パークスクエア浦和常盤

>>2541 匿名さん
入居は7月と前に情報出てましたが、、、

空室と賃貸だらけでは、いくらオートロックがついていても不安ですね。

パークハウス浦和レジデンスのBタイプは此処の後ろに密着したドミノだから、常盤1丁目における密着ドミノの相場の参考になると考えられます。
以下がそのBタイプ(３LDK ６３．４４㎡)の坪単価の一覧です。
２階　　３９００万円台　坪単価２０３万円
５階　　４１００万円台　坪単価２１３万円
９階　　４３００万円台　坪単価２２４万円
１３階　４５００万円台　坪単価２３４万円
あと、念頭に置くべきことは、パークハウスはアウトフレームだから専有面積が柱に削られることはないけど、此処は四方の柱が専有面積を削っており、専有面積と実質的な居住面積が乖離している。つまり、此処は計算上の坪単価より実際は割高になっている。
柱の張り出しにより各部屋の形もイビツで、特に廊下側の部屋はかなり狭く使い辛そう。

>>2541 匿名さん
常盤公園は再整備の計画はあるみたいですよ。でもお昼に実際見に行ってもらえるとわかりやすいと思いますが、子供たちがたくさん遊んでいるし、平日は近所の保育園の子供たちがたくさん遊んでいます。砂場には金網がついていて、安心感もあります。

立地がいいですね。東側の出入り口からだと浦和駅7分ですか。しかも西口エリアだし。
もし日当たりが悪くなったとしても、5000万円切りで検討できるならありでしょうね。

中古を何件か見に行きました。
駅から10分以内で築浅物件でしたが、向きが悪くても普通に高いので、結局そういう相場なんだなあと思いました。日当たりとか眺望がいい物件となると中古なのに余裕で５０００万を超えてました...
でもやっぱり浦和は住みやすいし便利だから、あとは日当たりをとるか、予算とるか、迷ってます。

浦和駅から10分以内、っていうのは、かなり条件としてはよく感じますよね。
負担なく歩いていくことができる範囲内なので。
このあたりだと、利便性を取ってあとはある程度割り切る、みたいな感じになってくるのではないかと思います。
すべてを兼ね備えると、浦和だとものすごい金額になってしまうので…
でも極端では行けないので、
ここみたいにそこそこバランスは整っていたほうがいいでしょう。

>>2547 匿名さん

実際に歩いてみましたか？
ここ北口改札から10分、西口改札から13分かかりましたよ。

>>2548 評判気になるさん
年齢、性別、身長、体重により人それぞれ。

私は東側の出入口まで北口改札から6分で着きました。
線路沿いだと信号もなくて意外と早かったです。

線路沿いのルートだと、最後にファミリーマートを曲がり暗い狭い道を通りますね。

夜にこの道を歩く際、少し怖いなと感じました。
こればかりは、パークスクエアのみならず他のマンションも該当する...。

>>2550 匿名さん

6分てことは150m/分くらい？競歩？

アトレ北口改札からマンション東側まで560mです。

信号が1つも無くて坂もないので、ノンストップで560mを歩くと普通に6?7分ですね。

駅までの距離は、そこまで遠くないですよね。実質10分くらい？と思っていたんですが、
早足の方だともっと早く駅までたどり着くことができるようですね。
駅までの距離はあまり負担にならないのはいいかな?。
あとなにげにアップダウンがないというのは大きい。
浦和ってアップダウンが多い街なので。

歩いたら案外近いですよね
北口が7時からなのがちょっと痛いですけど

>>2553 マンション検討中さん

エントランスまでではなく、裏道のところまでですね。

パークハウス浦和レジデンスは一本路地に入るので落ち着いた雰囲気ですが、ここは目の前に車も多く通るし、パークハウスよりもさらに近い距離感で目の前壁ドンになるのは必須。同じスミフならガーデンハウス浦和常盤（許容できる距離感のドミノ&墓地隣接）の方がいいかなぁ。

