プラウドタワー東池袋

価格は代々木公園のブリリアといい勝負ですよね。海外住まいでMR行けないのですが検討するまでもなさそうですね。

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高すぎると思うが、売れてしまうだろうな。
ここでこの価格となると、池袋もいよいよ坪500万の時代になってくるね。

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マンマ二さんの記事更新されてるね。

https://manmani.net/?p=13410

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たっかーい！ここまで思い切ってるともう何にも言えません！うちにはこの金額は無理だわ…。広くていいんだけどねぇ。

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要するに初めから含み損が1500～2000万程度は出ることは覚悟の上で、それでも買える人は買って見ればということですね。

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マンマ二さんは優しいのでフォロー入れてくださってるけど、正直価格に関しては論外。
あとちょっと出して渋谷か目黒区買える

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この金額だとそもそも資産価値とか気にしないで買う人もいるだろうし、職場や親類が池袋近辺で渋谷区、目黒区が不便な人もいるだろうし、自分の希望にあわなければ見送ればいいじゃん。

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眺望と日当たりから考えるとどの部屋がベストですか？

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高額納税者のみなさん、豊島区に集合！
野村にはこのまま頑張って欲しい。後発案件も時間をかけて小出しでお願いします。
豊島区はそろそろ予算が厳しくなってきたと感じます。

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仕様に加えて立地も良ければ価格度外視で買うのもありだと思うけど、
ここは東池袋の中だけで見ても立地が良い訳では無いから厳しいだろう。

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坂下商店街って名前も変えた方がいいかも。ここの3階～4階がちょうど造幣局の1階だしな。そこに一億円て・・・

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この価格なら普通にアウルかブリリアでいいじゃん？

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マンマニさんの比較対象物件は参考になった。酷く高えよ！と吐き捨てたいところを、多くの物件を挙げて遠回しに批判しているところがマンマニさんらしい。
豊島区の別のところに数年前新築で買ったが、この物件のこの価格の登場でコンサルに相談するかもしれない。まあ、手放さないほうがいいだろうけど。

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この価格で完売したら池袋の相場が変わるよね
別タワーの既存オーナーとしては是非完売して相場を上げて欲しいけど
その反面あまり高すぎて失敗されると逆効果になりそうなので心配してる。
まだ買ってない人からすると失敗してくれた方が買いやすいんだろうけど。

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みんながみんな豪華な共用施設と超高層が必要なわけじゃないからな
下手に安くされて中国人向けの投資マンション用途になっても困る
長期居住目的の手頃なマンションとしては貴重なんじゃないの

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３流ゼネでこれはなぁ。大成様が泣くだろう

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要は最悪の高騰タイミングで土地値が確定してしまった物件ということでしょ？
これまでは高い高いとは言いながらも、まあ色々上がってるからしょうがないかなという部分があったのですが、さすがにこれはバブル物件ですね。
もう地価は落ち着いてきてますからあとは下がるしかないじゃないですか。10年で6掛けってとこかな。

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このあとにもタワー建つしそんなすぐ下がんないでしょう

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バブルで痛い目みたおじさんが、人生で失敗するのは大きなものを高く買う事と言ってた
バブルの時はあーだこーだと理由をつけて高い価格が正当化するもんだと

この億ションはまともでしょうかね？
ちょっと前のアウル、ブリリアの価格をちゃんと認識すべきでしょうね

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日本一感じのいいタワマンである、「パークシティ武蔵小山　ザ　タワー」より、こっちの方が勝るでしょ。山手線の外、それもマイナーな武蔵小山であの価格であることを考えると、こちらは割安に見えてしまう。

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あそこもヤバいけど、ここもヤバいでしょ。

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武蔵小山とここじゃ商店街に雲泥の差が
こっちの商店街生きてるの？死んでない？

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下げ工作ネガがわいて、注目度の高さがうかがえますね

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注目され出して頻繁にスレが上に上がるようになると、ネガも比例して増えていく。この掲示板の特徴そのものですね。

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>>788 匿名さん

全く持って同感です。武蔵小山ってどこ？って感じでした。まだ武蔵境や武蔵小金井の方が知ってましたよ。
あんな場所に比べたらサンシャインシティまですぐのここの方が遥かに魅力的に感じます。

