プラウドタワー東池袋

826: 匿名さん　「バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。 富裕層も貧困層も共存している」　→　ヒルズができる前の六本木も、そんなかんじだったなぁ。世の中が変わるスピードには驚くばかり。

サンシャイン
普通に思い浮かぶのは、ポケモンセンター、ナンジャタウンの餃子、Ｊワールド東京、空飛ぶペンギン、ディズニーストア、ジブリの店、プラネタリウム、サンシャイン池崎の展望台のＣＭ、なかなかしぶい古代博物館、プリンスホテルと空港リムジンバスの往来、夜行スキーバスの発着風景、コナミ、スカイレストラン、バイキングの店たくさん、コスプレと夏休みのウルトラマンのイベントと色んな物産展、サンシャイン劇場のアイドル系の演劇、ご当地アイドルクレディセゾン“東池袋52”

数年後、仮にここが10%値上がりしたら中古で全戸1億超えのマンションになるってことだよね。東池袋でそれはぶっ飛んでるな。

歴史はアレだが、東池袋は化けるポテンシャルはあるね。

野村って酷いね。https://news.yahoo.co.jp/pickup/6274177

豊洲のようなきれいな街は味気なくつまらない。池袋のようなごちゃまぜ感があったほうが居心地がよい。

ここは池袋じゃなくて
都電荒川線の東池袋四丁目のイメージ。
ここが池袋のマンションと称するのは違和感

まあね。池袋駅周辺の繁華街からは離れてるからね。
しかし、この物件のある場所は、池袋駅エリアの再開発特区と特定都市再生緊急整備に指定されていて、再開発の規制緩和が適用される池袋再開発エリア圏内。

ここの東池袋の木造家屋密集地は、プラウドタワー以外の場所については計画がどうなっているのでしょうか？

このまま周囲は木造家屋に囲まれたままなのか、それともお見合いタワーが林立していくのか。

ここより東は豊島区と文京区の境が複雑に入り組んでるから、再開発は難しいと思うよ。
現状のままだと思う。

>>839 匿名さん

ありがとうございます。どちらにしても痛し痒しではありますが、地震時の火災を考えるとやはり木造家屋の密集は改善していって欲しいものです。

>>835 名無しさん
異様な湾岸推しののらえもんに聞かせてやりたい（笑）

この物件の前向きな検討者です。他エリアではなく、ブリリアタワーと数字で比較してみます。

まず、民間マンションの首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると、2013年で約4,900万円、2017年で約5,900万円なので、相場の上昇分は約1.2倍とします。

次に、ブリリアタワー（築2015年3月）の発売時の価格を見ます。
16F-20F 東向き 3LDK（75.81㎡）7,588万円＠330万円【1.2倍換算：9,105万円＠398万円】
16F-20F 南向き 3LDK（76.73㎡）8,268万円＠356万円【1.2倍換算：9,922万円＠428万円】
21F-25F 南向き 3LDK（81.02㎡）8,388万円＠342万円【1.2倍換算：10,056万円＠411万円】

ここ、プラウドタワー東池袋の販売予定価格は次の通りです。【最安値で計算】
7F 南東向き 3LDK（76.61㎡） 9,000万円台後半【9,500万円＠410万円】
12F 南東向き 3LDK（78.07㎡）11,000万円台前半【11,000万円＠466万円】
16F 南東向き 3LDK（81.72㎡）11,000万円台後半【11,500万円＠466万円】

相場上昇分を加味した上、予定価格の最低ラインで、階数や広さで保守的に見積もって比較しても、下記の通り、ここプラウドタワー東池袋の方が高いです。

・坪単価で、＠12万円～55万円
・価格では、400万円～1500万円

これは、
■ブリリアタワー池袋
・東池袋駅直結、池袋駅徒歩8分、49階建、432戸、東京建物×大成建設、日本初区本庁舎一体型のランドマークタワー
■プラウドタワー東池袋
・東池袋駅徒歩5分、池袋駅徒歩15分、20階建、132戸、野村不動産×前田建設
の差分を加味しないで、これだけ高いということです。

設備仕様はおそらく同等だと思うので、上記の立地･規模･特別な付加価値などを加味したら、さらに割高と感じてしまいます。「中古でブリリアタワーを買った方がいい」「今の予定価格より1000万円安かったら妥当だと思う」という声は、上記を見る限り、おおよそ妥当な意見だと思えるのです。

それでも、当初販売予定価格通りで出してくるとしたら、地権者との話の中で既に決まっている価格ラインがあり調整できないから販売価格に転嫁しているのか、他物件の不採算の穴埋めも含めて利益確保のために強気な販売計画を譲らないかのどちらかなのでしょう。それは、購入検討者に、非合理な過度な負担を強いていることにならないでしょうか。

この物件は、高値相場に加え、合理的ではない高値で購入するリスクがあると懸念しています。
再開発の恩恵は、むしろブリリアタワーの方があると思います。

前向きに検討しているので、今の価格が妥当であると説明できる根拠ある反論がある方がいれば、ぜひお願いしたいです。

池袋は昔から学習塾が多いせいか、説明が筋通っている人多いな。

>>842 マンション検討中さん

同意見ですが、今ブリリアタワー池袋はその値段では購入出来ないですよね。

現在の条件で最善の選択をするしかないと思います。数年前と比べるとどのマンションも割高なってしまいますから。

>>842 マンション検討中さん

分析は妥当だと思うけど、どうせ買う気ないでしょ？ほんとに買う気あるのなら野村に「自分を説得してくれ」って頼めば？
誰も合理的な理由付けなどできるはずもないし。

新築マンションの価格が+20%でも、地域により上昇幅は異なります。
ブリリアタワー池袋の中古価格は、+40%でもおかしくありません。
実際マンションレビューによれば、坪500万位のようです。
ブリリアタワー池袋が今新築で販売されれば、もっと高いことになります。
周辺の中古時価を調べてください。
販売当時の値段は、無意味です。

現実的な価格で売りに出してる中古と
成約したらラッキーの法外な価格で出してる中古と
2種類あるよね。

前者はすぐ成約して消えていくのに対して
後者はいつまでも残ってるから目立つし、
この物件の割高さを誤魔化すのにもちょうどいいから
ポジは後者ばかり持ち出すよね。

>>842 マンション検討中さん


＞首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると

首都圏の平均価格で比較する事自体が間違い。場所による上昇率の多寡を加味していない。少なくとも首都圏平均の上昇率と山手線内における上昇率が同一とは考えられない。

さらに、今後も再開発が予定され期待されている池袋。その分の期待値など到底1.2倍という数字に含まれていない。

それらを加味し、さらに売主のあわよくば…という欲も含めてブリリアタワーの中古も坪単価600超という売り出し価格にもなっているのではないだろうか。

売り出し価格と成約中古価格は、もちろん異なります。
想定成約中古価格が分かるサイトがいくつかあるので、複数比較するといいですね。