パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

買いたい人は3月末までに消費税8％で契約してる。ここから売るには増税分2％とマンション市況も悪くなってきたので3～5％の計5～7％ディスカウントしないと厳しいでしょうね。

ツイッターで見たところ、高層階は８割売れたようですね。
低層階はどうでしょうか。

高層階は8割も売れてないですよｗ売りに出してないだけで営業に聞けば出てきます。低層階は半分も売れてません。

高層階は売り出しに対してはたしかに8割売れているようですね。
ただし低層は確かに苦戦しているようです。まだ半分以下です。竣工まで毎月5戸売れれば完売しますが、どうでしょうか。

高層階の角住戸は単価が高くても売れています。低層階も単価の高い角住戸から売れています。

1. 

散々な結果ですね。この定借。

今週末のＭＲ案内がまた来たぞ
捌けないマンションは毎週毎週大変だなｗ

昨年末から始まった貿易戦争前に売り出し開始した三井不動産はスーパーディール決めましたね（笑
購入者からしたら散々ですがリセールを気にするマンションではないでしょう。

社員さん、20階以下の値段表と空き状況もアップしてくださいｗ

冷静に考えると、定借でこの値段はないよなあ。。。

>>4151 マンション掲示板さん
この価格表の見方は、
　　①　金額が表示されている住戸が売出し中
　　②　薄暗い部分の住戸のうち、■印が付いている住戸が契約済み
　　③　薄暗い部分の住戸のうち、印が付いていない住戸は未供給
ということでしょうか。
赤色の■と青色の■の違いは何でしょうか？

コート神宮外苑にも興味を持っているのですが、神宮外苑の方はこのような価格表がアップされないので、困っています。

みなさん、パークコート渋谷ザタワーとコート神宮外苑とを比較されている方もいらっしゃると思いますが、
(1)　投資目的であれば、パークコート渋谷ザタワーの方が利回りがよさそう。
(2)　自分で住むのであれば、コート神宮外苑の方がより高級感がありそう。ただし、インフィニティプールまでは要らないと思う人は、パークコート渋谷ザタワーの方がコスパはよさそう。
といった感じでしょうか。

>>4157 匿名さん
グレーは供給済み。
■の色付きは駐車場付き。■の黒は駐車場の抽選権付き。無印は、抽選して余った場合しか駐車場は使えません。

どうせなら低層も含め全部知りたいね。
それならアンチの言ってることが正しいのかそうでないのか分かるし。

画像を貼った者です。低層は30%くらいの売れ行きです。
二期から販売しているため、残り期間頑張れば売り切れるのではないでしょうか。

ポイントとして実物の形が見えてくる今年後半や、渋谷の再開発が進むタイミングで大きく買われるのではないかと予想しています。

定期借地権の物件での坪単価という話も繰り返されていますが、本物件は50年の定期借地権物件と違い70年です。

そもそもタワーに関しては土地の持分が少ないため再開発の期待も薄く、50年後、70年後に僅かな土地の所有権があるかどうかがはあまり意味がありません。

特に、50年ですと築15年ほどで融資の最初のラインである35年に抵触してしまいますが、本物件は70年あるためその時点で残期間55年です。

また地代が約15%程度前払いで価格に乗っているため神宮前などと違いランニングコストが低い点もポイントです。すなわち、この坪単価は他の定借物件と比べて15%程度のディスカウントで計算すべきということです。

実質的に、ここを新築で購入する場合は定期借地権のデメリットはほぼないと言っていいと思います。

もちろん、築35年経過後の残期間35年ごろにはリセールに影響は出ていると考えられますが。

都心物件の平均居住年数は10年程度なので、議論には値しないでしょう。

一方で、2010年以降定期借地権の物件も数十%の値上がりをし、定期借地権であることのメリットデメリットが理解されてした現在でも、土地信仰の強い日本では異常な割安価格でない限りは販売には苦戦するでしょう。

ザコートも同時期に販売していますが、それと比較しても高層階のこの売れ行きは想定外に良いものではないでしょうか。

特に本物件は渋谷という非常に高い利便性、さらに代々木公園に隣接し極めて起床な半永久眺望があるランドマークタワーであり、再開発が進むにつれてナンバーワンのマンションとして価値があがっていく可能性が高いでしょう。

ただし、再開発物件は再開発前の価格に少しプレミアムが乗って販売されることが多く、価値が今後上がっていく前提があれど渋谷という街のブランドイメージがまだ途上であることを考えると、デベロッパーが想定する未来と消費者が感じている現在とにギャップがあるため、販売には苦戦するだろうと予想しておりました。
私はすでに売れている高層階住戸については竣工後即転売しても10%以上値上がりがあると予想します。

社員さん自画自賛の演説ありがとうございます。低層階の角部屋を検討したいので、価格表をだしてください。MR行って期待はずれだと時間がもったいないので。

三井はここを失敗のモデルケースとして次に活かして欲しいよね。

セカンド探しに先月見に行きました。下層階の区役所お見合い部屋は自社保有で賃貸。平米も書いてなく灰色で塗りつぶされてます。
下層階は上層階とさほど価格差(10%程度)がないのに、仕様を落としすぎましたね。価格差を埋めて同仕様で売ればもっと売れたでしょう。
現状は売り出してる部屋のうち20階に近い部分がぽつぽつ売れただけで、賃貸を除いた売り出し中の物件だと7割以上は残ってました。

>>4156 匿名さん
たぶん、そう思っている人が少なくないから、苦戦しているのでしょうね。
所有権マンションより低価格だと言われても、今はマンション相場が高値膠着状態なので、定借ならではのお買い得感があまりない。
高層階の売行きがいいのは、高額住戸には相続税対策の需要が相変わらずあるからなのでしょうか。税金対策と割り切れば、10年後くらいに売却すればよいので、定借であることのデメリットはあまりないのかもしれない。

