パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

パコ渋の南東角は死ぬけど、東南角は六本木麻布台ビューは変わらないでしょ。

渋谷ホームズの容積1000％になって150ｍタワマンなっても、地権者の権利床は増えない。
デベ持分の保留床だけ増えて地権者の旨み無いんだけど、
現金買いしてた元博報堂夫人や地権者住戸集めてた法人だいじょうぶか？ｗ

素人考えで容積緩和により権利床増えると思ってると、痛い目みるのが建替えの魑魅魍魎。
だから地権者に対して実直にやってくれる旭化成（アトラス）の建替え引き合いが強い。

公共財である小学校の容積使って所有権タワマンのデベとゼネコン儲けさせたり、博報堂人脈に年間数億円で設計させてる緑道再整備が一向に進まなかったり、ハロウィンで渋谷に来てねキャンペーンやってた数年後に来るなキャンペーン張り出したり。。。渋谷区のやってるコト目茶苦茶じゃね？

>>7222 口コミ知りたいさん
一昨日の都市計画審議会での渋谷ホームズ再開発の都市計画認可審議って、結局どうだったん？

別に、区民の生活を向上させてくれる開発なら反対はしないんだが、どうにもお仲間への還流を重視しすぎて、行政執行が滞ってる気がするんだよな。ハセケン懇意の業者や知人を登用するのはやめた方が良いと思う。怪しい事案がかなりある。

まあ、怪しい事案の具体例は挙げられないけどな。
全て俺の妄想だから。

>>7225 都心のお兄さん
都市計画審議会で強行可決したのは事実らしいね
これで予定通り年明けに都市計画認可決定の説明会開催ですな
はよ進めてくれ！

>>7221 匿名さん
そんなことないよ。どんなルールになってるか知らないけど、デベと同じ価格で増床できますから。ま、お金ないと出来ないけどね。そもそも、規模大きくなってマンションの価値が全体的に上ったことは言うまでもない。

ここは渋谷徒歩圏のリッチ、パークコートブランドでかなり注目を集めていました。まさかこんなことに成るなんて。
私は借地権が気になり別のパークコートにしましたが、皆さんがお気の毒です。

「パークコート渋谷を守る会」代表N氏が南東側に建設予定の再開発ビルに反対して、左巻き運動家たちと反対運動を進めているが、逆に資産価値を落としているのでは？
商業地区で日当たり云々は法律的に通用しない。

>>7213 マンコミュファンさん
状況教えてください。

>>7220 口コミ知りたいさん

パークコート渋谷で一番人気は代々木公園を眺望できる北側部屋と仲介業者から聞きました。
パコ渋を守る会が三井不動産を提訴することになるのかウオッチングですね。

>>7229 ご近所さん
都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う。
それより70%還元、従前評価に開発利益加味せず、現状面積以上の増床禁止の方が揉める気がする

>>7232 eマンションさん
「都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う」都市計画審議会で決定されているので争う余地はないですね。

建築費が高騰していますが70％還元はあり得ないと思いますし、増床禁止もあり得ないと思います。

>>7233 ご近所さん
渋谷区民の声を聞く会は、渋谷ホームズの建替えは高齢者を安い評価で追い出そうとしていると批判してるようだけど、そんなことないよね

>>7234 マンション掲示板さん
立憲民主党、れいわ新選組と同じ左巻き系統の人たちが反区長で騒いでいるだけです。
相手にしないことです。

>>7235 住民でない人さん
渋谷区民の会は渋谷ホームズの建替え後マンションは坪1600万の分譲価格になるとの試算表を皆んなに送ってきてるけど、今の相場なら坪2000万以上の分譲価格になるよね

>>7227 マンコミュファンさん
資料で権利と保留床で明記されてますけど

増床禁止にしてるからデベは小学校の建設するわけで。
増床禁止にしてるからデベに区道あげたわけで。
普通のマンション建替えならデベから保留床買えるけど、ここは買えないスペシャル条件です。建替え費用は超高騰してるから還元率70でいけるかも・・

