プラウドタワー東池袋

なぜ、そんなに必死に全否定するのでしょうか。不思議。

施工会社が違うから別物件だという事実を述べただけ。

ホームページ上は、完売になりましたとなってますね。

>>2154 匿名さん

早いな

完売おめでとうございます。

この立地は、売れるわな。

早いですね。
おめでとうございます！

>>2153
>その記事のことではないですよ。

ではどの記事かな？スムログのマンマニさんの記事なんだよね。
ぜひご教示を。

>>2159 匿名さん
もういいよ。
完売おめでとうございます！

竣工後は想像以上の早さで売れましたね。
完売おめでとう！

販売当初は割高に感じましたが、結果的に需給がバランスした適正価格だったということですね。

後から見て高値掴みだったと言われないといいですね

>>2163 マンション検討中さん

まあまあそんなこと言わないで。
みんな現物見てテンション最高潮なんですから。それは当たり前で自然なこと。

１０年後、タワー乱立するこの地区で、別格の板マンテイストでしかも駅遠で見向きもされないなんて今は想像できませんよ?

投資対象じゃなく実住向けマンションですから高スペックにしたのが成功しましたね

【公式】
竣工前完売
https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

「プラウドタワー東池袋」は全戸完売となりました。
多数のご来場・お問い合わせをいただき、誠にありがとうございました。

この物件の購入者です。今の時期、どこを買っても高値掴みはしょうがないでしょうね。この先大不況が来たら、ここも1000-2000万ぐらいスコーンと下落する可能性はありますが、まあそれもご愛嬌ということで。そんな風に思えない人はこの時期にマンションなんて買っちゃあダメですよね。

引き渡しまで1ヶ月切りましたね。楽しみです！

>>2167 匿名さん
竣工2年半前だと室内も見てないし、物件に対する愛着もないだろうし、新生活が始まる実感もないから騒ぐ気にもならないのではないでしょうか。

そちらの物件は超人気物件かと思いますので、早期に完売して当たり前なんでしょうし。

まあ、物件への想い入れが違いますよ。

あとは、完成在庫が数戸程度は出てしまうだろうなと思った矢先の完売だったので、いい意味で期待を裏切られたという要素もあるのかと。

ここって完売だから閉鎖しないの？

ここの購入者です。
東西南北、大から小まで見てきました。
目黒の物件で大方決めてたんですが、三井さんのレポートを頂いたところB＋の評価で「まあ普通」だったので思いとどまり、マンマニさんのセミナーに参加して、この物件を熱くお勧め頂いて気持ちが変わりました。
初めは、え！？東池袋? と思いながらも、何度も通ううちにこの場所とこの物件に愛着が湧いていきました。
このスレも検討初期から見ているので、色々ありましたが、完売は本当に感慨深いです。ここに決めて本当に良かったと思っています。
他と比べてどうこうよりも、純粋に完売が嬉しいもんですね。どうもありがとうございました！！

プラウドタワー東池袋は、しょっぱなから目を引く点は少ないかもしれません。ですが調べるほど、ここの長所が希望に合う人には高評価だと思いますね。
1．実用できる路線駅が多い。池袋駅を外しても4路線が12分までにあります（個人的には山手線大塚駅が入ってるのがグッド！）。
2．実際に購入者が居住する、つまり実需が大半と予想できる（投資目的の購入が多いと後々問題が多いです）。
3．高さが70mくらいなので、以後の補修などでゴンドラなどではなく低コストの足場を組んで行える（法令上45mまででしたか）部分が多い。大規模超高層タワーにあるセンターボイドもない（吹き抜けですな、これも補修の対象になる）。
4．池袋から少し離れているので、将来的に眺望を大きく損ねる建築物の可能性が少ない。
5．言わずもがなですが山手線内＆山手線駅が使えて地盤もOK。隣接は閑静な文京区。

2-3年前までは都内のタワーマンションは売れまくってましたが、今は完全に潮目が変わりました。先々のことを考えてここを購入したのなら、賢明と思います。現在の状況で完売には、それなりの理由があるということですよ。

大塚駅まで歩くのは坂がキツイです。特に小さい子供がいると大変です。
駅直結のマンションなど東池袋駅に近い立地だと、山手線に乗る場合は有楽町線に乗って池袋で乗り換えのほうが早いし実用的だと思いますよ。

