パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

パークコート渋谷ザタワーは、権利金と前払い地代含めて、72年で割ると坪2200円くらいでした。
地価上昇でも今後徴収されないので、その点も、神宮前と比較するときのポイントになりますか

渋谷区の定期借地権のマンションで比較すると、パークコート神宮前がわかりやすいですが、ここは、直近、坪単価400万前後では確実に成約してる。
残存40年を切っている。
地代も坪4000円くらいです。
その点から見ると、パークコート渋谷ザタワーは、結構安い気がします。

神宮前の定借からすると坪4000×12ヶ月×40年＝坪192万の土地価値
そこに坪400万を足すと、残存40年の場合だと坪592万の評価となるで良いか？
パコ渋は立地、タワー、残存70年を加味すれば坪800～900万ってとこだろね。
展望抜けてる角部屋で620～650万の低層はアップサイドありそうだけど高層は価格相応。

こういうのっていいんですかね？
営利目的？
ネット募集の不特定多数
管理会社対応頼みます。

ここで1回婚活パーティーやらせたら毎月開催されるw

そうだ、コロナ禍なんだから
不特定多数のおしゃべり食事パーティは自粛しましょう。コロナが終わってからにしましょう。

party会場、ヒカリエの近くに変わってるようだが、
もし変わってなかったとしたら、問題ありますね

リンク先の会場はもともと予定されていた場所で、そこから急遽場所変更で私たちが住むマンションに急遽変わった模様。共有部分や部屋の写真まで掲載してるし、ここでやるつもりみたいです。マジでマンション規約読んで欲しい。

楽しそうなパーティーですね time to rock the beat

やれやれ。。
https://m.facebook.com/photo.php?fbid=315940786820866&id=114741036...

ＤＷが少し斜めになってるから西北の23階あたりですね。リビングは婚活ラウンジ仕様でソファーのみでナイス

>>6293 匿名さん

無理すぎる
こんなん規約に反してないんですかね

パリピの溜まり場になるって皆言ってたじゃん。

規約変更で犬はエレベーターに乗せるなと提案しましょう。マスクもしてなくて大型犬を一般エレベーターに乗せてる奴がうざい

クソワロタ

なんじゃこのマンション
これじゃあファミリーはまず住まないだろ

>>6299 匿名さん

確かに！
何でもアリ…

誰でも見れるサイトにマンション名や写真使って商業集客してるのは明らかな規約違反です。事務所使用許してるとマンション価値も落ちます。三井不さんは契約違反指摘してたたき出してください。
6297さんみたいに、知り合いよんでパーティする違いも分からない方は弁護士に契約みせて教えてもらってください。

>>6301 匿名さん
こんなところで三井に呼び掛けて何になるのですか？
総会で私物がーと言ってた人なんでしょうけど。

ここのマンション検討してる人って、他の新築だと、やはりパークコート北参道と比べてる人が多いのでしようか？

買って住んでますが、北参道見にいきましたよ。ここは貸すか引っ越し面倒ならそのまま使おうと思ってます。どっちもそれぞれ良いマンションですので。立地、雰囲気が結構違うので両方持っとくのもいいかなと。ここは税関系で使い勝手いいので。

>>6280 匿名さん
詳しくお願いします

北参道なんてバレーパーキングもなくエレベーター3基しかない。やっときたと思ったら誰か乗ってて同乗しないといけない可能性大

>>6307 匿名さん

共用施設など、グレード感は渋谷ザタワーと近いと思ってましたが、日常生活に大きな影響を及ぼすエレベーターの台数が少ないのは痛いですね。渋谷ザタワーは6基ありますね。

法人所有だと、建物部分の減価償却に加えて、前払い地代は応期間で償却できるし、月々の地代はもちろん経費扱いとなるので、節税分で利回りかなり上がる！

>>6310 匿名さん
小さい部屋の具体的な価格はわかりますか？

>>6311 マンション検討中さん

すみません。公式ホームページ以上の情報はわかりません。

高台の恩恵を一番うける東向きが良かった、東北と東南の角部屋かな。これが北東と南東の角部屋だとイマイチだった。中住戸は見てないからわからない

法人向け投資物件としてみると、定借で好立地で賃貸向け物件には可能性しか感じない。デベは下層階の自社所有賃貸で相当儲けられると思うが、わずかでもそのお裾分けに預かりたい。

