パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

パークコート渋谷ザタワーは、権利金と前払い地代含めて、72年で割ると坪2200円くらいでした。
地価上昇でも今後徴収されないので、その点も、神宮前と比較するときのポイントになりますか

渋谷区の定期借地権のマンションで比較すると、パークコート神宮前がわかりやすいですが、ここは、直近、坪単価400万前後では確実に成約してる。
残存40年を切っている。
地代も坪4000円くらいです。
その点から見ると、パークコート渋谷ザタワーは、結構安い気がします。

神宮前の定借からすると坪4000×12ヶ月×40年＝坪192万の土地価値
そこに坪400万を足すと、残存40年の場合だと坪592万の評価となるで良いか？
パコ渋は立地、タワー、残存70年を加味すれば坪800～900万ってとこだろね。
展望抜けてる角部屋で620～650万の低層はアップサイドありそうだけど高層は価格相応。

こういうのっていいんですかね？
営利目的？
ネット募集の不特定多数
管理会社対応頼みます。

ここで1回婚活パーティーやらせたら毎月開催されるw

そうだ、コロナ禍なんだから
不特定多数のおしゃべり食事パーティは自粛しましょう。コロナが終わってからにしましょう。

party会場、ヒカリエの近くに変わってるようだが、
もし変わってなかったとしたら、問題ありますね

リンク先の会場はもともと予定されていた場所で、そこから急遽場所変更で私たちが住むマンションに急遽変わった模様。共有部分や部屋の写真まで掲載してるし、ここでやるつもりみたいです。マジでマンション規約読んで欲しい。

楽しそうなパーティーですね time to rock the beat

やれやれ。。
https://m.facebook.com/photo.php?fbid=315940786820866&id=114741036...

ＤＷが少し斜めになってるから西北の23階あたりですね。リビングは婚活ラウンジ仕様でソファーのみでナイス

>>6293 匿名さん

無理すぎる
こんなん規約に反してないんですかね

パリピの溜まり場になるって皆言ってたじゃん。

規約変更で犬はエレベーターに乗せるなと提案しましょう。マスクもしてなくて大型犬を一般エレベーターに乗せてる奴がうざい

クソワロタ

なんじゃこのマンション
これじゃあファミリーはまず住まないだろ

>>6299 匿名さん

確かに！
何でもアリ…

誰でも見れるサイトにマンション名や写真使って商業集客してるのは明らかな規約違反です。事務所使用許してるとマンション価値も落ちます。三井不さんは契約違反指摘してたたき出してください。
6297さんみたいに、知り合いよんでパーティする違いも分からない方は弁護士に契約みせて教えてもらってください。

>>6301 匿名さん
こんなところで三井に呼び掛けて何になるのですか？
総会で私物がーと言ってた人なんでしょうけど。

ここのマンション検討してる人って、他の新築だと、やはりパークコート北参道と比べてる人が多いのでしようか？

買って住んでますが、北参道見にいきましたよ。ここは貸すか引っ越し面倒ならそのまま使おうと思ってます。どっちもそれぞれ良いマンションですので。立地、雰囲気が結構違うので両方持っとくのもいいかなと。ここは税関系で使い勝手いいので。

>>6280 匿名さん
詳しくお願いします

北参道なんてバレーパーキングもなくエレベーター3基しかない。やっときたと思ったら誰か乗ってて同乗しないといけない可能性大

>>6307 匿名さん

共用施設など、グレード感は渋谷ザタワーと近いと思ってましたが、日常生活に大きな影響を及ぼすエレベーターの台数が少ないのは痛いですね。渋谷ザタワーは6基ありますね。

法人所有だと、建物部分の減価償却に加えて、前払い地代は応期間で償却できるし、月々の地代はもちろん経費扱いとなるので、節税分で利回りかなり上がる！

>>6310 匿名さん
小さい部屋の具体的な価格はわかりますか？

>>6311 マンション検討中さん

すみません。公式ホームページ以上の情報はわかりません。

高台の恩恵を一番うける東向きが良かった、東北と東南の角部屋かな。これが北東と南東の角部屋だとイマイチだった。中住戸は見てないからわからない

法人向け投資物件としてみると、定借で好立地で賃貸向け物件には可能性しか感じない。デベは下層階の自社所有賃貸で相当儲けられると思うが、わずかでもそのお裾分けに預かりたい。

