住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

三井住友信託銀行でのローン審査で
3500万借りる予定です（30年で返済予定）、30年固定だと1.15%の金利、10年固定だと0.6%の金利です。この2択だとしたら皆様ならどちらを選びますか？

>>1 匿名さん
当初固定固定は固定明けがどうなるかを調べましょうね
分からなかったら全期固定

当初固定期間が終わると優遇込みの変動金利になるでしょ。
ただ当初から変動にするより少し金利が高くなる程度。

>>1 匿名さん
Smtbで30年固定借りました。
今後キャシュフローが潤沢にあるので、両建てにするほうがいいかなと。
あとは人によって様々ですが、どこかの段階で金利が上がると思っているので、固定金利の債務は増やしたほうがいいと思ってそうしました。

4ですか、キャシュフローどうのというのは訂正で、マンション自体に含み益がある状態なので、両建てにしようと思いました。

今は固定にした方が無難かな。

>>1 匿名さん

その金利検討だったらミックスってのは出来ないの？

皆様のお知恵をお貸しください。
いま変動1.175%で残り28年、約2800万円のローンがあります。マンション購入から7年が過ぎ、繰り上げ返済がいいのか、借り換えがいいのか悩んでいます。
もし借り換えがいいのなら、変動か固定のどちらがベストなのかアドバイスいただければ幸いです。最終的な決断は自分だとわかってはいるのですが、周囲に相談できる相手もいないためご指導お願いします。

年にどのくらい繰り上げ返済できるかにもよりますね。
借り換えであれば今は固定にするのもアリだと思います。

変動でこの金利は高いなぁ
まだ優遇金利幅が少ないころかな
借り換えでネット銀行変動でもいいかも、固定なら三井住友信託か新生だな

変動にしろ固定にしろ、今よりも低い金利で借り換えできる可能性はありますね。

>>8 匿名さん

>>8 匿名さん
長期的にみて月にどのくらいに返済可能なのでしょうか？
預貯金や投資の額、足元で繰上げに回せる余剰資金の額も
また、今後についても繰上返済の有無、ボーナス返済の有無、返済余力の変動可能性を教えてください。

>>8 匿名さん

借り換えは変動が変動しない時とする時が分かったと思うので、新生、ソニーを外せばどこでも

もう１つは買い換え、ローン減税の恩恵をさらに延長

借換えは借りている金利より1％以上の差がないと抵当権書き替え、手数料などから効果は低いです。

>>14 名無しさん

ネット銀行→ネット銀行だと正しい
銀行→ネット銀行、銀行→銀行だと手数料帰ってくるので計算が変わってくると思うので
詳しい方よろしくお願いします。

>13
買い換えは今早めた方がいいんじゃない。
7年前よりも狭い家じゃないと今は買えないと思う。
良質物件減っててしかも坪単価の換算をするとめちゃめちゃ高いですよ、今。
（私は同じこと考えて挫折した。。）
戸建てならまだいいかも、だけど2800万じゃ無理ですね。。

あ、間違えた
×今早めた
○今はやめた

8です、皆さま有難うございます。様々なご意見大変参考になります。
現在は三菱UFJから借りていまして一度金利を下げてもらえないか相談したのですがダメでした。
もし借り換えするなら住信SBIかじぶん銀行を考えています。

月返済は管理費込みで最大12万円位、ボーナス返済は20万円ほどで抑えたいと考えています。
恥ずかしながら貯蓄はそれほど余裕がないので、繰り上げ返済をするとしたら年に頑張って80万円でしょうか。
ただ10ヶ月の子どもがおりお金がかかるので、もし借り換えをするのなら積極的に繰り上げ返済はできない
気はしています。夫婦で40過ぎでもう子どもは出来ないものと2馬力でのんびり生活をしてきたのですが、
幸運にも子宝を授かり1馬力になったため生活設計の見直しを図っています。子どものためにももう少し広い部屋をと買い替えも考えたのですが、調べてみると現実的に厳しいなと感じました。金利は下がったものの、最近のマンション価格の高騰には驚かされます。

