新築マンションってやはり割高？（都内限定）

当然新築マンションは割高です。
仮に購入後すぐに売却したとしても相当の値引きを要求されるでしょう。
それに対し中古マンションなら購入即売却しても買値とほぼ同額での売却が期待できます。
この差が「新築マンションは割高」なのでしょう。

＞新築マンションは割安だよ

建築コストに比べて、っていう意味でしょうか？
売出し価格を中古マンション、建売戸建てと比較すると、やはり割高に思ってしまいます。

＞そもそも値引きするようなマンションの資産価値はほとんどゼロだよ。

これは極端な意見に感じますが…もう少し詳しく説明して頂けると助かります。

大筋ではなんとなく同意なのですが、賃貸需要や流動性の面でのマンションの利点も
ちらほらと聞きます。

できれば資産価値を考えた上で新築マンションを購入された方（都心の最高の立地の物件をのぞく）
の意見を聞いてみたい、と思っています。

すみません。更新しないで04を書込んでしまいました。

03さん

では何故そんな割高な価格設定が、世の中に受け入れられているのか？
という疑問が浮かんできますよね？一般庶民は割高な買い物などわざわざしませんよね？
その点がどうしても納得できません。やはり何かメリットがあるのでは？という
推測もしてみなくてはいけないのかな、と思っている所です。

>>04
そりゃ、中古に比べたら割高でしょう。
新築一戸建てに比べたら割安。
マンションの100平米の居住空間を戸建でえようと思ったら110平米ほど必要、
それを土地から買ったらね、もう大変だから。

ただ、一概に売り出し価格で比較できない隠れた上乗せ価格が駐車場・修繕積立金・管理費。

値引きするようなマンション、最初から立地間取り等に問題があり人気がない、
転売しにくい≒資産価値がない、

ということでは。

資産価値もとめるなら瞬間蒸発するような人気物件狙わないとね。
それでも10年後はどうなっているか分かりませんが。

＞新築一戸建てに比べたら割安。
＞マンションの100平米の居住空間を戸建でえようと思ったら110平米ほど必要、
＞それを土地から買ったらね、もう大変だから。

予算は限度で6000万までで考えております。マンションならば5500万位までに抑えたい所です。
80平米以上の環七〜環八の築10年以内、一低、低層の最上階角部屋中古マンションか、
新築建売、環八やや外、一低、敷地30坪50/100が現在の条件です。（都内西部限定）
注文はあきらめました。

この条件ですと、
新築マンションの方が建売戸建てよりも割高感があるような気がするのですが…立地もほとんど同じですし。

＞資産価値もとめるなら瞬間蒸発するような人気物件狙わないとね。

新築マンションはまだ勉強不足なので、都心以外でもこういう物件があるのですね。
こういう物件ならば、資産価値の目減りもかなり少ないのでしょうか？

新築マンション買うのはおろかだと思いますよ。
新築戸建よりはましだが・・・。

環七〜環八間に位置する世田谷区、おろか以下と言われた新築戸建購入者です。
環八のやや外も検討しました。30坪の土地を買おうとすると、150〜200万円/坪ですかね。
100万円台前半もありますが、道路や日照、眺望に問題がある物件になっちゃいます。
坪150万円の土地だと、これだけで4500万円。上モノに坪50万円かけて1500万円。合計6000万円。
とりあえずは予算に納まる物件もあるんじゃないですかね。

ちなみに東横線や田園都市線の環八（多摩川）までのエリアは土地も値上がりしてますよ。
私は4年前に坪200万円で買いましたが、今年査定してもらったら坪230万円は堅く、250万円でもいけるかもといわれました。
売らない限り、資産価格が上がってもうれしくもなんともありませんが、土地価格の上昇局面では
戸建てのほうが資産形成に有利です。

もちろん。土地価格が下がると考えればマンションに軍配が上がりますけどね。

08さん
根拠がわかりません。投稿するなら根拠を述べてください。

一戸建て・マンション共に所有しています。
上で「管理費・修繕積立金」の話が出てきましたが、実際には一軒屋のメンテナンス費用は結構掛かります。
何しろ自然の影響をモロに受けますから小まめに手を入れてやる必要が有ります。
手を抜くと後々高くつきます。ことに木造は要注意です。植木と同じでいつも見守ってやらねばなりません。
メンテナンス費用に関して言えばマンションは決して不利ではありません。

