パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

流動性が極端に悪い物件は激安になります。
あと69年と数ヶ月。
いくら表層を厚化粧をしても、経年劣化は進んでいます。

所有権マンションで好立地で区分所有者の経済レベルが高ければ、そのマンションは経年優化し、ヴィンテージマンションと呼ばれるほどその価値が上昇します。

>>6735 匿名さん

虎麻近くの沖さんオススメマンションは更新可能な普通借地権付マンションですので、やがて消滅してしまう当マンションとは異なります。

>>6741 マンション検討中さん
その理屈だと、英国大使館跡や虎ノ門麻布台の坪2000万なんだが、そこまで思い切れるかどうか

もう飽きたので、これでおしまい。一般論、抽象論をいくら並べても、所有権並みに取引され、値上がりしている定借があるという「事実」は変わらない。ここに関しては、6733さんの言う通りかと。（ファクトで議論できない人っているよね。）

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/dqkultviro
「定期借地権に対する考え方を事実に基づいて変える必要がある」
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20181025
「私は定借マンションを住み替えながら、含み益を１億円以上にしました」

>>6744 匿名さん
おっしゃる通り。
外野が喚こうが、渋谷のランドマークマンションとして燦々と聳え立つ勇姿に変わりはない。
そして、それを見た誰かが心奪われ、いつかは手に入れたいと欲しがっているだろう。

1ヶ月くらい前から駐車場1の入口に傷ついてるけど、ドライバーに補償させたのか？駐車場に鏡ついててあんなぶつけ方してるようだと、また繰り返しそう。

このマンションは最高だと思いますよ。個人的にはエントランスが好みではないけど。定期借地なのは買う人を選びますが、普通借地で名変承諾取られるやつよりも好きですね。いつか、安く買いたいです。

>>6747 匿名さん
普通借地権だと借地料の値上げの不安もあるし、定期借地で借地料一括払いというのはスッキリしてて分かりやすい

>>6748 マンション検討中さん
地主が渋谷区のなせる技です。不確定要素がない方がいろいろと計算しやすいです。

今日は警備員の方が車寄せで交通整理を行っていました。マンションの車寄せがわかりにくいのでありがたいですね。

>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない

昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。

北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。

渋谷ホームズのほうが高さあってぶっといタワーか

>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、

角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね

>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする

まだ角部屋1LDK残ってますか？1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…

北東角の3階売ってるよ

それはそれでなかなか辛い部屋。。

南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね？

日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑

>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。

そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。

南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います

南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。

南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。

>>6722 匿名さん

北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。

どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。

これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。

北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、

南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。

そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています

>>6724 匿名さん

ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑

35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。

単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。

>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな

すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね？

>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築７０年だといくらかなって考えました。ざっくり坪４００くらいと想定して、新築の所有権価格が１０００万なら、差し引きで坪６００くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。

>>6770 匿名さん
７０年先など予想していませんよ。

>>6770 匿名さん
昭和3年に平成10年の相場を予想するのと同じことでほぼ意味なし
ちなみにその期間は1万倍くらいインフレになってるので、あえて言えば所有権マンションはインフレヘッジになるが、定借マンションはならないということ

なんとなく、マンションの灯りも、増えてきましたね。

>>6768 マンション検討中さん

>>6768 マンション検討中さん
残念ながらないですね。
こちらの西側、原宿パークマンション建替もこれから住民との価格交渉が始まるとのことで、最短で2028年だそうです。揉めれば2030年過ぎるかもしれません。

>>6774 マンション掲示板さん
原宿パークマンションは一度揉めて建替え決議が流れたと聞いたましたが、また、建替え決議をやるんですね？

>>6775 eマンションさん
建築看板立ちましたので、間違い無いと思います。
竣工予定が2028年3月になっているのですが、それが今後揉めずに進んでの最速日程だそうです。

>>6776 マンション掲示板さん
渋谷ホームズも建替えが決まったかなようなコメントが多いですが、竣工時期は決まってるんですか

>>6778 通りがかりさん

近隣住民説明会。。。

1R出てるみたいですが、おいくらなんですか？

あと、どれくらい残ってるんですか？

>>6781 検討板ユーザーさん

真面目に検討してるなら、現地モデルルームに行けばいいと思います。

高層階を相続対策で買われた人たちは、使わないバレー区画をぽんぽん貸してくれるから有難い。まさかバレー借りれるとは思わなかった。

コチラの物件、前払地代を確定申告した場合、どれくらい税還付受けられるんでしょうか？
一般企業のサラリーマンです。

そんなもんないわ

>>6783 匿名さん
確かに、わざわざ地階まで降りて、自分で機械駐を操作して、車が出てくるまで5分待たなくていいのは便利だよな
日本はあんましバレーサービスが浸透してないので当たり前のことにありがたみ感じてしまうね

