新築マンションってやはり割高？（都内限定）

投稿が止まってしまったようなので、今までの経緯をまとめておきます。

新築マンションの売出価格を、
同立地の中古マンションの成約価格や新築建売戸建ての売出価格と比較すると、
「新築マンションってやはり割高？」という疑問を持つに至りました。
（予算は上限6000万で、地域は都内西南部の環七〜環八で。）

しかし一方で、
価格の比較論だけで新築マンションを否定するのはどうかな？
というような考え方も頭をよぎります。

新築マンションは、
「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

そこで、新築マンションの売出価格ってどういう内訳になっているの？
という疑問が浮かびます。
しかし、こちらに投稿して下さった方々の意見では、内訳はデベの企業秘密なのだから分からない、
という結論のようです。

となると、やはり内訳の分からないようなものに、
近隣の築５年以内の中古マンションの価格よりも20％以上もたくさん払うのは躊躇してしまいます。

ので、なんとか推測によって、新築の売出価格の謎？にせまっていけたらなぁ、と思っています。

私が最近見かけた新築マンション。

地価140万〜150万程度（環八外）
駅徒歩2分、南向き、80m2台前半（25坪？）

の価格は5600万程度でした。

これの価格が割高かどうか検証してみたいと思っています。

>>62

>新築マンションは、
>「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
>むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

答えが出てるじゃないですか。
メリットだと思えば新築を、思わなければ中古、
マンションに疑問を感じるなら戸建。

以上。

>>63

減価償却分を考えた中古マンションと比べてどの程度割高ならメリットがあるのか？
という面で結論がまだ出ていません。

例えば定価20万の液晶テレビが中古で18万で出ていたら、2万程度の差だから新品にしよう、
なんて考え方もありなのですが、定価20万の液晶テレビが中古で14万で出ていたら…
もっと悩みますよね。

現状、あくまでも自分の知る範囲内ですが、新築マンションにそれぐらい割高感を感じています。
もっと適正な価格のマンションも探せばあるのか？
または本当は割高ではなくてそれぐらいが適正なのか？
私のような素人には大きな謎です。

>>64

割高かどうか？を個別マンションスレで問いかけるのは
購入を検討されている方に失礼になってしまう恐れがあるので、
できればここで議論できれば…と思っております。
よろしくお願いいたします。

スレ主さん、そもそも中古と新築の価格比較に無理があります。
新築は地代や建設費積み上げ利益を乗せて価格決定していますよね
新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

一方、中古は原価はまったく考慮されません。
売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
売り急ぎで安い価格もあります。
また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
成立価格はもっと低いはずです。

ご自身が新築割高だと思えば、中古を買われるのが１番でしょ。

新築を買われる方は、家は新築に住みたい、中古はリフォーム必要など
理由は様々でしょうが基本的に新築同士でも比較が多いと思います。

テレビの値段も出されていましたが
これは中古販売業者が、この値段なら売れるって値段だし
逆に仕入れ値決定するので、スレ主さんが１４万お買い得と思うのは
業者の値付け＆仕入れが上手いと言う事でしかありません。

66さんご意見ありがとうございます。

＞新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
＞また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

う〜む。やはり建築業界というのは特殊な業界なのですね。
同じような原価、仕様のマンションの分譲価格の利益率を物件によって変えているなんて。
竣工在庫を早期に完売するために価格を下げるのはともかく、
高く売れるのであれば、なるべく高く売ろう、というのはまるでオークションの感覚ですね。

＞一方、中古は原価はまったく考慮されません。
＞売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
＞売り急ぎで安い価格もあります。
＞また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
＞成立価格はもっと低いはずです。

これはどうでしょうか？中古も土地の価格と建物の減価償却率を
売却時の相場で計算しますからね。
正しい根拠で値付けされ、成約した中古物件は、ある意味適正価格だと言うことも出来るかと思います。
新築マンションの価格がこれの減価償却がゼロ+500万以内（新築のメリット分）だったら、
適正だと思うのですがね。実際はもっと高そうです。私見ですが。

売り主の事情で安くなっている物件はもちろんお買得で相場ではありませんね。
売り主の事情で高くなっている物件はそのままの価格での成約率は低いのではないでしょうか？
もちろん近隣の物件の最近の成約事例がたまたま売り主の事情で安値だった場合などは、
若干ひきづられて安く値付けせざるを得なくなってしまうかもしれませんが。

