新築マンションってやはり割高？（都内限定）

＞リフォームのいらない新中古が一番お得だと思います。

これって結局竣工在庫の最たるものですよね。
たまにキャンセル物件と銘打って良い条件のものもあるのでしょうが。

お買得とは言えると思いますが、条件等色々なマイナス点があるケースも多いのではないでしょうか？
もちろん物件次第でしょうけどね。

竣工在庫の値引き後の価格ぐらいが本来の新築売出し価格だったら、
新築ももっと候補になるのですけどね。
多分中古物件や戸建ての価格と比較して、僕自身が感覚的に「適正」だ、
と感じる新築分譲価格って竣工後在庫の値引き後の価格ぐらいなのかもしれません。

＞98
元値の内訳ではなく家賃の内訳です。
例えば家賃が15万円/月として建物分土地分はそれぞれいくらか、
ということを考える必要があるのでは？

また元値の内訳にしてもどうやって計算しますか？
路線価とか公示価格とが土地代計算上今やろくに参考にならないというのは
すでにご承知かと存じますが、どうするのがいいですかね。
ひところ消費税が土地にはかからないことから逆算できるという意見もありましたが、
これもデベは消費税額を抑えるためにできるだけ分譲価格に占める土地分が減るように
操作しているようですし、原価の推定といってもなかなか難しいと思っております。

>>101

原価で考え過ぎですよ。原価の推定は難しいのは承知しています。
新築マンションの入手直後（入居前）の資産鑑定をしましょう、という試みです。

＞元値の内訳ではなく家賃の内訳です。

分譲価格（購入価格）−（地価相場の坪単価×土地持分の坪数）＝建物分の価格（共用分も含む）
の式で計算した、土地持分の価格と建物分の価格の比率をそのまま家賃に当てはめれば良いのでは？
それと…この計算はあくまでもリファレンスとして、の試みですよ。

>路線価とか公示価格とが土地代計算上今やろくに参考にならないというのは
>すでにご承知かと存じますが、どうするのがいいですかね。

これも原価にこだわるとそうですが…業者が公示地価よりも土地を安く入手しているかどうか？
は単なる企業努力のたまものであって、購入者には関係ありません。

建売戸建ての分譲価格は、公示地価+建物代でほぼピタリときますよね？
建売業者が土地を安く入手して分筆したからといって、それは購入者にとってのデメリットでは
ありません。企業努力で利益を多くだし、かつ、相場で販売しているだけの事ですから。

ので、購入者の側としてのマンションの資産鑑定の際は公示地価で計算して問題ないと思うのですが。

中古に比べてなら新築は割高ではないと思う。
浅築中古が２〜３割安いと言っても額面でのみだし、
実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる
この時点で１〜２割高いで、しかも建物分のみでも
中古は消費税非課税で新築は課税これも入れると
実質0.8〜1.8割！
どちらかと言えば割安にすら感じるかも。

そもそも中古価格は新築価格に引きずられる面が多いし
近隣に安い新築できれば資産価値どうの関係なく
値段は下がるし、まれに逆もあるだろうから

test

割高なのは当たり前。世の中の会社でどこに利益をのせないでビジネスをする人がいるのでしょうね。
それが新築を買うということです。

１０５さんは何と比較して割高って言ってるのだろう・・・
その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから
中古に比べて割高って事はないし。

まぁ、そもそも１０５さんの意見だと家に限らずすべての新品が
割高って事になってしまうんですが。

すべての新品は中古より割高ですよね？
106さんって変わってますね。
常識だと思うんですが。

>>107

それは価格としてみて高いだけであって、割高とは言わない。
常識です。

>実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる

仲介手数料は3％+6万だし、税金の差で7％も違う訳ないでしょ。

＞その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから

取引事例比較法よりも最近では収益還元法の方が主流。
よって近隣の新築マンションの分譲価格を基準に、
中古マンションの値付けがされる訳ではない。

１０９さん
細かく書かなかったんですが、
ローンでも新築には優遇金利があったりとかで
あくまで頭金２〜３割で残りローンの場合は
支払い総額で１割くらいは違ってくるはずですよ
デベなんかで確認されれば分かると思います。

１１０さん
収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？
利回りなんかも一緒ですが。
あくまで買う時の判断に使われるのが一般的で
売値ではあまり使われないと思います。

新品にまったく価値を見出さない変わった方と
投資用であれば、新築より中古のが有利なのは間違いないでしょうけど
実際に住むのであれば、新築の価値考えても割高とは思いませんが。

>収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
>その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？

