東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-01-20 22:35:10

売主:三井不動産レジデンシャル
施工会社:東急建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
◆ 所在地-東京都渋谷区宇田川町28番20他(地番)
◆ 交通-山手線「渋谷」駅 徒歩8分
山手線「原宿」駅 徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩11分

◆ 総戸数- 505戸(総販売住戸355戸含む)
◆ 階数-鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態- 敷地は定期借地権(貸借権)の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利/借地権種類- 定期賃借 借地権の期間:2093年09月30日まで約70年 地代:引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ-最高部約143m
◆ 敷地面積-約12,418㎡(施設全体)、約4,565㎡(住宅棟:定期借地敷地)
◆ 延床面積-約60,000㎡
◆ 構造-鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策-免震構造
◆ 用途-共同住宅
◆ 設計者-日本設計

◆ 竣工-2020年9月下旬(予定)
◆ 入居時期- 2021年4月下旬(予定)

関連URL1:http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL2:http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL3:https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[スレ作成日時]2017-01-26 13:01:13

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パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判

  1. 7235 住民でない人さん 2023/12/20 03:34:31

    >>7234 マンション掲示板さん
    立憲民主党、れいわ新選組と同じ左巻き系統の人たちが反区長で騒いでいるだけです。
    相手にしないことです。

  2. 7236 マンション検討中さん 2023/12/20 08:32:20

    >>7235 住民でない人さん
    渋谷区民の会は渋谷ホームズの建替え後マンションは坪1600万の分譲価格になるとの試算表を皆んなに送ってきてるけど、今の相場なら坪2000万以上の分譲価格になるよね

  3. 7237 匿名さん 2023/12/20 10:18:36

    >>7227 マンコミュファンさん
    資料で権利と保留床で明記されてますけど

  4. 7238 匿名さん 2023/12/20 10:24:41

    増床禁止にしてるからデベは小学校の建設するわけで。
    増床禁止にしてるからデベに区道あげたわけで。
    普通のマンション建替えならデベから保留床買えるけど、ここは買えないスペシャル条件です。建替え費用は超高騰してるから還元率70でいけるかも・・

    渋谷ホームズの住人同士が揉めて流れそう。

  5. 7239 匿名さん 2023/12/20 10:26:40

    >>7233 ご近所さん
    あり得ないと思うのは自由だけど、区道もらって小学校の容積貰うには厳しい条件になるのは決定事項です。それが増床禁止と還元70。

    三井にゼロから組んでもらうしかない

  6. 7240 マンション検討中さん 2023/12/20 10:56:22

    建替え費用って高騰してるの? 
    8割使ってた中国が落ちたし、来年から余りまくると思うが、、、

  7. 7241 マンコミュファンさん 2023/12/20 11:39:15

    え?デベは東急でしょ。

  8. 7242 マンション検討中さん 2023/12/20 12:10:31

    >>7241 マンコミュファンさん
    そう、東急の再開発は基本的に現状面積以上の増床は禁止にされるよ
    だから、三井に一からやり直してもらわないと合意形成時間かかると思うよ

  9. 7243 住民でない人さん 2023/12/20 12:31:45

    >>7239 匿名さん
    総事業費の中で、渋谷区に公共貢献で引き渡す神南小学校建設費を確保する必要があります。

    だから地権者の増床禁止と還元率70~76にしかならないという事なのでしょうか?

  10. 7244 住民でない人さん 2023/12/20 12:37:35

    >>7242 マンション検討中さん
    なるほど! 
    桜丘再開発でもエリア内のワンルームマンションが従後資産の最低床面積40㎡に権利変換されたが、
    これはやむを得ない例外規定だったのか! 確かにそれ以上の床面積は取得できなかったようです。

  11. 7245 匿名さん 2023/12/20 18:54:51

    >>7240 マンション検討中さん
    仕入れ先が値下げしないから資材価格は全く下がってないですよ。
    人材不足により職人単価は右肩上がりで、コロナ前より1.5倍以上の建築費です。

