのは厳しいと思う。

【年　　齢】35
【勤続年数】13年
【雇用形態】正社員
【会社規模】地方公務員
【年　　収】550万
【世帯収入】800万（妻は専門職パート)
【家族構成】妻31歳、子供1人 4歳(子供はもう増えない)
【所有資産・貯蓄】500万
【現在債務】なし
【物件金額＋諸費用】4600万
【自己資金(頭金・諸費用) 300万
【希望金額】4300万円
【毎月の返済予定額】8万程度、ボーナス16万(年2回)
【金利種類・利率】変動0.9 40年
【地域やマンションor戸建】建築条件付き土地
【主な質問相談】
繰り上げ返済するつもりで購入しました。
今のところ特段問題はないんですが、今後の生活がどうなるのか不安でたずねました。
良い意見も厳しい意見もお聞かせいただけるとありがたいです。お願いします。

>>1328 通りがかりさん

妻はこのままパートの予定です。（年収250万程度）

>>1328 通りがかりさん
他でも見た

>>1328 通りがかりさん
自分なら世帯主収入の六倍、つまり借入額3300万ぐらいにして、無理なく60位迄に返します。

定年までに無理なく返せる額にしておけば安心。

定年では遅い、老後資金を貯める期間を考慮しなければならない
５０台前半が限度

残化設定型住宅ローンの実現性について教えてください

ローンは死ぬまでに完済できれば問題ないよ

退職後に十分な収入か貯蓄があればね。

退職金をもらった時点で
資産－負債が老後に必要な金を上回っていれば
別にローンがあろうが関係ない

退職後も利子をつけて借金を返すのが趣味の人だけ。

退職はまだまだ先だが
住宅ローン減税の残り期間が２年ほどで
減税終わったら繰上返済するつもりだったのだが
株価も堅調で配当利回りも4%前後

住宅ローン金利は0.55%繰上るよりはそのまま維持するか
期間短縮繰上して保証金の返金したほうが良いのか

損益分岐点が知りたいが保証金の返金率がわからない
問い合わせてみたいところ

株式売却益の税金も考慮すると配当を受け取り続けたほうが良い気もする

>>1339 匿名さん
借入額やローン期間にも依りますが、10年経つと保証金はあまり戻ってこないです。
りそなのHPに例が載ってましたが2500万円で35年ローンの場合、保証料51.5万円に対し10年後に一括返済すると18.6万円の戻し保証料だそうです。
10年経つと1/3くらいになってしまうと見ておいたほうが良いですね。（これが安いか高いかは個人差あり）

株式に強気のスタンスであれば返済はせずに運用したほうが良いかもですね。
因みに自分は株の比率を下げたかったので一部売却し、一部繰上返済に回しました。
（バブルが少々きな臭い感じなってきたので・・・）

>>1340 匿名さん

https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/help/fee_type_saitama.html
なるほど
りそなのサイトわかりやすい

以前３年経過して借換えたときは
保証金62万→37万返金
なので次繰上は７年経過だから４割ぐらいか？
20万以下かな

一部繰上時の保証金の返金手数料はいくら取られました？

借換え前の保証会社は
三井住友トラスト保証で
いまは
三菱UFJトラスト保証です
どちらも信託銀行のものです

五十過ぎた低年収非正規労働者でも住宅ローンは借りられますか？
融資額は返済可能な額として。

>>1341 匿名さん
保証金の返金手数料は￥11000ですね。
借りた金を返すだけなのに手数料取られるって、なんだかな・・・

>>1343 戸建て検討中さん
商品上は大丈夫です。返済期間が短くなるかつ属性が弱いとなると、大きな金額はムリだとは思いますが。

>>1344 匿名さん

消費税10%でしたね
↓昔増税前の返金です

アルヒはなんで、じぶんとソニーも扱っているの？
ライバルじゃないの？

団信の告知義務違反になりますか？
・切れ痔の薬をもらってたのに投薬の欄にいいえ
・原因不明の肺の影があり経過観察していたが、次回からは定期検診（年一回）の胸部レントゲンだけでいいと言われていたが、このことを書かなかった