違います。今は居住用物件でも収益還元法が主流です。

112さん
断定すごいっすね。（笑）
マンションの収益還元方って、ほぼ賃貸料からの利回りである事はご存知ですよね？
主流であるならば、どのくらいの利回りが主流なんですか？
もちろん地域によっても差があるでしょうが。

6%ぐらいじゃなかった？

>>113
http://www.nifty.com/kantei/free/per_1.htm

そもそも新築マンションの価格にひっぱられて、中古マンションの価格も上がる、
なんていう意見があったから、収益還元法の話が出たのでしょ。

取引事例比較法の意味が全くないとは言わないが、
売り主の経済事情によって価格が上下しやすいから、周辺の家賃相場から
収益還元法によって導き出された価格と比較して、取引事例の価格と大きく差がある場合は、
収益還元法によって導き出された価格の方が適正とされることが多いのでは？
もちろん多少は取引事例の価格も考慮して調整したりもするが。

新築価格にひっぱられて中古の価格も上がるっていう話は簡単には信じ難いのだが、
どういう根拠で言ったのだろう？

新築・中古の有利不利は修繕積立金の設定がどうなっているかにも影響されると思う。
一昔前まで主流だった、新築当初＝2,000円/月、10年後＝20,000円/月
なんてやり方だと、新築圧倒的有利。
何だかんだ言っても、大多数のローン購入者にとっては、月々の支払いが
トータルで結局いくらになるのかというのが重要なので
月々の支払いが同じで新築が買えるのなら客の多くは新築に流れる。それが現実。
昔は新築で買って修繕積立金大幅値上げになる直前に売り逃げるずる賢い人が多数いた。
で、これでは新築購入者と中古購入者の不公平が余りにも大きすぎるということで
最近は新築マンションの修繕積立金もそう極端に安いのはなくなって来たようだが。
まあ、本当の損得を言うと、修繕積立金は新築時は大幅に安い位でむしろ妥当なのかも知れないが。

１１６さん
良く読んで欲しいんですが、「まれに」上がるです。
現在では新築価格の低下に引きずられて圧倒的に中古も下がる場合が
多いのは分かってます。
ただ、不動産鑑定士の友人から聞いた話ですが
特定地域によっては、新築がこれ以上建つ土地が無い等で
土地が高騰し新築マンションも高騰（もしくは断念）→中古も高騰
って地域も多少あるそうです。
利回りで言うと、もちろん条件によって変わりますが
投資用ワンルームで１０％以上、ファミリータイプで６〜８％
くらいが現在の状況の中で３％切る物件なんかもあるそうです。

そもそも、中古がお得って話が出てるので書いたのですが
やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが
今の状況だと思います。

ついでに、収益還元方が主流にならないのは
１１６さんが書いている売主の経済事情や相場以外にも
主にファミリータイプになるのですが
例で、１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
よほどの事情ない限り賃貸料は同一になってしまいますが
販売価格ならば１００〜３００万くらい差が出ます。

また築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
販売価格には差が出てしまいます。

このように居住用は住み心地みたいな収益還元方だけでは
価格決定に難しい面があるからでしょう。

>やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
>自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが

少なくとも土地の価格は収益還元法が主流。

>１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
>築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
>販売価格には差が出てしまいます。

貸した時に価値の同じ物件の販売価格を、
築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。
だいたい隣に1年以内くらいの近い条件の取引事例がない場合はしょっちゅうですが。

１２０さん
土地とマンションはまったく違います。（笑）
土地＆投資用ワンルームマンションは確かに収益還元方が主流に
なりつつありますね。（土地の企業扱いはほぼ収益還元方です、）

ここのスレはあくまで居住用と考えれば、収益還元方は極少数でしょう。
また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そもそも収益還元方に話題づれてしまいましたが
新品に価値感じない方＆転売前提なら中古の方がお得。
それ以外であれば、新築が割高では無いって結論でいいんじゃないですかね？

中古との比較ばかりでつまらないし
スレ主さんは色々な角度で比べたいって事なので
色々比較対照考えてみたんですが、他の品物とでは難しいので
海外と比較すると自分の知ってる範囲ですが
中国の沿岸部では、８０Ｍ３が３０００〜５０００万で
物価考慮すると日本のが安い。
ニューヨークあたりで５０００万前後なので日本のが若干割高かな？
オーストラリアはマンションでなくコンドミニアムが
１５００〜３０００万くらいで日本が高い。

ただ、これは土地の値段もあるので一概には比較できないのかな〜

>また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
>ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そんな事ないですよ。
例えば、70m2の成約事例から90m2の価格を決めるのは難しい。
単純に広さの比率で考えたら実態と異なる価格になってしまいます。