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びつくり。
この価格で買う人いるの？！って感じ。
買えるけど、この価格では買わないって人だらけじゃないか〜？

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破産しない様に注意しないと。

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>>790 マンション検討中さん
商店街機能に代替するものがあるなら、商店街の有無は優劣の土俵に上がりませんよ。
アーケードの下での買い物じゃなきゃヤダ！って言う拘りがあれば別ですが。

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ここはターゲット層としては文京区の中低層マンションと競合するのかね。
教育熱心だけど文京区にはこだわらず、むしろ池袋の利便性を享受できるここがいいという人もそこそこいそうではある。
今や池袋は住みたい街5位になったようだし。

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商店街で買い物するって街じゃないでしょ
普段ならサンシャインか西友、マルエツプチのいずれか
池袋経由ならデパ地下、大塚経由で都電で帰ってくるならアトレ

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>>797 匿名さん

庶民の住みたいまちランキングです。
船橋や浦和ですよw

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池袋が前代未聞の「劇場・ホール」街に変身！
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/

こんな街、他にあるかな

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>>800 マンション検討中さん
上野

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>>801 匿名さん

まあ、確かに。
でも池袋の方が断然便利かな

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ってか、ここが載ってる
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/?P=3

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>>800 マンション検討中さん
しかし、テレビで取り上げられないのが不思議なくらい、開発が目白押しだね。

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>>804 マンション検討中さん
経済ニュース以外は完成してからじゃないと取り上げないでしょ。計画段階で放送しても意味ないし。

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>>802

池袋は演劇ではこれまでも中心の1つ。ハレザ、芸劇＋広場でさらに演劇の街となるだろう。
上野は美術館、博物館の都内随一の集積地。広大な上野公園もあり、松坂屋に加えフロンティアタワーもでき、老舗店も数多い。利便性も申し分ない。
どちらにも住んだ経験があると、なかなか甲乙つけ難いよ。ただ良好な居住エリアはどちらも限られている。

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ネガの書き込みが全くなくなりましたね。

考えられるのは、
①いい物件だから、しばらく黙っておこう。
②高値すぎて話にならないから、もういいや。

どちらなんだろう。
②の無関心が一番怖い。

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今週末から資料請求者向けのモデルルーム公開が始まるから、またネガ投稿増えると思うよ。

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ブリリア品川 Canal Side
品川駅徒歩10分、北品川駅徒歩6分、14階建9階、南東向きの角部屋、3LDK 72.34㎡ 8390万円、坪単価383万円。

品川再開発エリア至近の新築でもこの価格。
せめてこの位であって欲しいんだが…

ものは良いかもしれないけど、やっぱり高く感じちゃうんだよな、ここ。

もういいか、この議論…

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>>809 マンション検討中さん
生活圏が池袋近辺の人にとっては品川の価格なんてどうでもいいと思うんだけど。何を比較してるのかよくわからん。

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>>810 匿名さん
そっか。たしかに。でも生活圏が池袋近辺でない人にとっては、多くの選択肢のひとつだと思うんだけど、少数なのかな。

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>>811 マンション検討中さん
一定の利便性と資産性が保てれば、都内ならどこでもいい、という人が投資にも実需にもいるし、池袋と対照的な部分がある品川との比較は無意味ではないですね。

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>>807 マンコミュファンさん
当然②。
値段とゴミ置き場の位置以外そんなに悪くないけどね。

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価格見てああ真剣な検討者出てこないなとネガすら退散したのでは
私検討者候補でしたけど予定価格みてからスレもほとんどチェックしにこなくなったので同じ心境かと
数年間新築マンション探してますがここが一番のKY価格と思いますよ
ブランズ練馬でも驚いたけどここはもっとヤバい

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マンションの格言

自分が高いと思って、周りも高いと言い出したら見送り

自分が安いと思って、周りが何も騒いでなければ間違いなく買い

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千住もな。
土地が氾濫や洪水にみまわれ易いということ。
昔の人がなぜ住んでいなかかったかよく考えないと、311の時もよくわかっただろ？アタマ悪いな。

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ブリリア品川は未来都市然としたインターシティと風情ある屋形船の間の面白い立地。
将来性も高いが、品川はデパートがなかったりと商業施設では池袋とは比較にはならない。
マンションとしても小規模だし、まあ価格は将来価値織り込みであんなものでは。
ここのほうが高いというのはまあ妥当かな。

