パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

提携融資で億以上の融資もらってる。現金は投資でフル回転させて0.4%住宅ローン組んで1%減税で利子貰える

>>6681 匿名さん
新築の定借物件1億は土地と建物の比率は0:10で計上できるんでしょうか？
できれば減価償却面でも有利ですよね

72年分の一括地代込みなので、その辺でも節税させて頂いてます。法人で買ってる人多いでしょうし、ここは少し特殊で妙味ありますよ。

>>6681 匿名さん
借りたもん勝ちだな。
岸田さんも妙な税制を導入して経済をおかしくしなければよいですがちょっと心配です。
成長と分配の好循環とか新しい資本主義とか、選挙対策でなく本気で言ってたら怖いですね。

当初の渋谷ザタワーみたいに晴海フラッグが叩かれてますが、純粋にスーパー安いと思います。渋谷同様に部屋を選定すれば、3年後の引き渡し時点で20～30％値上がりしているでしょう。それを賃貸で10年×3％で回して、50％値上がりで売却して合計80％でexit。部屋をちゃんと選ばないといけませんが

1LDKの第2期？販売もあっさり完売ですね。。すごすぎる。確かにお買い得ですわ。

>>6687 マンコミュファンさん
どのくらい販売されたんですか？

今回の1LDKの2期？って1期の時に登録入らなかったところ売ったんですかね、それともG-Lの10階以下も販売？？

>>6689 匿名さん
多分11階より上ですね

>>6687 マンコミュファンさん
坪2.5万位上で賃貸がつくので投資としても十分成り立つからね
年間で坪30万賃料取れれば、坪600万で買っても表面利回り5%確保できるし

>>6690 マンション検討中さん

11階より上だと前回売れ残ったとこですね。
10万円差なら上の方がいいですよね。

リハウスの賃貸の出物見てると賃貸狙いの投資家は角部屋1LDK買った人が多そうですね。角部屋でDWで単価も他の部屋より安くて600ちょいですから飛びつきますよね

>>6695 匿名さん
それでも今回も抽選あったみたいですよ。

角部屋1LDKは夜中に騒いでるよなぁ

低層階で、眺望が期待できないなら、1LDKの角部屋が良い気がするな。抜けてなくても、ダイレクトウインドウはやっぱり、迫力があるし、リビング入った時の、オッ！という感動が大きかった

低層の1ldk角部屋は本当に買い物だろうな。
貸しても利回り5%は固いし、売っても少なくとも20%は益取れそう。

低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい

眺望メインで満足してます。利回り悪いけど。

定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ

>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて！買いたい！

>>6704 匿名さん

馬鹿でしょ？
７０年で０になるということは年平均して何パーセン下がっていく？
算数だよね？
普通は５０年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは０まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの？
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ

>>6705 匿名さん
会話、成立してないよ

価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ

>>6705 匿名さん

聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。

>>6708 マンション検討中さん

馬鹿じゃないの？
１÷７０年＝0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの

>>6708 マンション検討中さん

何年で回収できるの？
どこで売る予定なの？

>>6709 匿名さん

そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。

>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。

犬にマスクさせとけ

PC渋谷、低層角部屋最高ってこと？
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。

やっぱり三井

パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。

>>6716 評判気になるさん

高層のパークマンションて、事例ありましたかね？？？？

自分はここしか知らない。1971年築 19階建て、タワーとは付いてない。
三田綱町パークマンション
https://www.homes.co.jp/archive/b-40967785/

>>6716 評判気になるさん
渋谷ホームズの建替えは何階建てのタワーマンションになるんでしょう
建替えパーマンの東南はけっこうさえぎられるよな

これに関しては予見のしようがないけど、南側を購入した人は本当に不憫
所有権マンションの登場で北側の中古価格はつられて上昇する一方、南側の価格は…

真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。

いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。

北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。

>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ

ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。

相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。

これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか？

築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。

無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、７０年で９８%賃料が多く入ってきます。

>>6729 匿名さん

渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。

地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。

誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか？

利回り資産としてここ持つ人で70年ベタっと持つ人なんていないでしょ、投資家ってのは常に資産を優良なものに入れ換えていくわけだから。
20年くらい高利回り享受して、まだ定借期間50年残ってる状態で売却、最初の20年で20/70減価するかって言うとしなくて、せいぜい5-10%、
マーケットはどうなるか分からないけど、渋谷は開発どんどん進んで住みやすくなるし、周りに所有権マンションが高値ででれば資産価値はプラス方向。ちょっと詳しい人なら買いますよね、法人で買えるなら先払いの借地も償却できるし

>>6731 匿名さん
住宅ローンがつくうちが華であることは間違いない
やはり所有権に限る

定借が所有権より良いと思ってる人は基本いなくて、ここが評価されてるのは所有権なら1000万狙える物件が600とか700で買える割安さかと
個人的には外観も特徴的だし、立地というかあの辺で一番高い所にあるので、周りに100mクラスのマンションができようが高さ抜かれることなくて、渋谷のTOP感は保たれ続けるだろうところもいいと思います

何を言っても、ここの北東角部屋あるいは価格面を除いては、渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。