そういう時収益還元法が用いられるのでは？
似た広さの成約事例が直近に無い時は都内でもしょっちゅうです。

どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが
１１２さん、１２０さん、１２３さんは別の方ですよね？

１２３さん、それこそ根拠知りたいのですが
インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます
また、不動産屋に行っても過去１年くらいで同じような広さ＆間取りで
１０件程度はすぐ出てくると思いますが・・・

仮に過去１年に成約事例がまったく無い地域あったとすれば
それこそ、売り物の無い中古と新築の比較できないですよね？
確かに１００Ｍ３以上とか条件絞ると中古少ないですが
過去レスにある通り、ほぼ無い中古と新築の比較は無意味でしょう。

道路１本違えば地価も違うのだから、成約事例がない場合も多いのは当然でしょ。
しかも広さも同じなんてケースは同マンションの事例でもなければあり得ない。
124さんの主張には矛盾があると思いますよ。

＞どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが

狭めているのではなく、そういう場合にすら使われているということ。
124さんの思っているよりもずっと、近年重視されていると思いますよ。

１２５さん
マンションでもと断定から土地の話へと変化する方が矛盾ある気もしますが
収益還元法軽視するつもりは無いですよ。
そもそもが収益還元法が用いられるようになったのが
土地や投資用です、上記した通り居住用では無理があります。
ただ買い手が価格判断する材料にはなると思いますが。

また道１本違えば土地の値段違うって、公示価格のことですか？
日本では土地の成約価格は表に出ません。
道１本で値段が何割も変わる地域があるのか謎ですが
近隣であれば公示価格が多少違っても
実際の価格が違うかどうか分かりませんし
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ていれば
現在の中古市場では十分成約事例としてなりたってますよ。

土地やマンションではないですがコンサルティング業を営なっているので
こういった相談にも答えている経験上、不動産屋や鑑定士からの情報です。
５〜６社程度の不動産屋ですが間違いなく現在の一般論だと思います。

反論あれば根拠など示していただけると嬉しいです。

自分でコピペ。

築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。
＋
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ているというだけの理由で、
離れた土地の価格を成約事例として査定することは、おかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。

あの・・・現在でも十分築年数などで差がついてますよね？
また差がつくことが間違いと誰が断定されたのですか？
１２７さんが不動産の専門家だとしても個人的意見でしか
無いと思うのですが？

これは個人的意見ですが
居住用で考えれば階や築年数で値段に差がつくことは妥当だと思ってます。
住み心地の違いで金額に差がつく事は当たり前ですし。
投資用では違う理由もここで
賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
傾向があるからです。
立地や利便性で物件を選ぶ傾向があるので階や築年数では賃料に差を
つけにくいです。よって収益還元法での値付けが有効です。

何か勘違いされているようですね。築年数で差がつくのは当たり前です。
では取引事例比較法ではどのように築年数による差を査定するのでしょうか？

先にも述べましたが、同マンションの成約事例がない限り、
築年数が近くて、延べ床が近くて、条件が近い、成約事例が必ずある訳ではありません。

では例えば近隣の成約事例があったとして、それが築10年のものだったとしましょう。
今から査定する物件が築15年だったとしたら、どうやってこの差を査定するのでしょうか？
取引事例比較法だけでは、このような問題があります。階や向きの違いも同様です。
目分量でプラス100万などと査定することが果たして適正なのかどうか？
つまり、こういう際に必ず違う視点、つまり収益還元法での査定を行なうのが
常識になりつつある、という事です。

＞賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
＞傾向があるからです。

内装さえリフォームされていれば、賃貸居住者は築年数をあまり気にしない、という解釈が正しいと思います。
住み心地と築年数は必ずしも一致しません。
しかし、それでも新築と築古では賃料にも結構な差がでます。
築古マンションのオーナーとなるよりも、賃貸の方がリスクが少ないので、
賃料の場合、差は少なくなりますが、当然、賃貸でも築年数によって賃料は変わります。
それをさも微少な違いであるかのように言うのはどうかと思います。
例えば、築１０年と築１２年であまり差がつかないのは、分譲でも同様です。
実際に大した違いはない訳だし。
新築と築古でしたら当然賃貸でも大きな差となります。

＞インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます

教えて君ですいませんが、
「世田谷区　成約事例　マンション」でググってみたところ、
碌な情報が得られませんでした。
検索の仕方や参考サイトを教えていただければ幸いです。

１３０さん
スレ違いな話題になっちゃってるんで最後にしますが
あなたの個人的意見＆推論ではなくて根拠を教えてください
不動産屋に聞けばわかりますが、築年数や構造の差で
どの程度金額差つけるか相場がありますよ。
また、通常そのくらいのノウハウも持ってます。