駅まで信号がないのは時間が読みやすくて◎ですが、夜間は暗い道もあるんですか？
より安全な別ルートを通るとすれば、時間はどれくらいになりますか？
暗い道は自治体に街灯を増やしてもらえればいいんでしょうけど、確かマンションのデベロッパーからは申請できなかったように思います。

というか、すごい密着したドミノであるとか、インフレームで部屋の形が歪で狭いとか、身も蓋もない欠点が目に付くけど。
駅への通勤路を気にしてる人達は、それらの問題をクリアして前向きに検討してるの？

>>2559 匿名さん

居酒屋の力がある十字路を右に曲がって直進4分ぐらいのルートもあります。横断歩道がある信号が1つあり数十秒ロスしますが、線路沿いルートより暗くないのが◯でした。

マンション内のモデルルームできたんだね。
今度行ってみます。

外廊下側の柱が食い込んだ部屋を見てみたい。
フラスコ型の部屋なんて見たことないし。

タグチさんの建て替えが始まるまでは、賃貸は埋まるだろうけど、始まったら空室だらけになりそう。投資目的で買った人達は、回収できる見込みで決断したのだろうけど。
居住目的にしても投資目的にしても、リスクしかないと思う。

>>2564 匿名さん
タグチさんの建て替え(建築)決定したのですね？
何階建てになるのでしょうか？

>>2561
線路沿いは暗めですが、飲み屋街は子供や女性１人では歩きたくないですね。
暗さが気になるのであれば、大通りから帰宅（１２分ほどかかるでしょうか）するのが良いかと思います。

来年1月には浦和レジデンスのキャンセル部屋が出る
待った方が賢明

出るわけないと思う。

タグチさんの建て替えに怯えて暮らすのは耐えられないな。

>>2570 匿名さん

根拠がないこと言わないでください。
市の計画で道路からもっと離れないといけないんだから立て替えはあるでしょう。

浦和常盤この価格を待っていた
と公式サイトに書かれているのですが、そこまでここは安いのですか？
住友不動産のマンションは高いイメージが強い方が多いと思うのですが、価格勝負なのは意外です。
駅からだって別に遠くない場所なので特にそう感じます。
夜、安心な道を歩いて帰ってこようと思うと10分ちょっとかかると投稿にありましたが
そういうのも含めた金額なんでしょうか。

>>2572 匿名さん
レジデンスとの坪単価差を比較されて下さい
安いことはないです。ほぼ同じです。
レジデンスのキャンセル部屋は来年1月に出ますので待てるなら待つべきかと

>>2573 匿名さん
ドミノレジデンス民の自作自演&自画自賛おつ！

>>2543 ２４９９さん
ここで、浦和レジデンスとの比較が成されてますね。
参考になりますよ。

歩道工事はいつ

＞＞2576 匿名さん
パークスクエアと浦和レジデンスの前は歩道が整備されるまでは、ベビーカーを押せるスペースも無く、子ども連れには危険ですよね。
現地を見る限り当分整備される気配が無いです…。

文教の場所の象徴として浦和高校があることをほぼ全ての会社が書くけど高校の場合成績良くないと入学出来ないよね
小中学校で優れた学校はともかく高校を取り上げるのは違うだろ勉強しない人からしたら浦和高校が近くにあっても関係なし

賃貸物件が出てるってことは、投資目的で購入した人がいるのか。
信じられない。
タグチさんのマンション建設が始まって以降は、借りる人はいなくなると思うのだが。

低層は値段変わらず
上層を低層に合わせたのかな？

>>2575 通りがかりさん
目糞鼻糞を笑うって感じ。
新築なのに既に壁ドン確定のマンションなんて価値が下がり続ける一方だから、浦和によっぽどのこだわりが無い限り、新築ラッシュの北浦和で探した方が良い。