それにしても、あの共用部のインテリア。
イケイケパーティピーポーをターゲットにした囲い部屋というほかなく、消滅していく儚い刹那主義を体現していると思うのです。あと69年と数ヶ月。

一般的な富裕層には、南青山や麻布や虎ノ門などの所有権マンションをオススメします。

>>6734 マンション検討中さん

プロの沖さんは虎麻近くの定借だけどな。

>>6734 マンション検討中さん
渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。


うーん、致命的に投資センスがない。周囲の再開発はチャンスだよ。再開発前に物件取得なんて幸運以外のなにものでもない。虎麻近所なら更に最高。

>>6736 匿名さん
これのこと？
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

3Aの所有権マンションたくさん持ってる人達が上層階買ってるから。
南東や西の所有権マンションも買うんじゃない。

北東の犬がいるな

買うときに銀行が融資してくれるか
ひとに貸す時に高く借りてもらえるか
売るときに次の人が銀行から融資受けれるか
この3つが不動産選びのポイント
銀行が逃げる物件は流動性が極端に悪い

流動性が極端に悪い物件は激安になります。
あと69年と数ヶ月。
いくら表層を厚化粧をしても、経年劣化は進んでいます。

所有権マンションで好立地で区分所有者の経済レベルが高ければ、そのマンションは経年優化し、ヴィンテージマンションと呼ばれるほどその価値が上昇します。

>>6735 匿名さん

虎麻近くの沖さんオススメマンションは更新可能な普通借地権付マンションですので、やがて消滅してしまう当マンションとは異なります。

>>6741 マンション検討中さん
その理屈だと、英国大使館跡や虎ノ門麻布台の坪2000万なんだが、そこまで思い切れるかどうか

もう飽きたので、これでおしまい。一般論、抽象論をいくら並べても、所有権並みに取引され、値上がりしている定借があるという「事実」は変わらない。ここに関しては、6733さんの言う通りかと。（ファクトで議論できない人っているよね。）

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/dqkultviro
「定期借地権に対する考え方を事実に基づいて変える必要がある」
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20181025
「私は定借マンションを住み替えながら、含み益を１億円以上にしました」

>>6744 匿名さん
おっしゃる通り。
外野が喚こうが、渋谷のランドマークマンションとして燦々と聳え立つ勇姿に変わりはない。
そして、それを見た誰かが心奪われ、いつかは手に入れたいと欲しがっているだろう。

1ヶ月くらい前から駐車場1の入口に傷ついてるけど、ドライバーに補償させたのか？駐車場に鏡ついててあんなぶつけ方してるようだと、また繰り返しそう。

このマンションは最高だと思いますよ。個人的にはエントランスが好みではないけど。定期借地なのは買う人を選びますが、普通借地で名変承諾取られるやつよりも好きですね。いつか、安く買いたいです。

>>6747 匿名さん
普通借地権だと借地料の値上げの不安もあるし、定期借地で借地料一括払いというのはスッキリしてて分かりやすい

>>6748 マンション検討中さん
地主が渋谷区のなせる技です。不確定要素がない方がいろいろと計算しやすいです。

今日は警備員の方が車寄せで交通整理を行っていました。マンションの車寄せがわかりにくいのでありがたいですね。

>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない

昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。

北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。

渋谷ホームズのほうが高さあってぶっといタワーか

>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、

角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね

>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする

まだ角部屋1LDK残ってますか？1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…

北東角の3階売ってるよ

それはそれでなかなか辛い部屋。。

南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね？

日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑

>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。

そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。

南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います

南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。

南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。

>>6722 匿名さん

北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。

どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。

これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。

北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、

南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。

そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています

>>6724 匿名さん

ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑

35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。

単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。

>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな

すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね？

>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築７０年だといくらかなって考えました。ざっくり坪４００くらいと想定して、新築の所有権価格が１０００万なら、差し引きで坪６００くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。

>>6770 匿名さん
７０年先など予想していませんよ。

>>6770 匿名さん
昭和3年に平成10年の相場を予想するのと同じことでほぼ意味なし
ちなみにその期間は1万倍くらいインフレになってるので、あえて言えば所有権マンションはインフレヘッジになるが、定借マンションはならないということ

なんとなく、マンションの灯りも、増えてきましたね。

>>6768 マンション検討中さん

>>6768 マンション検討中さん
残念ながらないですね。
こちらの西側、原宿パークマンション建替もこれから住民との価格交渉が始まるとのことで、最短で2028年だそうです。揉めれば2030年過ぎるかもしれません。

>>6774 マンション掲示板さん
原宿パークマンションは一度揉めて建替え決議が流れたと聞いたましたが、また、建替え決議をやるんですね？

>>6775 eマンションさん
建築看板立ちましたので、間違い無いと思います。
竣工予定が2028年3月になっているのですが、それが今後揉めずに進んでの最速日程だそうです。

>>6776 マンション掲示板さん
渋谷ホームズも建替えが決まったかなようなコメントが多いですが、竣工時期は決まってるんですか

>>6778 通りがかりさん

近隣住民説明会。。。

1R出てるみたいですが、おいくらなんですか？