渋谷ホームズの住人同士が揉めて流れそう。

>>7233 ご近所さん
あり得ないと思うのは自由だけど、区道もらって小学校の容積貰うには厳しい条件になるのは決定事項です。それが増床禁止と還元70。

三井にゼロから組んでもらうしかない

建替え費用って高騰してるの？　
８割使ってた中国が落ちたし、来年から余りまくると思うが、、、

え？デベは東急でしょ。

>>7241 マンコミュファンさん
そう、東急の再開発は基本的に現状面積以上の増床は禁止にされるよ
だから、三井に一からやり直してもらわないと合意形成時間かかると思うよ

>>7242 マンション検討中さん
なるほど！　
桜丘再開発でもエリア内のワンルームマンションが従後資産の最低床面積40㎡に権利変換されたが、
これはやむを得ない例外規定だったのか！　確かにそれ以上の床面積は取得できなかったようです。

>>7240 マンション検討中さん
仕入れ先が値下げしないから資材価格は全く下がってないですよ。
人材不足により職人単価は右肩上がりで、コロナ前より1.5倍以上の建築費です。

増床禁止でも新築タワーなので価値は上がる。
だけど建築費まかなうためには70％還元。建替え期間などを考えると大して美味しくない。
金持ちが運用先の一つと考えるなら割にあいそう。でも金持ちはこんな区分やらずに麻布台ヒルズ区分を買う

渋谷区は小学校を早く建替えたいから認可急いでるけど、結局は地権者4/5の合意形成がいる。
来年の建替え法案で3/4に改正されても、施行されるのは再来年4月からで時間かかる。
3/4になっても増床不可で還元70％で納得されるかは疑問。
渋谷区のせいでコープオリンピア並にこじらせる可能性があるｗ

>>7246 匿名さん
そう、このまま東急にやらせたら、開発利益なしの従前評価で高齢者追出し、増床禁止の70%還元で合意形成不能になって、小学校の建替え進まずのオチになるので、結果的には渋谷区民の会の指摘は一理ある

パコ渋は地権者無しの渋谷区所有の土地のままだったから、区役所＆公会堂の容積を貸しても渋谷区は区役所＆公会堂を建替えれた。

今回は民間所有の土地なのに小学校容積と区道譲渡するスキームにしたから、厳しい条件になってしまっている。
だからパーマン原宿の三井は小学校容積スキームやらなかったのかもね。
宮下公園や区役所＆公会堂の建替えをした懇意にする三井に声をかけないわけがない。

でも渋谷区民の会には関わりたくはない

>>7248 匿名さん
総合設計の原宿パーマンの建替えが90%還元で再開発の渋谷ホームズが70%還元ってことは、小学校の建設費が高すぎで、無理に再開発にしなくてよいということなんかな

>>7249 マンション検討中さん
渋谷ホームズの建替えについては過去に建替え組合方式ではなく諸般の事情から再開発組合による建て替えと意思決定されている。
都市計画審議会で神南小学校建替え貢献を評価して承認されたからには、今後は再開発による建て替えしか考えられない。さらに渋谷区の学校施設整備計画が絡んでいるので、還元率や増床禁止などが原因で地権者合意が取れなければ再開発事業が遅滞する。
結果、再開発準備組合は渋谷区から急かされてどのような判断をするのか？
建築費高騰の折、全体資金計画が成り立つのか？　
まるでジグソーパズルを解くみたいな事業です。

>>7249 マンション検討中
原宿パークマンションは建替え組合による単独建替えです。その方式ですと賃借人との退去交渉、立退料は全て地権者が負担することになる。居住している地権者は解体・建築の5年間自己負担で転出引越・仮住居確保・賃料支払い・転入引越を乗り越える必要がある。高齢居住者には耐えられないと思います。

