パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

渋谷ホームズより抜けている15階以上だとヒカリエ方面が塞がれる。公園通り沿いに建てるようだから、スクランブルスクエアはそのまま見えるか更に抜けてくる。神南小学校も建て替えで、間の道路を広くして広場になるから綺麗になって良い建て替えだな～。竣工は5年後くらいかな？

住民の方、渋谷ホームズ建て替えについてどう思いますか？
東南の部屋以外の方はむしろメリットなのかなと思いますが、高さ150mとのことなので東南の方は殆どの方が眺望に影響しそうですね。
質問、意見あれば問い合わせできるようですが、高さ下げてくれと言った所で通らないでしょうし。
考えをお聞きしたいです。

三井に住んでましたの人？

>>6602 匿名さん
150メートルという事は、渋谷ザタワーより高いのね。

今の建物を1/2強にして、高さは3倍になるのか。地権者の費用負担は、平米100万くらいですみそう。パークマンションがもたもたしてるから、神南小学校の容積とられてんの笑

>>6604 通りがかりさん
しかもけっこう近いから、東南の角の人達はカーテン開けれないですね

三井になれば小学校もグラデーション柄で、児童館からパコ渋まで統一感でる。マンションはホシノデザインなれば、ツインタワマンに見えて最高だ。

所有権の渋谷ホームズで、個数がグッと増えても、居住者の建て替えの費用負担は坪350万円くらいかかるということならば、　
パークコート渋谷ザタワーが、もし所有権マンションだったら、仮に建て替えたとしたら、坪500万は超えることになりますよね。2年、3年の仮住まいでさらに1000万円弱の負担はあるでしょうに。
残存少なくなってからの売却等のリスクはあるかもしれないですが.、それ以外の点では、定期借地権マンションとして、この立地で、この価格で住めることは、とても割安に感じます。
建て替えって、お金かかり過ぎますよね。
渋谷ホームズと、パークマンションの販売価格がでたら、パークコート渋谷ザタワーの割安感が際立ちそうな気がします

ここより駅近に所有権タワマンできるんだ。

割とショック。

渋谷ホームズが殆ど被らない部屋に住んでます。
渋谷ホームズが高く建替えると西にある神南小学校は午前中日陰になる可能性がありますね。昔神宮前の千駄ヶ谷小学校の南にあるビルを住友不動産が建替えようとしてPTAが反対してかなり上の階を削られ、マンションからオフィスビルにしたことがあるはず。今回もホームズ側の希望であってこれから反対の声が多くなれば高さが削られるのでは。そうすると建替のためには採算が悪くなって売りに出す部屋は高い値段設定にならざるを得ないかも。
そうなるとパークコート渋谷ザタワーの割安感を強調してくれるから東南角の部屋の人は可哀そうですが全体としては資産価値が上がるのでは。

>>6610 匿名さん
せっかくの長文だけど東向きの教室はなさそうだよ

>>6609 匿名さん

桜丘とブリリアもありますからね。

>>6611 匿名さん
少なくとも学校の建物やグラウンドが長く日陰になるというのは論点だと思います。千駄ヶ谷小学校の時は区議会も巻き込んでの騒動になったと記憶してます。

10時には南の日差し入ってくるから小学校は問題ないよね。渋谷区に暫定的な許可をもらってるから動画公開できてるわけだし。PC渋谷の説明会の時もパーマンとホームズの住人が反対してたけど、何も変更することなく押し切られて着工

北側は高いと言われてたけど、三井の価格設定は絶妙だったという事ですな。

4億4900万で出てた38階のお部屋、4億3500万に値下げしましたね。さすがにチャレンジ価格過ぎたってことですかね？

>>6608 検討さん
>仮に建て替えたとしたら、

人口も物価も住宅事情も異なるであろう70年後、の建て替えコストを今計算する意味は無いでしょう。

北東が高すぎるおかげで他の角部屋のリセールがめちゃ良い。1LDKの角部屋は需要が少ないから厳しい

>>6618 匿名さん
渋谷ホームズの建替えで高さ150ｍのタワーマンションで南側のビューがさえぎられることが価格に織り込まれていたってことなんすね

渋谷ホームズと、パークマンションの建て替えが、パークコート渋谷ザタワーの資産価値に大きく影響すると思うのですが、パークマンションは三井なのでわかりやすいですが、渋谷ホームズの分譲時の売主は、三井や三菱、住友などではなく馴染みのない会社でしたが、建て替えるとなり、分譲するとなると、どれくらいブランド価値で、パークマンションなどと、価格が変わるんでしょうか？
素朴な疑問ですが、わかるかたよろしくお願いします