もし、将来肺がんになったら、このせいでダメになるのでしょうか？
影は原因不明なので、病名はありません

え、団信って2年過ぎれば大丈夫じゃないの

フラット事前審査、仮承認とはなんでしょう？事前審査と申し込み内容が変わらなければ本審査通過すると思ってもいいのでしょうか？仮承認で幾らまで融資可能か金額は出ているようです。

信用情報にかなり不安がありながらも、アルヒクイックで金額が出ました。アルヒクイックで即座に否決されると思っていたため、なんというか疑っています 笑　希望に近い物件をサイトで拾ってきたので、夫婦合算で仮審査に出してみようと思います。新築建売を希望していて、売主や建築メーカーの名前を入力しようとしているのですが、サイトには詳しく載っていません。こういうのは実際に見学や仲介業者の話を聞きに行かないと教えてもらえないのでしょうか。

>>1349 匿名さん
大丈夫でないですよ。死因によっては病歴を確認され告知漏れだと支払われないこともあります。生命保険と同様ですから告知漏れや意図的なものは危険です。

>>1350 匿名さん
本審査で物件情報や場合によっては信用情報をそこで確認されますのでフラットの場合は事前は過信できません。

>>1348 匿名さん
資料をよく読んでみるとご理解いただけるかとおもいますが除外される病気(花粉症など)以外は記載しないと規定上はまずいです。
医療機関を受診してる場合も同様ですので、生命保険に入れない疾患だと後々きびしいことになりかねません(なのでフラットで団信なしで入る方もいます)

病名なきゃ書かんでいいやろ

>>1352 マンション検討中さん
横入りすみません
保険会社が調査して、医師が「この疾患は死因とは無関係」だと言えば、保険は下りるのでしょうか
保険法では因果関係のあるものは不可となっており、よく分かりません

>>1356 匿名さん
生命保険と一緒で因果関係がなければ下りるかもと思いますが。

毎日ビクビクしながら生活するのって精神的に辛いだろうな

大きな病気を隠すのはアウト
小さな事なら団信降りない可能性も低いし、申告するに越したことはない

>>1353
一応個信は綺麗なはずです。
信金で減額ではありますが承認でているので。フラットも個信に問題があればすぐにアウト、金額まではでないと聞きました。物件は基準満たしています。

>>1360 匿名さん
仮承認なら後は物件の適合性だけでないでしょうか？
そこでダメになることはあまり無いかとは思いますが。

団信って結局正直者が馬鹿を見るんですか？
病気隠して入っても、別の理由で＊＊ば保険出ちゃうんですもんね
本来なら団信なしのフラットだったかもしれないのに、隠せば安い変動に入れて死んだらチャラになるなんて…

>>1361
事前の仮承認になります、追加書類揃ったら事前審査、本審査の流れみたいです。
フラットは事前で個信は見ないのでしょうか？見るという人、本審査で初めて見られるという人がいるのでどちらが正しいのか...

3500万を20年で組みます

①固定20年1.0%
②固定10年0.75％　11年後～その時検討
③変動0.5～0.6%(半年)

みなさんならどれで行きますか？
一喜一憂しない①と考えてましたが、35年変動で組む方も多いこの時勢
多少のリスクはとっても良いのでは？と悩み中
最後は自己責任は重々承知しています

自分の場合は、こう考え決断したなどアドバイスいただければと思います

>>1364 金利選択悩み中さん
①のローン（月々の支払い16万円）が組めるということは、それなりに収入があるとお見受けしますが、ローン組んだ後に手元に残る預金はいかほどですか？（万が一の時の流動資金）

>>1357 マンション検討中さん
ありがとうございました
やはりきちんと言うに限りますね

>>1362 匿名さん
その通りなところもありますが、もしも隠した病気や関連する病気で死んだら支払われないので遺族が悲劇になりますが…
別の生命保険を病気前から入っていたり、お金があれば別ですがそんな方なら銀行も団信なしで貸してくれるのもあるみたいですが。