このあたりはよく知らないのだが、池袋エリアとはいえない立地なのでそれほど心配ない？
サンシャインに近いのはあまりよくないね。

小石川を待って正解でした

ローンだと月の支払い3、4万しか変わらないのです（嬉し笑^ ^

2179 周辺住民です。

１．確かにJR大塚駅との間には高度差が若干あることで坂があります。足腰に不安のない大人なら問題ないですね。私も、大塚駅がこのマンションのメイン使用駅になるとは思いませんが、選択があるのはいいことだと思います。後、例えば東海道新幹線を使うにしても山手線であれば東京駅と同じ料金です。地下鉄などではこうはいきません。

２．確かに池袋は今まであまり良いイメージはなかったかもしれません。ですがこれからはそうした旧来のイメージよりも、爆発的に増える高齢者が安心して暮らせる街のほうがステータスが上がってきます。そのために交通アクセスは重要です。山手線内の中央部でも、アクセスが不良なためにスラム化が問題になっている地区があります。ちなみに、ここは実需の購入が大半と思いますよ。

３．上と関連しますが、都電荒川線（さくらトラム）が前を走っているのも先々を見据えればいいことです。時代を感じさせるレトロな雰囲気でお世辞にもハイグレードとは言えませんが、今や都内唯一の貴重な路面電車になりました。地面を走ってるので乗降が高齢者には楽、年取って足が効かなくなったら大塚駅前、王子駅前、町屋駅前までこれに乗って買い物ができる。こういう地名を聞いて鼻で笑う人もいるかもしれませんが、30-40年後を考えてみればわかります。JRはまだましですが、地下鉄は最寄りの出入り口に必ずエレベータがついているとは限りませんしね。

嵐の松本潤が東池袋の出身だよ

>>2182 マンション検討中さん

日本語がわからない人はスルーしましょう。

イラついてセルフポチが増えてきましたかね？

このマンションは、再開発で化ける。
他は、化けようがない。

>>2185 匿名さん

倍率高そうですが、購入できるといいですね。

駅直結じゃない方のプラウドタワーですね

ここに2000万プラスすりゃあ 格上 小石川パーコー様が買えたのか、、、(°_°)

>>2194 匿名さん
残念賞ですね。
どちらも買えない哀れなホイト。

>>2193 マンション検討中さん

社畜なら駅直結が便利
いっそう、駅員にでもなればドアツードア！

>>2196 マンション検討中さん

ちょっと何言ってるか分からない。
会社でしか電車使わないの？残業なしでさっさと帰っても、あなたの言う社畜でも、通勤に電車使うなら変わらず近い方がよくない？

>>2197 匿名さん
だから、会社経営者や医師、自営業の人達は、会社の近くに住むか車、タクシー通勤、ハイヤーなの。電車なんぞには乗んないの。
わかんないかな？社畜さんには。

盛り上がるのはいいことだけど、なんか変な流れになってきたな。

>>2197 匿名さん

一生雇われの身の貴方には、わからないでしょうね。
駅直結が40年の社畜生活にとっては、優先順位が第一。可愛そう。

最後は値引で瞬殺完売でした
パークコート文京小石川は三井ですから値引は無いと考えて価格差は実際のとこもっとありますよ

値引きは何パーセントでしたか？

パークコートの一億以下の物件は抽選となり買えないというオチでしょう。

>>2203 匿名さん

何故この板で小石川の話題になるんだろ…スレ立っていますよね

両方買えばいいと思うよ

売りに出てる非分譲の部屋。1/6は非分譲だから、他にも出るかもしれないですね。
https://www.athome.co.jp/mansion/6967297250/
https://www.athome.co.jp/mansion/6967296794/

小石川との価格差が3000万なら、10年後にはだいたい5000万くらいには差が広がってますかね

>>2207 匿名さん

いくら比べてももう完売だからここは買えないですよ…小石川はまだ買えるチャンスあるけど。。

スレを見てるとこちらのマンションは小石川と比較されるレベルのマンションってことなんですね。やっぱり買っとけばよかったです。

購入者ですが小石川と最後まで迷いました。小石川の方がグロスもですがランニングも高いので、負担は価格以上の差があるし、家の都合で2年待つのが厳しかったですね。今すぐどちらも住めるなら小石川にしたかもですが、どなたかも言っていたようにタイミングも重要だと思った次第です。勝ち負けとか資産価値の維持を最重視するなら小石川の抽選に行った方が良いと思いますよ。

これから2年で都内のマンション事情はかなり需給の点で悪化すると思います。投資目的の購入では、売れなくなるし結果として資産価値が減るでしょう。相対的に実需、つまり実際に居住する人が購入するマンションのほうが有利になりますね。

