パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>>6195 マンション検討中さん
定借だから、その分安くはなっているとのこと。うちは投資用として見に行ったけど、建物自体に文句はない。ただ眺望が期待できそう部屋はほぼ完売してしまっている。最終的に北参道も見てからだけど、緊急事態宣言もあって未定ではあるが。

確かに投資用でも利回りは都心部で考えたらいいですしね。
自分は実需で考えてますが、これならGoしてしまいそうです。
パークコート北参道は書いてある通りですとちょっと突き抜けた予定価格でしたね…

>>6198 マンコミュファンさん
所有権分譲だったら坪1200万円の物件だよな
比較対象が青山パークタワーくらいしか見当たらないし

NHKの写真見て思ったんだけど、NHK立て替えたら北側眺望が無くなる住戸がある？

製作棟ができたら北東と北西が半分ぐらいかかってくるんじゃないかな？

現在販売中のパークコートでは一番安価だが、借地だからな。所有権なら即決したけど。

>>6195 マンション検討中さん
わかりやすい比較対象が少なくとても難しいですが、築７年経ってる定期借地権の（パークハウス渋谷美竹）が残存50年ちょっとで、55平米くらいの部屋がおよそ、坪530万から550万円前後で実際に中古で成約してるのを鑑みると、パークコート渋谷ザタワーは新築であり、残存71年であるので、数字で比較するとそれだけでも坪700万円でもおかしくない。たしかに渋谷美竹は駅から近いが、規模感、スケール、圧倒的な存在感などシンボル的要素はパークコートのほうが勝ってると考えると、やはり定期借地とはいえ、パークコートは割安なのかなぁと感じます。

美竹はしかも借地代が別で毎月支払いある。渋谷は借地代込みで割安すぎるが、低層でも展望抜けてる東南角（坪650万）などは完売してる。北東角の割高部屋は低層と高層も残っている。ここの角住戸を見たら中住戸は買う気が無くなるから、リセールも考えたら中住戸は止めといたほうがいい

借地権だから手を出しにくいけど実は割安な物件な気がする

わかりやすい比較できる物件がない中で、パークコート神宮北参道ザタワーが価格がでてますね。所有権物件、規模感も戸数400戸以上、27階建て。外観も格好良い。共用部の充実度も渋谷とほぼ近い。しかし管理費は北参道は渋谷より1.３倍ほどであり、かなり高い！坪650円弱。
線路はあるが、代々木近いし、北参道もすぐ、新宿にも歩けるので悪くない場所ですが明治通り、そして高速道路、そして、やはり渋谷のあの立地と比べると価値的には大きな差がある感じが。
それで、ざっくりですが渋谷よりも価格が15%から20%高い。所有権なのでそれは当然だと思いますが。そこで同じ土俵に立ったとして、それじゃ、15%から20%の価格差でどっちを選ぶかですね。
渋谷のあの立地は、やはり別格のような気がしますが。

正直かなり迷っている。北参道は正直高すぎるのと場所が少し微妙。こちらが借地権。

もしくは今回両方見送って次回のパークコート企画を待つべきか。

私も迷ってます！渋谷は２年以上前の第一期から、価格を上げていない点も評価できる。
定期借地の負のイメージとそれにより購入にあたり、なんらかの制限を受けるのでなければ、渋谷で探してるなら、これ以上の物件はないかなぁと思ってます。
実需なのでかなり慎重になってますが、北参道のように、最近出てきてる新築の価格を見ると、パークコート渋谷の魅力が日際立つような気がします。
買わなかったら、販売が全て終わったあとの、パークコート渋谷の中古相場をみて、後悔しそうな気がします。

タワマンは土地の持分を考えたら所有権も定期借地も大した差ではない。解体準備金を積み立ててなく、総合設計で容積伸び代が無いということは建て替えにどれだけ費用がかかるか考えてみよう

わかりやすく、とても参考になります！ありがとございます

>>6208
入居開始しているのに
第6期1次 で販売戸数未定、って三井にしては珍しいのでは？
>販売が全て終わったあと
っていつになるのでしょうね。
定借だけが問題とは思えません。
飛行機通過する渋谷の街とか、テレワークでIT系のオフィスが減った渋谷とかの事情も関係しているのでは？