67さん

＞即完は割安、竣工完売は適正、竣工在庫は割高。

う〜む。これは資産性や立地の希少性に関わることですよね。
これからの人生の大半を過ごす住居探し、という観点にたつと、これだけでは語ってしまうのはどうか？と思ってしまいます。
もちろん物件をうまく財産として活用し、将来の買換えを視野に入れている方には一つの考え方だと思いますが。

それにしても上で66さんがおっしゃているように、人気物件である以上、
よりデベが利益を乗せている可能性も否定できませんよね？
買換えを前提にしたとしても、売却損がかなり大きくなる可能性もあるような気がします。
買換えでうまく売却損を回避（少なく）し、賃貸等で上手に資産活用している人もいるのでしょうか？
こういう掲示板ではあまり見かけない買換えの成功談も聞いてみたいです。（バブル期の経験談とかは無しで）

＞スレ主さん

１度マンション売れば分かりますが
中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし
買い手にも提示されません、土地の値段も上下しますし。
あくまで相場で決まるものなので
減価償却率とうとうは無意味だと思います。
買い手がお買い得かどうかの判断に用いる分には有効かもしれませんが。

上記の通り新築価格から中古の値段を判断は意味多少あると思いますが
中古価格から新築価格を判断するには無理があります。

投資としての購入は別にして
お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？
そう言う意味では６７さんの言われる通りだと思いますよ。
デベが利益多く乗せていても多数の人が納得する価格＝お買い得な値段です。

投資用であれば、利回りで計算するので相場は関係なく
利回りが高い物件＝お買い得な値段ですね。

建築業界が特殊ってのも少し違うような
工場生産と違い、まったく同じ原価のマンションは存在しません。
車でたとえれば、マンション１つ１つが
車の１車種になります。
車でもグレードにより利益の乗せ方は違いますよね？
顧客にお買い得と思わせる値段で、最高の利益でるように
値付けするのはどの業界も一緒だと思いますよ。

>中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし買い手にも提示されません、
>土地の値段も上下しますし。あくまで相場で決まるものなので減価償却率とうとうは無意味だと思います。

土地持分が売却時の相場から判断されるのは私も書きましたし、同意です。
が、建物のクオリティーや築年数は当然資産価値として考慮されます。
建物のクオリティーから新築時の建物価格を査定し
（これは当然分譲価格とは関係なく、客観的に判断した価値の査定）、
築年数に応じた減価償却法で売却価格を決定するのが普通だと思います。

ただ、中古ですから「その土地の相場価格と減価償却分を差し引いた建物価格との合計」の適正な価格で
なかなか売れない場合もあるでしょうね。成約価格とある程度の誤差が出る場合もあるでしょう。
が、余程売り急いで値下げを繰り返さない限り、
中古マンションの価格は上の計算に基づいた取引になっていると思われます。

新築マンションの価値の査定の基準として用いても問題のない、
適正な価格の中古マンションの成約事例はたくさんあると思います。

＞お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？

これを言い出すと私の問題提起の意味がなくなってしまいます。
買った人はみなさん納得している筈ですから。少なくとも購入の時点では。
ただ私は買う人がたくさんいるから、といって利益を大幅に乗せた商品を好みません。
私自身が適正な価格だと判断した商品を買います。（もちろん価格が安ければ良いという訳ではない）
これは普通の感覚だと思うのですが。

＞工場生産と違い、まったく同じ原価のマンションは存在しません。

にしても職人の工賃の単価は同じでしょ。大規模マンション、小規模マンション、仕様によって、
多少職人の種類が違って単価も違うかもしれませんが。
土地を安く仕入れたり、建物のクオリティーを上げてかつ坪単価を下げるような新しい建築方法を
模索することによって、利益率を上げていくのが通常の企業のやり方です。
たいした努力もしないで利益率だけを上乗せしているのであれば、それはやはり特殊だと思います。

あと中古マンションの建物価格を査定する際も決して「原価」で査定する訳ではありません。
「定価」だと思います。

つまり、
建築にかかったコスト（原価）+適正だと思われるデベの利幅分=定価（新築時の建物評価額）、
として「定価」を算出し、
そこから築年数に応じた減価償却率を差し引いて、
中古マンションの建物評価額は計算されていると思います。

ので、中古査定時に想定した新築時の建物評価額よりも極端に高い分譲価格をつけている、中古マンション近隣の
新築分譲マンションが多い現状に「新築マンションって割高？」という問題提起をしているのです。