>>4165 匿名さん
南側はキャピタル取れる割安感があるし価格も手頃なのですぐ売れましたね。北側は坪単価も700万以上ですが代々木公園の眺望など純粋に富裕層が欲しいと思える魅力が(相続含め)ありますね。
実際、70年はかなり長期間なので新築で条件の良い部屋を買う人には利回りでもいいしキャピタルでもいいしもちろん実需として住むのもいいし、高層階売れてしまうのはわかりますね。

ミッドタウン隣接の三井のタワーマンションも坪1200万円超えで順調にキャピタルゲインを生んでるようだし、ここもその希少性から、将来的に安定した人気を誇りそうだよね
世界経済のばたつきが収まれば自然に完売するでしょう

>>4166 マンション掲示板さん のおっしゃる通りだとすると、このマンションの高層階は定借を補うほどの訴求力があったから、富裕層を中心に売れたということですか。
その反面、低層階には、このマンションを買えるだけの人にとって高層階ほどの訴求力はないから売れ残っているのですか。だとしたら、定借をデメリットと感じる人には敬遠されるのは無理からぬこと。定借ファン向けに売り捌くしかないですかね。

リーマンショックの時ですら不動産価格って10％しか落ちてないのにオリンピック後の下落を期待している人が多すぎるのが不気味ですｗ

リーマンショック後の不動産販売不振で中堅デベが破綻して大手寡占。体力のある大手が価格を維持した。その大手も大量に在庫を抱えて同じことができるかな。

掲示板の中だけでしか、売れてないですね。

御託を並べても、結果が全てです。

それと、広大な代々木公園を囲むマンションは、無数にあるので、希少価値はないです。

上層は8割完売なので売れてないといえば売れてないですが。下層は3割強ですが、狭い部屋中心。トータルでは半分強。総額ではあと3割強が売れ残りってとこ？
立ち上がりまではまだ1年半もあるから、これがいいのか悪いのかは、評価わかれてますね。
まあ、ここを買った人が勝ち組か＊＊＊どうかは、3年後くらいにわかるんですかね。
公園の周りにはマンションありますが、ここと同様の規模、仕様のものがあるかというと無いですね。結局ダイレクトビューウィンドウか、シースルーバルコニーじゃないと、部屋からの眺望は望めないですから。

ブリリアタワーのペントハウス買えても、ここだと代々木公園向きは20階になるという。共用の設備は圧倒的にこっちが良いけどｗ

ブリリアタワーのペントハウスは19階でしたよね。

ブリリアタワーは騒音がね…
安らげない家は論外だは。

それだとこのあたり全部新飛行ルートで騒音マンションだね。ブリリアに限らず。

騒音＆人混みナンバーワンマンションはザコート神宮外苑でしょｗ

ここ、手詰まり感が否めませんね。
定借ですしもう、パークタワー渋谷、と改めて値下げ販売すべきでは？

>>4178 匿名さん

そんなことしなくてもそこその売れてるんで、残念ながら無理でしょうね。入居まであと1年半もありますし。売れ残りがあっても三井さんは賃貸物件を増やせばいいだけですし。

NHKやってるな・・・「マンション埋もれた空室」ｗ

長嶋修さん、いまいちコメントだった

そうか、売れるだけ売って残った分は賃貸か。なるほどね～ 賃貸人が増えそうだな。。。

パークコートタワーでは一番の失敗プロジェクトになりそうですね。
定借は厳しいという真っ当な評価なのかな。

ここ買った人は、三井不動産を支援してあげたみたいなものか。オール賃貸にならないように。

タワー立ち上がってくるとかっこいい。今は25階くらいなのでそろそろ斜めにせりでる階数だよね。

このマンションは、定借の真価が問われているのでしょうかね？

定借は増えますからね…
金融機関も立地の良い定借には融資してる時代からすると期間と立地次第では良い気がしますね。
ここは賃料一括前払いでローンも組めますから、所有権と同じように組めるのは他と比べるとメリットかと思います。

70年間の賃料合計は、フルローンで買った場合の借入金返済総額の２倍位になるとの試算があり、三井は賃貸用にある程度確保して、販売を手控えるとの話を聞きました。渋谷駅前マンションが坪１０００万円を大きく超える見込みの中、定借とはいえこちらの価格は割安との見方もあるようです。

小石川は３Ａの仲間入りを果たしたらしいですね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/

>>4189 匿名さん
そう思います？

>>4188 匿名さん
月額で賃料発生する場合、ということですよね？不勉強で申し訳ございません。

>>4188 匿名さん
というより、355戸全部を賃貸にするのはリスクが大きいので、相場が高いときに売れるだけ売ってリスクを減らし利益を確定しておこうという魂胆かと

三井側の本音は売りたくないけど、区との事業だから全部賃貸にするわけにも、高額で売るわけにもいかず。なので、まあまあお得な価格設定となっているわけで。それに気付く人もいれば気づかない人もいる。

広尾ガーデンフォレストも散々言われてキャンセルも続出したんですけど、現在の相場はというと…

投資用でももちろんいいんだけど、この最高の環境と眺望を楽しもうよ

特に高層階は買えば売っても貸しても儲かるのは確定的だけど、大切なのは居住して満足できるかどうか

はやく完成しないかな
楽しみすぎる

購入者の独りよがりな投稿で、場を乱されがちですね。
売れてないマンションで色々こねくり回しても、検討者にとっては有害でしかないですよ。

高額物件はどこも買えない貧乏人がまとわりついて大変だね…

現金買い出来ない方はオープンハウスへお帰りください

現地付近を寄ったので写真撮ってみました。
25階くらいまでできてるみたいですね。

悩んでる方は現地まで行くと良いかと。

1. 