>>18 匿名さん

12です。
伺った情報をもとに、ざっくり12年で返済するとすると住信sbiで総支払額で100万円くらい削減できますね。手数料等がこれより大きければ借り換えのメリットないですね。
ちなみに繰り上げ返済したほうが良いかどうは、失業や病気のリスクに対して金融資産とかその他資産額によるので、いただいた情報からではなんとも言えないですが、例えば保険目的があるなら、生命保険と収入保険料の料率と金利を比べてみるのはいかがでしょうか？

>>19 匿名さん

資産額がどのくらいあるのかによる
です

皆様のお知恵をお借りしたいです。
初めて住宅ローンを借りるのですが、固定金利と変動金利で悩んでいます。
恥ずかしながら貯蓄があまりないため、フラット35を利用する場合は10割融資となり、金利が上がります（1.53%）
皆様なら、変動と固定どちらを選択されますか？

>>21 マンション検討中さん

>>21 マンション検討中さん
まず勤続・年収とどの銀行のローンやフラットで幾らで・何年借りるか書かないと誰も答えられませんよ。商売の窓口ではなく掲示板なんだから。
頭金無しのフルローンで貯蓄無しだと、車とか他の借入は完済しないと困難。
当然ながら新築か中古かなどでも借りられるか左右されるので、物件の情報も箇条書きで書いていただきたいところ。

事前審査位通ってからにしたら？意識がない金融事故や属性でアウトもあるから。

>21
本審査に通っても希望額を借りられない場合もある。軍資金がないと、そういうケースでは諦めるしかない。

金利タイプで悩む前に、個人情報開示してみるとか、やすべきことがある。

37歳 年収500万円 妻パート年収100万円
貯蓄1000万円 子供1人小学3年

フラット35sで9割で2500万円で申し込みなんですが、金融機関からは35年ローンを勧められています。
ただ終了が70歳近くとなんとなく長いなと感じます。

1.借り入れ金を減らす
2.ローン期間を短くする
3.35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

どれがいいと思います？

2)1)
ローン期間10～23年、それで返済がキツイなら借入を減らす。物件価格を安いものにする。

>>26 名無しさん

>>26
超低金利なのに(サブプライムローンの後遺症で)審査は厳しい今の時代、借りたモン勝ちなので3が妥当
ただ老後や教育資金を確保しないと駄目とか、フラットだと団信が任意とか将来の不透明感はかなりあるので、三大疾病補償付の住宅ローンをハウスメーカー提携先の銀行や信金で申し込んで返済総額やサービスで比較できるようにした方が良い。
不安であれば家を中古とか郊外の安い物件にして元々の費用を抑えるのが賢明

35年変動0.975%保証料込みで借りてるんですが高いですかね？
お恥ずかしながら、手元資金がほぼなかったので、保証料外付けできるってことを知らなかったですが外払いする方多いんですかね？

>>29
優遇金利0.775%に保証料0.2%足してるんでしょ。

抵当権登記とか事務手数料とか数十万円の諸費用が"新たに"かかるんで、その金利だとあんまりメリットなし。その費用分でも繰上返済して期間短縮した方が良さげ。
そもそも、ネットで借換の審査申込して審査が通るのか脈当たらないと話が進まないよ。
あるいは、保証料を金利払いから一括払いに変更できるか今の取引店に相談する手もある。

>35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

これが本当に出来るならもっと短期で借りればいい。
35年ローンは繰上げできない人の免罪符。
いくら低金利でもデフレ期の借金は早期返済するのが原則。

>26
年代毎で年収、支出がどのくらい上がり、繰り上げ額はどの程度かとか見込みはしてますか？

＞フラット35sで9割で2500万円

必ず団信を入れることを前提に毎月の返済額を算出
銀行の変動の最安の毎月の返済額を算出

差額を貯蓄

＞貯蓄1000万円
すでにしている方なので貯蓄しといて繰り上げするのもそのまま払うのも自分で決めるといいよ

フラット35を組む予定です。
団信には入らず、民間の収入保障保険に入ろうと考えております。

そこでお聞きしたいのですが、ローンを組む前に保険に入っておかないと借り入れできないといったことはありませんか？

ローンが実行された後に保険に入るといったことでも可能でしょうか？
よろしくお願いします。

>>34
団信の代わりに入るなら年取っても保障が減らない定期保険が無難。
収入保障は見た目安くても長生きするほど保障が減っていく喜ばしくない商品なので、死後の負債プラス生活費までカバーしきれない。保険代理店がやたら勧めたがるので要注意
途中加入も可能だが既往症とか生保の審査でアウトになる可能性もある。