>>10
ありがとうございます。私も同様の疑問を持ちました。

>>9
>土地価格が下がると考えればマンションに軍配が上がりますけどね。
これは売出し価格が割高な印象の新築マンションでも同様なのでしょうか？

>>11
>メンテナンス費用に関して言えばマンションは決して不利ではありません。
これは管理修繕費の設定にもよるのでしょうが、個人的に計算してみた所、
若干戸建てが有利のような気がしました。
戸建ての維持費（内装除く）は10年毎に100万円程度、という資料を見たような気がするのですが、
これでは不足なのでしょうか？

>これは売出し価格が割高な印象の新築マンションでも同様なのでしょうか？
同様といえるかどうか、簡単に計算しましょう。
う〜むさんの希望地域の坪単価が２００万円、延床面積８０平米（約27坪）、分譲価格5500万円としましょう。
土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので、27(坪）×1/4×２００＝１３５０万円。
建物部分の評価は約４１５０万円ですから、坪単価は１５３万円ですね。
鉄筋コンクリとはいえ、１５０万円超は割高という印象ですよね。これには共有部分である廊下、エントランス
エレベータ、駐車場、敷地内設備の負担が含まれているからです。

ここからが本題です。土地が下がるシチュエーションを想像しましょう。経済学的にはデフレになります。
インフレ下での土地値下がりはバブル崩壊でもない限り、考えられません。ということは、物の価値が下がる
訳ですから、豪華な設備を持った物件ほどその価値が下がることになります。逆に必要最低限しかなければ、
値下がりは限定的です。最後は建物評価額ゼロですからね。

んなわけで、瀟洒（割高）なマンションと戸建ては運命共同体ともいえるかもしれません。
物件によって違うので、かならず土地の持分を調べてください。私の知る限り、相当ルーズな人が多いです。
なんで建物の延べ床面積と価格、設備だけで検討してしまうのでしょう。
土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。もちろん躯体、設備等の重要性は否定しませんが。

メンテ費用については修繕費は物件によるものの、戸建てに管理費（掃除、管理業務、供給部分メンテ）はかかりませんからね。

>>12
>個人的に計算してみた所、若干戸建てが有利のような気がしました。
>戸建ての維持費（内装除く）は10年毎に100万円程度、
>という資料を見たような気がするのですが、これでは不足なのでしょうか？

当然、比較する物件によって違いは有るでしょうね。
戸建が有利だと判断したのならそちらを選んで下さい。

>なんで建物の延べ床面積と価格、設備だけで検討してしまうのでしょう。
それはマンションを建物解体後の更地として評価しているのではなくて
マンションという利用形態の下で評価しているからです。

>土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。
本当にそうでしょうか。物件による容積率の違いを無視していませんか。
あえて理由をつけるとすると、築年数が古くなると建て替えを織り込んだ
価格形成がなされるようになるから、ということが考えられますが、
中古マンションを買う一般の方々が、合意形成・手続きに大変手間のかかる
建て替えまで視野に入れているとは考えづらいですね。

あと、単なる誤用だと思いますが、マンションの各住戸の面積を示す場合、
通常「専有面積」が用いられます。「延べ床面積」は専有部分に含まれない
廊下等の共用部分が含まれており、マンション全体の面積を表現するときに
用いる定義です。「延べ面積の4分の1」とおっしゃられてますが、専有面積の
マンション全体の合計値は延べ床面積より小さくなりますので、各住戸の土地
持分面積を算出する場合、その違いを織り込まなくてはなりません。

また、「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ま
せん。いくら値下がりしても借り手がいる限り（たとえ住宅としてではなく倉
庫としてでもいい）、賃料からの収益還元価格が成立します。それが土地の更
地価格を下回るなら別ですが、利用価値があるものなら価値ゼロにはなりませ
ん。
の

>>13
>土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。

個人的には非常に微妙だと思っています。
以前見かけた築30年、100m2のマンションは土地持分30坪というものでしたが、
その近辺の公示地価で計算した所、売出し価格は土地持ち分を結構下回っていました。
当然、土地持分が多いという事は中古の際、プラス査定でしょうが、
そもそも持分が多いということは、土地広さのわりに余裕を持って建設されたマンション（低層も含む）
な訳ですから、土地の余裕分は土地取得代金として分譲価格に折り込まれている筈です。
土地持分が多めのマンションを買ったものの、多めの土地持分程は30年後に資産価値はなかった、
という状況になる可能性は否定できないような気がしています。