かなり存在感ありました。

1. 

あとは想像していた以上に渋谷であって渋谷でない住環境で静かでした。
緑も多くていいですね。

Ｑ.そんなに良いなら、何故売れないのでしょう

Ａ.定借だから

>>4203 匿名さん
投資というものはそういうものです。レッテル張りされているほど、利ざやが大きくなります。
定借は従来の50年定借のイメージが強く、実態として中古で数十%あがって取引されていたり見直されてきていますが、新築に関しては今はまだそれでも底値圏といえるでしょう。チャンスですね。それが投資です。

70年の定借を経営者か役員が40才で買って、IPOで早期返済して50才。50～80才は悠々自適に暮らしてそこから弱っていき天国へ。定借だから土地の資産価値0、40年経ってたら建物価値もほとんどなくて相続できる。残りの30年弱の権利は賃料収入で息子娘への資産として相続すれば皆ハッピーだよｗ

定借は数十年も経てば廃墟化するとプロの人から聞きました。

単純に住みたいかすみたくないかで言えば、住んでみたいよな
代々木公園好きだし
パワーが有るよね
定借とか価格で、判断がややこしくなるわけだけど

ここは三井が1/3保有するから最後まで秩序ある管理するでしょ。そもそも廃墟化した定借など今までどこもありません。定借30年経った広尾ガーデンヒルズはどうですか

公園は、夜は真っ暗なので、パワーが有ります。

>>4207 匿名さん
まだ検討中だけど、仮に買わなければ賃貸では位置も住んでみたいｗ
高層の100平米でも100万はいかないよね？
代々木公園は好きだけど都心に住みたいが勝って代々木上原とか住宅街には住めなかったから本当にある
買う判断がつかないときこそ買えばよかったってなるのかなぁ

市況によりますが平米10000円～のようです。アベマで平米9000～10000円なのでコンシェルジュサービスは同レベルで、バーやラウンジなどの共用部の豪華さや外観はパークコートのほうが強いので10000円を割ることはないでしょう。

仕様の上がる高層階は三井さんの持ち分でなく、全て分譲。かつ、100平米を超えて公園が見える部屋は20戸ちょっとしかないので果たして賃貸がどれくらい出るのかは、微妙ですね。
半分賃貸に出るとは考えにくいので、出ても数戸？となると争奪戦になるのか？
三井の持ち分で賃貸となるのは、低層階の南側＝眺望がなく狭い部屋が中心。

39階がPH、36～38階はプレミアムフロア、20～37がスーペリア、19階以下がスタンダードで別れてるので平米単価も違うでしょうね。PH平米2.5万、プレミアム1.5万、スーペリア1万、スタンダード0.8万程度ではないでしょうか。PHは盛り盛りに乗せられてるので家賃に転化は出来ないでしょうね、PH買える人は貸さないか（笑

それでは誰も借りてくれないでしょうね。

まあ、悲しいかなそれが近辺の新築相場だから借りる人はいるでしょう。貴方は借りないのでしょうが。
ちなみにスーペリアは22階から35階だったかと。

売れてない不人気マンションを高額で借りて住むような恥ずかしい人は、いないでしょうね。

ステータスとも、言いかえることができます。

悲しいかな。

>>4216 匿名さん
そこそんな関係ないと思いますよ

買う層と借りる層（買いたいが若手の経営者などで与信が通らない人も含む）はまったく違います。間取り最悪な隣のペンシルマンションのラトゥールが坪7000～9000円で埋まるんですからね。そして渋谷は再開発で賃料は更に上がります。

代々木上原で10年前に新築マンション借りて、同じマンションの同部屋の賃料みたら下がってるどころか築10年たったのに賃料10％上がってましたよ。

ここのタワマンに限った話ではないのですが経験談を。断熱のFIXガラスでもタワマン20階以上の南向きは外気温30度で室内40度になります。エアコンは早朝からつけておかないと死にますので気をつけましょう。2個目のタワマンは北向きの角部屋にしたのですが、FIXガラスでしたが冬は北風の影響もあって寒すぎました。3個めのタワマンは東南の角部屋にしたら正解でした。西は賃貸でありますが全てを焼き尽くします笑

>>4220 匿名さん

それはダイレクト窓の場合ですよね。
ベランダのある窓の場合は、南向きの場合
上の階のベランダが庇の役目をするので太陽の高さが高い夏にそんなに暑くは成りません。
西向きは横から太陽が照り付けるので焼き尽くしますけどね。
余談ですが北向きは、夏に照り返しが入る部屋の場合は夏でもそれほど涼しくない場合があります。

>>4221
言葉足らずですみません、ダイレクトウインドウの場合になります。バルコニーあれば南向きが一番です！

ここの売れない理由アンケートを送ったら今日クオカードが送られてきたよ
普通に嬉しいｗ

ところでベランダってアパートだろ？バルコニーだよマンションはｗ

＞ここの売れない理由アンケートを送ったら今日クオカードが送られてきたよ


草

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_other/verand...

