パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>78

バカと言われようがおっさんと言われようが、
貧乏生活のお前より、
金持ってるオレが好きだよ。

この物件の並びにあるという住友物件もそろそろ動き出すのかな

現状を見ると、三井さんしかできない。
そこにどんなものを建てるか？スペック次第。
エントランス・共用部・外壁のスペックに期待。
土地、資材、建築コストの高どまる時期に、いかにいいものを残せるのか！
地図に残る仕事、次世代に誇れる仕事をお願いします。

定借だし、パークホームズ渋谷ザ・タワー でいいんじゃない。コストの兼ね合いから制震に変更したくらいだからハイスペック路線というのも首をかしげるよ

流石にそれはないわ。ここならパークコートが妥当でしょ。あとホームズタワーなど過去にもそんな物件は一つもないですよ。

>>86 匿名さん

パークタワーになるだけでしょ？
クヤクションで下で高級感出せないのにコートの方が無いわ。

価格考えたら普通にコートだろう。あと区役所は別棟だし関係ない

タワマンでホームズってなにそれｗ安く買いたいのだろうが定借でも坪600超えるでしょ。
高いとワーワー騒がれようが500世帯に売れればいいわけで。パークタワー渋谷神南が妥当。

その価格設定にするなら流石パークコートだろうな。

別棟の渋谷区役所とライブ会場はマンション地を貸すから無償建設という特殊契約。
それの建設コストもクヤクションで回収するわけだから所有権並の販売価格でくるでしょう。

ちなみに近くのパルコ建替えが高さ約100mで述床面積64,000㎡で建築費470億円。
クヤクションは高さ140ｍで述床面積60,000㎡で述べ床はほぼ同程度。
そこに無償建設の2棟のコストを乗せて505戸に販売するということは・・・あとは想像してねｗ

それだと全室億超えでないと回収できないですね。だから設計変更して階数増やしたのかぁ。。

高くなっても期待値は大きいですねこの物件の場合は..

定借マンションなんかより、
いっそのことサービスアパートメントのような高級賃貸の方が割り切って楽しめるのにな。
長く住む立地でもないし。。。

持ってる人なら、私の言うことが理解できると思いますが。

>>三井不動産などのグループは新庁舎を建て権利金代わりにする。金額は２１１億円とのことだ。

要はタダで区役所を建築する代わりに土地の取得代（借地だから当然だけど）は無し、権利金211億円払わない代わりに区役所を建てるというわけだよね。
それプラスタワマン建設費が掛かるわけだけど、高いは高いだろうけどそんなものなんじゃないのかな。この辺の土地取得すればそれ以上とかになるのだろうし。

地下3～地上1階までは居住者なしで、さらに各階の廊下などを控除すると
2/3の40000㎡（約12000坪）くらいが住居部分と仮定。
パルコと建設費がほぼ一緒として建設費480億と仮定。
ゆえに坪単価400万、これに三井の利益18％乗せると坪472万。
※利益18％は2013～2016年の三菱地所のマンション販売の営業利益率だったので引用

三井が支払い済みの借地権211億を割り返すと坪175万。
これは借地権だから65年払いになるのか？（借地70年のうち5年は建設期間）
211億を利子無しで設定するとは考えられないので、70年分の利子を乗せて分割払いが濃厚。

利子無しだったら坪647万、利子有りだったら坪750万以上。現場からは以上です。

普通は国からお金でてるはずだからその計算はちと的外れ

区役所の建替えだから助成金はもしかしたら出てるかもね。まぁ色んな予想が飛び交うのもここが注目の物件だからということでしょうかね。
モモレジさんも販売されるならここを今年の注目の物件に推してましたから。

安くはでないだろうというのは何となく誰でも分かりそうなものだし、それでも売れるのだろうなというのもこれまた誰でも分かりそうなもの。今のとこそれ以上でも以下でもないかな。

助成金はでていないよ。渋谷区の議事録を読んでみなさい。
東京の建設費は5年前から1.5倍以上になっていて土地価格も上がっているから
この立地ならオール億ションも考えられる。

全戸億は流石にないだろ。まぁ坪単価でみれば
かなりの高額物件だろうけど。期待値は高いね。
上層は眺望もあるし相当高いのだろうね。

借地権なら結構お安くなるんじゃない？

地代自体は割と安くなるかも？みたいな話は出てるね

区議会議員に地代設定211億が安いと言われて、渋谷区長が39億の損害賠償訴訟起されてる。
地代安くなるってなにそれ？三井不動産が地代を安く設定する理由ないでしょｗ
渋谷区はナイキとも揉めてから、三井へ追加請求訴訟やりかねないｗｗｗ