相場がお嫌いなようですが、そもそも収益還元法の元になる
賃料や利回りも相場なんですがね〜（笑）

賃料相場（利回り）と成約事例両面からの考察が一般的だと言っている。
しかも最近では、収益還元法が居住用物件でも重視されてきている風潮もある。
成約事例や目分量（不動産業者の査定基準も所詮は目分量）が居住用物件のもっとも主要な値付けの基準だ、
と断定するあなたの方が根拠を示したらどうだ。

そして、先にも述べたように、築年数や諸条件が違う成約事例しか手に入らない場合、
利回りによる考察が中心軸となるのは当然だろうに。

１３３さん自分の根拠すでに書いてありますよ。

＞土地やマンションではないですがコンサルティング業を営なっているので
＞こういった相談にも答えている経験上、不動産屋や鑑定士からの情報です。
＞５〜６社程度の不動産屋ですが間違いなく現在の一般論だと思います。

あなたの根拠は？？？どこにも見当たらないのですが（笑）

最後と言ってレスつけてますが、ついでに具体的に答えると
現在、諸条件が多少違う成約事例でもそれぞれの不動産屋にある
ノウハウ＆客層で価格決定してますよ。
Ａってマンション売り出しするとして
何社かに査定取ってもらってみてください
金額が１割くらい違ってきます。
これは収益還元法の元になる賃料や利回りの差からではなく
それぞれの不動産屋の得意＆不得意や持ってる客層によって
築年数や構造などでの金額差のつけかたが違うからです。
そこに販売主の事情などプラスされ販売価格で出てくるのです。

逆にそこまで収益還元法が主流と言われるなら答えて欲しいのですが
賃料や利回りはどのように出してますか？
上のＡと言うマンションも賃料の見積もり取れば
１万円くらいすぐ差がでます。
これも相場や各社のノウハウです。
現在似たタイプの部屋の空家を沢山持っている会社であれば
賃料安く出してきますし、その逆もあります。
利回りは地域ごとに違いますが、これもあくまで平均を出してるのであって
成約事例の平均でしかありません。

何度も書いてますが収益還元法を軽んじるつもりありませんが
あくまで物差しの１つでしょう。

それのどこが根拠なんだか。

居住用物件に収益還元法は用いられない、投資物件に適用される査定法だ、
とおっしゃていたのに、「物差の1つ」と変更されましたね。

それならば問題はないです。「物差の1つ」と「重視されてきている」
はあなたと私の主観の違いに過ぎないと考えられるからです。

＞上のＡと言うマンションも賃料の見積もり取れば
＞１万円くらいすぐ差がでます。

仲介業者にとって売り主（大家）はお客さまですから、売り主（大家）に対するアピール方法の違いが
売り主（大家）に提示する値付け（賃料）に差をつけるのだと思います。
この提示する金額と実際の査定は必ずしも一致していません。
内部的な査定額はある程度どの業者でも似通ったものになります。

１３７さん
私は１１８での発言でもそうですが
収益還元法が主流にはなってない。
物差しの１つですと言い続けてますよ。

取引先（不動産５〜６社など）との話で実例です
根拠にならないと思われるのは自由ですが
１３７さんは根拠１つもだされて無いですよね？
沢山書くと絞られて答えられてしまうので

収益還元法が主流の根拠＜推測でなく。
収益還元法の用い方（賃料や利回りの根拠）
この２点に絞ってお答え欲しいです。

age

>>138

だからさ。ちゃんと日本語を理解して下さい。

論理的な根拠。

成約事例では同じ条件の物件が見つからないことが多い。この理由は先に述べた。
ので、以前ならば、当然のように不動産屋の相場感覚に基づいた目分量で、
プラスマイナス査定していたが、今はそれだけではなく、
収益還元法によって物件の資産価値を査定することで、両者の結果を比較することが多くなってきている。
ここまではあなたも理解しているようですね。
そして成約事例と査定物件の詳細が異なれば、成約事例比較法だけでは一面的な査定になってしまうので、
資産価値の査定としての収益還元法を用いて、成約事例から査定した価格の利回りを計算する。
この数値が、著しく近隣の利回りや賃料相場を下回る場合、適正賃料相場から割り出した価格に修正することになる。
私はこの状態を「収益還元法が重視されている状態」と表現している。
あなたは「物差のひとつ」と表現しているが、そっくりな条件の成約事例がない場合、
どうやって成約事例比較法をメインに据えて査定することができるのか？非常に疑問である。
成約事例比較法で査定の後、収益還元法での査定をし、その価格を考慮して、査定金額を変更するのならば、
成約事例比較法＜収益還元法、と表現して何が悪いのでしょう？