さっきHP見ました。南向きの1L、供給開始のようですね。抜け感無いというか区役所と壁ドンですが賃貸向けに半分くらい現金出して買うのは結構(というか相当)美味しい部屋だと思います。西向き1Lの残り含めて三井は一定自社でも保有なのですかね？どれくらいの戸数出すかと南向き一桁低層が坪650程度なら倍率かなりつきそう・・・取り敢えず税金面からも法人所有含め一部屋欲しいって方、多いのではないでしょうか。

定借は住んでも数年ですよ
どんどん価値がゼロに向かって行く

定借は最終的にほぼ全額償却（節税）できるし、出口近くでのリスクが限定的(予測可能）な点が法人にとって魅力。賃貸物件として、この立地の比較優位は揺るぎないし、絶対欲しい。

南向きの低層階を売りだしてきましたね。今年から40平米以上なら住宅ローン減税が使えるようになったので、三井はこのチャンスを逃すまいと売りだす決断したのかな。東南角や南東角が坪650以下でしたから、1年減価したのに坪単価が角部屋より高くて値上げしてきましたね。

残りの期間が１０年で、利回り２０%なら
売れますかね。

定借は、家賃分の価値が減少するけど、その減少分の値上がり益が取れないんですよ
同じ価格投資するなら、所有権一択です
なんでそんな簡単なロジックわからないかな

どうしても安く住みたい人以外は、メリット少ないですよ
昨今そのメリットも高すぎて謎ですね？

ちなみに、賃貸で回すということは、安く借りた部屋を転貸しているのと同じですよ
数を増やさないと旨味無いですよ
本体価格の下落で相殺される金額を忘れているでしょ

>>6323 匿名さん

忘れてないよ。忘れる人なんかいるの？出口の手仕舞するまでで通算損益計算するに決まってるじゃん。たまに所有者の素人投資家が忘れて儲かった気になっている人は見かけるが、特に定借なら忘れようがない。

>>6322 匿名さん
こういう人がいるから、沖さんの言うように都心の定借はおいしいんだよね。安く買えて利回りがよく、資産価値も上がり、所有権より儲かる。

ここ、安すぎだから既にキャピタルでてるよ。

>>6325 匿名さん

そんなわけ無いだろ
減価分の含み益が発生しないのに
認めたくないのは分かるけど、アホだと思われるぞ

私の所有権パークコートタワーの方が儲かっているよ
前に住んでいる期間を単純月割りしたら、毎月寝ているだけで280万円増

ちなみに永住しても良いと思っている
ここは40年いくら減少するかな？

キャピタルだけなら、タワーの西新宿エムズポートが+46%(2013→2018)、渋谷ならパークハウス渋谷美竹が+43%(2014→2018)ですね。今はもっと上がっててエムズはエグい。期間は美竹が60年エムズは70年。賃貸利回りも仕込み価格から考えると都心なのに上々よね。ここは70年、大手のタワーでランドマーク的に周辺ライバル乏しい。2018価格で買った人は既に含み持ち、法人スキームでの賃貸回しなら、かなーり美味しくなってるはず。あのタイミングでGOした人はプロよ。実績で妙味が明らかになってるから南の1LDKはアリ。14-15Fくらいから抜けてくる西側がまだ出てこないってことは三井が保有なのかな。
まあ倍率下げたいからネガるの分かる。私も見に行くのでそこそこのをそれなりに仕込みたい。ラトゥール神南の人気と平米賃貸額考えると現金で2部屋くらいを法人で仕込むお医者さん多いんじゃない？

