プラウドタワー東池袋

別に予想通りだったから何も驚かないし、
予想を外した輩が下げ工作に必死になるのも予想通りだな。
駅直結がもっと高値で出たとき、ここは２度目の売れ時期が来る。
長期戦でスミフのようにやっていくと思った通りだわ。

＞高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売！の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
それをやらない住友が何年連続で業界１位なんだっけ？

>>672 匿名さん
低層階も驚くほどの価格ですよ。

いやむしろ住友が値下げしたよという書込みがあちこちで見られても業界Ｎｏ１なんだろうけど、ここら辺に早々と永住したいと決めてる人間には2022年まで直結タワマンを待って賃貸で金を捨てるよりいい。地権者の権利変換の兼ね合いもあるから発売価格が急に調整されることもありえないし、野村がこの価格で出したんだから、次の都電駅前タワーも、Ｃ地区のツインも、なんとなく価格帯が見えたから。東池袋１丁目のスミフが分譲したらそこも超高値だろうし、西口の三菱はさらに異次元でしょ。

池袋は断続的に再開発が続いて失敗しないのがいいね。
急に大規模な再開発やって、その後ほったらかしのいくつかの郊外ニュータウンとは全く違う。いつもどこかに再開発の余地がある。

ここは池袋の外れだから
再開発の恩恵も限定的

高い。残念。他探します。

同価格帯の直結マンションを買わずに
このマンションを買う理由が思いつかない
直結が格安に見え出して完売するかもね。

直近1年で駅直結の中古成約で見ると坪単価で、
アウル、エアライズ：390前後
ブリリア：445前後
くらいだから、東池袋で探すなら駅直結の中古も検討したほうが良いね。

>>686
再開発の恩恵どころかこの物件自体が木密エリア不燃化特区の再開発だし、
目の前に大学と防災公園ができ、都電併用軌道が２年後に完成するし、
造幣局南地区で木密が一掃されるし、エリア大変身前の、最後の物件。

西口駅前とかハレザとかとは遠いって話では。

ではそこらへんで分譲の話でもあるのかな？

既存のマンションとの比較でいいでしょ。

>>690 匿名さん

大学と言ってもFランク大学だし
学生達の活気はサンシャインや池袋駅方向（逆方向）
に向かうだろうし
公園は他のマンションの近くにもあるし
この辺の再開発はあまりメリットを感じないんだよね。

大学ができるって別に嬉しくないような。学生がうるさいだけでは。
何て大学ができるの？

副都心線東池袋駅開通で
ただでさえ便利な直結マンション勢が更に便利に！

池袋駅東西連絡通路（南デッキ）の開通で
ただでさえ駅に近いグランドミレーニアが更に近く！

↑こういうのが住民にメリットのある再開発。
ここのはほとんどメリットなし。

高いお金払って好立地タワマンに住みたい理由って、駅直結で利便性が良いとか1階にスーパーや飲食店が入ってたり共用施設が充実してるとかなんだよね。せめて近所が賑わってるとかならいいのに、西友まで買い物行くの面倒。

まあここらへん再開発って元の住民の立ち退きじゃなくて、その人らの金銭負担をなくすためにマンションにしてるだけだからね。昔は東池袋なんか下町そのものだったし、住民の雰囲気も都心とは違うと思います。

>>693
比較対象になるような物件は皆無。

下げ工作が盛んですな

子育て世代は、高過ぎるから、都心のマンション購入を諦めてる。
豊島区の人口が増えないわけだ。
不動産屋儲け過ぎ。

東京国際大学のFラン学生が
夜な夜な防災公園で野外セックスして
その音がこのマンションまで
聞こえてくるんじゃないかと心配してる

1.7ヘクタールもの広大な公園がどこにでもあるとは思えないし、
南池袋公園のようにメディアで何度も取り上げられるようになったら、
またそれも売れ要素になると思うよ。
ハレザのあたりのワンルームマンションと比較してどうしたいのか
わからないが、ファミリーには公園は重要でしょ。