    増床禁止でも新築タワーなので価値は上がる。
    だけど建築費まかなうためには70%還元。建替え期間などを考えると大して美味しくない。
    金持ちが運用先の一つと考えるなら割にあいそう。でも金持ちはこんな区分やらずに麻布台ヒルズ区分を買う

  12. 7246 匿名さん 2023/12/20 19:05:15

    渋谷区は小学校を早く建替えたいから認可急いでるけど、結局は地権者4/5の合意形成がいる。
    来年の建替え法案で3/4に改正されても、施行されるのは再来年4月からで時間かかる。
    3/4になっても増床不可で還元70%で納得されるかは疑問。
    渋谷区のせいでコープオリンピア並にこじらせる可能性があるw

  13. 7247 検討板ユーザーさん 2023/12/21 00:31:22

    >>7246 匿名さん
    そう、このまま東急にやらせたら、開発利益なしの従前評価で高齢者追出し、増床禁止の70%還元で合意形成不能になって、小学校の建替え進まずのオチになるので、結果的には渋谷区民の会の指摘は一理ある

  14. 7248 匿名さん 2023/12/21 10:56:42

    パコ渋は地権者無しの渋谷区所有の土地のままだったから、区役所&公会堂の容積を貸しても渋谷区は区役所&公会堂を建替えれた。

    今回は民間所有の土地なのに小学校容積と区道譲渡するスキームにしたから、厳しい条件になってしまっている。
    だからパーマン原宿の三井は小学校容積スキームやらなかったのかもね。
    宮下公園や区役所&公会堂の建替えをした懇意にする三井に声をかけないわけがない。

    でも渋谷区民の会には関わりたくはない

  15. 7249 マンション検討中さん 2023/12/21 13:05:58

    >>7248 匿名さん
    総合設計の原宿パーマンの建替えが90%還元で再開発の渋谷ホームズが70%還元ってことは、小学校の建設費が高すぎで、無理に再開発にしなくてよいということなんかな

  16. 7250 住民でない人さん 2023/12/21 14:34:22

    >>7249 マンション検討中さん
    渋谷ホームズの建替えについては過去に建替え組合方式ではなく諸般の事情から再開発組合による建て替えと意思決定されている。
    都市計画審議会で神南小学校建替え貢献を評価して承認されたからには、今後は再開発による建て替えしか考えられない。さらに渋谷区の学校施設整備計画が絡んでいるので、還元率や増床禁止などが原因で地権者合意が取れなければ再開発事業が遅滞する。
    結果、再開発準備組合は渋谷区から急かされてどのような判断をするのか?
    建築費高騰の折、全体資金計画が成り立つのか? 
    まるでジグソーパズルを解くみたいな事業です。

  17. 7251 住民でない人さん 2023/12/21 14:47:33

    >>7249 マンション検討中
    原宿パークマンションは建替え組合による単独建替えです。その方式ですと賃借人との退去交渉、立退料は全て地権者が負担することになる。居住している地権者は解体・建築の5年間自己負担で転出引越・仮住居確保・賃料支払い・転入引越を乗り越える必要がある。高齢居住者には耐えられないと思います。

  18. 7252 名無しさん 2023/12/21 22:04:58

    >>7251 住民でない人さん
    原宿パークは110平米で1.8億くらいの従前資産評価だから、高齢者はわざわざ仮住まいをしないで、スムーズに老人ホームに入れて安心だと聞いてるよ
    渋谷ホームズの従前資産評価は原宿パークの8割くらいしかないんじゃない?

  19. 7253 住民でない人さん 2023/12/22 05:24:31

    >>7252 名無しさん

    基本的に土地従前資産評価は公示地価を基準にして様々な要素を加味して評価する。
    原宿パーク北側路線価は206万/㎡(680万/坪)、渋谷ホームズ東側路線価543万/㎡(1,795万/坪)と2.5倍の差があります。

  20. 7254 マンション掲示板さん 2023/12/22 06:29:33

    >>7253 住民でない人さん
    なんでそれで、原宿パークより渋谷ホームズが安くなるんだよ
    なんかおかしくないか

  21. 7255 匿名さん 2023/12/22 07:01:58

    >>7253 住民でない人さん

    容積率が異なりませんか?