データに基づく根拠。

私にはありません。あなたと同様、実家の不動産業を通じて見聞きしたことと、
自分の物件を売却した時の3、4社の査定の中で感じたことです。

あなたにも根拠などないことをお忘れなく。あなたの見た範囲で語っているに過ぎない。
しかも、根拠を提示しろ、と高圧的な態度をとったのはあなたです。

あなたは日本語は理解されてるようですが
発言はちゃんと読む＆忘れないようにしましょう。（笑）
１１６での発言で根拠は？と先に言われたので私も根拠は？と同じ事聞いたまでです。
お互い実体験なので根拠の話は無理なんでしょうが
あなたの論理的根拠も個人的な論理でしかないこと分かりますよね？
お互い個人的な論理＆実体験なのでしょう。

ただ２つばかり。
成約事例ないって事ですが先にも書きましたが
大手不動産会社のＨＰ探してみてください。
会社によっては世田谷区○○町の番地＆広さごとのリストが出てるものもあります。
表に出せないものもあるので実際はもっと成約事例は多いですし。
世田谷区あたりで類似成約事例が無い不動産会社って
信じられません、会社として良くやっているなとも思いますし。

後は、収益還元法の利回りをいくらにしてるかです。
私はコンサルタント業でアドバイスする経験上
マンションの現在状況（ファミリーで６％、ワンルームで１０%前後）
と言う数字が適切だとは思えないからです。
これは会社であれば企業秘密的なものもあるの具体的な数字だせないまでも
どのように決定するのか疑問です。
また企業ごとに違うのであれば、
あなたの言う類似成約事例からのドンブリ勘定の価格決定と変わらないと思うのですが？

＞世田谷区あたりで類似成約事例が無い不動産会社って
＞信じられません

ここが思い込みのような気がします。
近年までずっと地価は下落傾向でしたし、やはり1年単位での成約事例がなければ、
比較は難しいと思います。
過去1年間で近隣かつ同条件の成約事例はそんなにないですよ。
私の経験では、世田谷区のマンション売却の際に出てきた成約事例は2件でしたし、
広さ、間取り、立地、築年数等、かなり違いました。

＞後は、収益還元法の利回りをいくらにしてるかです。
＞私はコンサルタント業でアドバイスする経験上
＞マンションの現在状況（ファミリーで６％、ワンルームで１０%前後）
＞と言う数字が適切だとは思えないからです。

投資の相談ならば、この数値内のみが適正とは言い切れないのは分かります。
が、居住用物件の資産価値の査定のひとつの基準にはなると思います。

例えば、成約事例と比較して査定した物件価格を、家賃相場から計算した結果、
ファミリータイプの物件で15％とかになれば、あれ？？という事になりますよね。
成約事例の物件がたまたま特別高値で売れただけ、という可能性があります。
そういう場合、おっしゃる通りファミリータイプであれば、
5、6％の利回りで計算した価格と比較し、調整していくことになると思います。
この調整はどんぶり勘定です。（ちょっとだけ下げるのか？5、6％の利回りの価格まで下げるのか？）
しかしそれでも、成約事例単独での査定よりもマシだと思いますし、
収益還元法の存在価値としては十分だと思いますし、重要な基準だと思います。

＞成約事例の物件がたまたま特別高値で売れただけ、という可能性があります。

15％で回るなら激安だ。俺が買いたいよ。

高値→安値の間違いですね。失礼。

参考
１業者のＨＰに出せる部分だけの成約事例。
http://www.yuraku.jp/navi/sell/index.asp

↑成約金額が出てない。意味なし。

意味が無いというのは言いすぎ。
参考にはなる。

142さん
類似成約事例が無いって方が思いこみな気がします。
１４５に参考でてますが、表に出さないだけで実際に売り出し相談すれば
成約金額も出してくれるでしょうし。他社さんの分も持ってるはずです。

また５〜６％どんぶり勘定って。
賃料は相場ですよね？
売りに出すか賃貸に回すか、また買い手にとっては
重要な物差しの１つですけど
相場＋どんぶり勘定では売り出し価格の決定と言う面では
やはり成約事例等の相場が主流になるんじゃないですか？

>>148
あの〜過去１年ですよ。例えば〜町〜丁目〜番地限定で中古物件検索して下さい。
どれ程の物件が売りに出てますか？
過去１年の成約事例がそんなに豊富な地域ばかりなんですかね？
もちろん23区ですよ。