ベランダとバルコニーの違いも知らない人？

リビングの窓って一枚あたりの横のサイズどれくらい？
階数大きくなっても変わらない部分あるっけ？全体的に大きくなる？

>ベランダとバルコニーの違いも知らない人？

特に知ってる必要もないかな

頭のいい不動産営業さん(どの位いるかは知らないが)にしてみれば
客がベランダと言うかバルコニーと言うかで
客の知識度を判断できるね

私は知ってますが、特に知ってる必要感じません
友人が知らなくても別に気にしませんし
お金持ちが知らなかったとしても気にする事もありません

どっちかって言うと稼いでる男の人にはこんなことに興味持ってほしくないレベルです

ついでに言うとタワマンは何階以上とかも業界内の人間が知ってればいい話で
個人的にはどうでもいいです

頭のいい不動産営業さんという表現が頭悪そうですね。

頭のいい不動産営業さんとは具体的にどのような営業さんなんですか？

「ポーチ」と「アルコープ」の違いもどうでもいいですね

>>4229 匿名さん
>>私は知ってますが
自己顕示欲のお強い方だ

>>どっちかって言うと稼いでる男の人には
>>こんなことに興味持ってほしくないレベルです
どうでも良い事と言いながら、よくもまあ。

>>ついでに言うとタワマンは何階以上とかも
>>業界内の人間が知ってればいい話で
>>個人的にはどうでもいいです
定義がなきゃ議論できないのですよ

>>4232
>定義がなきゃ議論できないのですよ

定義はあっていいんです。業界内ルールもあっていいんです。
法的基準もあっていいんです。

しかし議論するつもりもないので「個人的にはどうでもいい」と言ってるんです。

>>4232
>どうでも良い事と言いながら、よくもまあ。

自分にとってどうでもいいから

>>どっちかって言うと稼いでる男の人には
>>こんなことに興味持ってほしくないレベルです

そういうことです

>>自己顕示欲のお強い方だ


お、おう

どうでもいいから窓の横のサイズ教えてｗ

モデルルーム行けば1/60の図面くれるから見に行きな

先着順が全く売れませんね。

タワー立ち上がってカーブ部分になってきたな、早くみたい。値下げする気ないようだけど余ったら賃貸回すんかな？

余った分は賃貸になります。必要ないから値下げはないでしょう。

＞余った分は賃貸になります。

買ってしまった人の傷心を逆なでする投稿は、お控えください。

色んな意味でその程度問題なし
いちいちビビる必要なし

赤信号
みんなで渡れば
怖くない

>>4241 匿名さん

余った分が賃貸になっても、購入組は気にしてないですよ。賃貸でもかなりの高額になるので、購入組はその方がお得ですしね。
三井さんは賃貸の方がよほど儲かりますし。

定借の割に値段が値段高すぎた。
港区好きからみれば渋谷はブランドでもないからなー。

それ以外にも
駅から遠い、山手線外側、来年から飛行機が上空通過する街の渋谷。

駅から遠いほうがええやんｗこのマンション住んでて電車通勤するんかｗｗｗ

お迎えが来るほどの物件ではないでしょう。

そもそもそういう方は定借なんて恥ずかしくて買わないです。

嫉妬コメがあるうちは安心だわ

売主オプションの締切はやい

締め切り早いですよね。。
そこで躊躇してたら検討していた住戸がなくなってしまいました。

方角ごとの各フロアの価格を表をにしました。全体の平均価格（灰色）に対して比べると、上層階だと北側がお買い得で下層階だと南東（～東南）がお買い得です。下層階の価格表を見るとやはり東南～南東が売れていますね。
東南にLINEホールがありますがそれより上のフロアは展望があり、東南は渋谷・六本木・代々木公園ビューです。南東は区役所～六本木ビューになります。

1. 

すごい笑

低層階の北と北東の高さはなんでだろうねｗ20階で代々木公園いくらでも見れるから希少性ないでしょ。北東と東北の角部屋の3～5階なんてカーテンしなかったら動物園の檻状態で見られまくりそうｗ

りセールは平均価格に寄ってくるから良いのは南東と東南なのかな

この物件に限っては、公園が見えるか見えないかで結構差がつくんじゃないですかね。

低層階の東北～北西の販売が悲惨すぎるから、プレミスト有明みたいに値下げして低層階の契約済み客に差額を返金すればフェアトレードになる。プレミストは-20％だったけどここは-10％で売れる。上層階に対して下層階の仕様落ちのお得感が少ないから売れないのわかってるでしょ三井幹部は。だから上層階は価格相応だから8割売れている

えっ
条件の良い上層階でもまだ20%以上も売れてないの？？？

竣功まであと1年半もあるから上層階は売れるでしょう。問題は下層階の北方面ですよ、営業の販売力ではなく過信しすぎましたね。池袋のクヤクションが大成功していたのでここも問題ないだろうという三井幹部の奢り。

>>4257 匿名さん
不動産なんて価格は常に変動するのに、入居前に価格が下がったら大騒ぎする契約者の甘えには辟易する。デベロッパーもそんなアホどもにつき合わなきゃならんのは気の毒だなぁ。

下層は北から売れてるよね？

>>4260 匿名さん
4257さんはそんな意味で書いてないよね。
あなたのようなタイプの人間が価格が下がって大騒ぎするのだろうね。
ここを買うような人でそういう人は少ないと思うな。実需で買っている人は、気持ち的にそういう風に思うかもしれないけど、値下げ要求までしないだろうし、私も含め投資的に買ってる人間は、ここは、株、不動産、債権等色々な投資先の一つで、特に株は日に何百万円下がることもザラだから、そんな短期感での上がり下がりに敏感に反応しないものだよ。
現状はここをキャッシュで買える以上の金額を株、外国債券で運用していてここ数年は5?10%で回せているので、ここをキャッシュで買うか、ローンを組んで株の運用益を出し続けるかが私の関心だな。株式相場も暴落の可能性が高まりつつあるようなので。

株で儲けたら現金3割入れてあとはローン組めば利回り33％くらいのの不労所得になるよ。ポイントは株で儲けたお金を忘れること。株をやり続けてもいつかは呑まれるから不動産に代える選択は有りですよね

