パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

ここの購入者は賢いから、何か書いてスレが上がると、すぐに検討すらしていない決まった人たちが群がって下らない書き込みで埋め尽くされることを知っているから、もう来ないのです。

むしろ軽いネガ投稿に対し、群がって暴言を吐いているのは、購入者さん達の方ですね。

ここは検討スレです。
売れてない事を指摘されたくらいで、一々逆ギレしないでくださいよ。

買いたい人は3月末までに消費税8％で契約してる。ここから売るには増税分2％とマンション市況も悪くなってきたので3～5％の計5～7％ディスカウントしないと厳しいでしょうね。

ツイッターで見たところ、高層階は８割売れたようですね。
低層階はどうでしょうか。

高層階は8割も売れてないですよｗ売りに出してないだけで営業に聞けば出てきます。低層階は半分も売れてません。

高層階は売り出しに対してはたしかに8割売れているようですね。
ただし低層は確かに苦戦しているようです。まだ半分以下です。竣工まで毎月5戸売れれば完売しますが、どうでしょうか。

高層階の角住戸は単価が高くても売れています。低層階も単価の高い角住戸から売れています。

散々な結果ですね。この定借。

今週末のＭＲ案内がまた来たぞ
捌けないマンションは毎週毎週大変だなｗ

昨年末から始まった貿易戦争前に売り出し開始した三井不動産はスーパーディール決めましたね（笑
購入者からしたら散々ですがリセールを気にするマンションではないでしょう。

社員さん、20階以下の値段表と空き状況もアップしてくださいｗ

冷静に考えると、定借でこの値段はないよなあ。。。

>>4151 マンション掲示板さん
この価格表の見方は、
　　①　金額が表示されている住戸が売出し中
　　②　薄暗い部分の住戸のうち、■印が付いている住戸が契約済み
　　③　薄暗い部分の住戸のうち、印が付いていない住戸は未供給
ということでしょうか。
赤色の■と青色の■の違いは何でしょうか？

コート神宮外苑にも興味を持っているのですが、神宮外苑の方はこのような価格表がアップされないので、困っています。

みなさん、パークコート渋谷ザタワーとコート神宮外苑とを比較されている方もいらっしゃると思いますが、
(1)　投資目的であれば、パークコート渋谷ザタワーの方が利回りがよさそう。
(2)　自分で住むのであれば、コート神宮外苑の方がより高級感がありそう。ただし、インフィニティプールまでは要らないと思う人は、パークコート渋谷ザタワーの方がコスパはよさそう。
といった感じでしょうか。

>>4157 匿名さん
グレーは供給済み。
■の色付きは駐車場付き。■の黒は駐車場の抽選権付き。無印は、抽選して余った場合しか駐車場は使えません。

どうせなら低層も含め全部知りたいね。
それならアンチの言ってることが正しいのかそうでないのか分かるし。

画像を貼った者です。低層は30%くらいの売れ行きです。
二期から販売しているため、残り期間頑張れば売り切れるのではないでしょうか。

ポイントとして実物の形が見えてくる今年後半や、渋谷の再開発が進むタイミングで大きく買われるのではないかと予想しています。

定期借地権の物件での坪単価という話も繰り返されていますが、本物件は50年の定期借地権物件と違い70年です。

そもそもタワーに関しては土地の持分が少ないため再開発の期待も薄く、50年後、70年後に僅かな土地の所有権があるかどうかがはあまり意味がありません。

特に、50年ですと築15年ほどで融資の最初のラインである35年に抵触してしまいますが、本物件は70年あるためその時点で残期間55年です。

また地代が約15%程度前払いで価格に乗っているため神宮前などと違いランニングコストが低い点もポイントです。すなわち、この坪単価は他の定借物件と比べて15%程度のディスカウントで計算すべきということです。

実質的に、ここを新築で購入する場合は定期借地権のデメリットはほぼないと言っていいと思います。

もちろん、築35年経過後の残期間35年ごろにはリセールに影響は出ていると考えられますが。

都心物件の平均居住年数は10年程度なので、議論には値しないでしょう。

一方で、2010年以降定期借地権の物件も数十%の値上がりをし、定期借地権であることのメリットデメリットが理解されてした現在でも、土地信仰の強い日本では異常な割安価格でない限りは販売には苦戦するでしょう。

