ローレルタワー ルネ浜松町

残念ながら、1892>>さんのコメントにもあるように、50㎡代の部屋は6000万円では買えないようです。

そんな高いならGFTやルフォン浜松町の中古の方がぜんぜんイイね！

すいません。
>>1892さんのコメントにあるようにでした。

>>2085 匿名さん

私も気持ちが中古に傾いています。
中古といっても築浅しか嫌なのでかなり限られてきますね。
とは言っても郊外に出るのは絶対に嫌ですし。
難しいところです。

>>2087 評判気になるさん

新築は、どこも高いですよね。
中古狙いの人が増えると、中古もなかなか下がらないですね。
ルフォンリブレ浜松町は坪380位ですけど、日の出駅から遠いし築2年だしここができると視界を遮られることを考えると、割安ともいえないですよね。

電話が来たのでざっくり価格を聞いてみたら、2LDKで7000万前後ということでした。52平米6000万台はほぼ7000万で間違いないですね。そんなお金ないよ。。

価格次第では販売可能と思われましたが、そんな高額では売れないでしょう。

ルフォンリブレ浜松町は元々坪320くらいでしたよね？
たった3年で相場がこれほど上がるとは…

>>2091 匿名さん
しかしこのあたりは再開発目白押しだし、まだ上がりそうな気もしますよね。

>>2092 匿名さん

またディスられるからあんまりポジトークしすぎないほうが…w

このマンションは買い！きっと東向き中高層は値上がりすると思う

>>2091 匿名さん

ルフォンリブレ浜松町は安い部屋で320くらいで高い部屋は380くらいでしたよ｡
中古はSUUMOで見ると360くらいです｡

>>2089
それでも坪450～550にはならないだろ。海側で坪400～450といったところですかね。
確かにこれなら芝浦の中古の方がお得感がありますが、築浅で距離も近いGFTの湾向きの部屋は出ておらず、これから出てもMFTに釣られた価格設定しか期待できないでしょう。
芝浦アイランドのグローヴやケープの眺望のいい部屋との比較か、港南まで視野を広げるか、築10年の新築のクレスト芝にするか、芝浦OCS跡はもっと高くなりそうですし…
今から思うと、数年前のTBT、GFT、ルフォン、クラッシィ芝浦辺りの価格がお買い得でしたね。

大手不動産会社勤務ですが、新築時の価格はデベがつけるので別に参考になりません。
問題はそれで即完するくらいの需要があるかです。
このマンションはかなり無理です。
なぜなら検討者がお金持ちではなく、ここなら長谷工だし場所も微妙だし、一応港区いけるかも！って思った庶民層がターゲットになっているからです。
デベとゼネコンと立地のよいところは本当のお金持ちが高くても買います。今は株が低迷してるので様子見の人も多いですが。
しかし、お金持ちが買うのはデベとゼネコンと立地が良いところです。
浜離宮も三井清水で銀座も虎ノ門も徒歩圏内、内側など利点が多いです。
ここは売主、建設、場所共に微妙というか、ブランドはゼロに加え、作りも賃貸物件ものです。
だからこそ庶民でも買えるのでは？と思ったらなんと450というのは、お金持ち層が入ってこない市場では確実に売れ残ります。最後は確約書の値引きするでしょうが。
無理して単身1000、世帯で1500層が頑張って購入したとしても、眺望に飽きて住みづらさに気づいたリセール時には、新築プレなし、宣伝効果なし、他にもいいのあるし、少なくとも庶民層が購入検討者なので中古では300がいいとこでしょう。
ブランドとそれなりの作りがあるから高く売れている市場があるのは購入ターゲットがお金持ち、
この物件はターゲットが庶民層、そこ間違えて頑張って購入したりするとあとあと大変ですよ。特に今は誰でもわかるその問題をまやかすような市況でもあるので注意が必要です。
私も1000程度の庶民層なので諦めました。

>>2095 評判気になるさん
中古のルフオンも成約無いですよ。
ターゲットが庶民層では350は高すぎるんですよ

>>2097 マンション検討中さん

1000程度って年収ですか??
年収1000万円で庶民なのですね!

>>2097
分かったが、じゃあ自称大手不動産会社勤務のあんたが庶民向けの都心マンションを企画して販売しろよ。余所様の物件にケチ付けてないで。
今の時代、別に即完する必要はなく、引き渡し時に完売するくらいが理想の値付けでしょう。クラッシィ芝浦みたいな感じ。
あと、別に庶民向けとも限らない。むしろ立地や広告の雰囲気から、中～高所得の独身やDINKS、内陸や地方の高所得者のセカンド向けなんじゃないのか？眺望だけでも他にはない価値があるでしょ。
少なくともあと2～3年はこの価格帯で宣伝、販売して行くだろうし、近隣の中古は坪400以上という時代になっていくでしょうね。

>>2099 評判気になるさん
都心５区を検討する層ではってことでしょ。

この値段で売れたら、ゆりかもめ沿線の倉庫が全部マンションになってしまうのでは？

この辺の築浅中古がみんな400になったら恐ろしいですね!

