パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>>7280 匿名さん
そういうヤバい声を間に受ける感じですか？正直なとこと保留床６３０万は、再開発としてはなかなか高い価格だと思います。

>>7280 匿名さん
分譲想定価格が坪1,600万とか保留床坪単価630万との書き込みはどこの情報でしょうか？
内部の秘密情報なのかーーー。

>>7282 口コミ知りたいさん
なんとかの声が送ってくる資料と書いてありますね。おそらくそうなのかと。

>>7278 口コミ知りたいさん
1.2倍制限は誰が制限すると決めたのですかね

>>7284 マンコミュファンさん
参加組合員の野村・ケンコーポレーションの意向を受けた再開発組合理事会でしょうね。
再開発事業では理事会役員なんて実質的にお飾りに過ぎません。

>>7285 口コミ知りたいさん

ということは、渋谷ホームズの理事長や役員もお飾りで、増床制限1.2倍とか保留床単価は分譲単価の半値以下にされて合意形成不能になる可能性が高いのかなぁ

>>7286 通りがかりさん
どの再開発組合でも基本的に理事会メンバーは事務局の意向に沿った人選をするのがあたりまえです。

どのような条件になるのか分かりませんが、保留床単価が高くなれば地権者への還元率が向上する＝地権者の利益向上＝デべの利益低下になります。

増床制限を厳しくすれば保有床面積が増える＝デべの利益向上＝地権者の利益が低下　するという凸凹模様です。

>>7287 口コミ知りたいさん
なるほど、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の額と地権者の増床をどのくらい制限するかが、地権者とデベロッパーの間の利益相反になるということなんですね。
あと、再開発組合の役員はデベロッパーに都合のいい人選になってるわけですか！

>>7288 マンション掲示板さん

おっしゃる通りで、どこの再開発組合でも実情は同じです。デべは大部分が上場会社なので、再開発組合は地権者利益の擁護を謳いながらも派遣元デべの利益を優先せざるを得ません。というよりは本社の意向を優先して地権者を慰撫しながら事業を進めています。

一方、非上場の森ビルは彼等とはまちづくりのコンセプトが違います。六本木ヒルズでは20年以上、麻布台ヒルズでは30以上の月日をかけて再開発を行ってきました。普通のデべにはできないことです。

>>7289 口コミ知りたいさん
デベロッパーが組合から買う保留床の床単価を分譲価格の4割以下に抑え、増床制限で保留床をデベロッパーに全取りさせて、ボロ儲けさせようと、渋谷ホームズ役員会がしていることを、渋谷区民の声を聞く会が暴いてくれてるわけですな。
このあと揉め事になりそー　中野四丁目みたいに

http://www.news-pj.net/movie/130120

>>7290 口コミ知りたいさん
だいぶ勘違いしていますね。区民うんうん会は渋谷ホームズ再開発事業を阻止しようとする団体です。しかし、都市計画審議会で認可された以上、法的にそれを阻止することは不可能です。訴訟を提起しても一審棄却でしょう。
中野四丁目は都市計画審議会に進むのを一部反対地権者が反対している訴訟です。全く置かれた状況が違います。

だいたい組合はこの段階で増床ルールなんて正式に公表しないけどね。

>>7292 マンション検討中さん
そうですね、本組合成立後だと思います。なぜSNSで増床禁止の情報がでるのか不思議です。

>>7293 口コミ知りたいさん
保留床単価630万/坪で現状面積以上の増床禁止って、渋谷ホームズの理事会役員って、一体どんな人たちなのかみてみたいな。
これで、小学校の建替えのために踏み台にされてる再開発だったことが明るみに出たら、中野四丁目どころの騒ぎでは収まらん気がするけど、、、
知らんけど

保留床単価６３０万って正直高いと感じてしまう。自分が地権者だとしたら、果たしてその単価だと、増床ルールギリギリまで買い増しする勇気が持てるとは思えない。

>>7295 匿名さん
アホか
坪1600で分譲できるタワマンを坪630で増床できるんだから美味しいに決まってるだろ
小学校で引き算からやり直したら

本日渋谷区のHPに神南小学校と渋谷ホームズの一体的建て替えを進める都市計画が決定されました。
いよいよ機関車が動き出しました。

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/shuhen-machizukuri/kento/jinn...

>>7297 さん

>>7297 周辺住民さん
次は小学校の建替え負担額がいくらになるかと、西日暮里駅前みたいにデベロッパーとゼネコンセットでの入札コンペが公正に行われるかどうかですねぇ～
理事長さん、パークコート渋谷ザ・タワーの人々の魂を鎮めるためにも公正透明にやってくださいよ！

>>7298 通りがかりさん
入札コンペはどこでも建前は公平に行われているでしょう。
実態は分かりません。

>>7293 口コミ知りたいさん
そもそも、都市再開発法で地権者の現状面積以上の増床は禁止されてるってほんとなん？

>>7300 マンション検討中さん
都市再開発法で禁止する明文の規定はない。あくまでも再開発組合理事会で決めることです。

理事会がデべ・コンサルの誘導を受けて増床禁止を承認した場合にはその限りにあらずということか？　そうなると地権者の承認が取れないかと。

ただ、従前建物床面積が従後建物の最小床面積より小さい過小床の場合には結果的に増床になる。麻布台ヒルズ、桜丘さくらステージがその事例です。

>>7301 周辺住民さん
麻布台ヒルズでは16㎡区分は過小床から60㎡まで増床できた。桜丘でも22㎡が40㎡に増床できた。

もちろん増床負担金数千万が必要。

>>7301 周辺住民さん
再開発組合の総会は委任状が多く、ほぼどんな議案も通るので、理事会さえコントロールできれば地権者の増床禁止ルールを組合に作らせることは可能ですよ。
腕のいいコンサルが地権者の増床は組合取得の保留床の転売床だと一方的に定義して、組合取得保留床は公募処分が原則との法律条文を引用して、組合役員に地権者の現状面積以上の増床は認められないと思い込ませる手法があるからね。