>>2215 周辺住民さん

なに言っとんの？
投資用は実需としての価値があるから意味があるんだよ。投資用は実需を兼ねる。
ここは単に実需、永住用。

小石川ってか、春日だけど。
あそこら辺でもう２１世紀中に大規模な再開発が起きる気がしない。
飯田橋や東池袋なら化けるだろうけど。

>>2215 周辺住民さん
仮に投資用の投げ売りがあればその地域の相場自体が落ちるので、実需が多いマンションも影響受けますよ。
分譲価格が割高なので投資目的の購入が無いと見れば、むしろ影響は大きいかと。

ここの購入者です。

万人にウケがいいのはどちら？と聞かれれば小石川ですね。2年後竣工予定の東池袋駅直結と小石川を比較しても、小石川の方が万人ウケするでしょう。資産価値は立地というか、万人ウケするかどうかで決まるものでしょうから当然です。

ただ、同価格帯で両物件を比較した場合、東池袋なら眺望が抜けた南向きの部屋を選べるのに、小石川だと北や東や西向きしか選べず、眺望も抜け感イマイチとなると、眺望と日照重視派の私としては悩みます。

資産価値至上主義の人なら迷わず小石川でしょうが、資産価値以外も大事にしたい人は当然いますので、それはそれで良いかと。

小石川で眺望と日照を満たす部屋を買えるだけのお金があれば、100%小石川選びます。ただ、私にはそこまでの与信がないので買えないのが切ないところですが。

余談ですが、何年後竣工されるか解りませんが、池袋駅直結マンションが建設された場合は、小石川より万人ウケしそうな気がします。その時は購入を検討しようかと。もちろん与信あればですが笑

ご理解いただけてないようなのでもう少し詳しく。例えば湾岸の超高層タワーマンションの上の階を買った中国人投資家が大勢いましたね。中国政府の政策転換と、現在は日本の不動産が利回りなどで旨味がなくなった（東南アジアや北米のほうがいい）状況で売り抜けが始まると言われています。彼らは今の価格より下で叩き売っても利益が出ますしね。それで需給が著しく崩れると、価格下落のオーバーシュートの可能性があります。それでやっと買い手がつくのは、適正な「需給」による価格形成とは言えますまい。また彼らは、あと10年くらいしたら必要になるタワーマンションの高額な大規模修繕費用も嫌うと言われています（そもそもマンションの歴史が浅いので、そういう習慣がない）。利回り、つまり利益重視の姿勢からすれば、良し悪しはともかく合理的な行動です。

本来の実需、つまり大半居住する人が買うマンションの場合は、そういうことが起きにくいでしょうと言うことです。無論、価格下落が起きないとまでは言いませんし、現在の分譲価格が割高かどうかという話ではありません。ですが、上記のような投資家のたたき売りなどがなければ、居住と言う実需に基づいた供給と需要とのバランスによる価格形成になるだろうし、維持管理が（上記と比較すれば）しっかりできるだろうからその点でも有利でしょうと、そういうことです。

マンションごとに価格が形成されるという前提があるように見えますが、この点が理解できません。
近隣のマンション間で相互に影響し合って地域ごとに形成されていくと思います。

先ほど挙げたのはわかりやすく焦点を絞ったまでの事例です。別にそんなことは限定してません。価格形成にはいろんな多段階の要素があります。個々の部屋、マンション自体、周辺環境など。枝から木、木から林、森林全体とも言い替えれますね。

まーまー、難しい事は置いておいて、
完売おめでとうございます！！
購入者の方々は来月の引っ越しが楽しみでしょうねー。
このマンションを買える方が羨ましいです！

>>2222 周辺住民さん
価格形成には様々な要素や依存関係があることは理解できますが、
実需マンションが有利になるためには、投資需要の多いマンションの投げ売りがあったとしても、それと依存関係が無いということが必要条件になりませんか？

依存関係がある場合は、投資需要が多いマンションと実需マンションで、どちらが有利とは一概に言えないかと。

実際ここは入居(今月)に合わせて値引きしてさばいただろうから公で出てる価格よりも安いでしょうからね
その辺りとは価格的に検討し合えるようなレベルじゃない

今日のスムログのマンマニさん記事からすると、やはり彼の8件目はここのマンションではないのですかね？まあ3月下旬に立て続けに引き渡しを受けるということかもしれませんが。