>>7251 住民でない人さん
原宿パークは110平米で1.8億くらいの従前資産評価だから、高齢者はわざわざ仮住まいをしないで、スムーズに老人ホームに入れて安心だと聞いてるよ
渋谷ホームズの従前資産評価は原宿パークの8割くらいしかないんじゃない？

>>7252 名無しさん

基本的に土地従前資産評価は公示地価を基準にして様々な要素を加味して評価する。
原宿パーク北側路線価は206万/㎡（680万/坪）、渋谷ホームズ東側路線価543万/㎡（1,795万/坪）と2.5倍の差があります。

>>7253 住民でない人さん
なんでそれで、原宿パークより渋谷ホームズが安くなるんだよ
なんかおかしくないか

>>7253 住民でない人さん

容積率が異なりませんか？

うちの都心部築古マンションも還元率50%程度のために建て替え協議が進展するか不透明です。たとえ建て替え完了しても、資産価値が倍ぐらいにしかならないかもしれないのも原因ですかね。

それを踏まえると、原宿パークマンションも渋谷ホームズも建て替え条件は良い方だと思います。

>>7254 マンション掲示板さん
そうです、おかしいですよね。
渋谷ホームズの従前資産評価額が原宿パークの8割にしかならないという7252さんの書き込みに対して、公表されている土地評価（路線価）の数値を示してみました。

>>7255 匿名さん
渋谷ホームズの容積率は都計審議会認可で現状500％から1,000％になりました。原宿パークマンションは総合設計利用でどのくらいになるのかは知りません。

還元率50％では居住者の同意が得られるか危ういですね。再来年施行の法改正を待たなくては----。

渋谷区と再開発組合が急ぎすぎだが、
地権者たちに4/5が分の悪い条件をのめば建て替えれるわけで。
もしくは再来年になって3/4合意とれれば良い。
3/4すら合意取れなければ南青山第一マンションと同じ道で、10年くらい放置されるだけｗ

>>7257 住民でない人さん
渋谷の一等地で建物規模が倍になるなら、半分デベに売れば半分地権者に残る建替えになるんとちゃうの？

>>7259 eマンションさん

その様な

>>7258 匿名さん
放置される理由は事業協力協定書に期限がないからじゃないか
5年とか10年とか期限をつけとかないと、20年30年引っ張られて兵糧攻めとか持久戦みたいになるよ

>>7261 検討板ユーザーさん
スレ違いなので渋谷ホームズの掲示板に移行しましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/462085/

>>7262 住民でない人さん
パコ渋のN氏がトラブルを増幅してることが引き金になって、渋谷ホームズや原宿パークを巻き込んだネタに進化してる状況なんじゃないの
こういう事件屋みたいな住人ってどこのマンションにも一定程度いるよね

暇だから生きてる証が欲しいんじゃ。文句あるなら出ていくんじゃ

>>7264 匿名さん
そもそも南東角部屋は眺望が変化することは重要事項説明書で触れられてるはずだし、そうだからこそ価格設定は安かったはず
問題指摘するとすれば、総合設計の原宿パーク建替えより、再開発渋谷ホームズの方が還元率が悪いのは、小学校建て替えのコスト負担が、土地提供や容積率緩和のメリットを上回るほどのデメリットになってる点を指摘して、渋谷ホームズ側から再開発撤回を促すのが大人の対応だと思うがね

たしか再開発だと元々の住居の広さは確保してあげるようにしないといけないはずだから、床面積で、還元率７割だとしても、１０割まで増床できるんじゃないかな。つまりだいたい４割は。ただ増床価格は地権者価格ではなくデベの買取価格で。

>>7266 匿名さん
原宿パークの建て替えは90%還元で、現状面積より大きな部屋も取得希望できるし、あらゆる面で渋谷ホームズ再開発より条件がいいと思う
やはり渋谷ホームズ再開発って小学校の建替えをただでやることが主目的の再開発と思えてならんのだが、、、

