新築マンションってやはり割高？（都内限定）

>>21

本当にそうなのでしょうか？まだ納得していません。
上の物件は一件だけではなかったですし。確か1年の間に3件ほど売りに出ていました。似た条件で。
他の方のご意見も伺いたい所です。

土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？

＞う〜むさんが買うべきだったのでは？（笑）

これから暮らしていく上で、住居としての魅力を感じなかったので、候補にはなりませんでした。
安くて広さもあったので、一瞬古いマンションもありかなぁ、と思った時期もありましたが。

住居としての魅力がなかったのはなぜでしょう？
確かに周辺環境が劣れば、売りに出る＝他に住みたい、人が出るのもうなづけます。

>土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
>マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？
利用価値（環境、機能、利便性）と合わせて総合判断するわけですが、〜の方が重要視される
というのは人それぞれですからね。私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

>>24
おっしゃる意味は分かりました。
私は自分の住居探しをしていますから、マンションは住居としての利用価値を重視します。
先のマンションに魅力を感じなかったのは、単純に築30年以上のマンションを数件目の当たりにし、
自分の住居としてのイメージが湧かなかった、というだけです。直感です。

＞私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
＞建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

参考にしたいのですが、例えば、坪130万の土地があったとして、その上に立つマンションは
80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
マンションの建物部分の坪単価に対する知識がないもので。

↑は新築マンションの場合についての質問です。

マンションの建築コストをご存知ですか？
今は坪当たり５０万円もあれば建てられます。う〜むさんの検討している地域は平均より
坪単価の高い土地ですから、購入層を考慮してそこそこの設備や建築資材を使うので６０万円
くらいかかると思います。

ということは２７坪のマンションなら
２７坪×６０万円＋２７坪×１３０万円＝５１３０万円が適正な原価です。
業者（デベ、販売会社）の粗利益が２０％乗せられて６２００万円となります。
う〜むさんのお探しの物件はこのくらいの価格ではないでしょうか？

これは平均価格ですから、階数、向きなどが考慮され、最大７００万円くらい前後します。（超高層除く）
中古価格は販売マージンを除いた原価での取引が基本ですから、築１年でも１０００万円引きが基本です。
ただし、中古価格は新築価格も考慮するので実際にはそこまで落ちないケースが多いですね。

>>27

あれっ？延べ床面積80m2のつもりで書いたのですけど、土地代は持分で考えなくても良いのですか？

またやってしまった。↑はスレ主です。

>80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
土地持分が８０平米、床面積も同じという意味の質問に見えたのですが。

>>30

ごめんなさい。上のようなq床面積100m2で土地持分が100m2という物件は最近では少ないと思いますので、
一般的な持分（どの程度が一般的かは不勉強で分かりませんが）での試算をお願いしたく思います。

9さん、すみません。

>>13で一般的な土地持分について書かれていましたね。

>土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので

これを基に計算しなおすと、

坪130万の土地に建設されたマンションの床面積27坪の区分なら、
27坪×60万円＋6.75坪（27坪の1/4）×130万円＝約2500万円が適正な原価という事ですかね？
これに業者（デベ、販売会社）の粗利益を20％乗せたら3000万円となりますね。

階数、向きなどで700万程度の差があったとして、最大で3700万とすると、
坪130万の土地の床面積80m2の新築マンションはこんなに安く分譲されていないですよね？
共用部分の建物の坪単価も加味すれば、もう少し近い線にいくのでしょうか？

↑スレ主です。度々すみません。

一般的に駅前の商業地マンションでなければ、容積率２００％（中高層ｏｒ住居地域）です。
そして、共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
27坪×60万円＋13.5坪（27坪の1/2）×130万円＋150万円＝約3525万円
ですね。

>>34

ありがとうございます。
原価3525万として、デベの粗利20％を乗せると、4230万。
一番条件の良い部屋と一番条件の悪い部屋（同平米数）の価格差が700万とすると、
3880万〜4580万が適正な販売価格、という事になりますね。

僕の少ない経験からの感覚だと、坪130万床面積80m2の新築マンションの分譲価格は、
5000万〜6000万程度だったので、やはり割高である、という結論になりそうですね。
これでファイナルアンサーということでよろしいのでしょうか？