そういう意味なら、ここを選ぶのは悪手です。

ここは、定期借地でした。
売れ残りもきついので、中古の出口戦略も、見えません。

このマンションは好きですが、社宅で買うか、投資で買うかの人ならいいけど、会社員等で実需で買う人には、割高物件だと思います。

絶対価格は高いですが、周辺相場と比べると定借なのでその分は安くなっており、割高とは言えない。
定借をどう考えるかですね。

>>4262 マンション掲示板さん
>>あなたのようなタイプの人間が価格が下がって大騒ぎするのだろうね。
そうなんですか？

定借に納得できないので、期限が切れても再延長できるように、組合で闘争運動を始めませんか？

納得してないのに印鑑押したの？

中古で似た価格帯のマンション回ってるんだけど
同じマンショングレードだと低層の眺望終わってる部屋とか、地権者住戸とかしかなくて、ここ買ってよかった

もちろん立地とグレード少し下げれば2億くらいでそれなりの部屋もあるけど、さすがに定借込みでも相当安く感じた

あなたは安いと感じているマンションが、なぜこれほど売れ残っていると、思いますか。
（売れていると豪語する上層階もいまだに20%以上も売れ残っているのです）

不人気というなら同時期に売りだしてここ以上に売れてるマンション多数あげてくれたら納得する

高層階残り15％、低層階残り55％、全体だと残り30％ですね。
まだ入居まで一年半あるのでかなり売れてる方だと思います。
というか先月ここで貼られていた価格表の段階で高層残り20％もなかったですよ。

１億円超える物件なら売れてる方でしょ
売れていないなんてよく言うな
そんな即完売なら値付けがおかしいんだよ
マンションの価格は、年々上がっているからね

相手は、不動産のプロ中のプロ。
値付けがおかしい、なんていうのは実はない。
あるのは、マーケットの過熱感のみだ。
小石川を見ていると、浮き沈みがよくわかる。
たんたんと同じペースで売れる物件が、実は最もよい物件なのである。

会社役員ですが私は住宅ローン減税を使い切ってから一括返済して、会社に買取りさせて社宅に切り替えます。三井は都心部のマンションは一切値下げしないらしいのですが、担当営業マンが理由を教えてくれて納得しました笑

オリンピック前後から暴落するどころかどんどん値上げされていって、待ち疲れしてるDINKSや若い夫婦がたくさんいます。土地代と施工費を考えれば値段は下げられない。というか下げる必要がないってことでしょうか

やはりオリンピック後に住宅暴落説は、都心に限っては妄想なんですかね。

昨年末から売れ行きは落ちてる。過去に例のない大量供給のオリンピック村マンションがこけたら、オリンピック前に暴落もあり得る。

価格が上がれば売れ行きも落ちるよ

郊外だけど値下げをしないはずのすみふが値下げしている。異変の前兆かも。気づかない人がやけどするんだろうな。

売れ行き落ちてるけど供給も1/3になっておるよ。入札でホテルに勝てない「

供給絞ってるのにはけないって危険領域。

安くして赤字で売るぐらいなら、土地を塩漬けにするでしょ
スミフさんの塩漬け土地が、文京区の後楽にあるな
向こう2、3年分の土地の仕入れを、既に終わらせているんだから、安くできるわけ無いじゃん
三井健太さんの受け売りだけど

新築販売がなくなれば、中古が上がるでしょ
いい部屋に限るけど

定借には厳しい時代がやってきましたね。

という思い込み

かなり立ち上がってきて上層のカーブ部分が少しずつわかるようになってきた。

あのモデルルーム3月末までだったはずなのにいつまでオープンさせとくねんｗ借地代と人件費等で月数千万かかったら益々値下げできませんね

大規模物件の販売なんてそんなもんでしょう。このご時世ここくらい売れてる物件の方が稀でしょうし。

低層の下がり天井高210で賃貸以下なのが億出す物件ではない。設備と展望の差での価格差はわかるが、借地の低層で億出させるなら天井高は普通にしとけよなぁ

飛行機が通過する展望の街には厳しい時代がやってきましたね。

渋谷はスクランブルスクエア、パルコ、フクラス、宮下公園のオープンと今年の末から来年にかけて大きく変わります。飛行機は??高度上がりましたし、楽しみな時代ですね。
さらに、桜丘、ドンキ、NHKとまだまだ続きますので本当に楽しみ。

買えないネトヒキが、嫉妬投稿するスレ

渋谷区は高度610ｍから700ｍ、品川区は300ｍから330ｍ。高度上がっても品川はなんかやだな

大井町通過の想定とか見てたら、真上飛んでてマジヤバいよ。渋谷も微妙かな。。

>>4288 匿名さん
カーブ部分って22階くらいからですか？
はやく全貌が見たい！

>>4293 匿名さん

遠く離れた場所自慢ばかりで、うんざり
なんか誇れるとこないの、ここ

徒歩数分が遠いというのなら何も言うことはないなぁ
他の有象無象のマンションなんてそれ以下の周辺開発しかないんだし。

ネガさんも買える物なら買いたいだろ

>>4291 匿名さん

そういうマンションオタクは現実社会では少ないからな

屋上のライトアップってどんな感じになるのだろうか？

できればいろんな色に光らせてほしいなあ

屋上はブルーだったと思うよ

朝6時過ぎの撮影になります。この時間で日影になってる北向きと、南東から東南のLINEホールより低い階はどの時間も半永久的に日差しはありません。北東から東は朝日はばっちり入りそうです。東南のLINEホールより上の10階以上は朝日と南の日差しが適度に入りそうですね

1. 

北東の真下からになります。MR行かれた方はご存知かと思いますが、各方角の真正面から見ると長方形に見えます。不思議なことに角度をずらして見ると斜めにせりだして見える凝ったデザインです。その仕組みは角部屋部分の凹みになります。建蔽率と容積率を考慮して、より高くより広くよりカッコよくするために考えぬかれた見事なデザインですね。

1. 