自分は購入しましたが、すごく快適に住んでますよ。
騒音も特に気になりません

今後は三井所有の低層の狭い部屋を販売するのでは？
値上げするの？

>>6210 入居済みさん

考え方が全然違うなぁ。それ間違ってるよ。

北参道が予想より高値だったから、色々と悩ましいですね。
三井もスミフ化してるので、焦って売るつもり無いし。

引越して約一ヵ月…
非常に快適で結構満足してます。

なんでそんなに慎重なの？今の相場からすれば激安なんだから、大きく損するリスクは小さい。悩むのがわからん。北参道と渋谷、どっちの立地に住みたいかで決めればいいじゃん。

>>6219 匿名さん

>>6219 匿名さん
確かに、どっちに住みたいかが重要ですね

>>6219 匿名さん
うちは投資用だから、自分で住むわけではない。そして１億円以上出すから慎重に越したことはないかと。すでに自宅で2倍以上使っているから、もう手元に失敗できる余裕がないというのもある。

私は北寄りの部屋だが飛行機は全くうるさくないがNHKの工事騒音が不快だ。10年以上も続くので北参道でも良いかと思いはじめた。今月にモデルルーム行って決めよう

PM鳥居坂はいかがでしょう。
5億ほどです。

鳥居坂は非公開で上客のみに販売です。株で金を稼いでも上客にはなれません。
まっとうに事業をして成功した経営者などが上客です。

そうだよ

下層階の西側、南側の小さい部屋は、時期以降の売り出しになると思うが、どんな展開になるんだろうか。眺望皆無に近いので、単価も600万以下になるだろうし、価格も1億以下となるだろうが、どうなるか。100戸以上あるけど。

>>6228 匿名さん
価格表だと、「時期以降販売予定住戸」となってたので、販売する方向にしたのだと思います。
平米数は狭くても、8000万、9000万の部屋が出ることになると思うので、動きはどうなるんでしょうね。
これによって、完売まで時間かかるかどうか大きく関わってきそうですよね。

今の市況で坪600万でも定借残存45年の美竹と同じになって、新築で残存70年以上のここが安すぎる。北参道の谷地で首都高&明治通り沿いという悪立地で坪850万の市況

東急百貨店と、bunkamuraの再開発が決定したと、今日のニュースに出てましたが、パークコート渋谷ザタワーの価値アップにも影響しますか

何が出来るかわかりませんが東急本店の大人な雰囲気は残してほしいです

住んで数ヶ月、騒音も何も気にならず、最高！
やはり、購入して良かった。

同じく、住み心地が良くて大満足です。

東急取り壊しか…再開未定らしい
場合によってはここのマンションの価値下がるな

ここってまだ買える部屋残ってます？

今の相場で。ここそんなに高い感じしないけど、なんで、ポンポン売れないのかなぁと？
残ってる賃貸予定だった部屋がグロスが安いことで、一気に時期以降売れれば、完売ゴールが見えそうだが、ずっと残っちゃってる部屋はそのうち売れるんだろうか