この試算、結論に反論がある方は是非投稿してみて下さい。

一戸建ての場合
現場作業員（大工など）＋ＨＭ
マンションの場合
現場作業員（とびや鉄筋工など）＋建設会社＋デベロッパー＋販売会社

結局、利益をピンはねしているところが２つも多いのがいけないんですよね。
割高になって当然です。

34は無茶苦茶。
誰かに指摘されてるのにいまだに専有面積と延床面積の違いも理解できてない。

>>37
共有物を１５０万として計算しているだろうが。
ちゃんと読めや！

6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．
新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．
最近は，２４時間換気のおかげで，シックハウスも少ないようですし，
中古がお得かどうか，考えた方がいいでしょう．

>>39
>6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．

おっしゃる通りだと思いますが、都内西南部に限定して探していますので、
6000万の予算だと（限度なのでマンションの場合は本当は5500万程度が理想ですが）、
環七付近の駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺あたりの
良好な環境（一低、低層のマンション、閑静で駅からも近い）が、
精一杯のような気がしています。新築だと80m2も難しいのでは？
築10年以内の中古だと、ソコソコの数の候補から選べる状況になると思われます。

もちろん環七より内側でも地域を問わなければ、新築もありえるかと思いますが、
好条件ではない物件になってしまうかと思います。日照、環境、クオリティ等。
地価の高い地域でお買得な物件を探すよりも、
相場価格で問題なく予算内となるような地域で探していこう、と思っております。

＞新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．

設備面が新しくないと嫌、人の住んだことのある部屋は嫌、
などの理由で新築マンションを選ばれる方がいらっしゃるのは分かるのですが、
主要な設備はあとからでもある程度変更できますし、
中古か新築かは費用対効果の考え方で決めたいと思っております。

中古マンションのリフォームの際、24時間換気がなければ壁に自然素材（ケイソウ土等）を使ったり、
ディスポーザーがなければ、生ゴミ処理機を買ったりなどして、
そのリフォーム費用を合わせた中古マンションの価格が、新築マンションよりもお買得ならば、
やはり中古を選択しようと考えています。

設備が新しいということだけでは、新築マンションの優位性を示す根拠としては弱い気がしています。
全くの個人的な意見ですので、反論もあるかと思いますが。

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が良好な環境って嘘だろ・・・
どこがいいのあんな汚らしい街。

↑すぐにこういう揚げ足取りが出るんだよなー。
駅前の繁華街と住宅地の区別ができないみたいだな。
高円寺や駒沢の高級住宅地を歩いてみろ。お前には一生縁のない
豪邸がゴロゴロ見れるぞ。

４１さん
貴方は何処の超高級住宅街の豪邸にお住まいですか。
スペックを教えてください。
一般に高級と言われている町をけなす程の給料をもらっている
とお見受けします。
差し支えなければ、職種とか年収とかも教えてください。
憧れます。
私は昨年田園都市線沿いに６０坪程度の家を買いましたが、ここらは
手が出ませんでした。私の年収は１３５０万ぐらいです。
可能なら４１さんの仕事してみたいです。

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。
この辺ありがたがってるのがいるのって現地行った事ないからなんだろうな。
インターネットの物件情報だけみて高いから憧れてるとしか思えん。
一度行ってみな。
古臭いぼろやが軒を連ねている上に幹線道路の空気汚染で空気が汚いこと汚いこと。
とても住みたいなんて思えないから。

＞駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。

根本的に都内西南部、環七〜環八の閑静かつ利便性のある住宅街が候補です。
何故環七より都心に行かないの？との質問へのお答えとして、
環七付近の駅名（駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺）を挙げ、その駅近辺ですら、
地価が高く、予算がギリギリであることを書きました。
環七より内側でもお買得物件はあるのでしょうが、予算と一致する地域で探した方が、
選択肢も増えますし、条件の良い物件に出会える確率が高いと考えています。

駒沢、梅が丘、高円寺、は以前住んでいたこともありますし、
普段車で移動していますので、三茶、明大前にもそれなりの住宅地があるのを知っています。

<<44、<<41
代替地も書けないのに、いくらワンワン吠えても説得力が全くありませんよ。
犬以下ですね。

代替地
つ秋葉原、錦糸町、高田馬場、新木場

本当に、環境を求めるなら西武線沿線が良いでしょう。
田舎ですが。

>34=37さん
土地代を「13.5坪（27坪の1/2）×130万円」と計算されている点が違うのではないでしょうか。
専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

