ローレルタワー ルネ浜松町

今までの近鉄の物件は庶民的な物件が多いですが、ここのグレードはどんなものでしょうか？

>>1161 マンション検討中さん

ハセコーグレード(底辺)でしょう。

>>1160 マンション検討中さん

現地に行けば分かります。

ここは眺望とゆりかもめ1分が最大の売り。現地見に行きましたが、それ以外は良いポイントが無いです。首都高と周辺の古いビルか倉庫みたいな建物に囲まれた立地。ついでに芝浦アイランドから品川の方まで探検しましたが、住環境や買い物の便利さ、学区を考慮した場合の公立小中学校までの距離などは芝浦や品川と比べてもかなり良くないですね。

ただし、坪300万円台前半なら買ってもいいかと。400万円前後なら見送りして周辺中古も含めて検討することにします。

>>1165 匿名さん
その予算でしたら他区を検討するかグローバルフロントの中古のほうがよさそうですね。

ゆりかもめは高い！

ここ坪300なら買ってやってもいいよ

坪300以上出すなら、ここよりもグローブタワーのほうが良い。どうしても新築にこだわるなら否定はしない。

晴海や有明の僻地の新築タワマンが坪３３０－３４０とかで売ってる現状でいくら高速・湾岸通り沿いの海岸アドレスとはいえ腐っても港区。信号待ちが多くて浜松町駅は不動産表記より遠いけど徒歩圏だし、ゆりかもめ１分のオマケもある物件。坪４００は固いと思われる。３００前半とかまずあり得ないから期待してるなら他探したほうが良い。

有明と比較してはいかんだろう、さすがに。運動公園だよ、あれは。

ありがとうございました。
あまり環境はよくなさそうですね。
小さい住戸でも麻布、赤坂、六本木、白金辺りで
住んだ方が美味しい飲食店も多く楽しく生活できそうですね。

港区民ですが、人が住む環境ではないですね。買い物も不便ですし、芝浦アイランドの中古を買ったほうがいいです。港区を名乗らないで欲しいですね。
少し昔であれば坪単価200万円半ばくらいの価値で、坪単価400万円だったら割高過ぎますね。

まあ、そこまで辛辣にならないでも。
人さまざまだし、それなりに関心を集めるのではないかな。

>>1173 匿名さん
芝浦アイランドだって分譲時は人が住む場所じゃないって思われていましたよ。

>>1175
まあ坪２３０万でしたからね
腐っても港区、腐っても山手線沿線に２３０万の内廊下（グローブタワーは途中から外廊下だけど）に住めたらそりゃ人気になりますわ

>>1176 匿名さん

CMTは、アイランドよりも更に安い価格で分譲されたんですよね。

キャピタルマークタワーの低層階は70平米で3000万円台でしたね。芝浦アイランドよりもJR田町駅に近い物件が10年ほど前なら坪単価180万円程度で買えたわけです。
ここは庶民向けの長谷工タワーですし、キャピタルマークタワーの2倍の価値は見出せないです。

CMT価格表
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/res/222-224/

そのうち金利が上がって自ずと不動産価格も下がるよ。

ケープ価格表
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/res/128/

グローヴタワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/res/414-415/

これから買う人はお気の毒です
１０年生まれるのが遅かったね

この価格表が港区湾岸エリアの本来の適正価格ですよ。
今買うのは高値掴みですね。金利上がり出したら下落は早い。手出し無用。

>>1183 匿名さん
ではないな。
昨今の市況とは関係なく、開発が進んで価値が上がってる分があるから。

１００平米が７０００万とか９０平米が６０００万とか。しかもそれが１０年落ちの
中古になって、値段は３－４割高くなってる。こういうの見ると、２０１８年に
新築買うしかない人はかわいそうだな。

＞＞1182

これでも当時は埋立地のくせにバカみたいに高いといわれた。

マンションが２０年くらいで耐用年数が終わるものなら１０年前の価格見せられても意味がないが、マンションって５０年から７０年はもつと言われてるからなあ。たった１０年前にはこの値段だったというのは短すぎるよ。