>>6623 通りがかりさん
ブランズタワーだと思われるのでパークマンションの建替えとさして差はないと考えてよいんじゃない

だせえポルシェとまってた

南東に住んでるんですが、渋谷ホームズは早く建て替えてほしいです。建物が綺麗になるだけで違う

>>6625 匿名さん

小姑みたいですね。また三井くんかな。

>>6610 匿名さん
そんな複雑なことにはならんでしょ
計画通り容積率1000%です

敷地面積広いし、かなりの物が出来そうですな。
ところで完成はいつ頃？

渋谷ホームズって建て替え2回目ですよね。最初は公団みたいの建ってた。大昔。

へえーそうなんだ、まあこの立地だもんね。
ブランズタワー渋谷かな？建て替え後の名前は。竣工って何年なんですかね

渋谷ホームズさん、いつまでもしつこいですね。

バレー時間外なのにエントランスに置きっぱなしするな白フェラーリ

ここはフェラーリに乗ってるとアピールできるってことかな。

定借に資産性とか
元本取り崩して費用化し続けているのに
消えた費用に利息がつくと良いね

1LDK、順調にさばいてるけど後どれくらい放出するんだろう。西側の低層は南よりもパーマンまでの距離があるから欲しい。650弱でお願いします！

>>6633 匿名さん

以前も三井に住んでました。

15階のダイレクトウインド角部屋の2LDKが坪590万だったから、中住戸の展望無し部屋650万は買いたくない笑

Eタイプの1LDKがかっこいいですね。素敵。
珍しい変形間取りです。

LDKのフィックス窓が高級感ありそうです。
エントランスからホールにかけての広さ、実際に部屋を見たら、多分、すごく高級感ありそう……
カップボードは点線で書いてあるので、備え付けではないんですよね？

食器棚は、下層階は、ついてないです。
ダイレクトWindowsは、超望がわるくても、開放感と、迫力はすごいです。
角部屋見ちゃうと、中住戸との差を実感してしまいます。

角部屋2LDKは食器棚付いてるよ。中住戸や角部屋1LDKは付いてないのかも。

1LDKで眺望良い部屋まだ残っていますか？

北西の角、60平米くらいの1Lは低層でも今のところそこまで壁ドンではないかな？囲まれ感はあるから眺望抜けるとは言えないけど、10階くらいならまあまあって感じかも。
40平米くらいの1Lは中層の西向きが何とか。ただ例の原宿パークマンションの建て替えで5年後は分かんない。南向きは22階まで区役所とお見合いなのでなんとも

低層の1LDK、西北の角は.西側が税務署とかぶるが、北側はNHKと距離があるので、圧迫感は無いと思います。
中住戸とくらべて、それでも開放感は大きいと思います。

1LDKは前回の売れ残りを放出？

>>6646 匿名さん
結構、利回り高いよね

>>6647 匿名さん
定借だからね

>>6643 匿名さん
北西であれば北側は抜けてて良いと思う。
渋谷ホームズの建替で南側の眺望は著しく悪化する一方、それにつられてリセールは上がるだろうから、いいとこ取りできるし。

ちょっと前の投稿で、渋谷ホームズの建て替え、地権者の費用負担、坪単価300万円くらいと言ってましたが、部屋数が倍になるのに、なんでそんなかかるんですか？
これまでの建て替え事例だと、戸あたりゼロから、かかっても2000万円くらいのようですが。
だって、坪300万っていったら、70平米だと6500万位になります。所有権なのに不思議に思いました。
誰がわかる人いたら、教えてください
本当にそんなかかるなら、定期借地で、割安で購入した方が遥かに理にかなってると思います。

先日、国交省のマンション修繕積立金のガイドラインみたいなのが、かなり久しぶららに改定されたようで、かなり上がってますね。
パークコート渋谷ザタワーは、購入時の修繕積立一時金がかなり大きいから、そこは安心材料ですね