>>2582 検討板ユーザーさん
北浦和駅と浦和駅の駅力の差は大きい
上野東京ライン、湘南新宿ライン

それでも壁ドンはない。

事務所仕様としてもキビシイ。
メンタル的に息が詰まると思う。
精神衛生上、絶対に良くない。

>>2584 検討板ユーザーさん
本当そうですよね。
パークハウス浦和ドミノレジデンスを購入した住民が至るところでアピールしていて目障りです。
ドミノマンションなんて永住したく無いし、資産価値の観点でも論外。
購入層は浦和に住みたいけど駅周辺のマンションでは手が届かなかった低年収層。

パークスクエア浦和常盤、浦和レジデンス、タグチの建て替えでドミノ3兄弟の完成。
これ以上酷いマンションが建って景観が壊れる前に、行政には何か手を打って欲しいです。

ビックリする程スレが伸びないのは、不人気だから？
売れ行きはどうなんでしょう？

スムログ出張所にマンションマニアの投稿あるけど、壁ドンドミノに関する個人的な印象が示されてない。
壁ドンドミノでも価格が下がったから検討の余地があると言いたいのか？
マンションマニアを自称するなら、そんなことは言えないわな。
スミフの広告代店ならいざ知らず。

マンションブロガーがデベロッパーと営利的な関係を築いてはいけないとは言わないが、そういう関係があるなら公開するべきだと思う。
その点、はるぶー氏はいい意味で尖っていて信用できる。

向かいにできる賃貸マンションの外廊下から、長めのマジックハンドか何かを使われたらこっちの洗濯物に届いちゃいそうですね、この距離だと。

>>2588 匿名さん
そんなん公開したら、みんなボロクソ言うやん。
ちょっとは考えて発言しようぜ。

>>2590 デベにお勤めさん
営利的な関係を隠して宣伝する事をステルスマーケティングというのでしょう。
賢明な検討者は気付いているでしょうが。

最新のタグチさんビルの建築看板です。
ホント、今後どうされるのでしょうか…

>>2592 匿名Mさん

12階建てのマンションが建つものとして、このパークスクエアの資産価値を値踏みしないといけない。
そうすると、現在の値下げ価格でも割高だねって結論に至る。
だから売れてない。

>>2592 匿名Mさん

今後タグチさんビルの後ろの建物や横の駐車場も建て替えがあるでしょうが、建て替え前にパークハウス浦和レジデンスを売り抜けられた三菱は良かったですね。
パークスクエア浦和常盤は売り抜ける前に計画が発覚しちゃったから、住友としては悔しいでしょう。
まあ今後相応の価格にさらに下げるでしょうから、前立て織り込んだ価格に着地するでしょうが。
でもパークハウス浦和レジデンスは前立て織り込む前の価格設定のため、前立て確定したら資産価値はかなり下がり、購入者は損失を被るでしょう。

浦和レジデンスの営業マンは、前立てリスクを否定しなかったから良心的。
それに引き換え、あるデベロッパーの営業マンは、近接ドミノ化が確定しているのに、高いマンションは南に建ちません！って言い張ってた。
結局ドミノ化の事実が露見して、信用を失ったけど。
浦和レジデンスは、前立てリスク込み込みの比較的低価格だったから売れた。
ここは、前立て確定なのに、前立てが考慮されてない価格設定だったから売れてない。これだけ売れ残ってもスーモに載せてないとこを見ると、近々の完売にこだわってる訳じゃなさそうだけど。でも、ここが永く売れ残るのは、浦和スミフのイメージを損なうだけのような気がする。

>>2595 マンション検討中さん
浦和レジデンスも昨今の市況では若干割安だっただけで、中古市場ではドミノでは無い優良物件に負けてリセールしづらいでしょう。
専有面積がもっと広ければ少しは戦えたかもしれませんが、所詮70㎡前後しか無いですからね。