中古マンション相場ってのは自然な需要と供給で出来上がっているものだから＝適正相場
といえる。建設コストに宣伝費や利益上乗せしてデベロッパーの都合で出来上がった
新築分譲価格とは意味合いが違う。いまからこのエリアにマンション買うなら中古を選択
するのも賢い手段。使用感が出やすい水回りや壁紙の汚れなどは、キッチン回りを入れ替
えて壁紙を張り替える小額のリフォームで新築みたいになる。

ミナトフロント坪180なら買う！
グローブ中古なら坪150！

>>1186 匿名さん
グローブ倍率知ってて言ってるのそれ？

>>1182 匿名さん
キャッシュで買えた投資家さんは本当によかったと思います。
実需でローンの方は借り換えしたとしても総支払額は今の価格と大差ないと思われます。高値で売却できても次に住むところが今の価格です。

10年生まれるのが早かったバブル入社世代の40後半～50前半の方々は、これから肩たたきが大変そうだから、一概に良い悪いは言えないかと。

まあ、ここもアイランドもCMTも運河の向こう側に建つ物件だから似たり寄ったり。

>>1191 匿名さん

そんなことないよ。当時は景気はドン底、変動金利はデベ優遇で1%をかなり下回っていた。金利は今と大差なし。

立地条件は確かに良好とは言い難いが、そのうち慣れるものだ。

＞そもそも中古価格の最大の根拠が周辺の新築価格なのだが？


周辺の築浅中古相場を見て新築の価格が何割も高かったら割高物件だろうね。

竹芝にも18階建マンションできますが、眺望的にはどうでしょうか？
住環境、利便性が良さそうに見えますが、海側に何かもうひとつ
建ってますね。
竣工時期が近いのでとても気になります。

イタリア街、地所レジがんばってたね。
先日の港区港南もすごかったね。

品川駅徒歩8分か。
港南口だからとタカをくくってフダ入れしたら飛んでもない高値で某デベにかっさらわれたよ。

自由が丘は有名エンドだけど、大森山王といい、両国といい、蒲田といい、素地の値上がりは昨年末から今年にかけて半端じゃないね。

もう上位一割以外は新築マンションは買えないよ、
東京だけでなく、大阪、名古屋、福岡、札幌…
最近じゃ埼玉の浦和あたりでも落札価格が飛んでもないことになってる。

ぼくらの世界だけはすでにインフレ目標とっくに達成済みです。

早くしなさい、他の業界。
日本の足を引っ張りやがって。

M&A、運輸、ゼネコン、不動産、薬品、観光、株、食品、確実にインフレ目標に寄与してるな。

あと働き方改革。
いい政策だね、これ。

インフレ策の隠語だからね、これ。

>>1199 匿名さん

なんでここに書いてるの？意味不明。

誤爆みたいですね。

またリーマンが来るから待ってる

地震でも来たら一発で下げるな〜。
オリンピックより前に来たりして...