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ブリリア品川は運河に隣接してるし、好き嫌い分かれると思うけど。それに小規模だからね。こことは比較対象にはならないね。

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水辺が近いのがいい（笑）人は品川だし、地盤の強さが必須の人は池袋。対照的なものの一つ。

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ブリリア品川なんて属性ぜんぜん違うしなんで名前挙がってるのか謎

トポス跡地の北千住タワーならなんとなく分かるが

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都電は朝からうるさいですょ。
窓をまったく開けない生活なんて真冬くらいぢゃないですか？
高速下や都電沿いにホームレスが缶を集めて運んでますよ。そんな地域に億なんて信じられません。

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>>825 マンション検討中さん

バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。
富裕層も貧困層も共存している。

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https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz189...

ブリリアタワーの中古は、坪単価600超え。どんだけボッたくろうとしてんだか…

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品川に刑場？無いでしょ？
札の辻の事？それは田町だし、
鈴ヶ森だとしたら、大森海岸辺り。
全然エリアは違う。
ココはリアルプリズン至近だから影響大。

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日本史の時間か

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826: 匿名さん　「バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。 富裕層も貧困層も共存している」　→　ヒルズができる前の六本木も、そんなかんじだったなぁ。世の中が変わるスピードには驚くばかり。

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サンシャイン
普通に思い浮かぶのは、ポケモンセンター、ナンジャタウンの餃子、Ｊワールド東京、空飛ぶペンギン、ディズニーストア、ジブリの店、プラネタリウム、サンシャイン池崎の展望台のＣＭ、なかなかしぶい古代博物館、プリンスホテルと空港リムジンバスの往来、夜行スキーバスの発着風景、コナミ、スカイレストラン、バイキングの店たくさん、コスプレと夏休みのウルトラマンのイベントと色んな物産展、サンシャイン劇場のアイドル系の演劇、ご当地アイドルクレディセゾン“東池袋52”

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数年後、仮にここが10%値上がりしたら中古で全戸1億超えのマンションになるってことだよね。東池袋でそれはぶっ飛んでるな。

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歴史はアレだが、東池袋は化けるポテンシャルはあるね。

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野村って酷いね。https://news.yahoo.co.jp/pickup/6274177

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豊洲のようなきれいな街は味気なくつまらない。池袋のようなごちゃまぜ感があったほうが居心地がよい。

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ここは池袋じゃなくて
都電荒川線の東池袋四丁目のイメージ。
ここが池袋のマンションと称するのは違和感

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まあね。池袋駅周辺の繁華街からは離れてるからね。
しかし、この物件のある場所は、池袋駅エリアの再開発特区と特定都市再生緊急整備に指定されていて、再開発の規制緩和が適用される池袋再開発エリア圏内。

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ここの東池袋の木造家屋密集地は、プラウドタワー以外の場所については計画がどうなっているのでしょうか？

このまま周囲は木造家屋に囲まれたままなのか、それともお見合いタワーが林立していくのか。

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ここより東は豊島区と文京区の境が複雑に入り組んでるから、再開発は難しいと思うよ。
現状のままだと思う。

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>>839 匿名さん

ありがとうございます。どちらにしても痛し痒しではありますが、地震時の火災を考えるとやはり木造家屋の密集は改善していって欲しいものです。

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>>835 名無しさん
異様な湾岸推しののらえもんに聞かせてやりたい（笑）

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この物件の前向きな検討者です。他エリアではなく、ブリリアタワーと数字で比較してみます。

まず、民間マンションの首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると、2013年で約4,900万円、2017年で約5,900万円なので、相場の上昇分は約1.2倍とします。

次に、ブリリアタワー（築2015年3月）の発売時の価格を見ます。
16F-20F 東向き 3LDK（75.81㎡）7,588万円＠330万円【1.2倍換算：9,105万円＠398万円】
16F-20F 南向き 3LDK（76.73㎡）8,268万円＠356万円【1.2倍換算：9,922万円＠428万円】
21F-25F 南向き 3LDK（81.02㎡）8,388万円＠342万円【1.2倍換算：10,056万円＠411万円】