>>2100 匿名さん

近隣中古が400になることはないですよ。
10年この金融緩和があれば分かりませんが。
なのでオハナを検討ください。私は野村ではありませんけど。
今はね、なんでも高く売れてしまってますが、そろそろですよ。と、大手はどこも予想してます。
それでも資産バブルな人は多いので、良いものは売れるし、ダメなものは買う層がお金ないので値段はつきません。差が出ますよ。
ここもせめて前田くらいで免震にすれば450でもいけたと思いますけどね。
ちなみに業界でゆりかもめは評価低いですよ。お台場行くならバスでいいし。

あんな場所で？と思わせても高く売れるのは大手5社くらいで、場所は悪くても作りはそれなりに良くしてます。
場所がよくてもゴクレシバが売れないことからもわかるでしょ。
あれも眺望いいですよ。場所もここよりいいし。
一階の作りも、今より全然お金かけてるし。

なのに市場がそれを求めないのはなぜ？
ブランドではないものは富裕層が買わないんですよ。
かといって庶民層は買えないんですよ。
だからいつまでも売れ残る。
ねびきしてるけどね、

あと、新橋通いやすい！と考える層がゆりかもめですぐだしと考えるかというと、新橋は銀座線、浅草線、山手、京浜、総武、内幸町からの三田線、汐留からの大江戸線と。沢山の線があり、その沿線上がライバル関係にあります。当然住まいなので、生活利便性が重視されますので、ゆりかもめ日の出の選択肢は相当下位にいきます。
お金持ちのセカンドなら需要があるからこそ、せめて免震、前田クラスだよね、
それを長谷工で450は長谷工が悪いとかではなく、いい会社と思うが高級ブランドではないので厳しいよね。
一般層が重要視するのは、生活利便性ですよ。
一生物の買い物という感覚で買いますからね。
あれもこれもと買えるならいいけど、そのタイプはここに来ないんだな。ターゲットと価格の戦略ミスでしかない。

>>2104
そりゃ中古相場がどうなるかは予想の域を脱しないが、坪400にはならないと断定するあなたの意見も説得力が無いね。
私は少なくとも芝浦のタワマンは坪400～になってくると思うよ。
自称不動産屋のあなたは、必死に「坪300前半だ」と予想してた人でしょ？大方の人は坪300後半～400を予想していたし、正式価格は不明だが、それか少し高いくらいになりそうというのが現実です。
そのレベルの予想も大きく外しといて、価格設定ミスだとか仕様がとか、業界人ぶってよく負け惜しみみたいな御託が列べられるね。
これまでの発言から、芝浦で代表物件のない住友系の末端従業員だろうね。恥ずかしいから諦めて早く消えろよ。

>>2107 匿名さん

言葉悪いね！
ムキになるあたり売り主さんかな。
今、高いのは雰囲気に煽られてるんですよ。
確かに立地がいいものは資産家の相続税対策や、そもそも損とかより欲しいから買う資産持ちが値を上げているわけで、子供に資産価値の落ちないもの、、残るものを遺したいからね。
その対象にここはないから、一般的な消費者がメインターゲットとなるわけ。
眺望が売りはわかるのでせめて免震等入れたかったが、修繕費のこと考えるとこの戸数で一般層向けには修繕積立金考えると導入しづらくなるので耐震仕様で、長谷工で。となったわけだが、今の市況なら高く売れると思って強気の値付けを出してるねってはなし。
中途半端な億ションは資産家層がいない中ではついてこれない、リセールになればなおさらです。
だから隣のマンションと築年数考慮しても差がありすぎるでしょ。
という末端従業員の予想です。

わかりました。
消し依頼しといて下さい。

正式価格まで充分に時間をとって、とりあえずまだ正式価格ではないですけどって言いながらの予測期間長くとって高いかな？っていけるかな？ってとこだと思いますので正式に価格決まったらまたきてみますね。

住友の芝浦代表物件はTBT。新駅徒歩圏内ですよ。芝浦小目の前。リニアも近く。

>>2104
以前は、浜松町からお台場にバスが出ていましたが、昨年なくなりましたよ。

>>2111 マンション検討中さん

芝浦にTBT以外、スミフのマンション有ったっけ？

>>2112 匿名さん
ゆりかもめダメ、バスどやぁ！全否定でワロタw

>>2108
直ぐに売り主を疑ってくるヤツは、スミフ社員だったのかよ。以前に比較対象はTBTだとか有明だとかの書き込みがあったからね。
ただの健全な意見交換なのに、別に削除する必要はないだろ。
誰も坪400越えが安いなんて言ってないし、ずっと前から分かってた施工会社や耐震構造をネガられてもね。
不動産業界のあなた自身が坪340くらいなら買いたかったってことは、その価格なら将来的に1割くらいの値上がりは固く、ひょっとしたら2割くらい有り得ると考えてるんだろ？
つまり、坪380～420ですね。
坪450～が事実なら高すぎだが、坪400～なら即完とは行かないが、徐々に売れていくだろ。
多少値下がりしても交通面での立地が有るので、暴落は考えづらく、相続対策には十分でしょう。