ミッドタウンの公園も、公園がエリア価値を押し上げてるしね

ハレザのすぐ近くに住んでいる必要はないでしょ
このプラウドからハレザはかなりの距離があるから
もっと近くなら使いやすいのにと言ってるだけだから。

池袋の再開発情報
最終更新：2018.02.04
https://downtownreport.net/area/池袋/

また、中国人と相続税対策のジジババしか買えない。豊島区も投資や税金対策の購入者を排除しない限り、区の存続は危うい。
バブルの時の末期状態に似ている。
こんな価格設定は近いうち、泡が弾けて不良債権になり、ゴーストタウンになるのが目に見えるよう。

ただ公園に隣接してるだけではダメでしょ。
ミッドタウンは高いブランド力と利便性を持った上で
公園にまで隣接してるからこそ価値が出てるんであって　公園に隣接してるだけのこことはモノが違う。

>>711 マンション検討中さん
ここは公園にも隣接してないし、そもそも比較対象にしたらミッドタウンに申し訳ない。

それにしても、事前説明会のブログを見ると、少し価格が高いと思います。
池袋ですから、億ションはどう見ても高すぎます。

共働きのサラリーマンでは買えないとか・・・
デベも普通のサラリーマンを購入対象として売ってませんが。

池袋は、23区内でのブランドは、最下位に近いと思います。いや日本国内でも最低です。治安が最悪ですから仕方ないです。それを考えると億ションはあり得ないです。

私は予算1.2億以内で考えていたので、むしろホッと胸を撫で下ろしてるところです。年収3000くらいあれば普通に買えると思いますよ。

>>714 通りがかりさん

普通のサラリーマンは、池袋の様なブランド価値がない所にしか家は買えないです。

>>716 匿名さん
私なら、港区か、渋谷区に買いますが…

よほど地縁でも無い限り、価格も落ち着いた都心３区の方が良くないですか？
どうせ｢低地はどうのこうの｣言う人がいるでしょうが、現実に土地の価格はあちらの方が高いわけですし、立地の価値とマンション価格の乖離は遙かに小さいですから、資産価値が維持される可能性がより高いであろうことは普通に考えれば分かります。
再開発が続くといっても、都心３区の再開発面積とは二桁違いますし。

>>698 名無しさん
そうなんですよ。なんで下町価格で出してこないんだろ？下町が魅力なんだけどな、東池袋。強みを全く活かさないで失敗するパターンに思えてならない。

>>718 マンション検討中さん

会社が港区や渋谷区だと遠くなるんですよね。しかも1億チョイ程度ではいい物件ないですよ。

>>721 匿名さん

池袋で買うにしても
ブリリアタワー池袋にしない理由は何？

ここの学区の朋友小（当時は大塚台小）卒で地元民ですが、これからはこういうマウンティングが始まるのけ？
そういう人は南池袋小へ行ってね。あっちは英語とかやってるから。
朋友小は体育推進校で教師の男性比率が高いことが特徴です。

>>695 匿名さん
国際学部？が来て、留学生だらけになるという情報も…。

>>709 マンション検討中さん
まさに。
豊島区が住んでほしいのは、本当はそんな層じゃないよね。

>>725 評判気になるさん

また、治安か悪化しそう。
ここは、子育て世代は論外だわ。

>>713 マンション検討中さん
池袋じゃないし。東池袋だし。より辺鄙。

>>727 マンション検討中さん

この値段設定が本気なら、子育て世代は、文京区を選びますね。値段変わらないですから。

地元住民ではなくて、他エリア在住のこの物件の検討者です。
目の前のお総菜屋さんとか近くの八百屋さんとか絶対毎日買いたいと思う。隣のお蕎麦屋さんなんて、週末に家族で通っちゃうのが目に見える。
東池袋のこの辺の下町の雰囲気が好きで共感する人を増やしながら再開発していくのがデベの腕の見せどころだと思うんだけど、広域集客とか資産価値とか利益確保とかなかなか難しいんだろうな。駅直結のタワマンと競おうとした時点で負け戦だと思うんだけどね。
野村が手がけた富久のケースは、そういう意味でも本当に素晴らしい事例だと思うから、今回のこの物件のポジショニングは残念でならない。。。

>>730 匿名さん
時間も手間もカネも随分かけている富久とは、比較にならない。
この物件は少し空いた土地に制約内で建てた地味な高層マンション。悪くはないが、ランドマークとは成り得ない。

