パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

インフレ時に定借は不利だよね。
こうして販売引き伸ばしてる間も使用期限が近づいているから理屈上減価する。
所有権ならスミフ方式が合理的ではある。

減価してる不動産を同じ価格で売ってるので、売主からするとインフレ対応できてる

ゼブラカフェ、Yahooニュースで、さっき出てた。
わたしも、この前、ここのパン食べたが結構美味しい。頑張ってもらいたい、

消費税アップ時に値段据え置きしたから、実質2%割引をしたけど竣工後は値引きは一切してないけど売れてる。

渋谷ザ・タワーの元々の1期分譲の高層や角部屋を契約していた人はみな高属性の上級アッパー層だからね。

信託銀行とかでPBの勧誘があったり、ちょっとしたファミリーオフィスちっくな感じの経営者層が大半。

それに比して今の分譲は大衆向け。
SUUMOとかの一般媒体をいちいち経営者がみて皆さんみたく、あーでもないこーでもない枝葉の議論に花を咲かせるわけないでしょ。

入って右のエレベーターに向かうサラリーマン層と左のエレベーターに乗る経営者層。

>>6246 匿名さん

それなー

>>6246 匿名さん
いや、そんなことない。
基本的に高属性の経営者層が買っているのは高層階の角部屋の住戸。または中部屋の高層階の広い部屋。

わざわざ、低層、高層で仕分ける必要ない、とか言ってるのは低層しか買えない人間の妬み。

渋谷タワーに関してパークホームズ仕様かつ天井高さ不十分な低層を経営者はほぼ買いません。

事実誤認を招くような書き込みは注意。
ぼくの周りの経営者仲間の渋谷タワーに住んでたりセカンダリーにしてる人が複数人いますが、全員外すことなく高層階の住戸を持ってます。事実。
まあ3人だけだけどね。みんな自分のお抱えの金融機関から無理なくローン引いて買ってるよ。

ふつうのサラリーマンじゃこの案件、高層階の単価になると、ローンすらろくに組めないでしょ？
定期借家に坪800万以上をフルローンいける人って、要は他に資産や価値のある事業をもつ経営者だから。

商品特性と与信力を、この物件ほど問えるものはない。だって日本史上最大単価の定期借地権マンションなんだから、ぶっちぎりの。

年末の時点で営業さん曰く、二人ローンの会社員世帯も22階以上の部屋買ってるみたいですよ。超絶お金持ちも最上階や38F、高層角部屋にお住まいでしょうがバラエティあって面白いですね。西側と南側の低層賃貸用にMが取ってる部屋が放出されると住む層が色々になりそうかな。そんな安い額では借りれないでしょうが渋谷ならではのマンションですしね。

抽選外れてしまった！

今日が抽選でしたね。
次こそ当たればいいですね。

左のエレベーターは経営層ｗ高層階でも中住戸は低層角より安い部屋たくさんあるやんｗｗｗｗｗｗ

21階以下は順梁、22階以上は逆梁。

>>6253 名無しさん

21階以下が逆梁、22階以上が順梁

>>6248 通りがかりさん

長々と何言ってんだか不明ですが、低層グロスで高層も買えるという事実関係を指摘してるだけ。事実誤認もなにも、どこも間違ってない。

以前、どっかのスレに、パークマンション檜町公園の記事ネタをあたかも自分の経験のように書いてることがばれて赤っ恥書いてた恥ずかしい人がいました。6248は、文体や設定からして、同じ匂いがするんだよなー。

>>6255 匿名さん

急に話をすり替えるな。

>>6257 マンション検討中さん
わざわざ、通りがかりさんから名前変えなくていいんですよ。どうせ若葉マークなんだから。捨て台詞もみっともない。

先着一戸だけど角部屋全て売り切れ？

>>6258 匿名さん

急に話をすりかえるな。
何度でも言うぞ。

>>6260 匿名さん

6256は図星かー

北参道よりも定借込みでまずますの値段ですもんね。もう低層しかほとんど残ってないのも分かります。ただ界隈で北参道推しが多く、なんかここはイマイチ的な人が多いのはなんでだろ。十分いいマンションだと思うんですがね。カフェのパン系の匂いは最近確かにちょっとと思うけど北参道もカフェ入るみたいだしなあ。