ここ、プラウドタワー東池袋の販売予定価格は次の通りです。【最安値で計算】
7F 南東向き 3LDK（76.61㎡） 9,000万円台後半【9,500万円＠410万円】
12F 南東向き 3LDK（78.07㎡）11,000万円台前半【11,000万円＠466万円】
16F 南東向き 3LDK（81.72㎡）11,000万円台後半【11,500万円＠466万円】

相場上昇分を加味した上、予定価格の最低ラインで、階数や広さで保守的に見積もって比較しても、下記の通り、ここプラウドタワー東池袋の方が高いです。

・坪単価で、＠12万円～55万円
・価格では、400万円～1500万円

これは、
■ブリリアタワー池袋
・東池袋駅直結、池袋駅徒歩8分、49階建、432戸、東京建物×大成建設、日本初区本庁舎一体型のランドマークタワー
■プラウドタワー東池袋
・東池袋駅徒歩5分、池袋駅徒歩15分、20階建、132戸、野村不動産×前田建設
の差分を加味しないで、これだけ高いということです。

設備仕様はおそらく同等だと思うので、上記の立地･規模･特別な付加価値などを加味したら、さらに割高と感じてしまいます。「中古でブリリアタワーを買った方がいい」「今の予定価格より1000万円安かったら妥当だと思う」という声は、上記を見る限り、おおよそ妥当な意見だと思えるのです。

それでも、当初販売予定価格通りで出してくるとしたら、地権者との話の中で既に決まっている価格ラインがあり調整できないから販売価格に転嫁しているのか、他物件の不採算の穴埋めも含めて利益確保のために強気な販売計画を譲らないかのどちらかなのでしょう。それは、購入検討者に、非合理な過度な負担を強いていることにならないでしょうか。

この物件は、高値相場に加え、合理的ではない高値で購入するリスクがあると懸念しています。
再開発の恩恵は、むしろブリリアタワーの方があると思います。

前向きに検討しているので、今の価格が妥当であると説明できる根拠ある反論がある方がいれば、ぜひお願いしたいです。

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池袋は昔から学習塾が多いせいか、説明が筋通っている人多いな。

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>>842 マンション検討中さん

同意見ですが、今ブリリアタワー池袋はその値段では購入出来ないですよね。

現在の条件で最善の選択をするしかないと思います。数年前と比べるとどのマンションも割高なってしまいますから。

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>>842 マンション検討中さん

分析は妥当だと思うけど、どうせ買う気ないでしょ？ほんとに買う気あるのなら野村に「自分を説得してくれ」って頼めば？
誰も合理的な理由付けなどできるはずもないし。

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新築マンションの価格が+20%でも、地域により上昇幅は異なります。
ブリリアタワー池袋の中古価格は、+40%でもおかしくありません。
実際マンションレビューによれば、坪500万位のようです。
ブリリアタワー池袋が今新築で販売されれば、もっと高いことになります。
周辺の中古時価を調べてください。
販売当時の値段は、無意味です。

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現実的な価格で売りに出してる中古と
成約したらラッキーの法外な価格で出してる中古と
2種類あるよね。

前者はすぐ成約して消えていくのに対して
後者はいつまでも残ってるから目立つし、
この物件の割高さを誤魔化すのにもちょうどいいから
ポジは後者ばかり持ち出すよね。

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>>842 マンション検討中さん


＞首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると

首都圏の平均価格で比較する事自体が間違い。場所による上昇率の多寡を加味していない。少なくとも首都圏平均の上昇率と山手線内における上昇率が同一とは考えられない。

さらに、今後も再開発が予定され期待されている池袋。その分の期待値など到底1.2倍という数字に含まれていない。

それらを加味し、さらに売主のあわよくば…という欲も含めてブリリアタワーの中古も坪単価600超という売り出し価格にもなっているのではないだろうか。

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売り出し価格と成約中古価格は、もちろん異なります。
想定成約中古価格が分かるサイトがいくつかあるので、複数比較するといいですね。

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ブリリアタワー池袋は、築3年。
1年に1.5%価格が下落すると、3年で約4.5%価格は下落します。
現在の成約中古価格が坪500万であれば、もしブリリアタワー池袋が今新築で売りに出されるとしたら、坪524万円となります。
プラウドタワー東池袋は、立地などで20%劣ると想定すると、坪420万円が妥当です。
少し割高と思います。