銀行のローンは団信は条件ですが団信に入るとキツいの？病歴不安とかでフラット選択？

>>35
まず、収入保障はローンの保険として入るつもりです。
老後の資金は無視してもらって構いません。
それに定期保険にすると、年を重ねるとかなり掛け金が上がってしまいます。
節約が第一の目的なので、このような選択になりました。

途中加入も可能とのお返事、ありがとうございました。

>>36
フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

>フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

35年ローンにして何歳までに完済するつもりなの？

>>34
後付けでも、保険に入らなくてもうちは大丈夫でした。
ただ、着工後に死亡もあるわけですし、むしろ実行前に入ってよいのでは？
35年でも繰り上げ返済をする予定でしょうし、長く設定したのは当面の貯蓄の確保のためでしょう？
つい数年前で変動もフラット35より利息たかかったわけですし、今ならフラット35でいいとおもうんです

>>38
どんなに遅くても60歳ですね。

>>39
実例を教えて頂きありがとうございます。
そうですね。万一のこともあるので余裕を持って入るつもりではありますが、気になったもので。

＞どんなに遅くても60歳ですね。

給与所得者ならどんなに遅くても住宅ローンの完済は、退職金をもらう前までですね。
老後のために退職金をローン返済に使うわけにはいかないので。

今、40代以下の年齢は無年金期間が発生しそうだから退職金は尚更、老後資金用。

そうなんですよね。
年金あっても大したことないだろうから、
個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

ただ、今は目先の資金繰りに必死です。
妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。

＞４３妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。
奥さんのパート代で買ったら？持ち家を持つのはある意味、長期的に節約にもなる、居住に関する安心感、資産も得られるのでokですけど、
節約術を身につけないと後々苦労しますよ。
また、３７歳で年金等級は２４級ですかね、どの時点で最高等級の31級になるかで年金額は異な理ますが、38年加入で夫婦で月１６〜１８万ぐらいと思っていた方が良いですよ。

追伸
現在、３８年間の平均年収５５０万で２＋３号夫婦の受給額22.6万円ですが、数十年後は額下がるか受け取り年齢を延ばされるからね。

>>43 匿名さん
>個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

老後生活費の毎月の不足額を知ったら驚くよ。
老後資金を投資で捻出？
老後資金は元本を確保できる安定運用をしないとほぼ確実に破綻。

夫婦のどちらかが証券・保険・FPの口車に乗せられてると見た

>>44
一人の収入ではローン+子育ては厳しいので正社員の共働きです。
なので切羽詰まっているわけではなく、あまり贅沢をしないという意味で代替案を出しています。

また、もともと年金などはほとんど当てにしておりません。
その上で貯蓄や資産運用を行っていきたいと思っております。


>>46
投資は余裕資金でこれからこつこつと行うものです。
投資をされている方ですか？


>>47
乗せられていません。

４６ではないですが、「老後資金は元本を確保できる安定運用」これはセオリーでその通り。

お宝保険などが有った時とは異なり、ネット銀行の定期でも0.1~0.3%程度だし投資に余計に目が向くのも仕方ないが、
ファンドや株で運用するなら額は金融資産の１５％ぐらいにしておいたほうがいいとは思う。が、これは目安なのであとは自己責任で。

いい仕事して出世する、ビジネススキルをつけて転職して年収を上げるなど確実な方法はあります。
投資と似た射幸心でやるなら宝くじ。

>>49 匿名さん
ご助言ありがとうございます。

ちなみにどのような資産運用をされていますか？

安い保険でローン組み合わせるより値引交渉とか安い家を選ぶほうが節約だと思うがなぁ
フラットもじきに団信金利コミになるし

>>50 匿名さん
出世して年収をあげるのはとても大事ですよね。
宝くじは努力しても勝率上がらないですよね？
なので宝くじはギャンブルですよ。
射幸心は宝くじの方が圧倒的に上ですしね。