新世代の販売手法で売っているからです。
そんなポンポン売る必要無いのです。

>>6239 マンション掲示板さん

“新世代の販売手法”とは？？？

インフレ時に定借は不利だよね。
こうして販売引き伸ばしてる間も使用期限が近づいているから理屈上減価する。
所有権ならスミフ方式が合理的ではある。

減価してる不動産を同じ価格で売ってるので、売主からするとインフレ対応できてる

ゼブラカフェ、Yahooニュースで、さっき出てた。
わたしも、この前、ここのパン食べたが結構美味しい。頑張ってもらいたい、

消費税アップ時に値段据え置きしたから、実質2%割引をしたけど竣工後は値引きは一切してないけど売れてる。

渋谷ザ・タワーの元々の1期分譲の高層や角部屋を契約していた人はみな高属性の上級アッパー層だからね。

信託銀行とかでPBの勧誘があったり、ちょっとしたファミリーオフィスちっくな感じの経営者層が大半。

それに比して今の分譲は大衆向け。
SUUMOとかの一般媒体をいちいち経営者がみて皆さんみたく、あーでもないこーでもない枝葉の議論に花を咲かせるわけないでしょ。

入って右のエレベーターに向かうサラリーマン層と左のエレベーターに乗る経営者層。

>>6246 匿名さん

それなー

>>6246 匿名さん
いや、そんなことない。
基本的に高属性の経営者層が買っているのは高層階の角部屋の住戸。または中部屋の高層階の広い部屋。

わざわざ、低層、高層で仕分ける必要ない、とか言ってるのは低層しか買えない人間の妬み。

渋谷タワーに関してパークホームズ仕様かつ天井高さ不十分な低層を経営者はほぼ買いません。

事実誤認を招くような書き込みは注意。
ぼくの周りの経営者仲間の渋谷タワーに住んでたりセカンダリーにしてる人が複数人いますが、全員外すことなく高層階の住戸を持ってます。事実。
まあ3人だけだけどね。みんな自分のお抱えの金融機関から無理なくローン引いて買ってるよ。

ふつうのサラリーマンじゃこの案件、高層階の単価になると、ローンすらろくに組めないでしょ？
定期借家に坪800万以上をフルローンいける人って、要は他に資産や価値のある事業をもつ経営者だから。

商品特性と与信力を、この物件ほど問えるものはない。だって日本史上最大単価の定期借地権マンションなんだから、ぶっちぎりの。

年末の時点で営業さん曰く、二人ローンの会社員世帯も22階以上の部屋買ってるみたいですよ。超絶お金持ちも最上階や38F、高層角部屋にお住まいでしょうがバラエティあって面白いですね。西側と南側の低層賃貸用にMが取ってる部屋が放出されると住む層が色々になりそうかな。そんな安い額では借りれないでしょうが渋谷ならではのマンションですしね。

抽選外れてしまった！

今日が抽選でしたね。
次こそ当たればいいですね。

左のエレベーターは経営層ｗ高層階でも中住戸は低層角より安い部屋たくさんあるやんｗｗｗｗｗｗ

21階以下は順梁、22階以上は逆梁。

>>6253 名無しさん

21階以下が逆梁、22階以上が順梁

>>6248 通りがかりさん

長々と何言ってんだか不明ですが、低層グロスで高層も買えるという事実関係を指摘してるだけ。事実誤認もなにも、どこも間違ってない。

以前、どっかのスレに、パークマンション檜町公園の記事ネタをあたかも自分の経験のように書いてることがばれて赤っ恥書いてた恥ずかしい人がいました。6248は、文体や設定からして、同じ匂いがするんだよなー。

>>6255 匿名さん

急に話をすり替えるな。

>>6257 マンション検討中さん
わざわざ、通りがかりさんから名前変えなくていいんですよ。どうせ若葉マークなんだから。捨て台詞もみっともない。

先着一戸だけど角部屋全て売り切れ？

>>6258 匿名さん

急に話をすりかえるな。
何度でも言うぞ。

>>6260 匿名さん

6256は図星かー

北参道よりも定借込みでまずますの値段ですもんね。もう低層しかほとんど残ってないのも分かります。ただ界隈で北参道推しが多く、なんかここはイマイチ的な人が多いのはなんでだろ。十分いいマンションだと思うんですがね。カフェのパン系の匂いは最近確かにちょっとと思うけど北参道もカフェ入るみたいだしなあ。

比べちゃうとやはり角部屋のほうに人気が行くのはもっともな気がします。やはり、ダイレクトWindowsは、素晴らしい。

北参道も実際に販売の段になれば、ネガが湧いてきますよ。販売直前は、皆さん夢見る夢子さん状態だから。

北東は低層も上層階も残ってるが、一番高い方角で汚い風景と工事爆音を10年以上聞くのは嫌だわｗ

そうですね！ただ、北東は低層でも抜けてるってのはやはり、そこは大きいとも思います！

第6期1次が、先週終わって、これからはどんな展開にぬるのてすかね。低層階の40平米台の南向きと西向きが、どんな価格で出てくるか、興味深いです。
夜、遠くから見ると、角部屋中心に部屋の灯が徐々に増えてきタワー感じですね。
遠くからみると圧倒的な存在感ですし、近くで見てもすごい迫力で、