    うちの都心部築古マンションも還元率50%程度のために建て替え協議が進展するか不透明です。たとえ建て替え完了しても、資産価値が倍ぐらいにしかならないかもしれないのも原因ですかね。

    それを踏まえると、原宿パークマンションも渋谷ホームズも建て替え条件は良い方だと思います。

  22. 7256 住民でない人さん 2023/12/22 09:24:36

    >>7254 マンション掲示板さん
    そうです、おかしいですよね。
    渋谷ホームズの従前資産評価額が原宿パークの8割にしかならないという7252さんの書き込みに対して、公表されている土地評価(路線価)の数値を示してみました。

  23. 7257 住民でない人さん 2023/12/22 09:33:27

    >>7255 匿名さん
    渋谷ホームズの容積率は都計審議会認可で現状500%から1,000%になりました。原宿パークマンションは総合設計利用でどのくらいになるのかは知りません。

    還元率50%では居住者の同意が得られるか危ういですね。再来年施行の法改正を待たなくては----。

  24. 7258 匿名さん 2023/12/22 18:57:19

    渋谷区と再開発組合が急ぎすぎだが、
    地権者たちに4/5が分の悪い条件をのめば建て替えれるわけで。
    もしくは再来年になって3/4合意とれれば良い。
    3/4すら合意取れなければ南青山第一マンションと同じ道で、10年くらい放置されるだけw

  25. 7259 eマンションさん 2023/12/22 19:09:18

    >>7257 住民でない人さん
    渋谷の一等地で建物規模が倍になるなら、半分デベに売れば半分地権者に残る建替えになるんとちゃうの?

  26. 7260 販売関係者さん 2023/12/23 03:30:03

    >>7259 eマンションさん

    その様な

  27. 7261 検討板ユーザーさん 2023/12/23 06:57:29

    >>7258 匿名さん
    放置される理由は事業協力協定書に期限がないからじゃないか
    5年とか10年とか期限をつけとかないと、20年30年引っ張られて兵糧攻めとか持久戦みたいになるよ

  28. 7262 住民でない人さん 2023/12/23 08:17:42

    >>7261 検討板ユーザーさん
    スレ違いなので渋谷ホームズの掲示板に移行しましょう。
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/462085/

  29. 7263 評判気になるさん 2023/12/24 20:00:52

    >>7262 住民でない人さん
    パコ渋のN氏がトラブルを増幅してることが引き金になって、渋谷ホームズや原宿パークを巻き込んだネタに進化してる状況なんじゃないの
    こういう事件屋みたいな住人ってどこのマンションにも一定程度いるよね

  30. 7264 匿名さん 2023/12/27 10:53:39

    暇だから生きてる証が欲しいんじゃ。文句あるなら出ていくんじゃ

  31. 7265 マンコミュファンさん 2023/12/27 14:21:30

    >>7264 匿名さん
    そもそも南東角部屋は眺望が変化することは重要事項説明書で触れられてるはずだし、そうだからこそ価格設定は安かったはず
    問題指摘するとすれば、総合設計の原宿パーク建替えより、再開発渋谷ホームズの方が還元率が悪いのは、小学校建て替えのコスト負担が、土地提供や容積率緩和のメリットを上回るほどのデメリットになってる点を指摘して、渋谷ホームズ側から再開発撤回を促すのが大人の対応だと思うがね

  32. 7266 匿名さん 2023/12/27 21:57:40

    たしか再開発だと元々の住居の広さは確保してあげるようにしないといけないはずだから、床面積で、還元率7割だとしても、10割まで増床できるんじゃないかな。つまりだいたい4割は。ただ増床価格は地権者価格ではなくデベの買取価格で。

  33. 7267 マンション検討中さん 2023/12/28 02:20:46

    >>7266 匿名さん
    原宿パークの建て替えは90%還元で、現状面積より大きな部屋も取得希望できるし、あらゆる面で渋谷ホームズ再開発より条件がいいと思う
    やはり渋谷ホームズ再開発って小学校の建替えをただでやることが主目的の再開発と思えてならんのだが、、、