所有権マンションは解体準備金積んでないのと、建築費高騰の影響は大きそう。70平米が2000万円でできるなら、中古で渋谷ホームズ70平米を買えば儲かりますね～

パークマンション、28/3/31 ですね。高さ100メートル

貴重な情報ありがとうございます。
竣工が2028年ってことですよね。
結構、先なんですね。

24年から28年、解体は23年かな？渋谷ホームズより早い？

>>6653 評判気になるさん
あら、決まったんですね。 管理会社からの情報ですか？説明会？

28年って、ずいぶん先ですけど、そんな先なんですか？だって、建てるのは、3年なんかかからないですよね

>>6656
現地に建築計画のお知らせが出てますよ

原宿パークマンションや渋谷ホームズの建替えマンションって、所有権だから分譲価格は坪1000万超えてきますかね

渋谷ホームズはブランズタワー渋谷になるのかな？北参道が坪750-850だから坪900で来ても驚かないですね。眺望抜ける南や東側は1,200でもこの立地で所有権なら全然売れそう。
パーマン渋谷建て替えは…中層でもそこそこ豪華仕様なら1,000は普通にあり得ますね。虎麻、西小山が軽く1,000らしいのでまあそんくらいかな。とても手が出ないわな

>>6660 匿名さん
虎麻と西小山…

>>6661 匿名さん

相手はせず、無視しましょう。そのうち、武蔵小山とか言い出します。

>>6662 匿名さん
比較対象は桜丘口再開発B棟、原宿パーク建替え、渋谷ホームズ再開発、東京建物渋谷2丁目タワーでしょ
いずれも所有権だから坪1000万超は必至だろうけど

野村の原宿駅前の神宮前六丁目計画も坪1000超はほぼ確実らしいですし、渋谷区好立地の相場は数年後にはとんでもないことになりそうですね

ブランズタワーになる渋谷ホームズ、100mの高さに生まれ変わる原宿パークマンション、そして、明治神宮前原宿からすぐ近くの野村のプロジェクト、販売はいつになるかわからないが、このままの不動産相場が続けば、いずれの物件も、坪1000万近くの販売になることは間違いなさそうですね！
野村の原宿駅すぐのは、立て看板には、竣工が2024年11月予定となってるので、早ければ来年あたり概要がでそうですね。11階建てと書いてありましたのでタワーにはできないのですね。
いずれも坪1000はいきそうですね

>>6665 eマンションさん
敷地面積4000㎡超だから凄いマンションになりそうだよね

しかも、地下鉄１番出口から、敷地まで2分かからないですね

パークコート渋谷ザタワーの割安さが際立ちそうですね

>>6668 マンション検討中さん
定借だから当たり前でしょ
借地期間が終われば取り壊して更地で返却だからね

原宿の野村は坪1500以上です。ブランズ1100、パーマン1300くらいかな

>>6670 匿名さん
原宿2分は強いよね
最上階11階は代々木公園一望で新宿の夜景まで見えるからホント希少価値あります
原宿パークは結構、ビルに囲まれてるんじゃない

美竹公園も３年後には大きく変わるんですね。賃貸のようですが、ホテルも入りそうなので、高いんでしょうねぇ。

>>6669 名無しさん

こういう反応って疲れるね。なんていうか、理解力の問題なのかな？定借を考慮しても割安と言いたいんだと、普通は理解するけどね。

>>6670 匿名さん
本当に神宮前6丁目PJが坪1500万超なら、ブランズタワーやパーマンもそのくらいいくんじゃない
神宮前6丁目は原宿2分だけど線路沿いのハンデもあるよ

うちのプール付きPHの坪2500が抜かされそうだＷ

>>6675 匿名さん
最上階プール付の所有権なら坪3000以上は確実やな

もう相場感覚がついていけない・・まあ海外に比べれば、まだ6から7掛けくらいで安いのかもしれないけど。坪1500って！

>>6677 匿名さん
これから出てくる周辺マンションの予想価格を考えると、定借物件であってもここの残り部屋を買うべきとの結論になるな

定借は融資つかないから買えません…

融資つかないとかデマでは？？

提携融資で億以上の融資もらってる。現金は投資でフル回転させて0.4%住宅ローン組んで1%減税で利子貰える

>>6681 匿名さん
新築の定借物件1億は土地と建物の比率は0:10で計上できるんでしょうか？
できれば減価償却面でも有利ですよね

72年分の一括地代込みなので、その辺でも節税させて頂いてます。法人で買ってる人多いでしょうし、ここは少し特殊で妙味ありますよ。

>>6681 匿名さん
借りたもん勝ちだな。
岸田さんも妙な税制を導入して経済をおかしくしなければよいですがちょっと心配です。
成長と分配の好循環とか新しい資本主義とか、選挙対策でなく本気で言ってたら怖いですね。