>>1364 金利選択悩み中さん
それなりに余裕資金がある、または返済比率に余力がある等なら③。
自分は変動で借りたけど、①③（全期間0.6）の差額が150万しかないから、不安に思うなら①で心の平穏を買うのも悪くはないと思うよ。
②は10年後完済予定等でなければオススメしない。固定期間終了後の金利が大幅に上がるから、選ぶなら①か③かな。

>>1365 匿名さん

手元資金は600万ぐらい残す様にしています

>>1368 通りがかりさん

そうなんですよね
①でストレス感じずいけると思う反面
③の変動が0.5?0.7辺りで推移してるのをずっと見続けるのもまたストレス
などと考えてしまう自分がいます

FPは勧めるなら変動と言ってました
金利の低い間に繰上返済で元金を減らせば金利上昇してもリスクは軽減出来ると言った理由でした

KSCって自己破産や債務整理、銀行でトラブル等起こしていなければ別に開示必要ないでしょうか？

>>1370 金利選択悩み中さん
自分なら③の変動で35年で借りる。（手数料型でなく保証料型で。なのでメガバンクかな）
で、①に比べると１ケ月の支払いが７千円くらい安くなるのでそれをコツコツ貯める。
勿論、住宅ローン控除分も貯めておく。
すると２年で平均２００万くらい溜まるのでこれをせっせと繰り上げ返済する。
（２年でなくても良いが、早いうちに繰り上げると保証料の戻りが多い）
コツコツ出来ない性分なら③が良いかと。全期間（20年）固定で1%というのも全然悪くはないと思うよ。

>>1371 匿名さん
基本、うしろめたいことがなければ気にしなくて良いよ

ここを見ていたら不安になってきました。
もし、団信に落ちたら、どうすればいいんですかね・・・？
フラット35の団信なしは、死んでも完済されないということで合ってますか？
でもそれしか選択肢がなくなってしまうのですか？

>>1370 金利選択悩み中さん
変動金利はここ何年も変化していません
変化しているのは優遇金利。引き下げ幅だけが変わっています。
それは一度契約すれば変わりません。

>>1374 名無しさん
もちろんそうなります。
よって収入保証や他の保険でまかなうしかありません。

>>1374 名無しさん
一般団信よりも条件が緩いワイド団信は検討されました？

>>1364 金利選択悩み中さん

悩みますよね。
変動だと後々金利があがるリスクはあるけど、返済初期に低金利だと元金が減るスピードが早いので、かなり変動金利が上がらないと全期間固定金利だった場合のトータルの支払額額を超えないはずです。なので私は変動金利を選択しました。

このあたりは「みかローン」等で詳しくシミュレーションできるので変動金利がどの程度上がったらヤバいかを考えるのがおすすめです。

教えてください。
事前審査が承認なら自宅宛に、承認の証明書？みたいなのが届くのですか？
それは届かず、火災保険の案内みたいなのは届いたのですが、まだ本審査、通るかも分からないのにこんなものが何故届くんですかね...

>>1372 匿名さん

ありがとうございます
保証料の戻りって言う考え方もあるんですね
ネットバンク中心でしたがメガバンクももっと調べてみます

>>1375 名無しさん

コロナもあり短期金利は今後もなかなか上がらない感じですよね

>>1378 マンション検討中さん

みかローンですか
見てみます
ありがとうございます

>>1372 匿名さん
残高5000万未満13年以内の繰上は減税の還付が減り
保証料返金と相殺されてまったくメリット無いですよ
13年間は貯め続けることで

借入残高－繰上資金－金融資産＝リスク考慮分


1000万未満程度だろう

>>1380 金利選択悩み中さん
一律○％と決まっているようなところでなければ、属性良い人等は保証料も安いし、元々20年返済と期間も短いなら尚更。ローン控除があるうちは損得微妙かも。変動なら余裕ができた時の金利にもよるから、そのときにシミュレーションしたら良いと思うよ。