>>7267 マンション検討中さん
ただ、建て替えだと、建て替え中の住むとこの補償だったら、貸してる人は賃借人を退去させる費用だったりが自前になるからね。例えば１億の部屋で月４０万で貸してる部屋だとしたら、退去料に６００万、期間中の賃料の損失で、２，０００万とかになるよ。再開発だと全部再開発組合がやってくれるからね。

>>7268 口コミ知りたいさん
あほか、それって事業費で払うわけだから、実質的には還元床の一部を現金でもらってるだかだから、タコ足の共食いみたいなもんでメリットでもなんでもないんだよ
再開発業者がよく使う丸め込みトークだから、業者じゃなければ、そんなこと真顔で言ってる場合じゃないよ　笑

>>7269 eマンションさん
ちょっと意味が分からないけど、パークマンションと渋谷ホームズの比較をしてるんですよね。別に原宿パークマンションの９０%の方がいいじゃんって発言に対して言ってるだけですよ。

>>7270 口コミ知りたいさん

その様な話は渋谷ホームズのスレでやってください。

>>7269 eマンションさん
実質的には還元床の一部を現金でもらっているーーーはその通りですね。
ただ、地権者が立退き交渉なんて面倒でストレスのかかることはとてもできないと思います。

権利床の増床出来ないのちゃんと伝わってなくて、既に内紛は起きているんよな爆笑

>>7264 匿名さん
そもそもN氏が凶暴なキャラになって隣のマンションにちょっかいかけだしたきっかけって、パコ渋に管理組合がなく第三者管理で管理費が高く、工事発注も随意発注してることが原因じゃなかったっけ

>>7273 匿名さん

権利床の増床できないとか、内紛とか、そんな?内部情報が飛び交っているなんて憶測でしかないだろう。

>>7275 口コミ知りたいさん
再開発組合って、出来上がるタワーマンションの一部を東急不動産や増床する地権者に売って、建設費や補償費等の事業費を調達する仕組みなのに、地権者の増床を禁止するなんて、そもそも出来んの？

>>7276 名無しさん
制限をかけるのは自由ですが、理事会を通らないでしょうし、元の床面積までは増床出来ないと、色々不可能なことがありますので、要するに増床出来ますよ。

>>7277 匿名さん

野村・ケンが参加組合員の西麻布再開発では増床が従前資産面積の1.2倍までと定められた。
渋谷ホームズ還元率70％の場合、従後建物で30％分の増床ができるという解釈、すなわち従前資産面積の1.0倍までという結論になる。

従前建物床面積19,621.43㎡（登記簿面積）、従後建物床面積約73,900㎡なので保留床は54,279㎡。
この販売利益でデべは自社利益と神南小建て替え資金100億をまかなうという仕組みかと。

>>7279 販売関係者さん
渋谷区民の声を聞く会が送ってくる資料によると、渋谷ザタワーと違ってホームズ建替えのタワーマンションは所有権だから坪1600万円の分譲想定らしいが、そうだとしたら、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の坪630万円って著しく安い気もするが、再開発ってそんなもんなん？

>>7280 匿名さん
そういうヤバい声を間に受ける感じですか？正直なとこと保留床６３０万は、再開発としてはなかなか高い価格だと思います。

>>7280 匿名さん
分譲想定価格が坪1,600万とか保留床坪単価630万との書き込みはどこの情報でしょうか？
内部の秘密情報なのかーーー。

>>7282 口コミ知りたいさん
なんとかの声が送ってくる資料と書いてありますね。おそらくそうなのかと。

>>7278 口コミ知りたいさん
1.2倍制限は誰が制限すると決めたのですかね

>>7284 マンコミュファンさん
参加組合員の野村・ケンコーポレーションの意向を受けた再開発組合理事会でしょうね。
再開発事業では理事会役員なんて実質的にお飾りに過ぎません。