そんなことより共有部分の一戸あたりの建物代を100〜150万円とされている点に興味があります。
どういったところを分析したらわかるのか、或いは統計的なソースがあるのでしょうか、
ぜひ教えてください。

＞共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
これって共用部分が極めて少ない特殊なマンションしか考えられません。
まして温泉付なんて（笑）
バルコニーと共用廊下だけで100万じゃ足りませんよ。
専有面積27坪とすると、バルコニーが奥行き2mとして6坪程度、
共用廊下が目の前だけだとしても奥行き1.5mとして4坪程度、
合わせて10坪あるのが普通でしょう。
バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、
60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。
これだけで「温泉付など豪華なところでも１５０万」をオーバーですね（笑）。
さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、
ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

>>49
>>50

ご意見ありがとうございます。

＞専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
＞よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？だとすると持分10.8坪で計算することになりますね。
確かに、全く素人の私の経験による感覚でも、80m2程度のマンションの土地持分は10坪くらいの物件
が多いような気がします。とりあえず平均的なマンションの土地持分を計算をするのには、この方程式が良さそうですね。

＞バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。

＞さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
＞100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

なるほど。そのように考えると確かにそうですね。もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

＞これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？

いやいや、そうじゃないんですよ。
マンション全体で説明しますよ。
土地面積500坪、法定容積率200％だと、容積対象面積は1000坪ですよね。
一方、専有面積はこの8割程度として800坪。
専有一坪あたりの容積対象面積は1000坪÷800坪で1.25坪。
これで土地代を計算すると、一住戸27坪でしたら、

「13.5坪(27坪の1/2)×1.25×坪130万」＝2193.75万

となる訳です。（49で書いた式と答えは一緒）

＞もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
みんなで議論しながら推定するしかないですね。

どこかのマンションを例にひいて概要仕様を出してくれれば、
それを題材にみなさんで話し合ってみるのは面白いと思います。
例として一住戸専有27坪が100戸のマンション全体で説明しますよ。
専有面積合計は27坪×100戸＝2700坪。
容積対象面積は専有部分だけじゃないので、もっと広いんです。
一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどの
アメニティゾーンなどなどが入ります。
（詳しく知りたければ建築基準法勉強してみてね。）
例えばですが、
容積対象面積合計　2700坪÷0.8＝3375坪
とすると、1住戸あたりでは33.75坪になります。

>>52
いつの時代の方か知りませんが、間違ってますよ。
廊下やホールは規制対象外です。この規制緩和により
「容積率に算入する場合に比べて約１.２倍のマンションが建築可能。」
となりました。よって、「÷０．８」なんて昔の考えは今時いたしません。
http://www.basic.or.jp/j/nhou2.htm

バルコニーも基本的には対象範囲に入らないように作るのが基本です。
マンションは、敷地をぎりぎり最大限使うのが常識。
占有面積そのままで計算してもほぼ問題ないです。

＞53

その点は承知しています。
ただ、それは安物の板状マンションなら正解ですが、
ここでは世田谷エリアである程度高級感のあるマンションを
対象にして議論しています。
安物のマンションと異なり、そういったマンションでは、
容積を食ってでも共用部分を作りこむことで高級感を維持しています。
試しにそこそこ高級感のあるマンションの販売住戸全体の
専有面積の和を計算してみてください。
それだけでは消化容積率を満たしませんので。

＞53
あと「占有面積」とは何を指していらっしゃるか教えてください。
専有面積＋バルコニー＋ルーフバルコニー+専用庭その他専用部分のことですか？

単なる変換ミスじゃないの
意地わりーねー

＞一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどのアメニティゾーンなどなどが入ります。

自分の間違いを指摘されて、相手の変換ミスを突くのはいかがなものかと。
素直に「知りませんでした。」と言えばいいのにね。

土地持分に関して色々な議論があるようですね。
私自身が無知なので勉強させていただいております。

マンションの土地持分を算定する際、
専有部分のみを容積率として扱う考え方と、
共用部分も容積率として扱う考え方がある、
ということですよね？

個々色々なケースがあるので一概には言いにくいのでしょうが、
私の条件ですと、ある程度の閑静な住宅街（一低等）で考えていますので、
そういうマンションの一般的なもの（中〜、中の上のクオリティ）で、
贅沢な共用設備の無いもの、の土地持分の算定方法を議論していただけたら、と思います。