ですね。

マンマニさんの購入レポート、楽しみですね！
https://www.sumu-log.com/archives/13517/

マンマニさんは確か板橋出身で池袋あたりに思い入れがありそうですからね、書いてる通り資産性は気にせず好きな地域の妥協できるマンションとして買ったんですかね
資産性の塊みたいなPC文京小石川も登録してるみたいですが

確かにここっぽいな。
マンマニさん、安く買ったのかな。

>>2234 匿名さん

ここでしょう。
山手線内側将来性からして、間違いないでしょうね。

マンション愛溢れるマンマニさんの生き方は、興味深いですね…
文京小石川も当選したら、購入されるのでしょうか。

ここですが…
最後の方は値下げがあったという話が時々出てきますが。
販売順調のようにみえたのですが、そうでもなかったのかな?
それとも販売順調でも、値引きされることってあるのでしょうか？

>>2238 匿名さん

マンション価格からの値下げはしてないでしょうね、多少のオプションを付けることはあっても。値下げしたと言っているのはここに否定的な人達ですよ。

>>2228
>>2228

保身の契約者に質問しても値下げなんて無いとしか言わないよ

インテリアオプションくらいで値下げはないでしょう。

二軒目どうする？ 朝日奈央と東池袋で飲み歩く
2019年3月9日（土） 24時50分～放送

同じく3月入居の越中島のプラウドも最後の追い込みで完売が近いようです、ガンバってますね(^^)
一応素晴らしい販売計画ですねと褒めた方がいいのかな(笑)

内覧会指摘事項の確認会に行ってきました。
指摘箇所は全て納得いくレベルで直っていました。
引っ越しが益々待ち遠しいです！

我が家も確認会行ってきました！
本当に見れば見るほど良いマンションですね。
専有部分のクオリティは非常に高いと実感しています。

我が家は再々確認会に持ち越しです。専門家に内覧会・確認会同行してもらいましたが、ここ数年ではトップレベルの施工・クオリティ物件だと太鼓判もらいました。再々確認会で最後になることを願います。
最近毎週のように東池袋訪問しているので、早くもサンシャイン水族館の年間パス購入してしまいました。笑

>>2248
我が家も年パスホルダーです笑

皆さん、確認会お疲れ様です。うちも指摘事項ほとんどなかったのですが、某ブロガーさんが多数の指摘点あったと聞いて不安になりました。おおまかに、どういった指摘をされましたか？
お部屋によるのだとは思いますが、某氏は遅めのご購入で、オプション多数なので時期的な問題だったのでしょうかね？

床の傷が結構ありました。
他は気付きませんでした。

>>2250 評判気になるさん
うちは40箇所ありました
・傷や汚れ
・吊り戸棚の面がツライチになっていない
・クロスの剥がれ など

2248です。
うちは10件ほど。
・床傷、クロス汚れなど、”あるある”が4点ほど。(床傷はクレヨンみたいなので埋めるだけで、床掃除とかで簡単に取れてしまう意味のないものなので、目立つものだけ)。
・キッチン化粧パネルの傷、コーティング剥がれ。これは確認会で直っていなかったので取り替えてもらいます。
・主寝室扉の閉まり具合の違和感
・トイレのペーパーホルダー、手すりが水準(地面と平行)になっていない。確認会でも適当に対応されたのか直っておらず、再指摘。
施工会社の自主点検シートを見せてもらいましたが、指摘ビッチリで、施工会社さんがしっかり事前に確認・是正した、というのが分かりました。それでも細かい傷が多々あって、車だったら引取拒否レベルです、とハッキリ言ってしまいましたが。。。

低層の初期の施工の方が丁寧なんでしょうか。私は10箇所もありませんでした。ブロガー某氏はプレミアムフロアですよね恐らく。

人が作業するものなので、部屋ごとに仕上がり具合は異なるのでしょうね。ちなみに、入居後も入居後に付けた傷等でなければ、手直ししてくれると前田建設の担当者の方がおっしゃっていました。

うーん、難しいですが、一番大きいのは購入者としてどこまで許容できるか、ではないでしょうか。大小様々な指摘をして1つ1つの作業を薄く対応されると嫌だな、と思って、私は許容できない箇所だけ指摘しました。全て指摘すると私も40～50箇所くらいはあったと思います。特に私は専門家に同行してもらい作業機器で測定確認し、それで指摘10個程度なのでしっかり施工してくれている方なのだと思ってます。
確かに引渡し後、瑕疵担保期間という不具合対応期間はありますが、引渡し完了している以上は施工不良を理由にローンキャンセルできなくなってますし、野村不動産からのプレッシャーも薄くなり、ゼネコン企業vs一消費者の構図になるとなかなか勝ち目なさそうなので、私は立場強いうちにキレイにしておきたいと考えました。こちらも考え方次第だと思います。
だいぶ細かな話になり検討スレで需要ないと思うので、住民スレに移動しましょうか。笑