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>>842
ブリリアタワーの直近1年の中古の成約価格をレインズで調べると下記の6件です。
409万/坪 （3LDK, 60～80m²）
422万/坪 （1LDK, 60～80m²）
432万/坪 （3LDK, 60～80m²）
462万/坪 （3LDK, 60～80m²）
465万/坪 （2SLDK, 60～80m²）
488万/坪 （3LDK, 80～100m²）

なので、皆さんが指摘しているように首都圏の上昇率よりも東池袋の上昇率が高いと言えます。
とはいえ、ブリリアタワーの中古相場と比べると、プラウドタワーが割高であると私も思います。

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842です。
皆さん、どうもありがとうございました。とても参考になりました。

＞＞845: 匿名さん
正直、結構真剣に考えてまして、真剣に考えれば考えるほど色々考えてしまうのが僕の悪い癖。
野村さんの営業の方には、価格が予定通りだったら、上記の話はしようかなと思っています。ちょっと高いと思うんですけどなんでですか？と。

不動産業界は、情報の非対称性がかなり強く残っている業界なので、自分でしっかり知識や意見を持っていかないと、言われる通りになってしまいますからね。

＞＞846: 匿名さん
アットホームに下記の中古が載っていました。
■ブリリアタワー池袋 26階 東向き 2LDK（73.53㎡）9,800万円＠441万円
おそらく新築時の販売価格で7,538万円＠338万円位の部屋なので、新築時より30%の上昇はさすがブリリアタワー。LDKが19.6畳のアイランドキッチンが素敵そうな部屋です。僕は予算外なんですけど、予算があえば買いかもしれないですね。

＞＞848: 匿名さん
確かに首都圏は広すぎました。
東京カンテイの2018年2月27日号に「沿線別･駅別価格(東京メトロ有楽町線)」が載っています。
東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価を算出したデータが載っているのですが、東池袋駅は、2015年＠305万円、2016年＠361万円、2017年＠333万円となっています。2015年と2017年を比較すると1.09倍でした。
ブリリアタワー池袋で坪単価600超は、元の価格がいくらか分かりませんが、さすがにやりすぎですね。

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>>852 マンション検討中さん
とてもきちんとした分析で納得できる。
だが残念なことに不動産価格は理屈で決まらないし、営業は売ることしか興味ないから、面倒くさい客扱いされちゃう気がする。

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今建ててる西武ビルのオフィスの上をレジデンスにして
ワテラスみたいに分譲してくれたらこの価格でも理解できる。
あのビルはいずれ池袋駅直結になるしね。
この立地でこの価格は理解できないw

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池袋は今までが安すぎた。同じ副都心の渋谷周辺（代官山、恵比寿）、新宿周辺（代々木、千駄ヶ谷）が坪1000に迫る金額で売られてるのだから、東池袋も匹敵する水準に収斂していくであろうことは予測できた。できたけど、駅前の雑然とした雰囲気に気圧されて投資に踏み切れないのが一般人なんだな。不動産のプロや海外投資家はしばらく前から池袋周辺どんどん仕込んでたよ。

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本当に池袋ならそうだけど
ここは池袋じゃなくて都電荒川線の東池袋四丁目でしょ。

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渋谷周辺の駅（代官山、恵比寿）にはかなりのブランド価値があるけど
残念ながら池袋周辺の駅（向原、東池袋四丁目）には
ブランド価値なんて無いよ。

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貴君の言うブランドとは．池袋は若い女性や在日外国人の間では代官山等より余程ブランドですよ．況や恵比寿等．ブランドとは欧米のアパレルが路面店を構えて商売する場所で在るというだけの話ではありません．

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女性や外国人に人気なのは池袋駅周辺であって
このマンションのある向原停留所周辺や
東池袋四丁目停留所周辺ではないと思うよ。

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恵比寿・代官山は過大評価、池袋は過小評価。そうなのかもしれないが、素人なんで前者のブランド力に陰りは感じないですねえ。

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まずは大使館でも誘致しますかね。
そこが港区や渋谷区との大きな違いだから。

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埼玉大使館かな？

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できれば港区青木坂のフランス大使館を持ってきたい所だね。

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価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。

今とは言いませんが、将来的にはこういったマンションに住んでみたいと考えています。

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