>>14
>戸建が有利だと判断したのならそちらを選んで下さい。

そうおっしゃらず、色々なケースの議論をして頂けると参考になります。よろしくお願い致します。

>>15
>「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ません。
>いくら値下がりしても借り手がいる限り（たとえ住宅としてではなく倉
>庫としてでもいい）、賃料からの収益還元価格が成立します。それが土地の更
>地価格を下回るなら別ですが、利用価値があるものなら価値ゼロにはなりません。

私もそう思います。

新築マンションに引越し後、数年で買い換え、旧マンションは賃貸に出す、等の手法で、
次々に新築マンションに引越し、資産形成されている方がいらっしゃいましたら、
非常に興味があります。

そういう方の新築マンションは割高ではない！という反論を期待して、
このスレを作ったという面もあります。

間違って解釈されるような文章を書いてしまったようです。
>「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ません
その通りです。言いたかったのは、建物評価額5000万円の物件は3000万円（マイナス2000万円）に
なるけれど、評価額が500万円であれば下がっても2,300万円のロスにしかならないということです。

例えば物件価格7000万円（建物評価5000万円）が上記のように下がると5000万円（建物3000万円）に
なりますが、2500万円（建物評価500万円）の物件は同じケースでは2200万円（建物2000万円）までし
か下がりませんよね。

>その近辺の公示地価で計算した所、売出し価格は土地持ち分を結構下回っていました。
管理費がバカ高いとか、問題がなければ投資用マンションとして是非検討したいです。
う〜むさんのプライバシーに問題がなければ地域だけでも教えてください。探します。

>土地持分が多めのマンションを買ったものの、多めの土地持分程は30年後に資産価値はなかった、
>という状況になる可能性は否定できないような気がしています。
よほどその物件に問題がなければ、そのような可能性は低く、そのような物件は「逆バブル」で
私は「買い」だと思いますよ。だって資金力のある業者ならある程度買い占めて、残りの住人にには
無料あるいは超低コストで建替えても、再販でマージンを得ることが可能になるじゃないですか。
おそらくその物件は建ぺい率の問題などから、建替えると居住床面積が減るのではないですか？
建ぺい率が低ければ、建替えても元の居住床面積が減るわけですから、流動性の低さからディスカウントが
怒っても仕方がないです。

怒っても→起こっても、でした。。。。

＞よほどその物件に問題がなければ、そのような可能性は低く、そのような物件は「逆バブル」で
＞私は「買い」だと思いますよ。

たまたま私が見かけた物件（リハウスの店内で掲示されていたのを、ちょこっと質問して帰りに外観を見ただけ）
がレアケースだったのでしょうか？私は素人なので、その経験でお話していました。
半年以上前の物件なので検索しても出てきませんでしたが。

90m2〜100m2程度の築30年超えマンションで、土地持ち分がたしか30坪でした。
敷地は見た目にもゆったりとしていて（敷地内に緑がたくさん）
建蔽率は問題無さそうでした。3階建ての低層マンションでしたし。
坪130〜140万の環八外の世田谷区でしたが、3200万位で売出されていたと記憶しています。
管理費や修繕費も築30年ものとしては、普通だったと思います。

↑すみません、何故だか匿名になってしまいました。
スレ主です。

う〜むさん。ありがとうございます。
ありえないほど魅力的な物件だったと思いますよ〜。
調べればわかると思いますが、そんな物件ありませんよ〜。
買いたかったです〜。
いや、う〜むさんが買うべきだったのでは？（笑）

>>21

本当にそうなのでしょうか？まだ納得していません。
上の物件は一件だけではなかったですし。確か1年の間に3件ほど売りに出ていました。似た条件で。
他の方のご意見も伺いたい所です。

土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？

＞う〜むさんが買うべきだったのでは？（笑）

これから暮らしていく上で、住居としての魅力を感じなかったので、候補にはなりませんでした。
安くて広さもあったので、一瞬古いマンションもありかなぁ、と思った時期もありましたが。

住居としての魅力がなかったのはなぜでしょう？
確かに周辺環境が劣れば、売りに出る＝他に住みたい、人が出るのもうなづけます。

>土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
>マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？
利用価値（環境、機能、利便性）と合わせて総合判断するわけですが、〜の方が重要視される
というのは人それぞれですからね。私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

>>24
おっしゃる意味は分かりました。
私は自分の住居探しをしていますから、マンションは住居としての利用価値を重視します。
先のマンションに魅力を感じなかったのは、単純に築30年以上のマンションを数件目の当たりにし、
自分の住居としてのイメージが湧かなかった、というだけです。直感です。