  34. 7268 口コミ知りたいさん 2023/12/28 10:06:52

    >>7267 マンション検討中さん
    ただ、建て替えだと、建て替え中の住むとこの補償だったら、貸してる人は賃借人を退去させる費用だったりが自前になるからね。例えば1億の部屋で月40万で貸してる部屋だとしたら、退去料に600万、期間中の賃料の損失で、2,000万とかになるよ。再開発だと全部再開発組合がやってくれるからね。

  35. 7269 eマンションさん 2023/12/28 10:16:48

    >>7268 口コミ知りたいさん
    あほか、それって事業費で払うわけだから、実質的には還元床の一部を現金でもらってるだかだから、タコ足の共食いみたいなもんでメリットでもなんでもないんだよ
    再開発業者がよく使う丸め込みトークだから、業者じゃなければ、そんなこと真顔で言ってる場合じゃないよ 笑

  36. 7270 口コミ知りたいさん 2023/12/28 13:10:51

    >>7269 eマンションさん
    ちょっと意味が分からないけど、パークマンションと渋谷ホームズの比較をしてるんですよね。別に原宿パークマンションの90%の方がいいじゃんって発言に対して言ってるだけですよ。

  37. 7271 マンション住民さん 2023/12/28 14:10:37

    >>7270 口コミ知りたいさん

    その様な話は渋谷ホームズのスレでやってください。

  38. 7272 口コミ知りたいさん 2023/12/28 14:21:11

    >>7269 eマンションさん
    実質的には還元床の一部を現金でもらっているーーーはその通りですね。
    ただ、地権者が立退き交渉なんて面倒でストレスのかかることはとてもできないと思います。

  39. 7273 匿名さん 2023/12/28 16:42:28

    権利床の増床出来ないのちゃんと伝わってなくて、既に内紛は起きているんよな爆笑

  40. 7274 通りがかりさん 2023/12/28 21:08:16

    >>7264 匿名さん
    そもそもN氏が凶暴なキャラになって隣のマンションにちょっかいかけだしたきっかけって、パコ渋に管理組合がなく第三者管理で管理費が高く、工事発注も随意発注してることが原因じゃなかったっけ

  41. 7275 口コミ知りたいさん 2023/12/29 13:24:25

    >>7273 匿名さん

    権利床の増床できないとか、内紛とか、そんな?内部情報が飛び交っているなんて憶測でしかないだろう。

  42. 7276 名無しさん 2023/12/29 17:29:12

    >>7275 口コミ知りたいさん
    再開発組合って、出来上がるタワーマンションの一部を東急不動産や増床する地権者に売って、建設費や補償費等の事業費を調達する仕組みなのに、地権者の増床を禁止するなんて、そもそも出来んの?

  43. 7277 匿名さん 2023/12/30 01:45:12

    >>7276 名無しさん
    制限をかけるのは自由ですが、理事会を通らないでしょうし、元の床面積までは増床出来ないと、色々不可能なことがありますので、要するに増床出来ますよ。

  44. 7278 口コミ知りたいさん 2023/12/30 02:01:59

    >>7277 匿名さん

    野村・ケンが参加組合員の西麻布再開発では増床が従前資産面積の1.2倍までと定められた。
    渋谷ホームズ還元率70%の場合、従後建物で30%分の増床ができるという解釈、すなわち従前資産面積の1.0倍までという結論になる。

  45. 7279 販売関係者さん 2023/12/30 02:40:43

    従前建物床面積19,621.43㎡(登記簿面積)、従後建物床面積約73,900㎡なので保留床は54,279㎡。
    この販売利益でデべは自社利益と神南小建て替え資金100億をまかなうという仕組みかと。

  46. 7280 匿名さん 2023/12/30 03:18:02

    >>7279 販売関係者さん
    渋谷区民の声を聞く会が送ってくる資料によると、渋谷ザタワーと違ってホームズ建替えのタワーマンションは所有権だから坪1600万円の分譲想定らしいが、そうだとしたら、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の坪630万円って著しく安い気もするが、再開発ってそんなもんなん?