>>2258 匿名さん
意味不明

ここも都内ですよー

>>2258 匿名さん
山手線内側が辺鄙というと皇居か赤坂御用地にでも住まわれているのでしょうか。
そんな貴い方が低俗かつ知性の欠片もない発言をされてはいけませんよ。

購入される皆様はオーダーチョイスやインテリアオプションはかなり付けられました？

プラウドタワー川口と間違えてネガったとみた。

>>2262 評判気になるさん

インテリアオプション会に参加しましたが、割高なので何も注文しませんでした。
食器棚とミラー、カーテン、照明は外部の業者さんにお願いしました。

>>2264 匿名さん

結構そういう方多いのかなあ…

>>2265 評判気になるさん

私も何も注文せず全て自分で手配にしました。マンション契約がかなり遅かったのもありますが、オプション会で食器棚、カーテン購入しても納入5月末以降と言われ、割高で納期遅いのでメリットゼロでした。

うちは面材揃え、天板御影石揃えにしたかったので食器棚だけ頼みました。オプション会当日オーダーで5,000円引きってこともあったので。

その他エコカラット 、フロアコーティング、水周りコーティング、カーテン、照明、エアコンは全て自己手配ですねー。カーテンは専門店の方が種類もあるし。

エアコンって自己手配だとどれくらいお安いものですか？ いちおうオプションの見積もり持ってビッグカメラで聞いてみたのですが、三台で同じ型番で取り付け費込みだと数万円しか違わないようだったので。ネットできちんと探せばかなり違うのですかね。

ここに限らない話ですが、建築業界では熟練工の深刻な不足があるようです。基礎工事などの建築部門は当然ですが内装工などもです。時間や手間を厭わなければ、自分で手配したほうがコストも質も有利かもしれませんね。

>>2268 匿名さん

いつ頃ビックカメラに行かれましたか？2月・3月は決算前の売り尽くしで型番古いものは家電量販店だとお得に買えますよ。私は池袋のヤマダLABI総本店で4台纏め買いして、1番高いリビング用エアコン（25万円くらいだったかな？）を半額にしてもらいポイント還元含めると全部で仕上がり34万円ほどでした。ヤマダウェブコム価格までは簡単に下がるので、ベンチマークとして調べてみると良いかと思います。

完売したあとは住民板スレでやったほうがいい。
ネガの中傷に晒されるだけ

>>2273 匿名さん

オプションも、入居前に全てが整ってるという点では素晴らしいと思います。私は引き渡し後の4台設置なので、業者による下見一回、エアコン取付は1日作業で、この時間のロスは相当なものです。
また入居後も含め色々と情報交換できると良いですね。

2272さんの言うとおり、ネガさんの中傷にまた遭いそうなので以降は住民板スレにしか反応しないようにします。

誰かが仕様が良いと書いていましたが、天カセがなくてもそうなんでしょうか？

我が家は、ベッド以外全て野村さんにお願いしました。玄関からほとんどオプションです。
なるべく、ショールームに近い方ががっかりしないと思い。

ネガは世間一般の意見でもありますので、必要悪だと思っています。ネガに反論できる材料が山ほどある物件ですし。ネガがない掲示板は盛り上がりませんし、見ていてつまらないです。

>>2275 匿名さん

購入者です。
天カセがないのは残念です。せめてプレミアムフロアにだけでも付けて欲しかった。天カセの有無は売主が高級グレードと認めているか否かを窺い知れるバロメーター的設備ですからね。
ここと差別化を図り、高い値付けをするためにも、この後出てくる駅直結プラウドタワーには付けてくると思いますよ。

>>2277 匿名さん

そりゃ、新宿の方が上位ですよ。ただ、新宿区というだけでこれと言ったウリがあるわけではないので、天カセくらい付けておかないと売りづらいという売主側の事情があると思いますよ。

>>2280 匿名さん

どっちでも良くない？もう完売してしまったんだし(笑)