東南角　25Fが2.25億で売り出し→新築時1.75億から5千万乗せ
東南角　26Fが2.48億で売り出し→新築時1.8億から6.8千万乗せ

東南角が北東単価になってリセール半端ない笑

>>6268 匿名さん

上乗せはいいが、
肝心な売れてんの？！笑

渋谷二丁目の再開発も決まって、渋谷はどんどん良くなるね。

リセールは、チャレンジ価格、ってのがあって
とにかく高く出して誰か買わないかな、って場合がありますからね。

それにしても、このマンションは、わかりやすい比較対象がなく、将来価値が本当につかみづらい。
ただ、この立地で、あのシンボリックな外観であれば、72年間の定期借地とはいえ、地価が今後上がっても、地代はもう払う必要がないわけだし、やはり坪700万以下はかなり安く感じるがいかがだろう

>>6273 マンション検討中さん
月額家賃坪2.5万、年額家賃坪30万から考えると約70年で坪2100万
30坪（100平米）の部屋で6億3000万のキャッシュフローを生む優良物件
ほぼ金利ゼロで資金調達できるなら2億だったら黙って買いでしょ

家賃分価値が落ち続けるから

>>6274 職人さん

取らぬ狸の…w

>>6275 匿名さん

だからキャッシュフローで評価してるんじゃない？しかも、減り方はリニアじゃない。築浅なら所有権と同等の取り引きというのが都心定借の実績、と沖氏が申してました。だから儲かるらしい。全額地代前払いでこの値段ならどう転んでも儲かるでしょう。売れる貸せるが優良物件の条件だけど、ここは貸せる物件であるのは間違いなし。

>>6277 匿名さん
あ、すいません
緩やかなインフレ前提で家賃は変わらずで考えてます
実際はもう少しインフレになるでしょうから、6億3000万は上振れしますよね
デフレ感覚がしみついてる高齢者が多いようなので補足いたします

>>6277 匿名さん

すぐ売ればアホが買うかもね
落ち着かないよね

>>6277 匿名さん

同じ定借の広尾見てみ
同時期の所有権との価格差
知っているだろうけどね

パークコート渋谷ザタワーは、権利金と前払い地代含めて、72年で割ると坪2200円くらいでした。
地価上昇でも今後徴収されないので、その点も、神宮前と比較するときのポイントになりますか

渋谷区の定期借地権のマンションで比較すると、パークコート神宮前がわかりやすいですが、ここは、直近、坪単価400万前後では確実に成約してる。
残存40年を切っている。
地代も坪4000円くらいです。
その点から見ると、パークコート渋谷ザタワーは、結構安い気がします。

神宮前の定借からすると坪4000×12ヶ月×40年＝坪192万の土地価値
そこに坪400万を足すと、残存40年の場合だと坪592万の評価となるで良いか？
パコ渋は立地、タワー、残存70年を加味すれば坪800～900万ってとこだろね。
展望抜けてる角部屋で620～650万の低層はアップサイドありそうだけど高層は価格相応。

こういうのっていいんですかね？
営利目的？
ネット募集の不特定多数
管理会社対応頼みます。

ここで1回婚活パーティーやらせたら毎月開催されるw

そうだ、コロナ禍なんだから
不特定多数のおしゃべり食事パーティは自粛しましょう。コロナが終わってからにしましょう。

party会場、ヒカリエの近くに変わってるようだが、
もし変わってなかったとしたら、問題ありますね

リンク先の会場はもともと予定されていた場所で、そこから急遽場所変更で私たちが住むマンションに急遽変わった模様。共有部分や部屋の写真まで掲載してるし、ここでやるつもりみたいです。マジでマンション規約読んで欲しい。

楽しそうなパーティーですね time to rock the beat

やれやれ。。
https://m.facebook.com/photo.php?fbid=315940786820866&id=114741036...

ＤＷが少し斜めになってるから西北の23階あたりですね。リビングは婚活ラウンジ仕様でソファーのみでナイス

>>6293 匿名さん

無理すぎる
こんなん規約に反してないんですかね