  47. 7281 名無しさん 2023/12/30 04:12:35

    >>7280 匿名さん
    そういうヤバい声を間に受ける感じですか?正直なとこと保留床630万は、再開発としてはなかなか高い価格だと思います。

  48. 7282 口コミ知りたいさん 2023/12/30 05:11:49

    >>7280 匿名さん
    分譲想定価格が坪1,600万とか保留床坪単価630万との書き込みはどこの情報でしょうか?
    内部の秘密情報なのかーーー。

  49. 7283 マンション掲示板さん 2023/12/30 05:27:12

    >>7282 口コミ知りたいさん
    なんとかの声が送ってくる資料と書いてありますね。おそらくそうなのかと。

  50. 7284 マンコミュファンさん 2023/12/30 08:47:45

    >>7278 口コミ知りたいさん
    1.2倍制限は誰が制限すると決めたのですかね

  51. 7285 口コミ知りたいさん 2023/12/30 11:42:53

    >>7284 マンコミュファンさん
    参加組合員の野村・ケンコーポレーションの意向を受けた再開発組合理事会でしょうね。
    再開発事業では理事会役員なんて実質的にお飾りに過ぎません。

  52. 7286 通りがかりさん 2023/12/30 12:55:31

    >>7285 口コミ知りたいさん

    ということは、渋谷ホームズの理事長や役員もお飾りで、増床制限1.2倍とか保留床単価は分譲単価の半値以下にされて合意形成不能になる可能性が高いのかなぁ

  53. 7287 口コミ知りたいさん 2023/12/30 13:34:40

    >>7286 通りがかりさん
    どの再開発組合でも基本的に理事会メンバーは事務局の意向に沿った人選をするのがあたりまえです。

    どのような条件になるのか分かりませんが、保留床単価が高くなれば地権者への還元率が向上する=地権者の利益向上=デべの利益低下になります。

    増床制限を厳しくすれば保有床面積が増える=デべの利益向上=地権者の利益が低下 するという凸凹模様です。

  54. 7288 マンション掲示板さん 2023/12/30 13:42:09

    >>7287 口コミ知りたいさん
    なるほど、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の額と地権者の増床をどのくらい制限するかが、地権者とデベロッパーの間の利益相反になるということなんですね。
    あと、再開発組合の役員はデベロッパーに都合のいい人選になってるわけですか!

  55. 7289 口コミ知りたいさん 2023/12/30 14:20:45

    >>7288 マンション掲示板さん

    おっしゃる通りで、どこの再開発組合でも実情は同じです。デべは大部分が上場会社なので、再開発組合は地権者利益の擁護を謳いながらも派遣元デべの利益を優先せざるを得ません。というよりは本社の意向を優先して地権者を慰撫しながら事業を進めています。

    一方、非上場の森ビルは彼等とはまちづくりのコンセプトが違います。六本木ヒルズでは20年以上、麻布台ヒルズでは30以上の月日をかけて再開発を行ってきました。普通のデべにはできないことです。

  56. 7290 口コミ知りたいさん 2023/12/30 21:13:07

    >>7289 口コミ知りたいさん
    デベロッパーが組合から買う保留床の床単価を分譲価格の4割以下に抑え、増床制限で保留床をデベロッパーに全取りさせて、ボロ儲けさせようと、渋谷ホームズ役員会がしていることを、渋谷区民の声を聞く会が暴いてくれてるわけですな。
    このあと揉め事になりそー 中野四丁目みたいに

    http://www.news-pj.net/movie/130120


  57. 7291 口コミ知りたいさん 2023/12/31 04:31:14

    >>7290 口コミ知りたいさん
    だいぶ勘違いしていますね。区民うんうん会は渋谷ホームズ再開発事業を阻止しようとする団体です。しかし、都市計画審議会で認可された以上、法的にそれを阻止することは不可能です。訴訟を提起しても一審棄却でしょう。
    中野四丁目は都市計画審議会に進むのを一部反対地権者が反対している訴訟です。全く置かれた状況が違います。