どこかみたいに2100で無理やり天カセ付けるくらいなら2600確保される方がずっとマシ。
それより一種換気とか水廻り標準御影石の方が満足度高いわ。

御影石天板が満足度高いのか。私は5年使ったけどけっこう不満はあった、使い勝手の点で。
天カセには全く不満はなかったよ。

個人的にはあってもなくてもどっちでもいいな。
天カセがついてるから絶対欲しいとも思わないし、天カセがついてないから絶対嫌ともならないからなぁ。

>>2284 名無しさん

私も天カセで天井高低くなったり、エアコンの性能落としたり、将来的なメンテ大変になったりするのであれば、壁掛けの方が使いやすいと思ってます。住んだらそこまで気にならないだろうし、それ以外に重視すべき項目は沢山ありますよね。

実際はそんなトレードオフではなくて、良いマンションは天カセ&2600でスッキリ開放感があるんだよね
無いものを言っても後から付けられるものでもないので仕方ないけどね
グレードは中級でいいじゃない、満足してるなら

2600維持して天カセ付きなんて坪500万超クラスかかパークタワー晴海みたいな仕様MAXにせざるを得ないとこだけだろうよ。

ここはこの価格帯で言えば、マンマニさんも言う通りこのご時世でほぼ仕様MAXだよ。中級とかわざわざ不要な文言付けてケチつけるくらいなら、千代田区港区渋谷区限定でコメントしといたら？

>>2286 匿名さん

あなたがこのマンションにコメントしたい理由は何ですか？
いくらコメントしても、ここはもう完売だけど。

書き込みしたものじゃないですが、中級という表現はケチじゃありませんよ。購入者にとったら最高な物件なのはわかりますが、こういう掲示板見てる人なら他物件との相対的な位置付けは知っておいて損はないと思いますよ。
みんなで＊＊＊＊＊＊＊＊なんて掲示板、気持ち悪いですよ。

近隣でも、ブリリア 、エアライズ、アウル辺りは天カセですね。

>>2289 匿名さん

通り掛かりの者ですが、既にここ売れてしまってるんですよね？検討版なので、今も販売しているマンションでこういう話はするべきだと思いますよ。

現状でも非分譲住戸の売り出しがありますし、この先中古が出てきた時も仕様の情報は参考になるかと。

>>2292 周辺住民さん

先程の2291ですが、ここに固執する理由って何かありますか？天カセないマンションなんて山ほどあるんだし、少なくてもここは新築では完売ですよ。今、販売を継続しているマンションの方が検討者多い訳だし。

>>2287 匿名さん

あなたの言う「ほぼ仕様MAX」とかいう訳の分からない表現の方が不要な文言だと思うけどね
仕様が付いてきてないのにそうやって格好付けてるから反論を呼ぶんだし
中級でいいじゃない
その方が選択肢にしてくれる中古検討者も多くなるのでは

では、購入者以外の方の評価は中の上級、購入者の方の評価は上の中級ということで、どうでしょう？

完売と販売センター閉鎖のお知らせが封書でも届きましたね。鍵の引き渡しももうまもなく。楽しみです！！

>>2294 匿名さん
で、ここを中級と言い切れるほど高級マンションに住んでるアンタが何の用なの？
高級かま好きなら渋谷や小石川や神宮外苑のスレにいなよ。わざわざ中古の心配までしてくれるなんて余程気になるんだね。無用な心配だけど。

とある方のツイッター見たら、諸費用の支払期限日が完全一致してるし、これでもうここ購入確定ですね。

購入者でもない(できない？)外野素人の戯言よりも、何百件もマンションを見てきた見識ある方が購入されたという事実が一番説得力ありますね！

いよいよ引き渡し日も近づいて来て楽しみです。

天カセねぇ～
すっきりしてるけど、メンテ費用高いし、頑張っても自分でクリーニングできないし、やめればよかったかなぁとおもってますよ。

久しぶりにここの近くを通りましたが、若いお子さま連れのファミリーを多く見かけました。公園ができたら、活気溢れる住みごごちの良いエリアになりそうですね。

2206にリンク貼られてた地権者住戸で売りに出てた3LDKと1LDKの部屋、掲載終了してる。売れちゃったかな。早いっすねー。

>>2301 マンション検討中さん

人気だね。まあ、良い場所だよね、ここ。

売り抜け前提のマンマニさんが買ったのが事実だとすると、そこそこ割引とった可能性も？

>>2304 マンコミュファンさん
そんなことどうでもいい。買ったという事実が重要。

マンマニさんほどいくらで買ったかを重視する人も珍しいと思うけど。
一般的には資産価値がないと言われている郊外マンションを指値で買って成功してる人だし。
このマンションも永住向けって評価でしたよね。