何度も言いますが、素人の少ない経験からの私見です。

７１〜７３にかけて
まず建物のクオリティーから新築時の価格査定って無理がありますよね？
新築でも同じクオリティーのものでも値段に差があるのですから。
また新築時の原価も建てたデベしか分かりませんよね？
同じ材料でも仕入れ量などで価格違いますから。

また、実際問題、中古価格はクオリティーなど微々たる差にしかなりません。
同地域、同広さ、同階であれば新築時に建物のクオリティーで１０００万の差が
あったとしても５〜１０年後でも２００万の差がつけばスゴイです。
通常１００万の差がつけば御の字でしょう。
築２０年超えれば、ほぼ差額なくなりますよ。

何度も書き込みされてますが中古マンションはあくまで相場です。
原価から計算されて売り出されるものはありません。
スレ主さんの個人的な計算による適正価格での取引あっても
あくまで相場や売主氏＆飼い主の事情の結果その価格になったのでしかありません。

最後に、たいした努力もせずって・・・
スレ主さんはデベが何故努力してないと分かるのですか？
マンション業界も競争激しいですし、努力しなければ潰れてしまいますよ！
そもそもがスレ主さんはデベを信用されてないようなので
新築を購入するのには向かないのでは？

＞何度も書き込みされてますが中古マンションはあくまで相場です。

おっしゃりたい事の大意は分かりますが、
地価相場ならともかく、建物の相場って何ですか？それこそ千差万別ではないですか。
仲介業者や不動産取引を行なう会社には必ず、中古マンションの建物の価値を算定する基準はあると思います。
もちろん原価は知る由もない（推測するしかない）のかもしれませんが、
客観的な建物の資産評価というのは必ず出来ますし、必ず資産価値の評価をしてから査定していますよ。
近隣の最近の成約価格のみからどんぶり勘定で査定する訳ではないと思います。

そして当然、査定した中古マンションの資産評価に比べて、新築時の分譲価格が著しく高い場合は、
建設コストが掛かり過ぎている、という風に言えると思いますし、デベの努力不足と言っても
良いのではないでしょうか？

もちろん先ほども述べましたが、近隣の最近の成約価格の中に極端に安いものが混ざっていたら、
若干は足をひっぱられる事はあるでしょうけど。

＞実際問題、中古価格はクオリティーなど微々たる差にしかなりません。

6000万程度のマンションの価格はその半分以上（2/3？）が建物の価格です。
戸建てよりも建物の資産価値が長く残るからこそ、土地持分が少ないマンションという形態で
それなりに築年数が進んでも、ある程度の価格が付くのだと思います。
（実際の居住空間としての価値に対する価格）

いくら最新の設備や工法でも、すぐに建物の資産価値が横並びになってしまうのであれば、
逆に余計に新築マンションを買うのは恐ろしいことだ、という事になってしまいませんか？

私はまだ結論を出すつもりはありません。
むしろ74さんの中古マンションの資産価値についての考え方が、
逆説的に新築マンションの価格のデメリットを示しているような気がしてなりません。

要は、74さんの考え方は大筋では理解できますが、極論だと思う、という事です。

>>77
税法上の減価償却期間の事を言っているのではありません。
減価償却は税法用語ではないですよ。単なる熟語です。

新築時から築年数が経った分、客観的な資産価値は減りますよね。
その減った分を「減価償却した分」と表現するのです。
使用することによって資産価値が減価し（下がり）、償却された（使用するという対価を得た）、
という意味です。

つまり、理屈で言えば、
例えば築5年の中古の建物分評価額に、5年間使用したために価値が減少した分（減価償却分）を足すと、
新築時の建物分評価額に近くなる筈だ、という意味で言いました。

そして、その中古マンションの建物評価額+5年間の減価償却分+土地持分の相場価格
が新築の分譲価格とかけはなれていたとしたら…やはり新築マンションは割高ということになるのではないか？
という事です。5年間の減価償却額は単純に想定利回りで計算してみればすぐに算出できますよね？

築15前後の中古マンションはは割安かつ値落率も低くお奨めです。
「可処分所得増加＋利息軽減」で将来売却時に手元に残る資産は
新築購入(マンション戸建に関わらず)よりも確実に上回ります。
資産を土地で残したいって奇特な考えじゃ無ければこれが正解でしょう。