当初の渋谷ザタワーみたいに晴海フラッグが叩かれてますが、純粋にスーパー安いと思います。渋谷同様に部屋を選定すれば、3年後の引き渡し時点で20～30％値上がりしているでしょう。それを賃貸で10年×3％で回して、50％値上がりで売却して合計80％でexit。部屋をちゃんと選ばないといけませんが

1LDKの第2期？販売もあっさり完売ですね。。すごすぎる。確かにお買い得ですわ。

>>6687 マンコミュファンさん
どのくらい販売されたんですか？

今回の1LDKの2期？って1期の時に登録入らなかったところ売ったんですかね、それともG-Lの10階以下も販売？？

>>6689 匿名さん
多分11階より上ですね

>>6687 マンコミュファンさん
坪2.5万位上で賃貸がつくので投資としても十分成り立つからね
年間で坪30万賃料取れれば、坪600万で買っても表面利回り5%確保できるし

>>6690 マンション検討中さん

11階より上だと前回売れ残ったとこですね。
10万円差なら上の方がいいですよね。

リハウスの賃貸の出物見てると賃貸狙いの投資家は角部屋1LDK買った人が多そうですね。角部屋でDWで単価も他の部屋より安くて600ちょいですから飛びつきますよね

>>6695 匿名さん
それでも今回も抽選あったみたいですよ。

角部屋1LDKは夜中に騒いでるよなぁ

低層階で、眺望が期待できないなら、1LDKの角部屋が良い気がするな。抜けてなくても、ダイレクトウインドウはやっぱり、迫力があるし、リビング入った時の、オッ！という感動が大きかった

低層の1ldk角部屋は本当に買い物だろうな。
貸しても利回り5%は固いし、売っても少なくとも20%は益取れそう。

低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい

眺望メインで満足してます。利回り悪いけど。

定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ

>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて！買いたい！

>>6704 匿名さん

馬鹿でしょ？
７０年で０になるということは年平均して何パーセン下がっていく？
算数だよね？
普通は５０年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは０まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの？
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ

>>6705 匿名さん
会話、成立してないよ

価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ

>>6705 匿名さん

聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。

>>6708 マンション検討中さん

馬鹿じゃないの？
１÷７０年＝0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの

>>6708 マンション検討中さん

何年で回収できるの？
どこで売る予定なの？

>>6709 匿名さん

そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。

>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。

犬にマスクさせとけ

PC渋谷、低層角部屋最高ってこと？
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。

やっぱり三井

パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。

>>6716 評判気になるさん

高層のパークマンションて、事例ありましたかね？？？？

自分はここしか知らない。1971年築 19階建て、タワーとは付いてない。
三田綱町パークマンション
https://www.homes.co.jp/archive/b-40967785/

>>6716 評判気になるさん
渋谷ホームズの建替えは何階建てのタワーマンションになるんでしょう
建替えパーマンの東南はけっこうさえぎられるよな

これに関しては予見のしようがないけど、南側を購入した人は本当に不憫
所有権マンションの登場で北側の中古価格はつられて上昇する一方、南側の価格は…

真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。

いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。

北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。

>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ

ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。

相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。

これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか？

築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。

無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、７０年で９８%賃料が多く入ってきます。

>>6729 匿名さん

渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。

地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。

誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか？

利回り資産としてここ持つ人で70年ベタっと持つ人なんていないでしょ、投資家ってのは常に資産を優良なものに入れ換えていくわけだから。
20年くらい高利回り享受して、まだ定借期間50年残ってる状態で売却、最初の20年で20/70減価するかって言うとしなくて、せいぜい5-10%、
マーケットはどうなるか分からないけど、渋谷は開発どんどん進んで住みやすくなるし、周りに所有権マンションが高値ででれば資産価値はプラス方向。ちょっと詳しい人なら買いますよね、法人で買えるなら先払いの借地も償却できるし