>>6784 マンション検討中さん
自分で住むなら、還付も何もないです。
賃貸に出すなら、時間経過とともに地代として、経費にすることになります。

>>6787 匿名さん
法人ならメリットあるんですかね？

>>6788 マンション検討中さん
賃貸に出すのであれば個人でも法人でも時間経過に応じて経費になるので、同じですね。
税率は個人法人で違うでしょうけど。

こんなとこで質問してる時点で実行することなんてないから、回答する必要なし

ワンルームはどの列でしょうね。
前回7980万の11階1LDKが最安だったので、おそらく11階以上なんだろうけど

<第7期3次販売住戸のご案内>
販売戸数：15戸
価格帯：7,790万円～13,520万円(※権利金・一括前払地代含む)
最多価格帯：8000万円台※1000万円単位
専有面積：40.04㎡～65.93㎡
間取り：１R、１LDK、２LDK

＜次期以降販売予定住戸のご案内＞
価格帯：7,000万円台～10,000万円台 （1000万円単位）※権利金・一括前払地代含む
最多価格帯：10,000万円台
専有面積：40.04㎡～59.64㎡
間取り：１R、１LDK

>>6791 マンション検討中さん
恐らく3階の西向き、Hの下だと思います。

>>6791 マンション検討中さん

ホームページにある部屋番号見ればわかりますよ。

>>6793 匿名さん
定借の低層階40平米のワンルームが坪660ですか。。
日本も資産インフレが進んでるんですね。
世界中、コロナ対策で紙幣の輪転機をまわしまくってるので当然ですけど。

>>6794 匿名さん

定借でもここは坪単価に、一括前払地代含む、ですからね。
普通の分譲物件並みの価格になるのは仕方ないでしょう。
竣工済みなのに分譲を続けている物件ですし。

確かに、南、西の、低層階は、最後の最後は、売らないかもしれないですよね。
でも、さすがに、40平米、7000万台中盤なら、売れてしまいますよね。

高層の角部屋に引っ張られて、低層の角部屋の広い部屋（北東、東北を除く）が一番リセール良くなった。マンションは仕様より立地が全て

ワンルームでました！これは安いですね！

ここの1Lは資産価値維持できますかね？

>>6800 検討板ユーザーさん
30万で賃貸がつく限り安泰でしょう

原宿パークマンション、とっくに看板出てますよ。
　

ワンルーム、投資としてよさそうです。

30万円
1年で360万円
2年で720万円
3年で1,080万円と計算して、
8,210万円を回収するためには22.80……で23年見ておけばいい感じです。

その間、リフォームなど経費は必要ですが、長期間保有するなら支払った分は回収できたらいいかなと考えます。

渋谷ホームズのほうが出来るの遅いんだな2030年

よし

エントランスに警備員つける議題が住民の一番人気笑
2名配置で24H 6800万/年、単価 3881円/時間なのに
誰も不満言わず、1.4倍管理費上がります。なので利回り悪くなりますね。

>>6806 マンション検討中さん

反対も含めての１位でしょう。総会で決議すれば反対多数で否決されるよ。

昨日、参加しました。
警備員立哨の件は、大切な課題だが、費用がかかるなら、他に方策はないかなど、有意義な意見交換会でした。
大きな出費となるなら反対との意見が大半でした。

>>6806 マンション検討中さん
そんなに高い時給だったらプロレスラーとか雇えるんじゃない！

6800万を500戸で割ったら13.6万、月当たり1.1万円の管理費アップ。さすがに反対多数でおわるやろな。日中は防災センターのおじちゃん立ってるから問題ない。
それより車寄せや駐車場の導線巾が狭いのが嫌だ、設計がギリギリすぎる。

総会の後の、意見交換会、その方は、確かに、時折、ややテーマと違った内容を発言されてましたが、管理会社にとっては、耳が痛い内容だったかもしれないですが、口調は強かったものの、真っ当な意見が多く、言いにくいこともハッキリと言ってくれて、所有者にとっては、ありがたかった面も多かっですよ