ザコートも同時期に販売していますが、それと比較しても高層階のこの売れ行きは想定外に良いものではないでしょうか。

特に本物件は渋谷という非常に高い利便性、さらに代々木公園に隣接し極めて起床な半永久眺望があるランドマークタワーであり、再開発が進むにつれてナンバーワンのマンションとして価値があがっていく可能性が高いでしょう。

ただし、再開発物件は再開発前の価格に少しプレミアムが乗って販売されることが多く、価値が今後上がっていく前提があれど渋谷という街のブランドイメージがまだ途上であることを考えると、デベロッパーが想定する未来と消費者が感じている現在とにギャップがあるため、販売には苦戦するだろうと予想しておりました。
私はすでに売れている高層階住戸については竣工後即転売しても10%以上値上がりがあると予想します。

社員さん自画自賛の演説ありがとうございます。低層階の角部屋を検討したいので、価格表をだしてください。MR行って期待はずれだと時間がもったいないので。

三井はここを失敗のモデルケースとして次に活かして欲しいよね。

セカンド探しに先月見に行きました。下層階の区役所お見合い部屋は自社保有で賃貸。平米も書いてなく灰色で塗りつぶされてます。
下層階は上層階とさほど価格差(10%程度)がないのに、仕様を落としすぎましたね。価格差を埋めて同仕様で売ればもっと売れたでしょう。
現状は売り出してる部屋のうち20階に近い部分がぽつぽつ売れただけで、賃貸を除いた売り出し中の物件だと7割以上は残ってました。

>>4156 匿名さん
たぶん、そう思っている人が少なくないから、苦戦しているのでしょうね。
所有権マンションより低価格だと言われても、今はマンション相場が高値膠着状態なので、定借ならではのお買い得感があまりない。
高層階の売行きがいいのは、高額住戸には相続税対策の需要が相変わらずあるからなのでしょうか。税金対策と割り切れば、10年後くらいに売却すればよいので、定借であることのデメリットはあまりないのかもしれない。

>>4165 匿名さん
南側はキャピタル取れる割安感があるし価格も手頃なのですぐ売れましたね。北側は坪単価も700万以上ですが代々木公園の眺望など純粋に富裕層が欲しいと思える魅力が(相続含め)ありますね。
実際、70年はかなり長期間なので新築で条件の良い部屋を買う人には利回りでもいいしキャピタルでもいいしもちろん実需として住むのもいいし、高層階売れてしまうのはわかりますね。

ミッドタウン隣接の三井のタワーマンションも坪1200万円超えで順調にキャピタルゲインを生んでるようだし、ここもその希少性から、将来的に安定した人気を誇りそうだよね
世界経済のばたつきが収まれば自然に完売するでしょう

>>4166 マンション掲示板さん のおっしゃる通りだとすると、このマンションの高層階は定借を補うほどの訴求力があったから、富裕層を中心に売れたということですか。
その反面、低層階には、このマンションを買えるだけの人にとって高層階ほどの訴求力はないから売れ残っているのですか。だとしたら、定借をデメリットと感じる人には敬遠されるのは無理からぬこと。定借ファン向けに売り捌くしかないですかね。

リーマンショックの時ですら不動産価格って10％しか落ちてないのにオリンピック後の下落を期待している人が多すぎるのが不気味ですｗ

リーマンショック後の不動産販売不振で中堅デベが破綻して大手寡占。体力のある大手が価格を維持した。その大手も大量に在庫を抱えて同じことができるかな。

掲示板の中だけでしか、売れてないですね。

御託を並べても、結果が全てです。

それと、広大な代々木公園を囲むマンションは、無数にあるので、希少価値はないです。

上層は8割完売なので売れてないといえば売れてないですが。下層は3割強ですが、狭い部屋中心。トータルでは半分強。総額ではあと3割強が売れ残りってとこ？
立ち上がりまではまだ1年半もあるから、これがいいのか悪いのかは、評価わかれてますね。
まあ、ここを買った人が勝ち組か＊＊＊どうかは、3年後くらいにわかるんですかね。
公園の周りにはマンションありますが、ここと同様の規模、仕様のものがあるかというと無いですね。結局ダイレクトビューウィンドウか、シースルーバルコニーじゃないと、部屋からの眺望は望めないですから。