>>4305 筋トレ帰りさん
他ののタワマンと同じようにみえます。

まだ斜めに出てるのわかりにくいですね。26階くらいから窓ガラス増えてぐいっとなります

好評分譲中・・・ってベッドタウンのマンションみたいｗ

おお、貴重な画像を2つもありがとうございます。

日の入りについても時間帯もありとても参考になりました。

2枚目、たしかにそれが見て取れますね！
めっちゃ楽しみになってきました。
とりあえず現地に見に行ってみようと思います！

だいたい何月くらいに一通り、最上階までの外側からの見た目が完成するんでしょうか？

>>4303 匿名さん
ブルーなんですね！初耳です

1週間に1フロアくらいのペースで立ち上がってるので、最上階が出てくるのは10月末くらいかなぁ

隣の建て替えマンションは総合設計使って下駄履きで100ｍが限界だろうね。パークコート渋谷は区役所とラインの容積率をもらってるからここまで高く出来たので笑

北参道の三井が二十七階建て140メートルくらいだっけ
あれもパークコートになるんかね

北参道は、パークコートタワーだよ
浜離宮の営業の方に直接聞いた話

販促用の垂れ幕を掲げているんですね。
スミフさんのタワマンかと思いました。

27階建てで高さ140ｍだったら天井高4.5ｍでペントハウスは20ｍいけますよ！

27階建て89ｍですね。白金ザスカイと同様で高速道路がお隣さんです。

https://ascii.jp/elem/000/001/677/1677260/

これですか。五輪を見込んでの周辺開発とセットのようですね
清水建設らしいですし高そうですね。

去年の夏頃現地で確認しましたが、確か北側は少し西に向いているのもあり午後3時以降には日が当たると思います。

夏に西日が当たるのが嬉しいですか？

嬉しいですね

営業さん！最新の物件リストを載せてください！

>>4311 匿名さん
ありがとうございます。
秋くらい、ちょうど散歩が気持ちいい時期にはもう見えてるんですね。楽しみです。

内装に1年もかかるのかと思ったが、晴海フラッグは内装全部壊して水道管などは同じのを使っても、再度内装を作り上げるのに2年半もかかるから時間がかかるものだと再認識。というか内装職人が足りないのだろうか

エアコンもないタワマン内とか暑くてぶっ倒れないのだろうか

大型の扇風機があるので、大丈夫なはず。それでも暑いだろうけれど。

床面のコンクリートの上には職人の大量の汗が落ちてる。床張ってしまえば見えなくなるもんね。

いま都心は、70平米前後で軽く1億超えてきますからね。普通にちょっと余裕のある人じゃないですかね。

暑さ対策で朝6時から工事してますよ。その時間から外付けのエレベーター動いてます！29階あたりまできましたね～。グラデーションのタイルは思っていたより派手ではなくて、意外に落ち着いた雰囲気ですね。区役所はミラーガラスでギラギラで、LINEホールは色彩豊かで、マンションはその中間にすることで3棟を1つのオブジェとして高台に君臨するって感じです！

お盆も休みなしですね

熱中症に気をつけてほしいですね。今日もゼロ災でいこう！よし！

がんばってください！

だいぶ膨らみが分かるようになってきました

室内の通路幅1.3ｍくらいある？もったいないと思ってしまう笑

webを見るとデザインばかりで、構造やセキュリティーや防災などが何も明記なくて一定の層はこれでは内覧の申し込みすらしないよ。そして低層階がじゃぶじゃぶなのだから低層階のモデルルームを作るべきですね。三井幹部の皆さん！

しかし、売れませんね。

>>4335 匿名さん
室内の通路幅とは？
内廊下ですか？

>>4338
室内（専有部）の廊下です！内廊下幅はもっと広いと思います。

低層階売り出した2期？の料金表を見つけたのですが、今のほうが安くなってました。その時は消費税8％の価格ですが、現在は消費税10％の価格ですが1月の料金より少し安くなってました。低層階は2～3％の値下げはしているようです！上層階は消費税分がほぼ値上げされていました。

>>4339 匿名さん
低層階は価格調整したのですね。高層階も第1期の前に2?3度調整していたようですし。

売出し前の価格調整はするでしょうけど、売出し後に価格変更するのは最近の三井不動産ではかなり珍しいですね。
2021年までの売上予算を達成してしまっているので早売りする必要ないらしい。まぁ流石に低層階の売れ行きに驚いて下げたのかな

>>4341 匿名さん
低層はそのくらいの価格調整はしてもいいでしょうね。相対的なことも含めて高層が割安なので。


>>4339
内廊下の幅などって何見ればわかるんでしたっけ？

高層階がお得・・・話題の人気マンションという前評判を信じて、市況崩れる直前に高値で掴まされた1期組のことでしょうか。三井はうまいことやってやりましたね笑

低層階もお得な部屋あると思う

早くも値下げし始めたんですね。

低層でお得なのは東から南東でしょう。そこだけは低層でも半分ちかく売れてる。表あったよね

あった、これだ。全体の平均額より下にある部屋はマンション内でパフォーマンス良いです。北西も安いですね、ただNHKの工事が2036年まで続くのがネックです。

1. 