カシワバラアシストってどんな感じですか？
事前審査で個人信用情報は開示されているのでしょうか？信憑性とかどんな感じかわかりますでしょうか。

>>1376、1377さん
ありがとうございました

今って、地銀の変動は何パーが相場ですか？

横浜銀行の本審査ってどんな感じですか？厳しめですか？

>>1387 匿名さん
地銀も色々あるから一概に言えないのでは？
大都市の地銀だとメガバンクに追従して0.5%とかだけど、地方だと0.8とか1%だったりする。

>>1389 匿名さん
ありがとうございました
やはり0.9は高い方ですかね

全疾病団信にするか迷ってます
金利3%上がります
約款に、「責任開始日前に生じた傷病は、告知や本人が認知していたかを問わず支払い不可」とありますが、例えば肝硬変だと告知して通っても肝機能系の病気で死んだら支払われないって事ですかね？
死亡みたいに分かりやすい条件じゃない全疾病は、支払い対象になるのが難しい保険でしょうか？

>>1390 匿名さん
今は地方でもネットで借りられるから、変動で借りるならネットバンクで0.4%とかが良いのでは。
自分なら変動で0.9%なら借りない。

>>1391 戸建て検討中さん
厳密には、肝硬変と死亡の原因となった肝機能系の病気との因果関係によりますが、まあこの場合は関係なしと言うことは無いでしょうから支払い不可になるのでは。
その他、心臓の病気でも心不全や狭心症は支払い不可、脳の病気も脳卒中のみ等の条件があると思うのでよく理解して申し込んだ方が良いです。
あと、入院する人の95%は3ヶ月以内に退院するなどのデータも活用すると良いかも。
因みに、金利が上がるのは3%でなく0.3%ですよね？

>>1390 匿名さん
地場金融機関で0.9％台の県です。
勤務先のメイン銀行で金利引下げや提携したハウスメーカー案件の引下げもあったりしますが、ネット銀行の方が安くなるケースが殆どだと思います。

>>1393 通りすがりさん
すみません、0.3%の間違いです
ありがとうございます
大変勉強になりました
約款をよく読み込み、年齢や繰上げ計画など考慮してみます

提携先であるsbiローンの仮審査が通ったとマンション営業さんから連絡があったのですが自宅に書類が一向に届きません。どれくらいで届きますでしょうか。

土地購入から注文住宅に詳しい方、教えてください。

長期固定に決めており、三井住友信託がまあまあの金利なので申し込もうとしたところ
土地から先行融資は可能だが、建物のつなぎ融資は対応していない、と言われました。

そこで、建物のつなぎ融資として、アプラス／東光を調べてみたのですが
どちらも土地に第一位の担保設定しないといけないということで、当然土地は三井住友信託で担保設定済みとなるのでNGだな、、、と。

土地購入からアプラス／東光のつなぎ融資にすることも検討しましたが、
土地購入から建物完成まで1年超の計画なので、どちらも1年以内を条件としており
これもNG。

私のケースだと、三井住友信託はあきらめるしかないでしょうか？

>>1397 マンション比較中さん
住宅ローンは建物引渡し時に借入で
土地建物両方をつなぎ融資になるのでは？

>>1398
どちらのつなぎ融資も1年以内の完済が条件と商品説明に記載がありました。
（つなぎ融資ではこれが一般的な上限期間のようです）
事情があり土地購入～完成まで1年超かかってしまう予定なので、使えないなと。

夫 32歳 上場会社員 500万
妻 32歳 会社員 200万
ローン無し、信用傷無し
貯金800万
の場合、いくらぐらいの物件まで狙えるでしょうか？
都心にほど近い4000?5000万のマンションを考えています。

>>1400 マンション検討中さん
5,000でも審査は通ると思う。
今後の昇給期待度や子供の人数、ライフスタイル次第で金額引き下げを検討かな

>>1397 マンション比較中さん
JAで新築用地購入のみで使える場合があるようです（私が見たところだと５年以内に新築）。一口にJAと言っても、都道府県内にいくつもあったりするので、居住地次第ですかね。ネットのような低金利は期待できないかもしれませんが、参考までに。