皆さん色々お持ちなんだから、
一物件位は定借で良いかと。
みたいな感じで買いました。

本気で定借がキャピタルでないと思い込んでいる人がいるようですな 笑
事実は、6329さんの言うとおり。

中途半端なインテリが語っていておもしろい。
富裕層は衝動買いするんじゃない？

どなたかここの制振構造について詳しく教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願い致します。

>>6333 マンション検討中さん

誰も知らないと思います。ここは、他のマンションでは普通ある構造、設備を説明したパンフレットは皆無です。

カメムシタワーに住んでみたいが住人の民度はいかがでしょうか？

>>6335 マンション比較中さん

カメムシタワーwww
てしかに！w

1LDKの部屋、高くないのでかなり魅力的だが、抽選倍率高くなるでしょうか？
予約サイトが満席に近くなってるので心配ですが。

7000万代といっても実際は7900万とかなんでしょう？

>おそらく、そうだと思うけど、たとえ7980万円だったとしても、そこが倍率高すぎて買えなくても、他の部屋で8000万円台であっても、ここに住めるならいいと思います。1LDKは早期に売れちゃうんだろうか。
果たして、北参道と比べてる時間あるか

ほんとだ、「※1000万円単位」って書いてるからまあ7千万後半からかな・・・
でも40平米で7,800万円だとしても坪650切ってくるのか。そんなに高くないな。まあ40より42平米の方がリビングに柱がモロ被りじゃない分、入居者受けよくない？ここが8,200-なら全然ありだと思う。どっちの間取りも区役所と壁ドンだけど価格的には反響大きそう

土日は不動産屋が忙しいから書き込み少ないね

価格の中に含まれる地代は減価償却の対象となりませんが、この地代を必要経費として計上する事は可能なのでしょうか？

展望抜けてる角部屋が620万だったのに、区役所お見合いで展望無しで650万は値上げしてきたなｗそれでも他が高くなってるから売れるでしょう

１LDKの価格の安さに驚き、二度見してしまった。この価格は、定借でも十分安いと思った。マンションマニアが絶賛している、ブランズ愛宕虎ノ門の中古１LDK　6980万円より良くないか？

なんだ、ここ値上げしてるのか

ヤッパイラネ

前払い地代は、前払い費用として資産計上後、期間に応じて償却

2LDK　76.29m2
北西角部屋 15階　14680万円　坪単価636万円

東南角部屋 12階 13480万円

北東以外の低層角部屋なら勝ち確定だった

坪600万前半で角部屋が1年くらい売ってたのに、南の区役所ビューが人気で嬉しい。低層の角部屋は割高な北東角しか残ってないから、現時点では南の坪650万以上は妥当ですね

3Fの40平米が7,800万円だとして650くらいか。南向きは20Fか21Fでようやく区役所抜けてくるから、その下の階なら価格の階数差が緩いはず。なら一番安い低層だよね

7900万とかなのに1000万単位で7000万円台って出してくるの、三井もせこいですね。
100万単位にして欲しい。

誰か、1LDKの、具体的な部屋ごと価格わかりませんか

心配するな
積立金を毎月取り崩して経費化しているのだから
会計センスがあれば分かるだろ
残った元本の価値が上がっても知れているよ
所有権より良い投資パフォーマンスでないです

>>6350 匿名さん

そう考えると、初期の販売の高層階が坪610万切ってたのは、相当なお買い得だったのね。

1LDK、反響大きいのか、予約サイトが全部埋まってしまってるけど、倍率どうなっちゃうんだろ。

Xってなってる日は既に予約満席ってことですよね。うーんこの6期6次が1LDKを2タイプ出す販売期で7月末販売予定なら、18日までに訪問して要望申し込み出さないと舞台にも立てないのか？

まずもってパリピの伏魔殿を見てみたいので来場予約しましたw非壁ドンで7500切ってたら買うかも

7500なら安過ぎなので、殺到するのでは？
あえて、刻みを1000万にしてるってことだから、最低でも、7800台、もしかしたら、7900台な感じがしますが、実際はどうなんでしょ？

HP見てると三井が100戸ほど保有する(407/503分譲)ってなってる。以前は150戸(355/503分譲)持っとく記載だったから、50戸ほど放出したって訳か。投資家の圧力に押された？今回の1Lの40戸前後と低層南か西向きの角を10個ほど出してくる感じかな。まあどれも激戦。最多販売価格帯が8,000万円台って記載あるから、3Fの40平米でようやく7,890万とかよなあ。それでも欲しいけどさ