>>52 匿名さん
安い保険入って、安い家を値引き交渉したらいいじゃないですか？
僕の場合は今月申込みとなるので新団信の影響は回避できそうです。

将来は60代後半で公的年金を満額もらえても、2号+3号で年間200万以下だろうね。

>>55 匿名さん
誰が？
ご自身？

国民

>将来は60代後半で公的年金を満額もらえても、2号+3号で年間200万以下だろうね。

現在の公的年金の平均受給額は2号+3号の夫婦で月に約20万円。
今でも年金生活になったらローン返済は不可能だし、生活費にも不足するから多額の老後資金が必要。
将来は国民総活躍社会だから、需給年齢65歳の引き上げと受給額の削減が実施される可能性あり。
住宅ローンは退職前早めに返済しないと、老後資金も貯められない。

退職したら何で稼ぐか考えないで、安易に35年ローンにしちゃダメだね。
繰上げできないと確実に破綻。

>51
多分世代が違うので参考にならないと思いますが、29~31歳時点で積金のつもりで個人年金／終身保険に加入。これが俗にいうお宝保険で掛け金月５万、給与が低い時代は辛い時もありましたが、給与に余裕が出来てから年払いで多少なりとも節約。
ファンド／株式は金融資産の１２％位で２〜３割上がれば利確、定期預金は全てネット銀行。日常の引き落としはメガバンク。

>>60 匿名さん

なるほど。積み立ての終身保険でのお宝保険はもうこの世に存在しないので真似はできませんね。しかし月5万はなかなかしんどそうですね…

定期預金がネット銀行
引き落としはメガバンク
上記である理由はなにかあるんでしょうか？

自分も使い分けしてるが、ネットbkは定期の金利がいいこと、超短期の１週間、2週間定期があったり、振込み手数料が月何回まで無料とか、また貯蓄専門でキャツシｭカードすら発行が無いbkもある。但し、税金や公共料金の自動振込みとして口座が使えないとかが多い。

いい加減貯蓄の話は適当な他スレでやってほしいな

初歩的な質問ですみません。
現在、2行の仮審査に通っているんですが、本審査も2行とも進めて問題ないのでしょうか。本審査を通ることと契約することは別という認識で間違いないでしょうか。
ちなみに引渡しは来年3月予定です。

住宅ローン減税は源泉徴収票の源泉徴収税額と市県民税の特別徴収税額を合わせた金額が上限額ってことであってます？
また、この金額がローン残高の1%より多ければ減税を満額受け取れるということであっていますか？

>>64 名無しさん
そうだよ。契約は別。
また、10年間、毎年残債の1%減税が受け取れるのではなく納税額から引いてくれる。
納税額が減税額より少ない場合、差額まで貰えるということじゃないよ。

>>66 匿名さん

64です。ありがとうございました。並行して進めたいと思います

うちも２行に審査を出し結果的に両方O.K.を貰いましたが、O.K.のタイミングが異なり契約は何時までに返事をと時間を切られ天秤にかけれなかった。

　不動産会社や銀行等の提携司法書士はあるが、本来、利用者が自由に選ぶべきもので、自分で見つけないないときに、そうした提携司法書士に依頼するというのが筋。不動産会社も金融機関も司法書士の費用を払うわけでなく、払うのは利用者。異インターネット等で探せるし、その司法書士の登録状況は「日本司法書士会連合会」や各県の司法書士会のホームページで確認できる。

　銀行等では売買の当日に抵当権が設定できないとローンが実行できないから指定の司法書士を使ってもらう、などと説明しているところがありますが、全く当たらない。決済の立会を依頼した司法書士は必ず所定の書類を確認してからローンの実行をしてくださいと宣言し、そうした以上、その日のうちに登記手続を行う。
（できなければ司法書士が全員加入している保険で損害賠償）。

大手の司法書士事務所ほど規則に反して司法書士本職でなく補助者や事務員に立ち会わせて不備があり、登記の補正になってるケースが多い。

昔は司法書士法数は一律でしたが、いまは自由でとても幅あるのに、銀行などが指定している司法書士はとても高いがやはりキックバックが原因ですかね。

いずれにしろ、司法書士は、事前に報酬を提示する義務があるのに、銀行が指定の司法書士を使うことが融資の条件なら、融資の申し込み時に司法書士に支払う総額と内訳を示さないのはそうすると高くて借りる人がいなくなるからだろうけど、司法書士法違反を銀行がさせていることになる。