ブリリアタワーのペントハウス買えても、ここだと代々木公園向きは20階になるという。共用の設備は圧倒的にこっちが良いけどｗ

ブリリアタワーのペントハウスは19階でしたよね。

ブリリアタワーは騒音がね…
安らげない家は論外だは。

それだとこのあたり全部新飛行ルートで騒音マンションだね。ブリリアに限らず。

騒音＆人混みナンバーワンマンションはザコート神宮外苑でしょｗ

ここ、手詰まり感が否めませんね。
定借ですしもう、パークタワー渋谷、と改めて値下げ販売すべきでは？

>>4178 匿名さん

そんなことしなくてもそこその売れてるんで、残念ながら無理でしょうね。入居まであと1年半もありますし。売れ残りがあっても三井さんは賃貸物件を増やせばいいだけですし。

NHKやってるな・・・「マンション埋もれた空室」ｗ

長嶋修さん、いまいちコメントだった

そうか、売れるだけ売って残った分は賃貸か。なるほどね～ 賃貸人が増えそうだな。。。

パークコートタワーでは一番の失敗プロジェクトになりそうですね。
定借は厳しいという真っ当な評価なのかな。

ここ買った人は、三井不動産を支援してあげたみたいなものか。オール賃貸にならないように。

タワー立ち上がってくるとかっこいい。今は25階くらいなのでそろそろ斜めにせりでる階数だよね。

このマンションは、定借の真価が問われているのでしょうかね？

定借は増えますからね…
金融機関も立地の良い定借には融資してる時代からすると期間と立地次第では良い気がしますね。
ここは賃料一括前払いでローンも組めますから、所有権と同じように組めるのは他と比べるとメリットかと思います。

70年間の賃料合計は、フルローンで買った場合の借入金返済総額の２倍位になるとの試算があり、三井は賃貸用にある程度確保して、販売を手控えるとの話を聞きました。渋谷駅前マンションが坪１０００万円を大きく超える見込みの中、定借とはいえこちらの価格は割安との見方もあるようです。

小石川は３Ａの仲間入りを果たしたらしいですね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/

>>4189 匿名さん
そう思います？

>>4188 匿名さん
月額で賃料発生する場合、ということですよね？不勉強で申し訳ございません。

>>4188 匿名さん
というより、355戸全部を賃貸にするのはリスクが大きいので、相場が高いときに売れるだけ売ってリスクを減らし利益を確定しておこうという魂胆かと

三井側の本音は売りたくないけど、区との事業だから全部賃貸にするわけにも、高額で売るわけにもいかず。なので、まあまあお得な価格設定となっているわけで。それに気付く人もいれば気づかない人もいる。

広尾ガーデンフォレストも散々言われてキャンセルも続出したんですけど、現在の相場はというと…

投資用でももちろんいいんだけど、この最高の環境と眺望を楽しもうよ

特に高層階は買えば売っても貸しても儲かるのは確定的だけど、大切なのは居住して満足できるかどうか

はやく完成しないかな
楽しみすぎる

購入者の独りよがりな投稿で、場を乱されがちですね。
売れてないマンションで色々こねくり回しても、検討者にとっては有害でしかないですよ。

高額物件はどこも買えない貧乏人がまとわりついて大変だね…

現金買い出来ない方はオープンハウスへお帰りください

現地付近を寄ったので写真撮ってみました。
25階くらいまでできてるみたいですね。

悩んでる方は現地まで行くと良いかと。

かなり存在感ありました。

あとは想像していた以上に渋谷であって渋谷でない住環境で静かでした。
緑も多くていいですね。

Ｑ.そんなに良いなら、何故売れないのでしょう

Ａ.定借だから

>>4203 匿名さん
投資というものはそういうものです。レッテル張りされているほど、利ざやが大きくなります。
定借は従来の50年定借のイメージが強く、実態として中古で数十%あがって取引されていたり見直されてきていますが、新築に関しては今はまだそれでも底値圏といえるでしょう。チャンスですね。それが投資です。

70年の定借を経営者か役員が40才で買って、IPOで早期返済して50才。50～80才は悠々自適に暮らしてそこから弱っていき天国へ。定借だから土地の資産価値0、40年経ってたら建物価値もほとんどなくて相続できる。残りの30年弱の権利は賃料収入で息子娘への資産として相続すれば皆ハッピーだよｗ