>>7285 口コミ知りたいさん

ということは、渋谷ホームズの理事長や役員もお飾りで、増床制限1.2倍とか保留床単価は分譲単価の半値以下にされて合意形成不能になる可能性が高いのかなぁ

>>7286 通りがかりさん
どの再開発組合でも基本的に理事会メンバーは事務局の意向に沿った人選をするのがあたりまえです。

どのような条件になるのか分かりませんが、保留床単価が高くなれば地権者への還元率が向上する＝地権者の利益向上＝デべの利益低下になります。

増床制限を厳しくすれば保有床面積が増える＝デべの利益向上＝地権者の利益が低下　するという凸凹模様です。

>>7287 口コミ知りたいさん
なるほど、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の額と地権者の増床をどのくらい制限するかが、地権者とデベロッパーの間の利益相反になるということなんですね。
あと、再開発組合の役員はデベロッパーに都合のいい人選になってるわけですか！

>>7288 マンション掲示板さん

おっしゃる通りで、どこの再開発組合でも実情は同じです。デべは大部分が上場会社なので、再開発組合は地権者利益の擁護を謳いながらも派遣元デべの利益を優先せざるを得ません。というよりは本社の意向を優先して地権者を慰撫しながら事業を進めています。

一方、非上場の森ビルは彼等とはまちづくりのコンセプトが違います。六本木ヒルズでは20年以上、麻布台ヒルズでは30以上の月日をかけて再開発を行ってきました。普通のデべにはできないことです。

>>7289 口コミ知りたいさん
デベロッパーが組合から買う保留床の床単価を分譲価格の4割以下に抑え、増床制限で保留床をデベロッパーに全取りさせて、ボロ儲けさせようと、渋谷ホームズ役員会がしていることを、渋谷区民の声を聞く会が暴いてくれてるわけですな。
このあと揉め事になりそー　中野四丁目みたいに

http://www.news-pj.net/movie/130120

>>7290 口コミ知りたいさん
だいぶ勘違いしていますね。区民うんうん会は渋谷ホームズ再開発事業を阻止しようとする団体です。しかし、都市計画審議会で認可された以上、法的にそれを阻止することは不可能です。訴訟を提起しても一審棄却でしょう。
中野四丁目は都市計画審議会に進むのを一部反対地権者が反対している訴訟です。全く置かれた状況が違います。

だいたい組合はこの段階で増床ルールなんて正式に公表しないけどね。

>>7292 マンション検討中さん
そうですね、本組合成立後だと思います。なぜSNSで増床禁止の情報がでるのか不思議です。

>>7293 口コミ知りたいさん
保留床単価630万/坪で現状面積以上の増床禁止って、渋谷ホームズの理事会役員って、一体どんな人たちなのかみてみたいな。
これで、小学校の建替えのために踏み台にされてる再開発だったことが明るみに出たら、中野四丁目どころの騒ぎでは収まらん気がするけど、、、
知らんけど

保留床単価６３０万って正直高いと感じてしまう。自分が地権者だとしたら、果たしてその単価だと、増床ルールギリギリまで買い増しする勇気が持てるとは思えない。

>>7295 匿名さん
アホか
坪1600で分譲できるタワマンを坪630で増床できるんだから美味しいに決まってるだろ
小学校で引き算からやり直したら

本日渋谷区のHPに神南小学校と渋谷ホームズの一体的建て替えを進める都市計画が決定されました。
いよいよ機関車が動き出しました。

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/shuhen-machizukuri/kento/jinn...

>>7297 さん

>>7297 周辺住民さん
次は小学校の建替え負担額がいくらになるかと、西日暮里駅前みたいにデベロッパーとゼネコンセットでの入札コンペが公正に行われるかどうかですねぇ～
理事長さん、パークコート渋谷ザ・タワーの人々の魂を鎮めるためにも公正透明にやってくださいよ！