3・11の時にタワマンのデメリットが露呈したはずなんだが。みんな忘れちゃったのかな。

はて、港南口徒歩８分にまだそんな土地あったかな？？？
品川タワーフェイスの並びくらいしか思いつかないけど。

ヤマトが建て替えをやってるけど、マンションじゃないね。

今大注目の浜離宮のライバルマンションですよね、ここ。

ヤマトは自社ビル建て替えで、引き続き配送センターとして使われるほか、
なぜか博物館もできるらしい。

>>1207

品川駅から近いからでしょう。集客が見込めますからね。

価格はどれくらいでしょうか？3LDKで7000万では無理ですか？

>>1209 匿名さん
多分無理だと思うよ。
70平米3LDK8000万くらいと予想。

そろそろ日本の埋立地にタワマン立てるのはやめましょうよ。地震が来たら誰が責任取るんですか？

>>1211 匿名さん
地震でも大丈夫なのをつくれば問題なし。

>>1210 匿名さん

その値段で買う人いるかな？

金利上昇でダウがブラックマンデーを越える暴落。
これから金利が上がるのに利便性の悪い僻地タワマンが今の高値で売れるわけがないでしょう。

ブラックマンデーの下落率は22％を超えたから、全然インパクトが違うよ。

金利上昇したらますます購入が遠のきそうです。

アメリカと違って日本の金利は上がらないよ。
今日も日経平均は急落したが、10年国債金利は殆ど変化していない。

>>1217 匿名さん
よかったです。

目の前のにしもとこうさんがきになります

とはいえGFてぃよりはこっち。

GFTの最寄駅て日の出ですよね。
なんで田町をアピールするのでしょうね。
まあ駅距離でいうと価値が高いのは無論こちらでしょうけど。

GFTのほうが上だろ。

>>1222 匿名さん

釣られないように。

GFTの中古と全面対決といったかんじですね。
ただあちらはKY価格なので選ぶ人はいなさそうですが。
そもそもこの辺は安いのがウリなのですけどね。
あの価格を出してどうしてもそこに住みたい人って、東京人では相当珍しいですよ。

そもそもこの辺とあちら辺では全く違う生活圏だからまともな感覚ならとても比較するとは思えんが。
ここは眺望重視のセカンド需要ってとこかな。

>>1225
えっ？GFTはここと道挟んで向かいですけど。生活圏は完全に一緒だと思いますよ。イメージはパークコート浜離宮とツインパークスみたいな感じです。

GFT側からミナトフロントタワー方向に歩いてみましたが、満潮のせいか運河の水位が結構高いのが気になりました。

｢道挟んで向かい｣ってどういう位置関係と思ってんだろう？
それになかなか運河越えてさらに首都高の向こうまでは行かないですよね。車で海岸通りを走るぐらいかな。
アイランドやGFTの人って、大半は一度も海岸方向へは歩いて行くこともないままそのうち引っ越してしまう気がする。

さすがにそれはないな。

なんもないもんなあ。
たまにトランクルームへ荷物出しに行くって感じ？

＞＞1228
学区は同じだから子供同士の交流は両マンションで盛んになることが予想されますよ

先日、現地に行って来ましたが、人間が住む場所ではないですね。JRからの導線の悪さ、海岸通りの信号待ちの長さ、海岸通り&首都高の騒音と排ガス、生活利便施設が皆無。こんなところに7000万も払うなんてお金をドブに捨てるようなものです。

>>1231 匿名さん
芝浦小じゃなく芝小でよかったですね。

>>1232
＞こんなところに7000万も払うなんてお金をドブに捨てるようなものです。

芝浦アイランドグローブタワー分譲時もネガはおんなじこと言ってたよ。

>>1234 匿名さん
｢おんなじこと言ってたよ｣という十年一日の返しが一番能がない。
対象や市況が違えば同じセリフが当てはまる場合も当てはまらない場合もあるのは当然のこと。当時のアイランドとここで、いったいどこに共通性があるのか？
ミナトフロントタワーに浴びせるセリフとしてはネガティブに分がある思うのは私だけではないだろう。それでも安ければ治癒されるが。
当時WCTと迷ってグローヴを購入した者の所感。

昔の話をしても仕様がない。
今現在的に採りうる新築の選択肢としては、有明や晴海、シーサイド等が対象となるのでは。

金をドブに捨てたい奴、集合!!!

ゆりかもめとは言え、ほぼ駅直結のマンションだから、そこを評価する検討者も結構いるのでは。

>>1232 匿名さん

浜松町ってそんなものです。住む場所ではないです。

>>1236 匿名さん
どうしても購入する必要があるのなら中古を選択した方が良いのでは。今は価格が上がってるだけじゃなくて明らかに基本仕様が落ちてますから。
中古も上がってるけど単純に周辺の新築に比例させてるだけで、仕様の善し悪しまで考慮した跡が見られないものもかなり残ってます。
仕様ってのはコンクリの厚さ、天井高、全熱交換、天カセとかの基本的な部分のこと。専有部の設備みたいに古くなったら自分で交換すれば良いというわけにはいかないところ。探せば見つかるはず。
2005年から2011年ぐらいの間に販売されたものに良いものが多い気がします。