ここあきらめて、近くの中古物件調べてるけど
東池袋駅直結中古タワーマンション、
めちゃくちゃ値上りしている
エアライズとアウルタワーはまだましなほう
ブリリアタワー池袋とか分譲価格の2倍近いだろ
隈研吾効果？
買えない買えない、また買えない??
安くなるのは、いつですか～

>ここあきらめて、近くの中古物件

であればターゲットはパークタワー池袋イーストプレイスとかだね。
ブリリアタワーやアウルはカテゴリーが違う。

>>2309 匿名さん
素人の格付けカテゴライズはご自身のツイッターでどうぞ。大きなお世話。

素人の格付けがお気に召さないのであれば、マンションマニアさんの評価はどうかな？

ブリリアタワー池袋　坪460万
アウルタワー　坪440万
パークタワー池袋イーストプレイス　坪335万

>上記相場からプラウドタワー東池袋の将来価値を予想すると
>Eタイプ　76.61㎡　7階　9299万円(新築時)　→　8100万円(築10年時)

つまりマンションマニアさんはここの10年後の坪単価を349万円程度と予想している。

それは築年数が10年経過した物件に対する計算であって、
ここの10年後の新築坪単価ではない

>>2312 匿名さん
自分に都合のいいところだけ抜き出して気持ちよくなって良かったね。それ以上の維持率もあり得るってすぐ近くに書いてんじゃん。ましてやそのマンマニさんが自ら買ってるんだけど。

もう恥の上塗りはいいから、無関係のど素人はすっこんでなさい。

>>2313 匿名さん
だから築10年ほどのイーストプレイスと同格っていってるんじゃないの？？

マンマニさんは、明らかにパークタワー池袋イーストプレイスの坪単価を「ここに最も近い条件の物件」として採用している、ということ。
ブリリアタワーやアウルタワーではなくね。素人でも池袋の相場がわかってる人間なら自明なこと。
ちなみに、私が以前住んでいた築20年の某タワーは現在坪390万近くで取引されているようだ。やはり立地は大事だね。

ああ、ただただうざい。ここを買った人は皆分かっている。ブリリアとかエアライズとここはそもそも趣旨が異なることを。度胸も余裕もなく買えもしなかった外野がワチャワチャ騒ぐでない。見苦しいぞ。そんな輩はよそに行って語るがいい。

自称玄人の自己紹介はブログでどうぞ。

>>2316 匿名さん
いるよね、こういう誰も聞いてないのに語り出す人。おまけにネットの情報しか見てないから単視眼的な思考で本質的な事が何もわかってない。

ただ、こういう人になってはいけませんねという反面教師的な点では非常に有意義だねぇ。
少なくとも購入者はこの人みたいな数字しか見ない貧相な思考はしてない。複数人で住むことを前提として、居住性と資産価値を総合的に判断してるから。

資産価値しか見なくていい身分って楽だね。
保育園とか小学校とか考えなくていいもんね。

81号線今のペースだと全然終わりそうにないですよねえ。
前もそろそろ工期の終わりが近いなあと思ってたらいきなり3年延長されてたから今回もどうなるやら。

はい。重々分かって買ってる人の一人です(^^)

ここが駅直結勢のタワーと異なることも、マンマニさんの将来価値予測で10年後に87%ということも。ここは駅直結勢とは違うコンセプトなので良かったし、10年で20%以上下落しなければまあいいかなと考えてるから、自分としてはむしろ優良。

駅からの徒歩分数、規模、建物階数などでみると、資産価値としては標準的な物件より20%くらい有利な条件だから、ここが13%マイナスだったら他はもっと下落してるはず。マイナスが許容できる範囲内とすれば、あとは周辺の再開発などプラスの楽しみしかない。

確かにブリリアタワーの方が資産価値は高いかもだけど、今ブリリアタワーが販売中だったら、文京小石川 ザ タワーと同じかそれ以上の値付けになる可能性もあるでしょ。

諸々考えて、ここがいいなと思ってます。

やれやれ。
もともとは　>>2307 に対するコメントだったのだが。
こことブリリアタワーやアウルを同列に考えているようだったので。
そうでなく、ちゃんとわかってる人にコメントしたつもりはないよ。