>>7298 通りがかりさん
入札コンペはどこでも建前は公平に行われているでしょう。
実態は分かりません。

>>7293 口コミ知りたいさん
そもそも、都市再開発法で地権者の現状面積以上の増床は禁止されてるってほんとなん？

>>7300 マンション検討中さん
都市再開発法で禁止する明文の規定はない。あくまでも再開発組合理事会で決めることです。

理事会がデべ・コンサルの誘導を受けて増床禁止を承認した場合にはその限りにあらずということか？　そうなると地権者の承認が取れないかと。

ただ、従前建物床面積が従後建物の最小床面積より小さい過小床の場合には結果的に増床になる。麻布台ヒルズ、桜丘さくらステージがその事例です。

>>7301 周辺住民さん
麻布台ヒルズでは16㎡区分は過小床から60㎡まで増床できた。桜丘でも22㎡が40㎡に増床できた。

もちろん増床負担金数千万が必要。

>>7301 周辺住民さん
再開発組合の総会は委任状が多く、ほぼどんな議案も通るので、理事会さえコントロールできれば地権者の増床禁止ルールを組合に作らせることは可能ですよ。
腕のいいコンサルが地権者の増床は組合取得の保留床の転売床だと一方的に定義して、組合取得保留床は公募処分が原則との法律条文を引用して、組合役員に地権者の現状面積以上の増床は認められないと思い込ませる手法があるからね。

>>7303 eマンションさん

そうなんです。
今まさに西新宿三丁目再開発でもその様にコンサルがデべの意向を受けて働きかけています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/

>>7304 購入経験者さん
参加組合員制度は地権者だけでは再開発の事業費を負担しきれないので、資金調達の下支えとして参加組合員を手当するという趣旨ですから、その参加組合員が優先されて地権者が増床禁止というのは、本末転倒かと思います。
ただし、優秀なコンサルが高齢の組合役員を誘導して現状面積以上の増床禁止のルールを作らせる事例は結構あるので注意が必要ですね。

>>7304 購入経験者さん
着工がさらに2年遅れた理由が（略

野村は西日暮里もポシャったし、再開発する能力ないんじゃないの？
できないならさっさと三井か森ビルに譲って欲しい。
ギリ東急でもいい

>>7307 マンコミュファンさん
確かに野村の再開発の能力は三井や森ビルには見劣りします。
都市計画承認や組合設立されているのにその段階でデべが他企業に譲ることはあり得ないです。

>>7308 購入経験者さん
そうなんだけど、ここで坪600万の保留床単価はかなり厳しいよね

>>7309 通りがかりさん

増床がそんな坪単価で購入できるのは地権者の特典です。
渋谷桜ステージも現在の取引は坪1,300万超えだと思う。

>>7310 口コミ知りたいさん
そうは問屋が卸さんのが再開発なんじゃよ
坪600万でデベロッパーに買わせるけど、地権者には法律で禁じられると説明して、高齢の組合役員に増床禁止ルールを作らせるのがコンサルの腕の見せ所なわけよ

高齢地権者は床面積そんな必要無いから無問題だな
困るのは従前の建物に入り込んでるウンコクソイナゴ転売ヤー（吐き気を催す邪悪）だけ。

>>7312 マンコミュファンさん
そう、だから住んでる高齢者の外部賃貸オーナーが争うように仕向けることもコンサルの重要な役割なんだよねぇ

>>7311 口コミ知りたいさん
参考になる他のスレを転載します。　↓

区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。

渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。

所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

>>7314 購入経験者さん
確かにその通りで、そのあたりの話は新銀座法律事務所に相談すれば助けてくれるみたいですよ！

https://www.shinginza.com/db/01977.html

>>7304 購入経験者さん
こちらにも増床制限の意味と目的について詳しくでてますね！
理事会のお爺ちゃんたちに、優しく丁寧に教えてあげましょう

https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

増床狙いのクソ業者必死だな～

>>7317 評判気になるさん
安い保留床を総取りしようと必死だね～

>>7318 匿名さん

お前らイナゴクソ業者には
坪１０００超えのタワマンなんて
逆立ちしても出来ねぇだろ～。
他人の生産性にフリー・ライドするだけの
社会の○○は黙ってろよ～

>>7319 マンコミュファンさん
そんなにえらそうに罵倒しないで悔しいなら自分の金でやってみな！