＞私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
＞建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

参考にしたいのですが、例えば、坪130万の土地があったとして、その上に立つマンションは
80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
マンションの建物部分の坪単価に対する知識がないもので。

↑は新築マンションの場合についての質問です。

マンションの建築コストをご存知ですか？
今は坪当たり５０万円もあれば建てられます。う〜むさんの検討している地域は平均より
坪単価の高い土地ですから、購入層を考慮してそこそこの設備や建築資材を使うので６０万円
くらいかかると思います。

ということは２７坪のマンションなら
２７坪×６０万円＋２７坪×１３０万円＝５１３０万円が適正な原価です。
業者（デベ、販売会社）の粗利益が２０％乗せられて６２００万円となります。
う〜むさんのお探しの物件はこのくらいの価格ではないでしょうか？

これは平均価格ですから、階数、向きなどが考慮され、最大７００万円くらい前後します。（超高層除く）
中古価格は販売マージンを除いた原価での取引が基本ですから、築１年でも１０００万円引きが基本です。
ただし、中古価格は新築価格も考慮するので実際にはそこまで落ちないケースが多いですね。

>>27

あれっ？延べ床面積80m2のつもりで書いたのですけど、土地代は持分で考えなくても良いのですか？

またやってしまった。↑はスレ主です。

>80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
土地持分が８０平米、床面積も同じという意味の質問に見えたのですが。

>>30

ごめんなさい。上のようなq床面積100m2で土地持分が100m2という物件は最近では少ないと思いますので、
一般的な持分（どの程度が一般的かは不勉強で分かりませんが）での試算をお願いしたく思います。

9さん、すみません。

>>13で一般的な土地持分について書かれていましたね。

>土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので

これを基に計算しなおすと、

坪130万の土地に建設されたマンションの床面積27坪の区分なら、
27坪×60万円＋6.75坪（27坪の1/4）×130万円＝約2500万円が適正な原価という事ですかね？
これに業者（デベ、販売会社）の粗利益を20％乗せたら3000万円となりますね。

階数、向きなどで700万程度の差があったとして、最大で3700万とすると、
坪130万の土地の床面積80m2の新築マンションはこんなに安く分譲されていないですよね？
共用部分の建物の坪単価も加味すれば、もう少し近い線にいくのでしょうか？

↑スレ主です。度々すみません。

一般的に駅前の商業地マンションでなければ、容積率２００％（中高層ｏｒ住居地域）です。
そして、共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
27坪×60万円＋13.5坪（27坪の1/2）×130万円＋150万円＝約3525万円
ですね。

>>34

ありがとうございます。
原価3525万として、デベの粗利20％を乗せると、4230万。
一番条件の良い部屋と一番条件の悪い部屋（同平米数）の価格差が700万とすると、
3880万〜4580万が適正な販売価格、という事になりますね。

僕の少ない経験からの感覚だと、坪130万床面積80m2の新築マンションの分譲価格は、
5000万〜6000万程度だったので、やはり割高である、という結論になりそうですね。
これでファイナルアンサーということでよろしいのでしょうか？

この試算、結論に反論がある方は是非投稿してみて下さい。

一戸建ての場合
現場作業員（大工など）＋ＨＭ
マンションの場合
現場作業員（とびや鉄筋工など）＋建設会社＋デベロッパー＋販売会社

結局、利益をピンはねしているところが２つも多いのがいけないんですよね。
割高になって当然です。

34は無茶苦茶。
誰かに指摘されてるのにいまだに専有面積と延床面積の違いも理解できてない。

>>37
共有物を１５０万として計算しているだろうが。
ちゃんと読めや！

6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．
新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．
最近は，２４時間換気のおかげで，シックハウスも少ないようですし，
中古がお得かどうか，考えた方がいいでしょう．

>>39
>6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．

おっしゃる通りだと思いますが、都内西南部に限定して探していますので、
6000万の予算だと（限度なのでマンションの場合は本当は5500万程度が理想ですが）、
環七付近の駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺あたりの
良好な環境（一低、低層のマンション、閑静で駅からも近い）が、
精一杯のような気がしています。新築だと80m2も難しいのでは？
築10年以内の中古だと、ソコソコの数の候補から選べる状況になると思われます。