>>1401
ありがとうございます。さんこうにいたします。

フラット喪明けすぐ、スーパーホワイト本審査落ちるでしょうか？他の悪条件は特になし。返済比率や物件も問題なしです。事前審査、留保です。

地銀協の団信って、幹事会社が明治安田になってますが、明治安田の保険なんでしょうか？それとも、複数社が一緒にやってるのでしょうか？

>>1406 匿名さん
一般団信については明治安田単体で、三大疾病等の特約については複数の保険会社と共同だったと思います。

>>1407 匿名さん
ありがとうございました！
本当に助かります

住宅ローンの本審査が通って、最安金利で契約できることになったのですが、交渉で最安以下にしてもらえることって可能でしょうか？ハウスメーカーは銀行との提携はありません。

>>1409 匿名さん
いまどのくらい？

>>1410 匿名さん
変動金利で0.475%＋疾病保証0.3%の合計0.775%になっています。

>>1411 匿名さん
そりゃまたすごいね
自分はauあたりを引き合いに出して、カードローンやideco開始、預貯金を他銀行から移す等で交渉しても、団信なし変動0.5が限界だったよ
3月融資実行されたから最近の話
団信は固定だから、最安以下は厳しそうに見える

>>1412 匿名さん
最初の提示は0.5%でしたけど、預金を今のまま銀行の口座に残してもらえるなら最安にしますよ。という流れでした。
最安以下はちょっと厳しそうですかね。助言ありがとうございます。

うちは借換えですが住信SBIの三井住友信託銀行キャンペーンで
0.38%になりました

アルヒの変動についてなのですが、こちらは審査が厳しいのでしょうか。勤続年数が短いのでフラット35と思っていますが、できることなら変動が良くて。勤続年数以外は大きな問題は無さそうで、収入合算可能で変動で審査してくれそうなところを探しています。

>>1415 匿名さん
楽天銀行はいかがですか？
連帯債務型で組めるので、ご夫婦で住宅ローン控除が受けられます。
金利は少し高いですが、団信+ガン50%含むので、別に加入する保険も含めて考えればお得感はかなりの高水準だと思います。

>>1416 マンション検討中さん
仲介の方に希望エリアを伝えて、5月にそのエリアに新築建売ができて情報が出せると言われました。そして5月は夫婦とも勤続3か月目。楽天銀行は勤続年数の決まりが載ってなかったのですが、流石に片方は前職と同職公務員ですけど難しいですよね？仲介の方には最後の砦アルヒがあるんで！と言われました。楽天ユーザーの私たちにとっては楽天でフラット35 もいいのかと思ってたんですが、フラット35 ならどこでも審査が緩い？のでしょうか。可能なら楽天の変動とフラットを並行して審査も考えてます。

>>1417 匿名さん
本審査は楽天でなく機構側がやるので、どこでも審査の厳しさは同じはずです。
転職等で勤続が短くても、同業者やグループ企業とかだと継続で見てくれるケースも有るらしいので、楽天で変動とフラットを一緒に申請するのは良いと思います。
公務員というのは有利になるかもしれませんし。

>>1418 匿名さん
アルヒの名前をよく見ますので、通りやすさのようなものがあるのかと思っていました。変動もチャレンジして、審査通ればラッキーくらいの気持ちでいようと思います。ありがとうございます。

>>1417 匿名さん
楽天銀行を検討するなら、他行も同時に進めることをお勧めします。
都市銀と違い自分から色々と調べないと動いてくれない場合がありかなり苦労しました。また福岡拠点なので、一つの書類送付と返信のやり取りで3日+確認で2日、+3日で1週間過ぎてます。冷や汗を何度もかいたので、楽天銀行のみっていうのは避けた方が無難です。できるならサポートに強い大手都市銀、たとえばりそなとか。ここは住宅ローンに力を入れているので、かなり親身に話を聞いてくれます。
最後にりそなの担当お姉さんにお断りするときは胸が痛がったですが…