数字だけ？池袋には10年住んでたんでちゃんと実感があるのだがな（笑）
あと、買えないとか笑わせないでね。

はいはいよかったね。

ところで補助81号線の話が出てましたけど、工期の遅れはよくある話にせよ、歩道の開放だけは先とかになるといいんですけどね。

現状通り道にセブンがあるのでこれはこれでいいですけど、1分でも短縮されるのに早いに越したことはないですし。

補助81号線もですが、4番出口が閉鎖されていることも注意したほうが良いです。
閉鎖中は、信号渡った3, 5番出口を利用するか、エアライズの出口まで行く必要があるので、さらに時間がかかります。
ベビーカー、車椅子の方でエレベーターを利用する場合は、地上から改札階までがエアライズ出口、改札階からホーム階までは護国寺側の改札を利用することになるので、有楽町線のホームの端から端まで往復するような感じで移動距離が結構あります。
4番出口が早く整備されれば良いですね。

計画は遅れるでしょう。いろいろ反対もあるし。ここに来たばかりの人たちは、今ある計画がすべて順調にいくと思ってるかもしれないが、街づくりの組合みたいなのはどこも10年以上やってるよね。

>>2327 周辺住民さん

81号線は、理由は定かではないですが、開通まで5年以上かかると東京都の見解です…

五年、まじすか。
それ南池袋側も入ってないですかね。
東池袋四丁目以北は用地取得終わってるからもう少し早くできそうな気がするけど。。

工事の全体像がよく分かっていないですが、
都電の軌道移設も1/3しか終わっていないようだから、確かにまだまだ時間かかりそうですね。
http://higasiike81.starfree.jp/endou/pdf/toku_h30.pdf

再開発はなんだかんだで時間かかりますからね…でもまだ2019年度末までには1年あるので、何とかして欲しいです。希望的観測に過ぎませんが、何とかなる..！？

軌道移設1期の工事に1-2年かかっているので、今後2, 3期が控えていることを鑑みると軌道移設だけでもあと2-4年はかかるでしょう。
軌道移設が終わってから街路を本格的に整備すると、完成まで5年以上かかるかも。
おそらく防災公園のほうが早く完成するのでは。

81号線は小学校付近の踏み切り近辺から始まりましたが、確か2008年か9年ごろだったような記憶です。それから考えるとすでに10年が経過しております。
住民からしてみれば、相当進みましたが、いつまでも空き地と言うのは同かなぁとおもいます。
防災公園ができる頃には角から都電沿いに下りる道ができると思うので、その頃にはある程度整備が完了してそうですけど・・。
そこまで5年もかからないと思いますが。

連続ですみません。2336です。
2331さんのリンクを見たところ5年かかるかもです。
東池袋4丁目駅からマンション側の線路を敷きなおす工事があるんですね。

軌道の移設は第1期が2016-2017で完成してるから、第2期(この物件の前から日の出通りまでの区間)は、2019-2021くらいでしょうか。
B2街区(プラウドタワー次男)が2022/3に竣工予定だから、そこを目指して第2期完了のイメージなのかな。
2020春に防災公園が完成して、2021末頃に第2期軌道の移設が完了。81号線が整備されて176号線と接続されるのは、現実的には2022-2023くらい？
81号線沿道の植栽と軌道の緑化はいいですね。整備後が楽しみだ。

遅延は残念ですが、長い目で見守っていきたいと思います。

ここを見る限り、補助81号線はスケジュール通り2020年3月までのようにも見えますね…でも計画全体では遅延なのでしょうかね。

http://www.city.toshima.lg.jp/305/machizukuri/toshikekaku/jishin/03201...

http://www.city.toshima.lg.jp/305/machizukuri/toshikekaku/jishin/03201...

>>2340 匿名さん
たしかに、そう見えますね。

残念ながら過去に何度か事業認可期間を延伸しているので、現在の進捗状況からすると今回も延ばすのだと思います。
過去の資料見てみると、当初のスケジュールでは2005年開始から2011年完了だったようですね。。。
http://higasiike81.starfree.jp/endou/pdf/Tokyo_Toshima_news_H24_1.pdf

>>2342 周辺住民さん

確かに、「事業認可期間」としか書かれておらず、他のところと違って完了予定が書かれていませんね…これは気長に待つしかないですねぇ

5年ほど前から近所に住んでて、ここの工事は待ち望んでるんですがなかなか進まないですねぇ。
重機が動いてない期間のほうが長いんじゃないかな。

81号は案の定五年延期だそうです

http://www.city.toshima.lg.jp/295/machizukuri/toshikekaku/toshikekaku/...

このマンションは、キャピタルゲイン出ますか？

キャピタル出るよ！

>>1991
だから、違うと言ってるのに。

ここメリリーの直ぐそばなんだね

東池袋で唯一行く店がメリリー
なかなか辺境の地だね