>>2595 マンション検討中さん
絶対建たないの件は、若葉マークによる捏造だと私は思っています。
私が思っているだけなので気にしないでください。

>>2597 匿名Mさん
詳細を知る人達は、仮契約をキャンセルして、浦和レジデンスへ流れたんでしょうよ。
このスレの最初の方を見れば分かるよ。

南側のたぐちさんの土地めいっぱい使ってマンション建っちゃうかな？
モロ被りじゃ辛いよな

旧中山道沿いの、ここより南側に建つロイヤルプラザ常盤が壁ドンなんだけど、どういう状況になるのか参考になる。
通りから眺めるだけで、息が詰まる。

>>2600
両方が敷地いっぱいに建ててるから、細い隙間は昼間でも真っ暗。
普通のドミノと壁ドンドミノの違いがよく分かる。
普通のドミノはガーデンハウス、壁ドンドミノはパークスクエア。

パークハウスのスレで、犬のウンコで盛り上がってるみたいだけど、そんな事本当にあんの？

>>2602 検討板ユーザーさん
ないです。
パークハウス浦和常盤レジデンスのキャンセル住戸が人気したら困る立場の人によるネガティヴキャンペーンです。
ネガティヴキャンペーンしたら、自分とこのマンションが売れるだろうと考える思考回路がおめでたい、というか可哀想な人なのか。
そこまで追い込まれてるのでしょうか？

どこかのマンションかは忘れてしまいましたが、公式サイトのトップページにマンションから○メートルの距離に○○階建てのマンションが建設される予定で、将来景観が変わる場合があるという注意書きが出ていてかなり良心的だと感じましたが、こちらの公式サイトではそのようなお知らせは出していないのですね。

>>2604 匿名さん
こちらも公式サイトの物件概要に記載ありますよ。
距離までは書いてないですが。
基本どのマンションでも、そのような記載はあると思います。

>>2604 匿名さん
分譲開始当初は高いマンションが建つ前建てリスクそのものを否定していたくらいですから。
それが露見する直前に名称変更してシティハウスブランドから外したり、露見直後に値下げしたりと、色々ありました。

>>2606 マンション検討中さん
1行目の件は捏造だと思いますよ。
明らかに書き込みが怪しかったので。

>>2607 匿名Mさん

少なくとも、2行目は事実なんですね。

パークハウスのキャンセル住戸炙り出しは失敗に終わったみたいだな。

>>2609 検討板ユーザーさん

これから出るかも知れんよ。
転売目的で購入した人もいるだろう。
プラウド浦和高砂マークスは、転売で利益をあげた人がいる。
スミフ物件では有り得ない話。

このマンション、どれくらい売れてるの？
御存じの方、おられますか？
住友は具体的な売れ行きを隠すから中々分かりにくいと思いますが。

具体的な売れ行きを隠すマンションは、怖くて買えません。

>>2612 マンション検討中さん
モデルルーム行けばいいんじゃないかな？

>>2613 検討者さん
だから教えてくれないし

物件概要に書いてあるんじゃ？と思っていたのですが、

販売戸数未定　
販売価格未定

です。

でも、
管理費（月額）
11,885円 ～ 15,445円　
修繕積立金（月額）
5,090円 ～ 6,750円　
管理準備金
11,637円 ～ 15,117円　
修繕積立基金
305,500円 ～ 405,300円　

と、管理費などはわかるんです。不動産に詳しい方、管理費や修繕積立金から「このくらいの価格では？」と推測できないものでしょうか。
資料請求した人だけに価格を伝えているんでしょうか。

スミフは、モデルルームに行っても価格表一覧は見せてくれないです。

管理費は専有面積に応じて課せられ、１㎡当たりの管理費に専有面積をかけて算出されるようです。
故に住友不動産の相場を調べればある程度推測できるのでは？
ただタワマンやグレードの高いマンションは何割か加算されるそうですし、売り主によって独自ルールもあるでしょうから難しいところもあるのですが。