どんぶり勘定の件は何か読み違いがありそうです。
142をもう一度読み直してレスしていただけますか？

成約事例が、売り主の経済的都合で安値の場合や、
買い手がポーンと適当に高値で購入してしまった場合、などはよくありますよね？
成約事例に基づいて査定した価格の利回り（賃料相場で）が何％かを計算し、
それが通常の利回りとかけ離れた数値でないかどうか？を再チェックする
という流れを書いただけですが。かけ離れていなければ、成約事例での査定が
収益還元法での再チェックを経て、適正であるという結論に導かれるということです。

どんぶり勘定が必要なのは、成約事例から査定した価格の利回りが、
通常とかけ離れた結果だった場合の事です。
「さて、どの程度成約事例比較法と収益還元法の価格差の間をとるのか？」
という思考が必要になります。どんなに相場を外れた法外な価格の成約事例であっても、
過去の履歴であることは間違いない訳ですから、多少の考慮は必要でしょう。

それでも成約事例比較法のみ単独のどんぶり勘定よりは随分ましだと思いますよ。
私の言っている事は理解不能でしょうか？

１４９さん
番地までって・・・同マンション限定になってしまいますよ（笑）
同駅何分くらいで周辺環境似ていれば十分成約事例になると思います。
そもそも、ご実家が不動産業とのことなので分かると思うんですが
不動産会社であれば、各地域ごとの平均坪単価（相場）もってます。
そこに最近の成約事例を参考にですし。

また相場に比較して安すぎる物高すぎる物ですが
安すぎる物は決して表に出ません。
理由は企業買いが入って再販売されるからです
これは相当不動産会社に入り込んでなければ成約事例としても出してこないです。
逆に高い場合は・・・そこまでバカな消費者も少ないので実例として無いのでは？

＞収益還元法での再チェックを経て、適正であるという結論に導かれるということです。
これって結局は価格は相場で決めて収益還元法はチェックのみなので
価格決定は相場が主流と言う私の意見と一緒では？

>>150
あ〜あ。堂々めぐりだ。〜番地でだめだったら〜丁目でどうぞ。
それでも数少ないですよ。あんた揚げ足取ってばっかりだね。

＞同駅何分くらいで周辺環境似ていれば十分成約事例になると思います。

それだってどれだけの数があると思ってるの？
例えば、
某駅徒歩１０分程度、80m2前後、築10年前後の過去1、2年の成約事例ってどれ程あるのでしょう？
しかも方角が違えば地価が随分違う地域も多い。同方向だったら結局1〜3丁目程度の範囲内。

＞価格決定は相場が主流と言う私の意見と一緒では？

これももう言った。

資産価値の査定としての収益還元法を用いて、成約事例から査定した価格の利回りを計算する。
この数値が、著しく近隣の利回りや賃料相場を下回る場合、適正賃料相場から割り出した価格に修正することになる。
私はこの状態を「収益還元法が重視されている状態」と表現している。
あなたは「物差のひとつ」と表現しているが、そっくりな条件の成約事例がない場合、
どうやって成約事例比較法をメインに据えて査定することができるのか？非常に疑問である。
成約事例比較法で査定の後、収益還元法での査定をし、その価格を考慮して、査定金額を変更するのならば、
成約事例比較法＜収益還元法、と表現して何が悪いのでしょう？

成約事例だけじゃ、不安だから利回りでチェックするんでしょ？
チェックするだけで査定内容を変えることは決してないのですか？
だったら何のためのチェックなの？
変えることもある、ということは、チェックの基準として認定されているということでないの？
利回りが基準ではないとすると、何のためにチェックするのですかね？

成約事例は色々な売り主や買い手の事情が含まれているからブレが多い。
だから収益還元法でのチェックの重要性が高まっている。
ブレの少ない基準として一般に認知されている、ということだ。

＞また相場に比較して安すぎる物高すぎる物ですが
＞安すぎる物は決して表に出ません。
＞理由は企業買いが入って再販売されるからです
＞これは相当不動産会社に入り込んでなければ成約事例としても出してこないです。

成約価格なんだから、売り主が売り急いで買い手との交渉の中で大幅値下げすることもあるでしょが。
最初から安値で売出しているとは限らないよ。それに業者が購入する価格って、
一般の成約事例の安値の部類なんかとは比べ物にならないくらいの安値だよ。
一般の売り主が少々安値で売出したぐらいの価格で業者が買う訳ない。