これって眺望一切加味してない感じだよね

第一期の売出し前の最初の価格表です。
これを見ると、31Aは26500万円に対して30Aは25500万円ですが
実際の売出しは31Aは26500万円に対して30Aは23200万円と、2300万円(9%)調整されました。

ちなみに31Bは当初23200万円、30Bは22900万円で販売されており、当初価格と売り出し価格が同じです。
Aタイプは眺望に関して30と31で大きな差はありません。

このようなことを考えると、Aタイプ31階～など申込みが入ったため値下げ対象にならなかった住戸があり、これらは非常に人気で需要があったと言えます。
一方で、A30(A22~30も同様)はどの住戸も9%、約2000~2300万円の値下げがあり割安に買えたでしょう。
Aタイプ自体が北向き代々木公園の眺望を加味して他の方角より単価は高いですが、31階～が当初価格で成約していることを考えると買えた人はおめでとうございます。竣工した瞬間に10%近い含み益でしょう。

その他大きな調整があった住戸はCタイプで7.5%、Jタイプ5~7%、Iタイプ5%などです。
すでに購入した方はもちろんですが、これから購入する方も過去の価格と成約を調べるとまだ割安な住戸が残っている可能性もあり

22～30階のAタイプが竣工した瞬間に10％含み益はすごい飛躍だねｗ31階以上のAタイプはバレー駐車場が付いてるから条件も違う。30階以下のAは高くしすぎて需要が低かったから是正したにすぎないでしょ。
失礼しました、22～30階のAタイプ購入者のセールストークでしたねｗ

価格表を見ればわかることですが、22?30と31?はどちらもバレーパーキングの駐車場付き住戸です。プレミアム仕様は36からで、同条件です。ただし31?は駐車場の区画選択優先権があります。

北向きは遮る建物や再開発がないエリアで、高さによる差はあまりありません。それが値付けに出ています。

また、31?を買ったひとが損してるとかではなく、シンプルに30以下を買った人はとてもお得ということです。おめでとうございます。

中古で流通した際、仮に30階と31階が出た場合に2300万円の差は決して付きません。どちらかに寄ります。
富裕層は駐車場付き住戸を好みますから、その差がある場合は価格差が出ることもありますね。

新築ならではのパンダ部屋があったということです。
他にもあるはずですので、ぜひ調べてみてください。

沖さんのレポートに、住戸別の割安度が出ている。

そもそも、沖式新築時価に対して、m2単価が20万円以上も割安。どれを買っても損はない。

>>4354 匿名さん
はい、その通りだと思います。
キャピタルも利回りも取れる物件で、その中でもさらに割安住戸が存在するということです。

いまだに沖式を信仰してるやつ居てワロタ

>>4356 匿名さん

そういうあなたは、榊信者？
類似のサイトは幾つかあるけど、沖式が一番参考になると思ってます。はい。

あくまで参考で個別事例を見た方がいいね、あたりまえですが

上記に書いたようにデベがどんな価格付けをして他の住戸とどんな差があるのか。詳しく見ると割安住戸は見えてくるので、指標はあくまで指標で深く見た方がいいですね。

既存マンションでも割安住戸はあれど売値もそこまであがらなかったりする。高い住戸と率は同じくらいだったり。

定借でも各種物件レポートの指標は参考になるのでしょうか？

>>4359 マンション検討中さん
大学に戻って数学と論理学と統計学から勉強してきたらいいと思う

高層、南の部屋が最も割安でしたね。
なぜ、そんなに歪みが出たかは、最初の予定価格からの経緯を見ている人ならわかる。もう完売して買えないけど。

何れにしても、白金ザスカイ、北参道、桜丘、麻布台など、今後の新築価格と比較すれば、素人さんでもここが超割安であることを実感すると思います。

>>4352 マンション掲示板さん
失礼しました。30階と31階の価格差は3300万でした。

>>4360 マンション掲示板さん
なんでですか？定借と所有権ではターミナルバリューが違いますよね。それも含めた時価指標なのか、単に直近の取引事例で見てるのかによって指標の信頼性が変わるのではと思ったのですが。

>>4364 匿名さん
ありがとうございます。参考にさせていただきます。

北東の高値掴みさんのポジトがすごいですね笑
割安だったら当初の予定通りに3月末にはMRクローズしてもう完売だったでしょう。新築部屋がごろごろ余ってるのにリセールうんぬんの机上の空論。三井は小石川・外苑・白金ザスカイ（売主に参加）と評価高いのに、渋谷だけ失敗して半分以上を余らせているという大失態をどう処理するのかが観物ですね！
北東の皆さんお安く買えておめでとうございます。

>>4366 匿名さん
北東のポジト→わかる
だから3末にMRクローズしてるはず→？！！？？！

論理飛躍すごくて可愛い、可愛いよ

ちなみにザコートも買ったけど、進捗同じくらいだよｗ

半分以上余ってるってちゃんとＭＲで確認した？
もう3割しか残ってないよ。

価格帯に関わらず、マーケット全体の契約率が下がってるなか、ここは売れ行きはいいよね。遥かに戸数が少ない南平台や青山一丁目、ザコートなら完売している戸数が売れている。

ザスカイなんて、まだ販売も始まってないのに、好評って、苦笑

白金はT-3のガラスですがここはT-2ですか？900ｍ上を飛行機が通るのでT-3にして欲しいですね。

連投すみません。営業さん、最新の在庫表をアップしてください！

>>4369 匿名さん
そう、ここかなりの数売れてるんだよね
他は竣工までもうあまり時間がないところが多いけど、価格表見る限り月に10?20戸ペースで売れてるのかな

>>4371 匿名さん

検討してらっしゃるのなら、モデルルームへ足を運ぶのがよろしいかと。
検討しているのなら、ですが…

ザコートとここを買ったのをツイッターで匂わせてるのは株で当てた慶應の・・

タワマンの修繕とかただでさえ不確定な要因が多いから
免震よりここみたいな制震の方が維持費は読みやすいですかね

T-1ガラスだからって飛行機音も気にしない！ホームページでは抽象的な内容ばかりで、仕様はまったくわからない謎マンション、その名もパークコート渋谷ザタワー！

1. 