比べちゃうとやはり角部屋のほうに人気が行くのはもっともな気がします。やはり、ダイレクトWindowsは、素晴らしい。

北参道も実際に販売の段になれば、ネガが湧いてきますよ。販売直前は、皆さん夢見る夢子さん状態だから。

北東は低層も上層階も残ってるが、一番高い方角で汚い風景と工事爆音を10年以上聞くのは嫌だわｗ

そうですね！ただ、北東は低層でも抜けてるってのはやはり、そこは大きいとも思います！

第6期1次が、先週終わって、これからはどんな展開にぬるのてすかね。低層階の40平米台の南向きと西向きが、どんな価格で出てくるか、興味深いです。
夜、遠くから見ると、角部屋中心に部屋の灯が徐々に増えてきタワー感じですね。
遠くからみると圧倒的な存在感ですし、近くで見てもすごい迫力で、

東南角　25Fが2.25億で売り出し→新築時1.75億から5千万乗せ
東南角　26Fが2.48億で売り出し→新築時1.8億から6.8千万乗せ

東南角が北東単価になってリセール半端ない笑

>>6268 匿名さん

上乗せはいいが、
肝心な売れてんの？！笑

渋谷二丁目の再開発も決まって、渋谷はどんどん良くなるね。

リセールは、チャレンジ価格、ってのがあって
とにかく高く出して誰か買わないかな、って場合がありますからね。

それにしても、このマンションは、わかりやすい比較対象がなく、将来価値が本当につかみづらい。
ただ、この立地で、あのシンボリックな外観であれば、72年間の定期借地とはいえ、地価が今後上がっても、地代はもう払う必要がないわけだし、やはり坪700万以下はかなり安く感じるがいかがだろう

>>6273 マンション検討中さん
月額家賃坪2.5万、年額家賃坪30万から考えると約70年で坪2100万
30坪（100平米）の部屋で6億3000万のキャッシュフローを生む優良物件
ほぼ金利ゼロで資金調達できるなら2億だったら黙って買いでしょ

家賃分価値が落ち続けるから

>>6274 職人さん

取らぬ狸の…w

>>6275 匿名さん

だからキャッシュフローで評価してるんじゃない？しかも、減り方はリニアじゃない。築浅なら所有権と同等の取り引きというのが都心定借の実績、と沖氏が申してました。だから儲かるらしい。全額地代前払いでこの値段ならどう転んでも儲かるでしょう。売れる貸せるが優良物件の条件だけど、ここは貸せる物件であるのは間違いなし。

>>6277 匿名さん
あ、すいません
緩やかなインフレ前提で家賃は変わらずで考えてます
実際はもう少しインフレになるでしょうから、6億3000万は上振れしますよね
デフレ感覚がしみついてる高齢者が多いようなので補足いたします

>>6277 匿名さん

すぐ売ればアホが買うかもね
落ち着かないよね

>>6277 匿名さん

同じ定借の広尾見てみ
同時期の所有権との価格差
知っているだろうけどね

パークコート渋谷ザタワーは、権利金と前払い地代含めて、72年で割ると坪2200円くらいでした。
地価上昇でも今後徴収されないので、その点も、神宮前と比較するときのポイントになりますか

渋谷区の定期借地権のマンションで比較すると、パークコート神宮前がわかりやすいですが、ここは、直近、坪単価400万前後では確実に成約してる。
残存40年を切っている。
地代も坪4000円くらいです。
その点から見ると、パークコート渋谷ザタワーは、結構安い気がします。

神宮前の定借からすると坪4000×12ヶ月×40年＝坪192万の土地価値
そこに坪400万を足すと、残存40年の場合だと坪592万の評価となるで良いか？
パコ渋は立地、タワー、残存70年を加味すれば坪800～900万ってとこだろね。
展望抜けてる角部屋で620～650万の低層はアップサイドありそうだけど高層は価格相応。

こういうのっていいんですかね？
営利目的？
ネット募集の不特定多数
管理会社対応頼みます。

ここで1回婚活パーティーやらせたら毎月開催されるw

そうだ、コロナ禍なんだから
不特定多数のおしゃべり食事パーティは自粛しましょう。コロナが終わってからにしましょう。

party会場、ヒカリエの近くに変わってるようだが、
もし変わってなかったとしたら、問題ありますね