築10年以内、80m2前後、最寄り駅徒歩10分程度、みたいな条件で家探ししている層もいるが、
こういう層は我慢強く1〜2年かけて購入しますよね？

過去1〜2年の類似成約事例がたくさんあるのだったら、
なんで地域限定の人の家探しはそんなに苦労するのでしょうね？

類似制約事例＝自分が買いたい条件
ではないからでしょう。
買いたいのは10年ぐらいのものだけど築15年の類似物件を参考にすることはできるはず。

１５１さん
＞あ〜あ。堂々めぐりだ。〜番地でだめだったら〜丁目でどうぞ。
＞それでも数少ないですよ。あんた揚げ足取ってばっかりだね。
同じこと返しますよ。（笑）
方角うんぬんはノウハウあると前スレしました。
新築の値付けノウハウと一緒ですよ。
新築の値付け分からなければ書き込みしますが

＞一般の成約事例の安値の部類なんかとは比べ物にならないくらいの安値だよ。
＞一般の売り主が少々安値で売出したぐらいの価格で業者が買う訳ない。
これは、あなたが価格差が大きい場合、価格が参考にならないと言われたので
言われた通り価格差が大きい場合です。
差が小額であれば成約事例として問題ないですし・・・
言いたい事が分かりません。

そもそも成約事例でブレが大きい場合って言われますが
収益還元法の利率５、６％とおっしゃいましたよね
賃料月額２０万の物件で考えると
利率５％で４８００万
利率６％で４０００万
こちらのが、はるかに大きくなってしまうんですが。

相場で価格決定し収益還元法でチェックする事が
＜成約事例比較法＜収益還元法、と表現して何が悪いのでしょう？＞
と思われるのはあなたの自由だと思いますよ。
感じかたは人それぞれですので。

１５２さん
１５３さんが答えてる通りなのと、もう１つ
不動産屋はある程度顧客かかえてます
指定買いに近い物も多いです。
これは地域（特定マンション）や条件絞って探してもらうんですが
こういった物は一般販売される前に売れてしまうからです
この場合たいてい割高になりますし
収益還元法も相場も関係なく買い手＆売り手の懐具合のみで価格決定です。
なので中古を相場や割安で探そうと思うと苦労するんでしょう。

>方角うんぬんはノウハウあると前スレしました。

あの。駅徒歩何分の方角ですよ。部屋の向きではなく。駅北側と南側で地価が全然違う地域ってよくあるでしょ。
駅徒歩何分が一致していれば成約事例足りうる、という意見に対する反ばくです。その限りではないと思います。

>差が小額であれば成約事例として問題ないですし・・・

少額であるかどうかは、利回り査定の価格と比較したからわかることでしょ。
比較しないでもいい、ということなら、成約事例比較法の優位性を示せますが、
比較したのなら、確認材料として収益還元法という基準が重要な役割を担ったことになります。
単に論理的な話だと思うのですが。あなたが物差の一つと言っている利回り査定の使用法は、
論理的に言うと、そのような流れを経ているという事が理解できませんか？

>賃料月額２０万の物件で考えると
>利率５％で４８００万
>利率６％で４０００万
>こちらのが、はるかに大きくなってしまうんですが。

利回り計算で4000万〜4800万だとして、
成約事例比較法で4000万以下だったり、4800万以上だったりすることはないのでしょうか？
例えば成約事例比較法で3800万の査定だったとして、それを利回りの4000万〜4800万の
基準と比較する意味はないのでしょうかね？なぜ比較する必要がないお考えになるのか分かりません。

>類似制約事例＝自分が買いたい条件

それによって成約事例の中でも更に選択がある、という事はもちろんあると思います。
しかし、実際に買うかどうかは別として、指定した地域の指定した諸条件の物件って、
年間何件売りに出されるのでしょう？年間一件くらいのケースも多々ありますよね？
それを別の人が成約したとして、その地域、諸条件の成約事例がたくさんある、とは言い難いと思います。

>なので中古を相場や割安で探そうと思うと苦労するんでしょう。

そういう面もありますね。しかし高値で探せば希望条件の物件がすぐに買える、という訳でもないでしょう。
経済的にも十分な指定買いを登録してある不動産業者の顧客も、1年くらいは待つケースも多いと思われます。

１５６さん
あの・・・すでに何が言いたいのか理解できない所にきてますが
わたしは　成約事例＝相場だと思ってます。
で、不動産屋なら過去の経験上おのおの相場坪単価持ってますよ。
参考のＨＰは１社であれだけですし、全不動産屋の成約事例みれば
近いものかならずあると思います。
方角うんぬんは方角のみにかたよった言い方ではなく
方角や階、構造、立地すべてふくめてです。

差が小額かどうかって・・・収益還元法つかうまでもなく
価格差みれば分かりませんか？？？
たとえば、わたしなら５０００万と４８００万なら
小額と判断しますし、４０００万と５０００万な差が大きいと判断しますし・・・