>>6731 匿名さん
住宅ローンがつくうちが華であることは間違いない
やはり所有権に限る

定借が所有権より良いと思ってる人は基本いなくて、ここが評価されてるのは所有権なら1000万狙える物件が600とか700で買える割安さかと
個人的には外観も特徴的だし、立地というかあの辺で一番高い所にあるので、周りに100mクラスのマンションができようが高さ抜かれることなくて、渋谷のTOP感は保たれ続けるだろうところもいいと思います

何を言っても、ここの北東角部屋あるいは価格面を除いては、渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。

それにしても、あの共用部のインテリア。
イケイケパーティピーポーをターゲットにした囲い部屋というほかなく、消滅していく儚い刹那主義を体現していると思うのです。あと69年と数ヶ月。

一般的な富裕層には、南青山や麻布や虎ノ門などの所有権マンションをオススメします。

>>6734 マンション検討中さん

プロの沖さんは虎麻近くの定借だけどな。

>>6734 マンション検討中さん
渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。


うーん、致命的に投資センスがない。周囲の再開発はチャンスだよ。再開発前に物件取得なんて幸運以外のなにものでもない。虎麻近所なら更に最高。

>>6736 匿名さん
これのこと？
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

3Aの所有権マンションたくさん持ってる人達が上層階買ってるから。
南東や西の所有権マンションも買うんじゃない。

北東の犬がいるな

買うときに銀行が融資してくれるか
ひとに貸す時に高く借りてもらえるか
売るときに次の人が銀行から融資受けれるか
この3つが不動産選びのポイント
銀行が逃げる物件は流動性が極端に悪い

流動性が極端に悪い物件は激安になります。
あと69年と数ヶ月。
いくら表層を厚化粧をしても、経年劣化は進んでいます。

所有権マンションで好立地で区分所有者の経済レベルが高ければ、そのマンションは経年優化し、ヴィンテージマンションと呼ばれるほどその価値が上昇します。

>>6735 匿名さん

虎麻近くの沖さんオススメマンションは更新可能な普通借地権付マンションですので、やがて消滅してしまう当マンションとは異なります。

>>6741 マンション検討中さん
その理屈だと、英国大使館跡や虎ノ門麻布台の坪2000万なんだが、そこまで思い切れるかどうか

もう飽きたので、これでおしまい。一般論、抽象論をいくら並べても、所有権並みに取引され、値上がりしている定借があるという「事実」は変わらない。ここに関しては、6733さんの言う通りかと。（ファクトで議論できない人っているよね。）

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/dqkultviro
「定期借地権に対する考え方を事実に基づいて変える必要がある」
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20181025
「私は定借マンションを住み替えながら、含み益を１億円以上にしました」

>>6744 匿名さん
おっしゃる通り。
外野が喚こうが、渋谷のランドマークマンションとして燦々と聳え立つ勇姿に変わりはない。
そして、それを見た誰かが心奪われ、いつかは手に入れたいと欲しがっているだろう。

1ヶ月くらい前から駐車場1の入口に傷ついてるけど、ドライバーに補償させたのか？駐車場に鏡ついててあんなぶつけ方してるようだと、また繰り返しそう。

このマンションは最高だと思いますよ。個人的にはエントランスが好みではないけど。定期借地なのは買う人を選びますが、普通借地で名変承諾取られるやつよりも好きですね。いつか、安く買いたいです。

>>6747 匿名さん
普通借地権だと借地料の値上げの不安もあるし、定期借地で借地料一括払いというのはスッキリしてて分かりやすい

>>6748 マンション検討中さん
地主が渋谷区のなせる技です。不確定要素がない方がいろいろと計算しやすいです。

今日は警備員の方が車寄せで交通整理を行っていました。マンションの車寄せがわかりにくいのでありがたいですね。

>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない

昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。

北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。

渋谷ホームズのほうが高さあってぶっといタワーか

>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、

角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね

>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする

まだ角部屋1LDK残ってますか？1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…

北東角の3階売ってるよ

それはそれでなかなか辛い部屋。。

南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね？

日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑

>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。

そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。

南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います

南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。

南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。

>>6722 匿名さん

北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。

どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。

これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。

北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、

南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。

そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています

>>6724 匿名さん

ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑

35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。

単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。

>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな

すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね？

>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築７０年だといくらかなって考えました。ざっくり坪４００くらいと想定して、新築の所有権価格が１０００万なら、差し引きで坪６００くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。