ここから道を２本分木密地帯に進んでいけば文京区なわけだが、何区住民になりたいかこだわる人は池袋から遠ざかって文京区に住めばいいかと。文京区に家があるが何ということもないよ。
最近じゃグーグルｍａｐのストリートビューで家がすぐバレるから、何区だからとかどうでもいいからなあ。っここは巨大な公園とサンシャインの足元で、マップで検索されても好立地以外の感想は出てこんよ。
名前や肩書に弱い人間は、千代田区でも選べばいいと思う。神田やアキバのゴミゴミしたあたり。

>>722 マンション検討中さん

中古で出てる中で気に入ったのが無いんですよ。中古は選べないですからね。

希望的観測を持ってる層がいるようだけど、高齢の富裕層（地権者や地元の大家）のいいカモになるから考え直した方がいいと思うよ。

>>734 評判気になるさん
既に野村がカモになっちゃったわけで、あとはそのツケを誰に押っ被せるかだけの問題。

>>731 匿名さん
うん、そうですよね。新宿御苑徒歩5分、築2015年、1000戸規模、55階建のタワーで、時間も手間もお金もかかったはずの富久は、新築時の平均坪単価330万円くらい。仮にこの期間に25%相場が上昇しているとしても坪単価410万円くらいです。
東池袋駅徒歩5分、100戸規模、20階建のこの物件が、どうして富久と同等程度の値付けなのか理解に苦しみます。富久クラスの再開発でそこまで調整できたんだから、このエリアに合ったコンセプトで適正な価格で提案できるはずだと思うんです。

>>736 匿名さん
都心が売れ行き悪いから、利益あげられそうな所に上乗せしないとやっていけないんでしょう。

>>736 匿名さん
逆に富久が安すぎた。分譲のタイミング要因が大きく占めるが。ゆえに瞬間蒸発。
このプラウドが悪いのでなく、タイミングが良くない。下げたら郊外に近い値段になってしまうし。

>>738 匿名さん

そうなんですよね。西葛西徒歩8分のプラウドですら今は驚きの1億ですから…
それに比べたらここの値段は至って普通ですね、残念ながら今のご時世では。

>>739 匿名さん

738ですが、1億は上層階の一部ですが。

エアライズは目の前マンション建ってしまいますね

>>740 匿名さん
それでも西葛西に億ション買う人いるの？とは思う。しかも駅徒歩8分。

トミヒサ地権者ってどこにでも書き込みに来るね

>>742 匿名さん

仰る通り。でももう売れちゃってるようなので驚きです。

返信先間違えました。
>>743 匿名さん
トミヒサ地権者とは全く関係ない、ここの真剣な検討者ですよ。市況の上昇分を差し引いても、それでもここ割高じゃない？という問いかけです。
必要以上に安くして欲しいとは考えてなく、価値に対して適正な値付けなのか？が重要です。
高すぎる！という声がこれだけたくさん上がるのは、少なくとも検討者は価値に対して割高すぎると感じているということでしょう。

エアライズの中古、売り出し価格とはいえ坪574万･･･激高ですね。

新築で400～450なら激安に感じてしまう。

http://www.nomu.com/mansion/id/E55U1049/?utm_source=ieshil&utm_medium=...

坪420くらいですかね？

どうなんでしょう。
案外サクッと売れそうなきがするけど
最近お金持ち多いからね。

100戸ちょいならなんとか売り切れると読んだかな。サクッとは難しいだろう。
金持ちが手を出す物件ではないが、親の援助のあるファミリー層がターゲットかな。

同時進行のプラウドタワー川口がある川口市では自分たちの街を「ほぼ東京」って宣伝してるけど、池袋って「ほぼ埼玉」じゃないですか。
なのにあちらは＠２８０、対してここは？
納得のいく価格ではないですね。

>>747 匿名さん

最上階の100平米超えだから、かなり吹っかけていて参考にならないですね。

12階の73平米で坪350超え程度は妥当ですね。

http://www.nomu.com/mansion/1699553/

>>750 匿名さん
さすがにそれは話のネタであって物件価格まで同じという意味ではないでしょう。
山手線駅近は池袋でもそれ以下の駅でもほんと便利ですよ。まあここは違いますが。