>>69 匿名さん
銀行ローンでの諸経費の内訳に司法書士の経費も書いてなかった？！

>>70 匿名さん
たとえば、イオン銀行の諸経費の説明書には、
１．ローン取扱手数料
　次の①②よりご選択いただきます。
①定額型：108,000円（税込）
②定率型：お借入れ金額の2.16％（税込）[最低取扱手数料216,000円（税込）]
※ 定額型をご利用いただいた場合、定率型に比べお借入れ利率が年0.2％高くなります。
２．印紙代　印紙税法の表
３．火災保険料　
　　お借入れの対象となる住宅は火災保険にご加入いただきます。
４.　登録免許税　お借入れ金額の0.4％（軽減措置がある場合がございます）。
※ 司法書士への登記報酬料が別途必要となります。

と書いてあるだけ。司法書士報酬（と、いわゆる「実費」）がいくらになるかは事前には教えてくれず、融資が通ったら、契約の時に指定の司法書士から「概算」で何十万円あずかる、あとで清算するといわれるだけのようです。

>>69 70 71
ちなみに、イオン銀行のホームページで、ローンの借入をシミュレーションできますが、2500万円のローンで「抵当権設定にかかる司法書士報酬　約80,000円 」とこれも異常に高い金額ですが、住宅用家屋証明書をとるなら、更に１万から２万円も取られると聞きました。
契約日を決める前に、司法書士に支払う総額と内訳をきちんとははっきり聞いた方がいいですね。

例えばイオンだから
なんでイオン？とかあえて質問はしないけど、
納得する他銀行にすればいいだけ、但し、銀行を選べる債務者ならね。

ローン契約までに数回は窓口に行かなきゃならないから近場に支店があるほうが便利。ネットbkだとしても１回は行くでしょ。

リボ等分割払いはローン審査に影響するかと思いますが、ボーナス一括払いは住宅ローンの審査に影響しますか？

支払い先があちこち有るようですが、収支は？

住宅ローン全くの素人なのですが質問受け付けてもらえたらありがたいです。

いまの悩みは、
1.やはり提携ローンを使った方がいいのか
営業の方からは、提携先以外だと差金決済や鍵の受け渡しなど相当面倒と聞きました。

2.あとは固定で借りる場合、日本住宅ローンがベストなのか民間でも良いのがあるのかです。

すみません

79ですが

差金決済ではなく、資金決済の誤りです

マンション2件目を申し込みしました。

竣工はまだまだ先ですが、2件目は賃貸に出しますが、住宅ローンを使ってローン控除も使いたいと思ってます。住処は今の家のままのよていです。

どうしたらいいですかね。

住まない家に住宅ローンは無理ですよ。
短期間でも親か家族に住んでいただいて、家族でも住宅ローンが大丈夫な銀行に申し込むしかないです。
しかし、住宅ローン控除を税務署に申請した時点で、住んでいない事、そこで家賃収入を得ていることはバレてて、そんな勇気あります？

ググった内容だと、同時の2件目の住宅ローンは可能（フラット35とかはセカンドハウスOK）だが、住んでいない方は住宅ローン控除は無理。なお、2件目じゃなくても賃貸物件は住宅ローン控除は無理。何らかの手法でやったら脱税。

教えてください
イオンからゴールド切り替えのインビテーションがあったのですが、本審査前に切り替えると影響がありますか？

16から20年で返済予定です。
フラット35で借りますが35年フルで借りて
繰り上げ返済するか、最初から20年で借りるか
迷ってます。
35年で借りて流動資産を作っておきたい気もしますが、利息が20年は1.02 35年は1.08です。
皆様ご意見伺えますでしょうか？