  58. 7292 マンション検討中さん 2023/12/31 08:29:25

    だいたい組合はこの段階で増床ルールなんて正式に公表しないけどね。

  59. 7293 口コミ知りたいさん 2023/12/31 08:41:09

    >>7292 マンション検討中さん
    そうですね、本組合成立後だと思います。なぜSNSで増床禁止の情報がでるのか不思議です。

  60. 7294 マンション掲示板さん 2023/12/31 09:56:57

    >>7293 口コミ知りたいさん
    保留床単価630万/坪で現状面積以上の増床禁止って、渋谷ホームズの理事会役員って、一体どんな人たちなのかみてみたいな。
    これで、小学校の建替えのために踏み台にされてる再開発だったことが明るみに出たら、中野四丁目どころの騒ぎでは収まらん気がするけど、、、
    知らんけど

  61. 7295 匿名さん 2023/12/31 10:09:57

    保留床単価630万って正直高いと感じてしまう。自分が地権者だとしたら、果たしてその単価だと、増床ルールギリギリまで買い増しする勇気が持てるとは思えない。

  62. 7296 eマンションさん 2023/12/31 11:27:35

    >>7295 匿名さん
    アホか
    坪1600で分譲できるタワマンを坪630で増床できるんだから美味しいに決まってるだろ
    小学校で引き算からやり直したら

  63. 7297 周辺住民さん 2024/01/12 09:52:30

    本日渋谷区のHPに神南小学校と渋谷ホームズの一体的建て替えを進める都市計画が決定されました。
    いよいよ機関車が動き出しました。

    https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/shuhen-machizukuri/kento/jinn...


  64. 7298 通りがかりさん 2024/01/13 04:05:04

    >>7297 さん

    >>7297 周辺住民さん
    次は小学校の建替え負担額がいくらになるかと、西日暮里駅前みたいにデベロッパーとゼネコンセットでの入札コンペが公正に行われるかどうかですねぇ~
    理事長さん、パークコート渋谷ザ・タワーの人々の魂を鎮めるためにも公正透明にやってくださいよ!

  65. 7299 周辺住民さん 2024/01/13 10:59:09

    >>7298 通りがかりさん
    入札コンペはどこでも建前は公平に行われているでしょう。
    実態は分かりません。

  66. 7300 マンション検討中さん 2024/01/14 11:43:22

    >>7293 口コミ知りたいさん
    そもそも、都市再開発法で地権者の現状面積以上の増床は禁止されてるってほんとなん?

  67. 7301 周辺住民さん 2024/01/14 15:01:25

    >>7300 マンション検討中さん
    都市再開発法で禁止する明文の規定はない。あくまでも再開発組合理事会で決めることです。

    理事会がデべ・コンサルの誘導を受けて増床禁止を承認した場合にはその限りにあらずということか? そうなると地権者の承認が取れないかと。

    ただ、従前建物床面積が従後建物の最小床面積より小さい過小床の場合には結果的に増床になる。麻布台ヒルズ、桜丘さくらステージがその事例です。

  68. 7302 周辺住民さん 2024/01/14 15:11:38

    >>7301 周辺住民さん
    麻布台ヒルズでは16㎡区分は過小床から60㎡まで増床できた。桜丘でも22㎡が40㎡に増床できた。

    もちろん増床負担金数千万が必要。

  69. 7303 eマンションさん 2024/01/15 01:37:32

    >>7301 周辺住民さん
    再開発組合の総会は委任状が多く、ほぼどんな議案も通るので、理事会さえコントロールできれば地権者の増床禁止ルールを組合に作らせることは可能ですよ。
    腕のいいコンサルが地権者の増床は組合取得の保留床の転売床だと一方的に定義して、組合取得保留床は公募処分が原則との法律条文を引用して、組合役員に地権者の現状面積以上の増床は認められないと思い込ませる手法があるからね。

  70. 7304 購入経験者さん 2024/01/15 02:01:36

    >>7303 eマンションさん

    そうなんです。
    今まさに西新宿三丁目再開発でもその様にコンサルがデべの意向を受けて働きかけています。

    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/

  71. 7305 マンコミュファンさん 2024/01/15 12:01:17

    >>7304 購入経験者さん
    参加組合員制度は地権者だけでは再開発の事業費を負担しきれないので、資金調達の下支えとして参加組合員を手当するという趣旨ですから、その参加組合員が優先されて地権者が増床禁止というのは、本末転倒かと思います。
    ただし、優秀なコンサルが高齢の組合役員を誘導して現状面積以上の増床禁止のルールを作らせる事例は結構あるので注意が必要ですね。