非公表ながら、概算の売り出し価格-1000万くらいなら順調に売れると思います。

池袋がほぼ埼玉なら練馬や板橋や北区はどうなるのさ
いくらそこそこ再開発が控えてるとはいえ、京浜東北線しか使いようがない川口と
東池袋ではポテンシャルが違いすぎるでしょ

>>751 匿名さん

ありがとうございます。@350なら悪くないですね。

>>754 マンション比較中さん

ネタだから。

池袋は埼玉の首都。埼玉県のどのエリアよりも埼玉県内へのアクセスが良い。

池袋の商業背後地は埼玉県全体だから。広すぎ巨大すぎ。

つまらんからもういいよ、埼玉ネタ。

確かに設備仕様、建物、良いと思うよ
でもさ、マンションは場所だよ！！

ここは広い間取りが多いけど、逆だよね。
狭くして、戸数を増やし価格を安く見せた方が売れたと思うよ

高掴みで泣くのは購入者であり、ディベは売り切れればおわり
その後住むのは貴方です。

東池袋は再開発地区ですが、流石に城南、文京区エリアと同等はのには草生える

新築マンションの成約率が低調な中、この値段で買うのは、場所的に中国人か朝鮮人しかいないような・・・

最強に高いです。低層安い部屋で、7000万後半からしかありません。
ほとんどが億でした。

ファミリー向けとのこと、ですが。
電車がはしる横のマンションで、こんな価格で買う方はいないでしょう。
普通に、文京区に戸建てでもマンションでも買えますから。

ここでこの値段は無い…

>>762 マンション検討中さん
私も文京区のマンションと比較してます。文京区のブランド名で惹かれますが、実際の生活利便性を考えると東池袋の方に傾いてます。名をとるか、実をとるかというところかな。

価格は代々木公園のブリリアといい勝負ですよね。海外住まいでMR行けないのですが検討するまでもなさそうですね。

高すぎると思うが、売れてしまうだろうな。
ここでこの価格となると、池袋もいよいよ坪500万の時代になってくるね。

マンマ二さんの記事更新されてるね。

https://manmani.net/?p=13410

たっかーい！ここまで思い切ってるともう何にも言えません！うちにはこの金額は無理だわ…。広くていいんだけどねぇ。

要するに初めから含み損が1500～2000万程度は出ることは覚悟の上で、それでも買える人は買って見ればということですね。

マンマ二さんは優しいのでフォロー入れてくださってるけど、正直価格に関しては論外。
あとちょっと出して渋谷か目黒区買える

この金額だとそもそも資産価値とか気にしないで買う人もいるだろうし、職場や親類が池袋近辺で渋谷区、目黒区が不便な人もいるだろうし、自分の希望にあわなければ見送ればいいじゃん。

眺望と日当たりから考えるとどの部屋がベストですか？

高額納税者のみなさん、豊島区に集合！
野村にはこのまま頑張って欲しい。後発案件も時間をかけて小出しでお願いします。
豊島区はそろそろ予算が厳しくなってきたと感じます。

仕様に加えて立地も良ければ価格度外視で買うのもありだと思うけど、
ここは東池袋の中だけで見ても立地が良い訳では無いから厳しいだろう。

坂下商店街って名前も変えた方がいいかも。ここの3階～4階がちょうど造幣局の1階だしな。そこに一億円て・・・

この価格なら普通にアウルかブリリアでいいじゃん？

マンマニさんの比較対象物件は参考になった。酷く高えよ！と吐き捨てたいところを、多くの物件を挙げて遠回しに批判しているところがマンマニさんらしい。
豊島区の別のところに数年前新築で買ったが、この物件のこの価格の登場でコンサルに相談するかもしれない。まあ、手放さないほうがいいだろうけど。

この価格で完売したら池袋の相場が変わるよね
別タワーの既存オーナーとしては是非完売して相場を上げて欲しいけど
その反面あまり高すぎて失敗されると逆効果になりそうなので心配してる。
まだ買ってない人からすると失敗してくれた方が買いやすいんだろうけど。

みんながみんな豪華な共用施設と超高層が必要なわけじゃないからな
下手に安くされて中国人向けの投資マンション用途になっても困る
長期居住目的の手頃なマンションとしては貴重なんじゃないの