ここどれくらい売れてますか？

>>2621 匿名さん
管理費は、専有面積に占めるインフレームにも科せられるのですか？
柱の分も管理費払うのは嫌だなぁ。

ここのインフレームはエグいから。

>>2623 検討板ユーザーさん
マンション全体の管理費・修繕費を専有面積で割ってるだけだから、柱の分も払っているわけではないですよ。
もし、インフレームとアウトフレーム混在のマンションであればおっしゃる通りです。

>>2625 匿名Mさん

住戸全てがインフレームだから平等って言いたいの？

アウトフレームが当たり前の時代に、ここまでインフレームで凸凹な部屋って珍しい。
特に外廊下側の部屋は徳利みたいな形になってる。
鰻の寝床みたいな細長い敷地に無理してマンションを建てた場合の好例。
江戸時代の宿場町にありがちな、間口が狭くて奥行きのある敷地の名残だね。
それが今の常磐のドミノマンションに繋がっている。
建築学科の学生の卒業論文に使えそうな素材。

このマンションのスレで生まれた用語『壁ドンドミノ』が、さいたま市内の他のマンションスレでも普通に使われている。
主にこのマンションを端的に説明するのに使われているのだけど。
ブリリア浦和仲町もドミノ化が決定したし、最近の浦和の分譲マンションはドミノの呪縛から逃れられないみたい。
一番エグイのはここだね。

ポレスター浦和常盤 浦和駅徒歩6分
3980万
ダイアパレス浦和常盤公園 浦和駅前徒歩10
3980万
などなど
浦和駅に近い常盤で中古は結構出ている。
諸条件の悪い割高な新築と、市場で揉まれた適正価格に近い中古と、自分の資産を守るのにどちらが賢い選択か。
悩むねー

中古も新築に引きずられて凄まじく割高になってるけどね

>>2630 マンション検討中さん
ここよりは、中古の方が市場の適正価格に近いとおもうが。
中古は個別交渉で大概は、提示価格より安く買えるしね。
スミフは交渉しても無駄だろ。

廊下側の部屋は、
廊下側の柱が食い込んで、
キッチン側の柱が食い込んで、
イイチコの瓶を倒した様な不思議な形で、実質的な居住面積は4畳程度。
これはリフォームでもどうにもならない。

東急ドエル・アルス浦和常盤の8F角部屋85㎡が売りに出てますね。
古いけど、陽当たりや眺望を遮るもの無く、風通しも良さそうです。
そして、高砂学区。
4750万と割高感ありますが、交渉次第でどこまで値切れるか。
更にディスカウントされるまで待ってもいいか。

>>2543 ２４９９さん

参考になりますね。
割高ですよね、やっぱり。

各住戸の専有面積を壁芯で計算しているなら、出っ張っている柱を除いた実質的な居住面積がどのくらいなのか知りたい。
かなり乖離してそう。

周辺賃貸相場より低いとか、根拠も明記せずに広告的に大丈夫なのかここは？

昨今の建築コストとか考えたら適正かむしろ割安ではあるだろうけどね。ずっと住むにはきついけど賃貸には出せそうだからキャッシュ持ってる人が投資用に買うなら良いんじゃないか？住まいの実需目的なら駅から離れてるけどプラウドシティ浦和の中古も検討してもいいかな。計画道路の話が出ててポロポロ売りが出てるから価格交渉もしやすそう。中古で大手・駅徒歩5分内はなかなか出てこないからね

>>2637 名無しさん

いや。賃貸でも無理だろ。
目の前が外廊下や壁だぞ。
精神的に耐えられない。

インフレームインフレームと話題に出ているので改めて間取りを見ると、
壁が室内に出っぱって凸凹しているのがそうなんですね！
間取り図は凸凹に植物を配置していますが、モデルルームではどのように対処しているのか気になります。

>>2639 匿名さん
対処って、植物置いてんのだって誤魔化してるだけだろ。
外廊下側の部屋なんか、実質的な居住空間が思いっきり柱で削られてるじゃん。

>>2637
修繕積立金や固定資産税考えたら決して安くはない。
修繕積立金は年々上がっていくし。