で相場でですが・・・同じ物件を４０００万以下と４８００万以上なんて
９９％無いです。ほぼプラスマイナス５％（差で１割）の範囲でしょう。
それこそ２割の差はブレが大きすぎて使えないんじゃ？？？
あなたのブレの大小はどの程度なのか疑問です。

そもそもが利回り（５〜６％）って過去の実績の相場から
計算してでてきた数字だと思うんですが
過去の相場から出た数字での収益還元法の計算と
相場（成約事例）からの数字が大きく変わらないのでしょうが。

ついでに、もう１つ
あなたの最近の意見は、成約事例で価格だし収益還元法で
チェックもしくは価格見直しするですよね？
言われる通り、成約事例もなく平均相場もないなら
そもそもの相場での価格が出ないだけではなく
利回り＆賃料の数字も出ないのでは？？？

＞差が小額かどうかって・・・収益還元法つかうまでもなく
＞価格差みれば分かりませんか？？？
＞たとえば、わたしなら５０００万と４８００万なら
＞小額と判断しますし、４０００万と５０００万な差が大きいと判断しますし・・・

はぁ？成約事例から割り出した価格を、一体何と比較した時の価格差ですか？
私が言っているのは成約事例から査定した価格と、利回りから査定した価格の差の事ですが。
ひょっとして成約事例同士の価格差の事ですか？
成約事例同士に価格差があった場合、不動産屋の相場資料で判断して値付けするのですか？
成約事例=相場なんでしょ？矛盾してますけど…。

長いスパンでの様々な条件のたくさんの成約事例の平均値=相場、であって、
直近１年の数件の限定された条件の成約事例=相場ではない、という事が分かりませんか？

＞そもそもが利回り（５〜６％）って過去の実績の相場から
＞計算してでてきた数字だと思うんですが
＞過去の相場から出た数字での収益還元法の計算と
＞相場（成約事例）からの数字が大きく変わらないのでしょうが。

もういいです。成約事例なんてたくさんある、と主張し続けていて下さい。
また、収益還元法なんて居住物件の査定にはあてにならない、と思っていて下さい。
なんだか理解力に疑問です。こちらの言っていることをちゃんと把握できていないし。
何故収益還元法を引き合いに出す業者が多いのか、そこに答えがあることをお忘れなく。

すみません、価格差は収益還元法と違った場合なんですね
勘違いしてました。
あなたのおっしゃるとおり、そもそも私は売り出し価格には
収益還元法はほとんど用いられてないと思ってるので
ここの価格差は頭になかったです。

＞何故収益還元法を引き合いに出す業者が多いのか、そこに答えがあることをお忘れなく。
これは、あなたの知り合いの不動産屋（３〜４社でしたっけ？）が
成約事例持ってないだけですし、収益還元法引き合いに出されるだけです
わたしの知り合いの４〜５社は売り出し価格の決定には使ってません。
なので引き合いにだす業者が多いってのは思い込みですよ（笑）

利回りの出し方や収益還元法の２割違いが小さいズレなのか
知りたいことはあったのですが
確かに新築は割高かって話題とはズレてるので
お互いの思い込みだけで真実は実際に売り出しにだした時分かるって
事でこの話題はもう終了でいいですね。

すれ違いの話題でしたが
１つだけ間違い無い部分で新築との比較では
中古物件は探すのに忍耐が必要、もしくは割高ですね。

アフォか

ひとつだけ追加しておきますが、相場というものには、居住用物件だけでなく、
商業施設や投資物件も大きく関与しています。
最近の都心部での地価の上昇に、六本木ヒルズとか汐留とか、大規模な商業施設の
用地獲得の影響が大きいというのは有名な話です。
相場というものそれ自体が居住用と投資用などが混在した結果だという事です。

まぁもう終わりましょう。

＞１６２
アフォってこんな公の場でバラすな！！！
まだ気がついてない人もいるのに。。。

でもでも、１５６の発言あるように
ここまで議論かみ合わない物同士、唯一の共通意見が
中古探しは大変＆もしくわ指定買いで高値買いって事だったんだよ〜〜

アフォ

せっかくレベル合わせて答えてあげたんだから
もう少し捻った煽りしてくれます？ｗ

そんなにスレ主いじめるなよ。

まあいろいろためになった

マンションのバルコニーと共有面積は、容積率に入らないのですか？

バルコニーも幅2ｍまでは容積率に入らない、廊下もエントランスホールも入りません。
但し、意外なところですがエレベターは容積率に含まれます。

マンションの地下駐車（４．５Ｍほど掘るみたいです。）は、容積率率に入らないのですか？