さっきHP見ました。南向きの1L、供給開始のようですね。抜け感無いというか区役所と壁ドンですが賃貸向けに半分くらい現金出して買うのは結構(というか相当)美味しい部屋だと思います。西向き1Lの残り含めて三井は一定自社でも保有なのですかね？どれくらいの戸数出すかと南向き一桁低層が坪650程度なら倍率かなりつきそう・・・取り敢えず税金面からも法人所有含め一部屋欲しいって方、多いのではないでしょうか。

定借は住んでも数年ですよ
どんどん価値がゼロに向かって行く

定借は最終的にほぼ全額償却（節税）できるし、出口近くでのリスクが限定的(予測可能）な点が法人にとって魅力。賃貸物件として、この立地の比較優位は揺るぎないし、絶対欲しい。

南向きの低層階を売りだしてきましたね。今年から40平米以上なら住宅ローン減税が使えるようになったので、三井はこのチャンスを逃すまいと売りだす決断したのかな。東南角や南東角が坪650以下でしたから、1年減価したのに坪単価が角部屋より高くて値上げしてきましたね。

残りの期間が１０年で、利回り２０%なら
売れますかね。

定借は、家賃分の価値が減少するけど、その減少分の値上がり益が取れないんですよ
同じ価格投資するなら、所有権一択です
なんでそんな簡単なロジックわからないかな

どうしても安く住みたい人以外は、メリット少ないですよ
昨今そのメリットも高すぎて謎ですね？

ちなみに、賃貸で回すということは、安く借りた部屋を転貸しているのと同じですよ
数を増やさないと旨味無いですよ
本体価格の下落で相殺される金額を忘れているでしょ

>>6323 匿名さん

忘れてないよ。忘れる人なんかいるの？出口の手仕舞するまでで通算損益計算するに決まってるじゃん。たまに所有者の素人投資家が忘れて儲かった気になっている人は見かけるが、特に定借なら忘れようがない。

>>6322 匿名さん
こういう人がいるから、沖さんの言うように都心の定借はおいしいんだよね。安く買えて利回りがよく、資産価値も上がり、所有権より儲かる。

ここ、安すぎだから既にキャピタルでてるよ。

>>6325 匿名さん

そんなわけ無いだろ
減価分の含み益が発生しないのに
認めたくないのは分かるけど、アホだと思われるぞ

私の所有権パークコートタワーの方が儲かっているよ
前に住んでいる期間を単純月割りしたら、毎月寝ているだけで280万円増

ちなみに永住しても良いと思っている
ここは40年いくら減少するかな？

キャピタルだけなら、タワーの西新宿エムズポートが+46%(2013→2018)、渋谷ならパークハウス渋谷美竹が+43%(2014→2018)ですね。今はもっと上がっててエムズはエグい。期間は美竹が60年エムズは70年。賃貸利回りも仕込み価格から考えると都心なのに上々よね。ここは70年、大手のタワーでランドマーク的に周辺ライバル乏しい。2018価格で買った人は既に含み持ち、法人スキームでの賃貸回しなら、かなーり美味しくなってるはず。あのタイミングでGOした人はプロよ。実績で妙味が明らかになってるから南の1LDKはアリ。14-15Fくらいから抜けてくる西側がまだ出てこないってことは三井が保有なのかな。
まあ倍率下げたいからネガるの分かる。私も見に行くのでそこそこのをそれなりに仕込みたい。ラトゥール神南の人気と平米賃貸額考えると現金で2部屋くらいを法人で仕込むお医者さん多いんじゃない？

皆さん色々お持ちなんだから、
一物件位は定借で良いかと。
みたいな感じで買いました。