隣のマンションの中古が坪220万で売られてるのか現状です。

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_103/pj_89583362/

坪２２０なら今のうちにそこかっておくのはアリですね。きっと上がるでしょうからね。

んー

>>2109 匿名さん
どの辺が？
根拠示してもらえるかな？

3月下旬の事前説明会は既に予約で満席。
急遽、4月7日、8日に追加開催の予定とのこと。

レインボーブリッジは何階から見えるの？

西本興産日の出ビル跡地には何階くらいの建物が建つんですかね?
そこそこ土地も広いので15階くらいかな?
十数階以上だとレインボーは見えると思いますYo!

>>2115 匿名さん
不動産は住みたいから買うので別に値上がりしなくても、同額で売れればその間の家賃得したことになるでしょう。二割上がるマンションは時期次第ですが基本的にはそんなにないですよ。
それをここに期待しないでしょ。
住みたいから、欲しいから買うけども、結果売れ残って値引きするなら最初から手を出したくないかなって思ってしまう心理と、二割落ちじゃ効かない十年後価格が予想できるねって話。
君はマンション検討しだしたの最近かな。

>>2123
私は別に2割値上がりは期待してませんよ元々、坪380～400の売り出し予想で、将来的にも坪350～420くらいでしょう。それでも大暴落リスクのある有明や晴海やシーサイドよりは底堅いと思っています。
住環境をボロカスに言ってた自称不動産屋が、坪300台前半なら検討したいと言ってる自称不動産屋が1～2割の値上がりを目論んでいたんじゃないかという話です。
結果は目論見通りには行かず、坪400越えの売り出しが濃厚となり、自称不動産屋は発狂。でも自称不動産屋も坪380～410くらいのポテンシャルに気付いていたのに、関東では実績のないデベが妥当な値段を付けてきたのが気にくわないらしい。身勝手なヤツですね。

>>2124 匿名さん

不動産は、資産価値の殆どが立地で決まります。同じような立地のベイサイドステージ東京が坪220万なので、ローレルタワールネ浜松町が坪350から420万を維持するのは容易じゃないと思いますよ。

>>2125 匿名さん
うーん。たしかにほかの地域でのタワマンと非タワマンでの坪単価の違いって、たしかに1.5〜2倍にまでの剥離は無かったような？30%違いくらいだった気がする。このへんは信頼できるサンプルがあれば良いんだけどね。

ゆりかもめ推しの者だけど、冷静に考えてゆりかもめの駅力の弱さのひとつの要因として、周りに何も商業施設がないのが挙げられるね。

台場、有明、汐留などの有名どころな駅では駅前開発はあるけど、日の出や芝浦ふ頭あたりはなかなかないよね。

地下鉄なんかだとなんらかの商業ビルがあるものだけど、何か事情でもあるのかな？

ゆりかもてはあくまで鉄道機能としては快適なのでディスるとしたらそのあたりかなぁとは。

いいサンプルはGFTしかないな

>>2125
明記しなかったのはこちらの責任だが、ここの検討対象は海側の中層階以上の前提ね。
ベイサイドステージの高層(こちらの中層)は坪270くらいですから、築17年と駅に少し近いことを考えると、築浅中古と過程しても坪350くらいの価値は普通にあると思うけどね。
更にベイサイドステージは西本興産ビル跡に正面を塞がれるリスクもあるので、それを割り引いた価格設定だろう。

>>2127 匿名さん

なるほど、ゆりかもてですね。分かります。

>>2128 匿名さん
GFTの周りのフツーのマンションとどのくらい剥離あるかな？だいたいの所感で良いのでざっくり提示してほしいな。
GFTが300後半とすると、周りの普通のマンションは200〜200前半くらいの計算になるけど芝浦でその価格はさすがにないような。。

>>2129 匿名さん
まぁこれでミナトフロントが即売れとかになればさすがにベイサイドステージもつられて上がる可能性は高いよね。

>>2127
ゆりかもめの外側には人が住んでないし、内側なら少し歩いても浜松町や田町を使うので、お台場や有明に行くときくらいしかゆりかもめは使わないからね。店もできない。
芝浦ふ頭至近のオフィス勤務の知人が、ゆりかもめの定期代は出なく、田町からシャトルバスだって言ってた。
竹芝や芝浦１の再開発が終われば、日の出周辺も変わってくると予想します。伸びしろしかない駅なので、期待しないくらいで待てばいいのでは？