地代を設定するのは渋谷区だけど、ぼったくるわけにもいかんから割安とまではいかなくても常識的な範囲で落ち着くだろ。あと草生やすとか2ちゃんじゃないのですから控えましょうよ。いい歳した大人が頭悪そうに見えますよ

三井の物件は買って損はありませんし安心感が違います。

社員のステマ対有識者の構図乙

上層坪900万、中層坪700万、低層坪500万。
中層以上は億超えで、低層は客寄せ用に8000万台を入れてくるでしょうね。
借地権211億だから坪180万くらい乗ってくるイメージ。借地権は60年分割だから安く感じるね。

それくらいで出るなら全然ありてすねー

　3棟の総事業費は2013年12月時点で367億円。三井不動産などは定期借地の権利金として区に支払う154億円の代わりに、新庁舎と新公会堂を建設して区に譲り渡す。定期借地期間の終了後、分譲マンションの土地は更地に戻して区に返還する。

元々3棟合計で367億計算だから、その間の上昇分を考えてもそこまで高くならなさそうですね。

>>111 匿名さん
６０年分割ってどうゆうこと？
頭おかしくないですか？

定借物件ってそんなにすんなり解体できるんだろうか。逆に心配になる。相手は何百という区民、こちらはパブリックサーバント、大衆の僕だよ？渋谷区大丈夫か？

>115
すんなり解体するために、
普通借じゃなく定借にするんだよ。

ちょっとは勉強しろよ、バーカ。

たしかに115は不勉強すぎる。

>>113

全然安いね。パルコがどうこう言ってた阿呆がいたが建設費高騰しても
そこまで掛からなさそうだわな。

>>116 >>117
一次取得層はいいですよ、でもね、二次三次と転売されて途中で重要事項説明書にそんなことは記載なかったとか、小さい子供が追い出される、コミュニティーが破壊されると人権活動家が跋扈する、最高裁まで争う為に巨大弁護団が組織される、居住する権利を守る全国会議が組織される、テレ朝で渋谷区の横暴と批判される...契約した当事者は全員墓の下、法理はともかくあると思います。

最後の10年ぐらいは凄く安くなって色々面倒くさい人たちが越して来るでしょうね、御愁傷様です。私もその光景を見ることはないでしょう。

定期借地権と聞いてないと借地料の支払いを拒否する人を一人一人訴えるのかな渋谷区は、みたいな技術的問題点とかねえ...反社会勢力が本気で突っ込んできたら大変ですよねえ。日本人でなかったらもっと厄介かも。

うわ～頭悪そうな意見

ほんと、頭悪いヤツばっかり。

そんなモロモロのヤカラの問題の対策に、
定借という法律ができたんですよ。

貧乏＝バカという、私の理論が正しいことがよくわかるね（笑）

>>119 匿名さん
その裁判で争うのは、渋谷区ではなく不動産仲介会社とだな。定借と普通借の差額ぐらいは余裕でもらえるでしょう。ちゃんと定借を説明しない仲介会社があるとは思えないけど。

定期借地権に関する法規ができてからまだ日も浅く、実際に期限が来て取り壊しで更地返還された物件の事例は現時点ではないわけで、半世紀以上先に何が起こるかはわかんないです。いざとなったら更地に戻すお金がないとか揉めたらどうなんでしょ。取り壊しが近くなった頃、かつての香港の九龍城みたいなスラムにはならないのか心配です。渋谷らしいといえばそうですが

そういうのを取らぬ狸の皮算用という

>125

「バカ最強」

お前のための言葉だな。

70年後に色々判例が積み上がって来ると意外な結末があるかもね

何の参考にもならない憶測で笑った。

▽「PC代々木初台」(参考)
まだスレが無いようなので、区内供給として参考UP
日頃、近隣のタケミツオペラシティとオペラパレスは、池袋の芸術劇場、
上野の東京文化会館、渋谷のオーチャード&ＮＨＫ、赤坂サントリー他の
主要ホールともども、何かと出向くことも多い地区。
本物件は低層地区なので、3階建2000㎡超46戸・本年12月入居で販売開始は、
今夏7月に予定されている。
概要ttps://www.31sumai.com/mfr/X1410/outline.html