>>1240

私もそう思います。グローブ、WCTなど初期の湾岸タワーは土地の仕入れが安かったためと、湾岸に顧客をひきつけるために建物の仕様や共用部分（エレベーターの数、スラブ厚、内廊下の広さ、ロビーの余裕、共用設備の豊富さ）にもかなり力と金をかけて作っているという感じがします。なによりも当時の最多価格帯に出すような部屋の面積は80-90平米が中心で、100平米も珍しくなく、天井カセットエアコンも標準装備でした。いまは単価が上がった分、価格を抑えるために部屋を60-70平米中心にしています。デベロッパーの言い訳は昔に比べて設計が良くなってます、ですが、騙されてはいけないと思いますね。

湾岸タワマンが出始めた頃は、まだ一戸建て信仰が人々の間に残っていたので、どのデベロッパーも手探り状態だったこともあるのでしょうね

>>1242 匿名さん

そういうことだと思います。だから、頑張ってプールをつけたり、無駄に豪華なロビーを作ったりいろいろ企画した。今は、普通に売れることがわかったから普通のマンションで十分になった。
建設コストも上がったので、できるだけ利益が上がるようにコストダウンの努力をして価格も引き上げてできるだけ利益が上がるようにしています。

プールはやり過ぎだと思ったけどね。
豪華ロビーはいいんじゃない。

ここってハセコーだし、間取りも駄目だし、多分外廊下だし、どう考えても低仕様なのは明らか。しかも立地の悪さ。ここに坪400万払うのは、正にお金をドブに捨てるような行為です。

>>1244 匿名さん

そうなんだよね。ロビーにしてもあんな広大な吹き抜けなんか作らないでその分も販売住戸にして売っちゃえば利益が上がるんだけど、当時のタワーマンションにはそういう検討者にとっては良い意味での余裕があった。

>>1242 匿名さん

湾岸タワマンの定義って何ですか？

>>1245 匿名さん
内廊下でしょ。

>>1239 匿名さん

ここは、そもそも浜松町ではないけどね。

>>1250 えまさん

江戸時代ここは海だったと思いますが、海上に家を建てていたのですかね。

現地に行ってきました。首都高が庇の代わりになって信号待ちでも雨に濡れなくていいですね。因みに歩道の信号が赤になった瞬間から青に変わるまで2分ジャストでした。

つまり浜松町駅徒歩15分てところか。
遠いな！田舎者じゃねえんだぞ。

立地が悪いと散々酷評されていた品川埠頭のスミフのテラスが
ほぼ完売している事を考えると、ここも徐々に売れて行くのではないかな。

>>1255 匿名さん
価格次第ですね。

それはその通り。
スミフは時間をかけても最後は売れるような絶妙な値付けをしてくるが、
果たして近鉄さんはどうなのか。

ＣＴＥと較べたらこちらの方がほぼすべての条件は上なんじゃん。
港区＞＞品川区
ゆりかもめ駅歩1分＋山手線城南駅徒歩10分＞＞モノレール徒歩5分圏内
芝浦埠頭から遮るものがない永久眺望＞＞品川埠頭からの運河眺望
徒歩圏に大型再開発案件多数＞＞＞＞徒歩圏に再開発案件なし
近鉄＜スミフ
長谷工＝長谷工

CTEは湾岸でも最下層の物件なので較べるような対象ではないのかもしれないけど
ここは多分坪４００程度なんじゃないかな。似たような条件の非タワマンルフォンが最後坪350に価格上げても瞬殺で売れてたし。４５０だとスミフ並の値付け。

>>1255匿名さん
3年越しで未だ完売してませんしそもそも平均@320程度ですから参考にはならないでしょう。

>>1258匿名さん
天王洲と日の出を最寄り駅として比較したらまだ天王洲周辺の方が小奇麗。
ここに住むのは本当に勇気いると思いますよ。友人を連れてきたら最初はギョっとされることは必至。
他に良い点と言っても結局は通勤時間の短さ以上のものは無いように見えます。実際他にも遮るもののないオーシャンビューのマンションも結構あるんですけどね、中古なら。でも結局価格的にはビューのないアイランド中古にも負けてます。
もうちょっと大規模で共用施設が充実してればまた違ったんでしょうが。

スミフの中では順調に進捗した方かな、それでも。