最近、夜になると灯がともってる部屋がかなり増えてきたような気がしますね。
いつも、原宿駅のあたりからこのマンションを眺めていますが、やはり部屋の灯が多くなるとより素敵に見えますね。

>>6815 匿名さん
青山パークタワーと管理費の比較をして無駄や割高な設定を改善したらと指摘していただけでしょ
ちなみに現在、青山パークタワーの最上階の234平米が売りに出てるけど、管理費78580円だから、平米あたり335円なんだね
まあ、これから管理組合の理事会でしっかりコストコントロールしないと、同じような指摘を理事会役員がされることになると思うよ

区分所有法、管理規約、判例の観点から一言
マンションにおける個人への誹謗中傷のビラ撒きは、通常は名誉棄損の問題であり、当事者間の問題として取り扱われるため、管理組合は関知しない。しかし、それがマンション管理への迷惑行為と捉えられた場合は、当事者をマンションから排除する目的で、手続きに則り、専有部が競売に掛けられることになる。
ルールを持ち出す前の常識の問題ではあるが、一応、法的側面からも忠告しておく。
以上。

>>6819 マンコミュファンさん

管理費の比較が無駄だということを理解された方がよろしいかと。

青パは2003年、築18年です。こちらは2021年です。

バイトの時給は2003年の664円から2021年の930円まで、ほぼ1.5倍です
https://parttime00.com/saiteitingin/zenkoku/

古い時代のマンションと、いまのマンションでは管理費の相場が違う、ただそれだけです。
受託側から管理費の値上げや費用の値上げの提案はとてもハードルが高いです。
付き合いや実績づくりのために利益が低くともやめられない、そういう状態になっているマンションがいくつかある、それだけです。
近年のマンションより管理費と2003年築のマンションの管理費を比較されてみてはいかがでしょうか。

ましては当マンションは分譲時坪800万円、平均価格2億円近いマンションです。
2億円というのは賃貸にして月60?90万円、ローン支払いにして月60万円という金額であって、管理費が1万円減ろうと誤差です。

このクラスのマンションで考えるべきはサービスの充実であって、管理費を下げることではありません。
そしてサービス開始からまだ1年も経っていません。
18年かけて作り上げた管理と、1年目の管理が同じ水準になるわけがありません。

新卒一年目22歳で18年働いた40歳と同じパフォーマンスを出せますか？
なんでもかんでも管理会社を敵視するのではなく、長い目で見ていかに良くするかを考えてませんか？

費用の話以外にも、できることはいくらでもあり、たとえばパーティルームの稼働率が20%だとします。
いまのパーティルームは昼夜ともに1.5万円くらいの利用料かと思いますが、これが100%稼働すると3万円×30日×80%で72万円、年間864万円の収入アップになります。
フルに近い価格で稼働するのであれば値上げができ、さらなる収入アップにつながります。

ゴルフラウンジに関しても、貸出駐車場に関しても、会議室に関しても、バーに関しても同様です。

貸切バーをやるだとか、バーで住民向けのイベントをやるだとか、車のイベントをやるだとか、収入を上げる方法はいくらでも方法はあります。それを第三者管理で動ける人たちがやればいいわけです。

建設的に考えていきませんか？

やたらコンシェルジュや管理会社にクレームを入れている方は、一体どんな提案をされているのですか？
その方でも別の方でも構いませんので、せっかくなので議論しませんか？

今の管理は何がどうダメで、それをどう変えたいのですか？
第三者管理をすべき理由はなんですか？三井の管理がダメとは一体どのような観点で何がダメですか？
それは理事会方式にすれば何が変わりますか？それは理事会方式のデメリットを超えていますか？

青パの管理が良い例としてあげられていたことのひとつは、「犬の名前を覚えていること」でした。それが全てですか？
18年間住民が安定しているマンションと500世帯が日に日に入ってきている1年目のマンションで比較すべき特徴ですか？青山パークタワーの1年目も全住民の顔を覚えて、犬の名前を覚えていましたか？

教えていただけると幸いです。

詰めるように聞いてばかりではいけませんので、私からも1つ住民のみなさまのためになる提案を書いておきます。

解体準備金の適正化です。

現在は解体準備金をほぼ修繕積立金の2倍で積み立てています。
100平米で23800円です。年間23万5600円です。
平均的な住戸が70平米だとして、500戸だとすると年間1億4000万円の積み立てです。