もちろん環七より内側でも地域を問わなければ、新築もありえるかと思いますが、
好条件ではない物件になってしまうかと思います。日照、環境、クオリティ等。
地価の高い地域でお買得な物件を探すよりも、
相場価格で問題なく予算内となるような地域で探していこう、と思っております。

＞新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．

設備面が新しくないと嫌、人の住んだことのある部屋は嫌、
などの理由で新築マンションを選ばれる方がいらっしゃるのは分かるのですが、
主要な設備はあとからでもある程度変更できますし、
中古か新築かは費用対効果の考え方で決めたいと思っております。

中古マンションのリフォームの際、24時間換気がなければ壁に自然素材（ケイソウ土等）を使ったり、
ディスポーザーがなければ、生ゴミ処理機を買ったりなどして、
そのリフォーム費用を合わせた中古マンションの価格が、新築マンションよりもお買得ならば、
やはり中古を選択しようと考えています。

設備が新しいということだけでは、新築マンションの優位性を示す根拠としては弱い気がしています。
全くの個人的な意見ですので、反論もあるかと思いますが。

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が良好な環境って嘘だろ・・・
どこがいいのあんな汚らしい街。

↑すぐにこういう揚げ足取りが出るんだよなー。
駅前の繁華街と住宅地の区別ができないみたいだな。
高円寺や駒沢の高級住宅地を歩いてみろ。お前には一生縁のない
豪邸がゴロゴロ見れるぞ。

４１さん
貴方は何処の超高級住宅街の豪邸にお住まいですか。
スペックを教えてください。
一般に高級と言われている町をけなす程の給料をもらっている
とお見受けします。
差し支えなければ、職種とか年収とかも教えてください。
憧れます。
私は昨年田園都市線沿いに６０坪程度の家を買いましたが、ここらは
手が出ませんでした。私の年収は１３５０万ぐらいです。
可能なら４１さんの仕事してみたいです。

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。
この辺ありがたがってるのがいるのって現地行った事ないからなんだろうな。
インターネットの物件情報だけみて高いから憧れてるとしか思えん。
一度行ってみな。
古臭いぼろやが軒を連ねている上に幹線道路の空気汚染で空気が汚いこと汚いこと。
とても住みたいなんて思えないから。

＞駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。

根本的に都内西南部、環七〜環八の閑静かつ利便性のある住宅街が候補です。
何故環七より都心に行かないの？との質問へのお答えとして、
環七付近の駅名（駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺）を挙げ、その駅近辺ですら、
地価が高く、予算がギリギリであることを書きました。
環七より内側でもお買得物件はあるのでしょうが、予算と一致する地域で探した方が、
選択肢も増えますし、条件の良い物件に出会える確率が高いと考えています。

駒沢、梅が丘、高円寺、は以前住んでいたこともありますし、
普段車で移動していますので、三茶、明大前にもそれなりの住宅地があるのを知っています。

<<44、<<41
代替地も書けないのに、いくらワンワン吠えても説得力が全くありませんよ。
犬以下ですね。

代替地
つ秋葉原、錦糸町、高田馬場、新木場

本当に、環境を求めるなら西武線沿線が良いでしょう。
田舎ですが。

>34=37さん
土地代を「13.5坪（27坪の1/2）×130万円」と計算されている点が違うのではないでしょうか。
専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

そんなことより共有部分の一戸あたりの建物代を100〜150万円とされている点に興味があります。
どういったところを分析したらわかるのか、或いは統計的なソースがあるのでしょうか、
ぜひ教えてください。

＞共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
これって共用部分が極めて少ない特殊なマンションしか考えられません。
まして温泉付なんて（笑）
バルコニーと共用廊下だけで100万じゃ足りませんよ。
専有面積27坪とすると、バルコニーが奥行き2mとして6坪程度、
共用廊下が目の前だけだとしても奥行き1.5mとして4坪程度、
合わせて10坪あるのが普通でしょう。
バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、
60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。
これだけで「温泉付など豪華なところでも１５０万」をオーバーですね（笑）。
さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、
ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

>>49
>>50

ご意見ありがとうございます。

＞専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
＞よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？だとすると持分10.8坪で計算することになりますね。
確かに、全く素人の私の経験による感覚でも、80m2程度のマンションの土地持分は10坪くらいの物件
が多いような気がします。とりあえず平均的なマンションの土地持分を計算をするのには、この方程式が良さそうですね。

＞バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。

＞さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
＞100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

なるほど。そのように考えると確かにそうですね。もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。