  72. 7306 匿名さん 2024/01/18 11:04:03

    >>7304 購入経験者さん
    着工がさらに2年遅れた理由が(略

  73. 7307 マンコミュファンさん 2024/01/18 11:06:21

    野村は西日暮里もポシャったし、再開発する能力ないんじゃないの?
    できないならさっさと三井か森ビルに譲って欲しい。
    ギリ東急でもいい

  74. 7308 購入経験者さん 2024/01/18 12:19:49

    >>7307 マンコミュファンさん
    確かに野村の再開発の能力は三井や森ビルには見劣りします。
    都市計画承認や組合設立されているのにその段階でデべが他企業に譲ることはあり得ないです。

  75. 7309 通りがかりさん 2024/01/18 13:09:30

    >>7308 購入経験者さん
    そうなんだけど、ここで坪600万の保留床単価はかなり厳しいよね

  76. 7310 口コミ知りたいさん 2024/01/20 03:48:25

    >>7309 通りがかりさん

    増床がそんな坪単価で購入できるのは地権者の特典です。
    渋谷桜ステージも現在の取引は坪1,300万超えだと思う。

  77. 7311 口コミ知りたいさん 2024/01/20 04:53:52

    >>7310 口コミ知りたいさん
    そうは問屋が卸さんのが再開発なんじゃよ
    坪600万でデベロッパーに買わせるけど、地権者には法律で禁じられると説明して、高齢の組合役員に増床禁止ルールを作らせるのがコンサルの腕の見せ所なわけよ

  78. 7312 マンコミュファンさん 2024/01/20 04:59:15

    高齢地権者は床面積そんな必要無いから無問題だな
    困るのは従前の建物に入り込んでるウンコクソイナゴ転売ヤー(吐き気を催す邪悪)だけ。



  79. 7313 評判気になるさん 2024/01/20 07:17:45

    >>7312 マンコミュファンさん
    そう、だから住んでる高齢者の外部賃貸オーナーが争うように仕向けることもコンサルの重要な役割なんだよねぇ

  80. 7314 購入経験者さん 2024/01/20 12:23:08

    >>7311 口コミ知りたいさん
    参考になる他のスレを転載します。 ↓

    区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。

    渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。

    所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

  81. 7315 マンコミュファンさん 2024/01/20 14:35:29

    >>7314 購入経験者さん
    確かにその通りで、そのあたりの話は新銀座法律事務所に相談すれば助けてくれるみたいですよ!

    https://www.shinginza.com/db/01977.html

  82. 7316 通りがかりさん 2024/01/20 23:23:07

    >>7304 購入経験者さん
    こちらにも増床制限の意味と目的について詳しくでてますね!
    理事会のお爺ちゃんたちに、優しく丁寧に教えてあげましょう

    https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

  83. 7317 評判気になるさん 2024/01/20 23:24:11

    増床狙いのクソ業者必死だな~

  84. 7318 匿名さん 2024/01/21 03:02:14

    >>7317 評判気になるさん
    安い保留床を総取りしようと必死だね~

  85. 7319 マンコミュファンさん 2024/01/21 03:19:17

    >>7318 匿名さん

    お前らイナゴクソ業者には
    坪1000超えのタワマンなんて
    逆立ちしても出来ねぇだろ~。
    他人の生産性にフリー・ライドするだけの
    社会の○○は黙ってろよ~


  86. 7320 イナゴクソ業者 2024/01/21 10:41:17

    >>7319 マンコミュファンさん
    そんなにえらそうに罵倒しないで悔しいなら自分の金でやってみな!