また、専有部分、共用部分各々の建物の価格の算定方法（坪単価）についても
引き続きご意見よろしくお願いいたします。

>>59
建築費は企業秘密であり、共用部分も物件により様々。
一体あなたは何が聞きたいのか？
トータルコストを抑えたければ、狭くて安い土地を買い、上物も最低価格で建てて修繕もせずに暮らせばいい。

>>60

またそんな極論を…。
新築マンションを現在候補とするのかどうか迷っており、
タイトル通り、「新築マンションってやはり割高？」という疑問を拭えず、
色々ご意見をお伺いしている訳です。

建築費は企業秘密である、というのも実はここの書込みで知ったような次第です。

52さんのおっしゃるように、

＞デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
＞みんなで議論しながら推定するしかないですね。

推論でも構いませんので、色々議論して頂ければ参考になります。

投稿が止まってしまったようなので、今までの経緯をまとめておきます。

新築マンションの売出価格を、
同立地の中古マンションの成約価格や新築建売戸建ての売出価格と比較すると、
「新築マンションってやはり割高？」という疑問を持つに至りました。
（予算は上限6000万で、地域は都内西南部の環七〜環八で。）

しかし一方で、
価格の比較論だけで新築マンションを否定するのはどうかな？
というような考え方も頭をよぎります。

新築マンションは、
「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

そこで、新築マンションの売出価格ってどういう内訳になっているの？
という疑問が浮かびます。
しかし、こちらに投稿して下さった方々の意見では、内訳はデベの企業秘密なのだから分からない、
という結論のようです。

となると、やはり内訳の分からないようなものに、
近隣の築５年以内の中古マンションの価格よりも20％以上もたくさん払うのは躊躇してしまいます。

ので、なんとか推測によって、新築の売出価格の謎？にせまっていけたらなぁ、と思っています。

私が最近見かけた新築マンション。

地価140万〜150万程度（環八外）
駅徒歩2分、南向き、80m2台前半（25坪？）

の価格は5600万程度でした。

これの価格が割高かどうか検証してみたいと思っています。

>>62

>新築マンションは、
>「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
>むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

答えが出てるじゃないですか。
メリットだと思えば新築を、思わなければ中古、
マンションに疑問を感じるなら戸建。

以上。

>>63

減価償却分を考えた中古マンションと比べてどの程度割高ならメリットがあるのか？
という面で結論がまだ出ていません。

例えば定価20万の液晶テレビが中古で18万で出ていたら、2万程度の差だから新品にしよう、
なんて考え方もありなのですが、定価20万の液晶テレビが中古で14万で出ていたら…
もっと悩みますよね。

現状、あくまでも自分の知る範囲内ですが、新築マンションにそれぐらい割高感を感じています。
もっと適正な価格のマンションも探せばあるのか？
または本当は割高ではなくてそれぐらいが適正なのか？
私のような素人には大きな謎です。

>>64

割高かどうか？を個別マンションスレで問いかけるのは
購入を検討されている方に失礼になってしまう恐れがあるので、
できればここで議論できれば…と思っております。
よろしくお願いいたします。

スレ主さん、そもそも中古と新築の価格比較に無理があります。
新築は地代や建設費積み上げ利益を乗せて価格決定していますよね
新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

一方、中古は原価はまったく考慮されません。
売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
売り急ぎで安い価格もあります。
また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
成立価格はもっと低いはずです。

ご自身が新築割高だと思えば、中古を買われるのが１番でしょ。

新築を買われる方は、家は新築に住みたい、中古はリフォーム必要など
理由は様々でしょうが基本的に新築同士でも比較が多いと思います。

テレビの値段も出されていましたが
これは中古販売業者が、この値段なら売れるって値段だし
逆に仕入れ値決定するので、スレ主さんが１４万お買い得と思うのは
業者の値付け＆仕入れが上手いと言う事でしかありません。

66さんご意見ありがとうございます。

＞新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
＞また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

う〜む。やはり建築業界というのは特殊な業界なのですね。
同じような原価、仕様のマンションの分譲価格の利益率を物件によって変えているなんて。
竣工在庫を早期に完売するために価格を下げるのはともかく、
高く売れるのであれば、なるべく高く売ろう、というのはまるでオークションの感覚ですね。