>>85 匿名さん

団信未加入なら期間を20年にする。

団信未加入で35年はないですか。

自分がポックリ逝った時、家を家族に残せないね。加入済みの生保と自助で家を残し、家族が路頭に迷わない生活費が有れば35年も有り。

リセールバリューよさげな物件で
頭金それなりに入れるので
ポックリ逝ったら売却すれば
残債が残ることは100パーないです。
ちなみに私は生涯独身予定ですw

なら、担保取られても良い状況だね。

注文住宅におすすめの住宅ローンありませんか？
当初じぶん銀行で本審査まで行なったのですが、建売住宅やマンション等がメインの顧客層らしく
・建築確認済書が必要な点(建築確認申請は済)
・外構費、追加工事費等全てが決定＆契約書が必要
主に上記2点により急遽他行へ借り入れを行う事となりました。
イオン銀行＆地銀へは仮審査まで終了していますが、やはりネット銀行特有の金利の安さ、団信の手厚さからネット銀行メインにて考えています。
地銀の様に注文住宅に対して臨機応変に対応して頂ける住宅ローンはありませんか？

どこも引き渡しされるまで融資実行され無いのでは？その間の必要な支払いはプロパーローンでは？

>>92 匿名さん

91です。
言葉足らずで申し訳ありません。
融資の決済自体はつなぎ融資を利用する為、引き渡し時で構わないのですが、じぶん銀行は本審査完了までに建築確認済証、追加工事の契約等が必要との事でした。
ですので、仮審査は希望額にて合格した状態ですが本審査結果が出るまで
・つなぎ融資が利用出来ない
・着工が始まる段階にならないと審査結果が出ない
という注文住宅には向かない部分が多々見られた為です。

自分も注文住宅でしたが、ネットではない他行で先に仮は通っていたので結果的に融資を受けました。
建築確認申請書、確認済み書、請負契約、重要事項説明書などは必要でしたし、本審査に回した時点では打ち合わせがどんどん進んで融資契約の時は工事が始まってました。注文住宅の時はそんなものではないですか？
最悪はキャッシュでと覚悟していたせいもあり繋ぎは、別な契約や書類が煩雑で、また金利が高目だったので借りず結果論で頭金３割五分ぐらい入れたことと同じ感じになりましたけどね。

2,500万の住宅ローンで保存登記費が35万って普通ですか？保証料は60万なのでその２つだけで100万近くなります。
他の細かな費用入れると170万円になります。
新築マンションです。無知故に情報が足りなかったらすみません。

相場通り。提携以外の司法書士に頼んだとしてもそんぐらいは取られる。

所有権保存登記とか表題登記　自分でできるんだけどね。
ローンの抵当権設定があるので銀行にお願いすることに
なるんだろうけど。

登記は、司法書士でなければできないと思ってる人多いけど
個人でできるよ。

所有権保存登記、相続登記、抵当権抹消登記は自分でやった。
次は建物滅失登記をやる予定。

費用的には、法務局で印紙を貼るんだが、例えば相続登記だと
評価額を市役所で証明書（700円位）手に入れ、評価額の0.4％
の印紙を貼って必要書類添えて法務局へ提出でお終い。
抹消登記だと建物と土地の2筆なら2千円の印紙しかかからない。

司法書士にお願いすると相続登記は相続人の人数で手数料増える。
相続人が1人だと7万円ぐらいかな？。抹消登記は4万円～5万円。

はいはい。えらいえらい。
質問者の意図ぐらい汲んで回答してあげような。

表題登記は位置指定1/250と床面積1/500の図面があれば（販売業者に資料ある筈）
（ネットで具体的にやりかた書いてある）自分でできるか判断して、できそうなら
やってみる。その分資金浮くよ。

所有権保存登記はもっと楽だがローンで抵当権設定するので銀行はいやがるだろう。
表題登記自分でやるだけでも節約できる。

あと法務局で相談を受け付けているので、予約して不明点は聞くとよい。

2,500万の住宅ローンで保存登記費が35万って普通ですか？保証料は60万なのでその２つだけで100万近くなります。
他の細かな費用入れると170万円になります。
新築マンションです。無知故に情報が足りなかったらすみません。



そうですね。　ちょっとした自動車分のキャッシュが必要になります。


司法書士　体たらくな仕事しかせんのに　費用とりますな〜
マンションの売主の提携先司法書士　決まっているので　こんなものです。