  87. 7321 マンション掲示板さん 2024/01/21 13:30:44

    >>7310 口コミ知りたいさん
    桜ステージは坪1300どころじゃないよ
    坪1700でどんどん取引が成立してて、東急不動産の持ち部屋は残り60くらいだよー
    なので、渋谷ホームズ建替えの競争入札はかなりの高値での攻防になる可能性大
    一番町の英国大使館敷地の入札並みの競走になるんじゃない!

  88. 7322 匿名さん 2024/01/21 14:07:10

    入札とかなに言ってるんだ?wwwwww

  89. 7323 口コミ知りたいさん 2024/01/21 15:56:24

    >>7321 マンション掲示板さん
    直近情報ありがとうございます。桜ステージはそんなに価格が伸びているんですね。
    昨年11月にバルク@1,500万情報に触れましたが(汗)

  90. 7324 口コミ知りたいさん 2024/01/21 16:14:39

    >>7322 匿名さん
    竣工後に東急が売り出す保留床の部屋価格のことをさしているのでしょう。

  91. 7326 名無しさん 2024/02/21 09:22:53

    >>7322 匿名さん
    特定業代行(ゼネコン)と参加組合員(デベロッパー)を公募で決めるって公園通り西再開発ニュースに書いてあったけと、事業費、保留床単価、権利変換率での入札コンペじゃないの?

  92. 7327 職人さん 2024/02/21 13:19:27

    >>7326 名無しさん

    そんなもの建前だけでしょう。特定業務代行は清水建設、参加組合員は東急不動産で決まりだよ。

  93. 7328 職人さん 2024/03/11 13:00:27

    昨年末、隣のパークコート渋谷掲示板で「東急の再開発は基本的に現状面積還元率70%、従前面積までの増床制限では地権者の合意が得られない。三井にやり直してもらうしかない」 
    当初はそんな馬鹿なと疑ったがそれは事実らしい。

  94. 7329 マンション住民さん 2024/03/14 09:07:39

    ようやく建て替えが進むと思っていたが、とんでもないことになっている!
    ここの再開発は渋谷区神南小学校の建替えと東急不動産の利益獲得の道具にさせられている。
    今となっては反対派の渋谷区民の声を聞く会の主張にもなるほどと思わせる点がある。

  95. 7330 eマンションさん 2024/03/14 10:51:45

    >>7329 マンション住民さん
    ねーよ。俺なら恥ずかしくて言えない中小企業の社長だった経歴とか、あいつ自慢なのかね。小学校に無断立ち入りしたり、区役所前で拳つきあげたり。まるでマンション代表のような勘違いさせる名前で左翼マスコミ使って何やってんだか。ここのマンション住民に迷惑掛けてんじゃないよ。ほんと迷惑!そもそも、このマンションだって、三井儲けさせて区役所建て替えてるのに、隣のマンションのスキームに文句つけてんじゃないよ。

  96. 7331 マンション検討中さん 2024/03/15 11:34:59

    この備品のデザインは、このマンションに合わないから撤去しろだとか、BGM変えろとか、金払ってるんだから、ラウンジでただで酒だせ、空港ラウンジ並みのサービスしろとか要求する人がいます。払ってる管理費に、お前に飲ませる酒代なんか入ってないっつーの。ほんとつまらない要求ばっか。誰とは言わないけどあの人デス。

  97. 7332 匿名 2024/03/25 10:46:16

    パークコート渋谷ザタワーを守る会って何だよ。渋谷区の紙にも「パークコート渋谷ザタワー事務局」とか書いてあるけど、全然、マンションを代表してない私的、私怨の会だからね。西脇の部屋を守る会に改名しなさい。

  98. 7333 eマンションさん 2024/04/14 08:08:17

    >>7332 匿名さん
    3/27のパークコート渋谷ザ・タワー所有者向けの渋谷区
    よる説明会では、渋谷区担当者も渋谷ホームズ再開発で個別民間マンションに優遇措置を認める理由説明がちゃんとできなかったみたいだけど、大丈夫なのかね。
    渋谷区の担当者が、なぜ民間マンションの単なる建替えを再開発仕立ての特認対象とする説明ができないというのは、かなり不可思議な話なのだが、、、

  99. 7334 匿名さん 2024/04/14 11:21:19

    誰だかわかっちゃった。

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