＞一方、中古は原価はまったく考慮されません。
＞売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
＞売り急ぎで安い価格もあります。
＞また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
＞成立価格はもっと低いはずです。

これはどうでしょうか？中古も土地の価格と建物の減価償却率を
売却時の相場で計算しますからね。
正しい根拠で値付けされ、成約した中古物件は、ある意味適正価格だと言うことも出来るかと思います。
新築マンションの価格がこれの減価償却がゼロ+500万以内（新築のメリット分）だったら、
適正だと思うのですがね。実際はもっと高そうです。私見ですが。

売り主の事情で安くなっている物件はもちろんお買得で相場ではありませんね。
売り主の事情で高くなっている物件はそのままの価格での成約率は低いのではないでしょうか？
もちろん近隣の物件の最近の成約事例がたまたま売り主の事情で安値だった場合などは、
若干ひきづられて安く値付けせざるを得なくなってしまうかもしれませんが。

67さん

＞即完は割安、竣工完売は適正、竣工在庫は割高。

う〜む。これは資産性や立地の希少性に関わることですよね。
これからの人生の大半を過ごす住居探し、という観点にたつと、これだけでは語ってしまうのはどうか？と思ってしまいます。
もちろん物件をうまく財産として活用し、将来の買換えを視野に入れている方には一つの考え方だと思いますが。

それにしても上で66さんがおっしゃているように、人気物件である以上、
よりデベが利益を乗せている可能性も否定できませんよね？
買換えを前提にしたとしても、売却損がかなり大きくなる可能性もあるような気がします。
買換えでうまく売却損を回避（少なく）し、賃貸等で上手に資産活用している人もいるのでしょうか？
こういう掲示板ではあまり見かけない買換えの成功談も聞いてみたいです。（バブル期の経験談とかは無しで）

＞スレ主さん

１度マンション売れば分かりますが
中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし
買い手にも提示されません、土地の値段も上下しますし。
あくまで相場で決まるものなので
減価償却率とうとうは無意味だと思います。
買い手がお買い得かどうかの判断に用いる分には有効かもしれませんが。

上記の通り新築価格から中古の値段を判断は意味多少あると思いますが
中古価格から新築価格を判断するには無理があります。

投資としての購入は別にして
お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？
そう言う意味では６７さんの言われる通りだと思いますよ。
デベが利益多く乗せていても多数の人が納得する価格＝お買い得な値段です。

投資用であれば、利回りで計算するので相場は関係なく
利回りが高い物件＝お買い得な値段ですね。

建築業界が特殊ってのも少し違うような
工場生産と違い、まったく同じ原価のマンションは存在しません。
車でたとえれば、マンション１つ１つが
車の１車種になります。
車でもグレードにより利益の乗せ方は違いますよね？
顧客にお買い得と思わせる値段で、最高の利益でるように
値付けするのはどの業界も一緒だと思いますよ。

>中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし買い手にも提示されません、
>土地の値段も上下しますし。あくまで相場で決まるものなので減価償却率とうとうは無意味だと思います。

土地持分が売却時の相場から判断されるのは私も書きましたし、同意です。
が、建物のクオリティーや築年数は当然資産価値として考慮されます。
建物のクオリティーから新築時の建物価格を査定し
（これは当然分譲価格とは関係なく、客観的に判断した価値の査定）、
築年数に応じた減価償却法で売却価格を決定するのが普通だと思います。

ただ、中古ですから「その土地の相場価格と減価償却分を差し引いた建物価格との合計」の適正な価格で
なかなか売れない場合もあるでしょうね。成約価格とある程度の誤差が出る場合もあるでしょう。
が、余程売り急いで値下げを繰り返さない限り、
中古マンションの価格は上の計算に基づいた取引になっていると思われます。

新築マンションの価値の査定の基準として用いても問題のない、
適正な価格の中古マンションの成約事例はたくさんあると思います。

＞お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？

これを言い出すと私の問題提起の意味がなくなってしまいます。
買った人はみなさん納得している筈ですから。少なくとも購入の時点では。
ただ私は買う人がたくさんいるから、といって利益を大幅に乗せた商品を好みません。
私自身が適正な価格だと判断した商品を買います。（もちろん価格が安ければ良いという訳ではない）
これは普通の感覚だと思うのですが。