おお、上層の曲線がカッコいい！

このマンションは定借なので、お値打ち価格なのですよね。
投資用に買って、賃貸で運用すると利回りはどれくらい期待できそうですか？
仮に表面利回りが4％程度だと、期中のキャッシュフローがマイナスになるおそれがあり、不安に感じます。

>>4378
軍資金が如何ほどか分からんけどマンション買って見ず知らずの連中に貸すなんてショボい金の使い方やめたほうがいいだろ。
そんなにあぶく銭あるのか？

やっぱり株で儲かった独身中年か？
いつまでも東京にいないで地元に帰ったほうがいいんじゃね？

管理費修繕積立金解体準備金で平米900円くらいかな

賃貸利回りは再開発中の現在でもだいたいどの住戸も4.5%-5.5%

新築でこれだけ利回り出るのは素晴らしいね

㎡1000円でしょ。修繕はもっと上がってくから1400円くらいになる。

このご時世で賃貸の表面利回りが4.5％～5.5％なら、まあまあですね。
でも、利回り5.5％でも、空室期間をできるだけなくさないとキャッシュフローは苦しくなるかもしれないですね。
せめて6％台に届くといいのだけれど。
かといって、今はマンションが高値相場だから、転売益を狙うのも容易ではない。
将来、資産価値が上がったとしても、高額物件は買える層が限られているから、中古で売りに出した時に相場通りの金額で売れるとは限らない。

利回りが利回りが?って言ってる人にニューヨークとかロンドンとか香港の利回り見せたら失神しちゃいそうだな

築浅で1%台、築数十年で2%から3%
日本の都心の新築もほとんど利回り3%前後でたまに4%乗る物件あるけど

都心は利回り5%超えたらたいていのマンションは10?20%のキャピタル取れるよ

利回りさんと北東22～30階値上がりさんが必死ですね。自称10％ディスカウントで買えた北東が、自称通りに10％値上がりで売りに出しても、リセールでの2億超え物件の流動性の極端な低さに震えるでしょうね笑。リセールなら1億5千万以下で属性の良いパワーカップルが買える価格の部屋を買うべきです。

同感ですね
しかも定借だから滅多に売れない

>>4385 匿名さん

？

パワーカップルの年収は景気良くなってもすぐには伸びないから投資家層が買う2-4億の部屋の方がキャピタル取るならおすすめだよ、その分下振れもあるけど

北東上げって言われてるけど、将来の相場はわからないとしても
当初は31階が坪864万円で30階が853万円だったのに対して、仕様は変わらないのに30階は値段調整されて坪776万円で買えたから新築ならではの美味しい価格があったって話をしているだけ
もちろんAタイプ22-39はすぐに完売ね

Cタイプなんかも35階まで一律7.5%くらい値下げがあったし、Iの31-35なんかも5%値下げがあって坪700万でとてもお得だったね

新築のパンダ住戸を見つけるのは結構簡単

30階以下を買わせるために31階以上を抜きでた価格にしていた。プレミアムフロアは値段関係なく買う人たちがいる。割高な北東22～30階をどう買わせるが三井の腕の見せどころ。パンダ値下げだと思わせるテクニックお見事です。

>>4383 マンション検討中さん
知ったかぶりが一番恥ずかしいと思う

1. 

>>4388 匿名さん
31階ってプレミアムフロアなんですか？？？

>>4389 匿名さん
まずちゃんと文章を読んでからもう一度調べてくださいな。
そしてその画像に書いてある文章もしっかり理解してください。

株式市場が崩れる前に天井キャッチしてしまったのだから不安なんだよ。この辺にしてあげなよ

>>4392 匿名さん
ほんとその通りだよな
たかが数千万の利益が出ちゃうことに対して必死に否定ｗ

「ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識」
記事一覧
https://diamond.jp/category/s-bukken

連載記事にあるとおり、ここは値上がり必至の三要素「再開発」「クヤクション」「定借」のロイヤルストレートフラッシュ物件であり、おまけに割安です。
現市況において、数少ない「買うべき物件」といえるでしょう。

しかし、売れませんねえ

>>4395 匿名さん

壊れたレコード

上層階は85%以上売れてるので、もう十分。後は、ゆっくり売っていけばよい。
低層階は50%以上売れた。元々売らない方針だったので、これも十分。

本当はデベとしては、全戸賃貸の方が儲かる。住友の大崎ガーデンシティは、当初販売でホームページまで立ち上げたが、引っ込めて全戸賃貸にした。売ってもらえるだけでも、有難いこと。

https://diamond.jp/articles/-/213167
利益率は低くても分譲事業を継続しようと努力する人も、中にはいる。理由の1つに、顧客ニーズに応えようとする心意気がある。財閥系については、その財閥信奉者がいて、供給を待っている人も多い。
マンションの供給大手7社で構成される「メジャー7」による供給は、全体の5割に近づいている。この大手が「売ってあげる」とそっくり返ってもおかしくない時代に、採算の悪い分譲事業を継続してくれる開発事業者を、私はしみじみとありがたく思っている。

ここは定借ですから、関係ありませんよ。

>>4398 匿名さん

？

>>4398 匿名さん

定借かどうかは関係ないのでは？

成金の慶應ボーイは品がありませんね・・笑
低層階が50％売れたというのは三井の賃貸を除いた部屋でですか？ここ2ヶ月でもの凄い量が売れたことになりますが話題にならないのはなぜでしょうか笑

>>4401 匿名さん

？

>>4401 匿名さん

低層階は販売用住戸の半分、上層階は全て販売住戸で8割が売れてます。
もの凄い量ではないと思いますが、着々と販売は進んでいるようです。