70年間で、約100億円近い積立です。
弱めに考えても年間1億円近く、70年で70億円規模の積立になっています。

なお解体時の所有者は余った解体準備金を按分される仕組みです。余剰が30億円出れば、戸あたり600万円が返ってきます。

本当にこの金額が適正ですか？
いま解体するとしたらいくらかかりますか？

この30年間のインフレ率はいくらでしたか？

解体準備金は修繕積立金と違って途中で触らないお金ですし、ロックできるのであれば運用条件も良くなります。
70年間のインフレヘッジが必要ならば、元本保証されない金融商品で年間1%程度の運用をすれば良いのではありませんか？
仮に70年後にも物価が同じでインフレが起きないのであれば運用成績はあがりませんが、その場合は工事価格もあがらないので問題ありませんので、運用さえしていれば70年後のインフレ率を想定した工事代金の積み立ては不要です。

この金額は過剰に見えますし、現在解体する場合の費用を見て適正水準まで値下げしたらいかがでしょうか？

あるいは、この程度の費用を削減しても意味ないという考え方もありますし私はそのように考えているので、浮いた分は住民向けのサービスに使うという形でも良いと思います。
解体準備金を半減できれば7000万円近くのお金が残るので、(意味はありませんが)警備員を設置することもできますね。

いかがでしょうか？
ご意見お待ちしております。

>>6826 マンション検討中さん

失礼、計算間違えていましたね。
70平米が平均であれば年間約1億円の積立で、70年で70億円ですね。半減できれば5000万円を削減ないしサービス充実へ使えます。

>>6827 マンション検討中さん
フロントサービスがあって、バレーサービスがあって、24時間警備があって、ゲストルーム、フィットネス、パーティラウンジがあるのに、ほかになんのサービスを追加しろと言ってんの？

解体準備金を考えるなら、インフレ率や現在の解体コストよりも
将来の解体コストと廃棄物の処理コストを考えないといけないと思います。
タワマンの建替え時期は重なるでしょうから、解体コストは高騰するでしょうし
特に将来は、廃棄物の処理場不足で、廃棄物処理コストがとても高騰するのでは？
人口減で、放置される廃墟タワマンが出てくるリスクもあり、縁を切れる定借の方がリスクは少ないのでしょうけど。

>>6828 マンション掲示板さん
ラグジュアリーホテルなど、管理ないしホスピタリティのレベルが高いところとの差分を埋めていけば良いのではないでしょうか。

具体的にいうなら、利便性/快適性を高めるためにできることはいくらでもあって、たとえばポーターサービスかもしれません。

季節ごとに入り口に飾るもの、たとえばクリスマスツリーだったり門松だったりそのクオリティだったりかもしれません。

エントランスで住民にお茶を出す、といったサービスも予算があって需要があれば可能かもしれません。

棟内清掃や窓の清掃の頻度をあげたり、絨毯の交換頻度をあげたりかもしれません。

住民向けのイベントを費用負担して行うことかもしれません。

いくらでもやれることはあって、それはマンションの資産価値をあげるものもありうるのではと思います。

>>6829 匿名さん
それは素人がやってもわからないし70年前に予測することはプロでも無理、という結論になると思います。
廃棄物処理なんて政府が補助金を出すかもしれないし、さまざまな要因が絡みます。

ゆえに数年に1回、現時点での見積もりを出してそれに必要な費用を均等積立すれば良いのでは？逆に減ることもあるかもしれないですね。
予測できない未来まで無理にシミュレーションするより、確実にそのときそのときでわかる未来に必要な費用を積み立てる方が良いのではないでしょうか。

解体費が読めてきた最後の数年で、解体準備金の分配金でマンション価格が上がりそうだな。現状の取得者みんな死んでるけどな笑

個人情報に対して非常識な人がいて恐ろしいと思いました

自転車置き場、違法電動自転車、ナンバーなしキックボードがたくさんあります。警視庁に確認したら、渋谷署に通報するよう言われました。が迷います。

ぜんぶ通報しましょう

マンションの外観を見てきました。上の方はもちろん格好いい。遠くから見ても異常に目立ちます。
でも近くで見ると結構普通。道路沿いはショボく感じました。

一般的な評価はどうなのでしょう。

高層階のリセールは市況が良いので10％増くらい。低層階の角部屋は坪600万だったので高層にも引っ張られて20％増くらい、中住戸は利回りは良いけどリセールは厳しい。

>>6839 匿名さん
低層、高層という区分け以外に、ここは方角で単価が大きく違います。方角による差はないですか？