>>7303 eマンションさん

そうなんです。
今まさに西新宿三丁目再開発でもその様にコンサルがデべの意向を受けて働きかけています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/

>>7304 購入経験者さん
参加組合員制度は地権者だけでは再開発の事業費を負担しきれないので、資金調達の下支えとして参加組合員を手当するという趣旨ですから、その参加組合員が優先されて地権者が増床禁止というのは、本末転倒かと思います。
ただし、優秀なコンサルが高齢の組合役員を誘導して現状面積以上の増床禁止のルールを作らせる事例は結構あるので注意が必要ですね。

>>7304 購入経験者さん
着工がさらに2年遅れた理由が（略

野村は西日暮里もポシャったし、再開発する能力ないんじゃないの？
できないならさっさと三井か森ビルに譲って欲しい。
ギリ東急でもいい

>>7307 マンコミュファンさん
確かに野村の再開発の能力は三井や森ビルには見劣りします。
都市計画承認や組合設立されているのにその段階でデべが他企業に譲ることはあり得ないです。

>>7308 購入経験者さん
そうなんだけど、ここで坪600万の保留床単価はかなり厳しいよね

>>7309 通りがかりさん

増床がそんな坪単価で購入できるのは地権者の特典です。
渋谷桜ステージも現在の取引は坪1,300万超えだと思う。

>>7310 口コミ知りたいさん
そうは問屋が卸さんのが再開発なんじゃよ
坪600万でデベロッパーに買わせるけど、地権者には法律で禁じられると説明して、高齢の組合役員に増床禁止ルールを作らせるのがコンサルの腕の見せ所なわけよ

高齢地権者は床面積そんな必要無いから無問題だな
困るのは従前の建物に入り込んでるウンコクソイナゴ転売ヤー（吐き気を催す邪悪）だけ。

>>7312 マンコミュファンさん
そう、だから住んでる高齢者の外部賃貸オーナーが争うように仕向けることもコンサルの重要な役割なんだよねぇ

>>7311 口コミ知りたいさん
参考になる他のスレを転載します。　↓

区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。

渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。

所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

>>7314 購入経験者さん
確かにその通りで、そのあたりの話は新銀座法律事務所に相談すれば助けてくれるみたいですよ！

https://www.shinginza.com/db/01977.html

>>7304 購入経験者さん
こちらにも増床制限の意味と目的について詳しくでてますね！
理事会のお爺ちゃんたちに、優しく丁寧に教えてあげましょう

https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

増床狙いのクソ業者必死だな～

>>7317 評判気になるさん
安い保留床を総取りしようと必死だね～

>>7318 匿名さん

お前らイナゴクソ業者には
坪１０００超えのタワマンなんて
逆立ちしても出来ねぇだろ～。
他人の生産性にフリー・ライドするだけの
社会の○○は黙ってろよ～

>>7319 マンコミュファンさん
そんなにえらそうに罵倒しないで悔しいなら自分の金でやってみな！

>>7310 口コミ知りたいさん
桜ステージは坪1300どころじゃないよ
坪1700でどんどん取引が成立してて、東急不動産の持ち部屋は残り60くらいだよー
なので、渋谷ホームズ建替えの競争入札はかなりの高値での攻防になる可能性大
一番町の英国大使館敷地の入札並みの競走になるんじゃない！

入札とかなに言ってるんだ？ｗｗｗｗｗｗ

>>7321 マンション掲示板さん
直近情報ありがとうございます。桜ステージはそんなに価格が伸びているんですね。
昨年11月にバルク＠1,500万情報に触れましたが（汗）

>>7322 匿名さん
竣工後に東急が売り出す保留床の部屋価格のことをさしているのでしょう。

>>7322 匿名さん
特定業代行（ゼネコン）と参加組合員（デベロッパー）を公募で決めるって公園通り西再開発ニュースに書いてあったけと、事業費、保留床単価、権利変換率での入札コンペじゃないの?

>>7326 名無しさん

そんなもの建前だけでしょう。特定業務代行は清水建設、参加組合員は東急不動産で決まりだよ。

昨年末、隣のパークコート渋谷掲示板で「東急の再開発は基本的に現状面積還元率70％、従前面積までの増床制限では地権者の合意が得られない。三井にやり直してもらうしかない」　
当初はそんな馬鹿なと疑ったがそれは事実らしい。

ようやく建て替えが進むと思っていたが、とんでもないことになっている！
ここの再開発は渋谷区神南小学校の建替えと東急不動産の利益獲得の道具にさせられている。
今となっては反対派の渋谷区民の声を聞く会の主張にもなるほどと思わせる点がある。

>>7329 マンション住民さん
ねーよ。俺なら恥ずかしくて言えない中小企業の社長だった経歴とか、あいつ自慢なのかね。小学校に無断立ち入りしたり、区役所前で拳つきあげたり。まるでマンション代表のような勘違いさせる名前で左翼マスコミ使って何やってんだか。ここのマンション住民に迷惑掛けてんじゃないよ。ほんと迷惑！そもそも、このマンションだって、三井儲けさせて区役所建て替えてるのに、隣のマンションのスキームに文句つけてんじゃないよ。