>>6770 匿名さん
７０年先など予想していませんよ。

>>6770 匿名さん
昭和3年に平成10年の相場を予想するのと同じことでほぼ意味なし
ちなみにその期間は1万倍くらいインフレになってるので、あえて言えば所有権マンションはインフレヘッジになるが、定借マンションはならないということ

なんとなく、マンションの灯りも、増えてきましたね。

>>6768 マンション検討中さん

>>6768 マンション検討中さん
残念ながらないですね。
こちらの西側、原宿パークマンション建替もこれから住民との価格交渉が始まるとのことで、最短で2028年だそうです。揉めれば2030年過ぎるかもしれません。

>>6774 マンション掲示板さん
原宿パークマンションは一度揉めて建替え決議が流れたと聞いたましたが、また、建替え決議をやるんですね？

>>6775 eマンションさん
建築看板立ちましたので、間違い無いと思います。
竣工予定が2028年3月になっているのですが、それが今後揉めずに進んでの最速日程だそうです。

>>6776 マンション掲示板さん
渋谷ホームズも建替えが決まったかなようなコメントが多いですが、竣工時期は決まってるんですか

>>6778 通りがかりさん

近隣住民説明会。。。

1R出てるみたいですが、おいくらなんですか？

あと、どれくらい残ってるんですか？

>>6781 検討板ユーザーさん

真面目に検討してるなら、現地モデルルームに行けばいいと思います。

高層階を相続対策で買われた人たちは、使わないバレー区画をぽんぽん貸してくれるから有難い。まさかバレー借りれるとは思わなかった。

コチラの物件、前払地代を確定申告した場合、どれくらい税還付受けられるんでしょうか？
一般企業のサラリーマンです。

そんなもんないわ

>>6783 匿名さん
確かに、わざわざ地階まで降りて、自分で機械駐を操作して、車が出てくるまで5分待たなくていいのは便利だよな
日本はあんましバレーサービスが浸透してないので当たり前のことにありがたみ感じてしまうね

>>6784 マンション検討中さん
自分で住むなら、還付も何もないです。
賃貸に出すなら、時間経過とともに地代として、経費にすることになります。

>>6787 匿名さん
法人ならメリットあるんですかね？

>>6788 マンション検討中さん
賃貸に出すのであれば個人でも法人でも時間経過に応じて経費になるので、同じですね。
税率は個人法人で違うでしょうけど。

こんなとこで質問してる時点で実行することなんてないから、回答する必要なし

ワンルームはどの列でしょうね。
前回7980万の11階1LDKが最安だったので、おそらく11階以上なんだろうけど

<第7期3次販売住戸のご案内>
販売戸数：15戸
価格帯：7,790万円～13,520万円(※権利金・一括前払地代含む)
最多価格帯：8000万円台※1000万円単位
専有面積：40.04㎡～65.93㎡
間取り：１R、１LDK、２LDK

＜次期以降販売予定住戸のご案内＞
価格帯：7,000万円台～10,000万円台 （1000万円単位）※権利金・一括前払地代含む
最多価格帯：10,000万円台
専有面積：40.04㎡～59.64㎡
間取り：１R、１LDK

>>6791 マンション検討中さん
恐らく3階の西向き、Hの下だと思います。

>>6791 マンション検討中さん

ホームページにある部屋番号見ればわかりますよ。

>>6793 匿名さん
定借の低層階40平米のワンルームが坪660ですか。。
日本も資産インフレが進んでるんですね。
世界中、コロナ対策で紙幣の輪転機をまわしまくってるので当然ですけど。

>>6794 匿名さん

定借でもここは坪単価に、一括前払地代含む、ですからね。
普通の分譲物件並みの価格になるのは仕方ないでしょう。
竣工済みなのに分譲を続けている物件ですし。

確かに、南、西の、低層階は、最後の最後は、売らないかもしれないですよね。
でも、さすがに、40平米、7000万台中盤なら、売れてしまいますよね。

高層の角部屋に引っ張られて、低層の角部屋の広い部屋（北東、東北を除く）が一番リセール良くなった。マンションは仕様より立地が全て

ワンルームでました！これは安いですね！

ここの1Lは資産価値維持できますかね？