>>6359 匿名さん

実際に南低層を見てみたら、さほど区役所が気にならず、これならあり、買うから売ってくれとの声が多かったと内覧会の時に営業さんから聞きました。

>>6359 匿名さん

既に分譲済みの1LDKは倍率ついてたんですか？

今回以外のワンエルは2018の冬から2019初頭に分譲されたはず。倍率は分かんないけどついた部屋とつかなかったところあるんじゃ？デベ側も倍率散らすだろうし。
1期2次なのか2期なのかは不明だけどすぐに売れた記憶ある。2年半前の時点でそんな高くないって評価だったのと今回より間取りと眺望は良いだろうから。ワンエルじゃないけど、最近の倍率は3階や5階の角部屋で4倍くらいらしい

今回は、眺望は皆無だから、階数による価格差はないような気がしますよね。
21階以上の当初の高層階の40平米が、坪680前後だったので、今回は、650くらいな気がします。
でも、投資として買う人は眺望気にしないので、8000万円台なら、結構、すぐ売れてしまいそうな

さっきMR電話したら偉そうな対応とられてガン萎え。問い合わせ多いのかな。三井にしちゃ珍しい。

>>6364 匿名さん

偉そうな対応ってどんな感じですか？

>>6365 匿名さん
役所みたいな感じ。

今さら新規で問合せしてくる人に売らなくても売れるからな。最近は低層角部屋なら数倍の倍率がついてる状況。2年前に展望抜けてる低層角部屋を買ってた住民の皆さんはおめでとうございます。

ここを買う人全員 お金儲けの道具としてしか見ていないのが、なんとも言えない感じがしますけどね。
まぁ、実需はほぼゼロでしょうし、私も遠慮なく利用させて頂きますかね。

>>6368 通りがかりさん

実需で考えてますがそんな少ないんですかね？

普通にいると思いますよ。住んでよし、後々貸してよしなので若い人も欲しいのでは？

>>6367 匿名さん
展望抜けてる低層角部屋って、北西・北東ですか？南側は、区役所で低層は眺望ゼロだし。。。

南東と南西は区役所はあって抜けてないけど、東南はLINEホールより上は抜けてました。19階の東南が売り出し出てたから展望見れました。
西南は今は抜けてるけどパークマンション建て前で塞がれる。北東は価格と展望が釣り合ってないけど抜けてますね笑

19階の角、リセールででてましたが、つい先日、売れてますね！中古の情報から消えてました！
ここは、やはり明らかに安いと思いますね。

>>6372 匿名さん
たしかに…北東の301は売れ残ってますしねぇ。。

早いとこ買っとかないと、完売した後、後悔しそうです。眺望を諦めた単価の低めの低層の中住戸にの部屋にするか、単価は高くなるが、多少なりとも抜けてる角にするか、悩ましい

実需じゃないんだから、眺望なんてどうでも良い。
最安部屋をゲットし、賃貸に出す。
賃借人は、喜んで最安値で共有部ドヤ顔で使い放題。

これが、こういうパーティーマンションの正しい利用方法だ。

原宿パークマンションは将来的に建替が決まっても総合設計を使うなら公開空地と天空率の関係で北側に寄せてペンシルで設計しないと30階建にはできないから、塞がれる西側の部屋は北西寄りの方の27階以下くらいの位置だろうね。

一方で近い将来の一番の懸念は渋谷ホームズの建替合意が取れた場合に東武ホテルの建替と相まって、東南側のビューが激変すること。
距離が非常に近いからね、渋谷ホームズとは。

原宿パーマンとどちらが先に建替完了するか微妙なところだけど現時点での進捗としては渋谷ホームズの方が進んでいるね。
まあ10年スパンの話だけどね。

まず最初に食らうのは東武ホテル建替の影響かな。

パークマンションも、渋谷ホームズも、実際にはどうなるかわからないから、宝探し的な話になるけど、角部屋は、もしかしたら、眺望が残る、割安な部屋もまだあるのかもしれませんね。

東武ホテルの建て替えは10階くらいで建築計画出てる、下り坂部分なので大した影響はない。
渋谷ホームズの影響は南東の影響が一番大きい。南東は渋谷ビューがメイン、東南は六本木ビューがメイン。まぁどの方角も何かしらのリスクはある

>>6379 匿名さん
東武ホテルはどんな計画なんですか？どこかに出てますか?