定借は数十年も経てば廃墟化するとプロの人から聞きました。

単純に住みたいかすみたくないかで言えば、住んでみたいよな
代々木公園好きだし
パワーが有るよね
定借とか価格で、判断がややこしくなるわけだけど

ここは三井が1/3保有するから最後まで秩序ある管理するでしょ。そもそも廃墟化した定借など今までどこもありません。定借30年経った広尾ガーデンヒルズはどうですか

公園は、夜は真っ暗なので、パワーが有ります。

>>4207 匿名さん
まだ検討中だけど、仮に買わなければ賃貸では位置も住んでみたいｗ
高層の100平米でも100万はいかないよね？
代々木公園は好きだけど都心に住みたいが勝って代々木上原とか住宅街には住めなかったから本当にある
買う判断がつかないときこそ買えばよかったってなるのかなぁ

市況によりますが平米10000円～のようです。アベマで平米9000～10000円なのでコンシェルジュサービスは同レベルで、バーやラウンジなどの共用部の豪華さや外観はパークコートのほうが強いので10000円を割ることはないでしょう。

仕様の上がる高層階は三井さんの持ち分でなく、全て分譲。かつ、100平米を超えて公園が見える部屋は20戸ちょっとしかないので果たして賃貸がどれくらい出るのかは、微妙ですね。
半分賃貸に出るとは考えにくいので、出ても数戸？となると争奪戦になるのか？
三井の持ち分で賃貸となるのは、低層階の南側＝眺望がなく狭い部屋が中心。

39階がPH、36～38階はプレミアムフロア、20～37がスーペリア、19階以下がスタンダードで別れてるので平米単価も違うでしょうね。PH平米2.5万、プレミアム1.5万、スーペリア1万、スタンダード0.8万程度ではないでしょうか。PHは盛り盛りに乗せられてるので家賃に転化は出来ないでしょうね、PH買える人は貸さないか（笑

それでは誰も借りてくれないでしょうね。

まあ、悲しいかなそれが近辺の新築相場だから借りる人はいるでしょう。貴方は借りないのでしょうが。
ちなみにスーペリアは22階から35階だったかと。

売れてない不人気マンションを高額で借りて住むような恥ずかしい人は、いないでしょうね。

ステータスとも、言いかえることができます。

悲しいかな。

>>4216 匿名さん
そこそんな関係ないと思いますよ

買う層と借りる層（買いたいが若手の経営者などで与信が通らない人も含む）はまったく違います。間取り最悪な隣のペンシルマンションのラトゥールが坪7000～9000円で埋まるんですからね。そして渋谷は再開発で賃料は更に上がります。

代々木上原で10年前に新築マンション借りて、同じマンションの同部屋の賃料みたら下がってるどころか築10年たったのに賃料10％上がってましたよ。

ここのタワマンに限った話ではないのですが経験談を。断熱のFIXガラスでもタワマン20階以上の南向きは外気温30度で室内40度になります。エアコンは早朝からつけておかないと死にますので気をつけましょう。2個目のタワマンは北向きの角部屋にしたのですが、FIXガラスでしたが冬は北風の影響もあって寒すぎました。3個めのタワマンは東南の角部屋にしたら正解でした。西は賃貸でありますが全てを焼き尽くします笑

>>4220 匿名さん

それはダイレクト窓の場合ですよね。
ベランダのある窓の場合は、南向きの場合
上の階のベランダが庇の役目をするので太陽の高さが高い夏にそんなに暑くは成りません。
西向きは横から太陽が照り付けるので焼き尽くしますけどね。
余談ですが北向きは、夏に照り返しが入る部屋の場合は夏でもそれほど涼しくない場合があります。

>>4221
言葉足らずですみません、ダイレクトウインドウの場合になります。バルコニーあれば南向きが一番です！

ここの売れない理由アンケートを送ったら今日クオカードが送られてきたよ
普通に嬉しいｗ

ところでベランダってアパートだろ？バルコニーだよマンションはｗ

＞ここの売れない理由アンケートを送ったら今日クオカードが送られてきたよ


草

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_other/verand...

ベランダとバルコニーの違いも知らない人？

リビングの窓って一枚あたりの横のサイズどれくらい？
階数大きくなっても変わらない部分あるっけ？全体的に大きくなる？

>ベランダとバルコニーの違いも知らない人？

特に知ってる必要もないかな

頭のいい不動産営業さん(どの位いるかは知らないが)にしてみれば
客がベランダと言うかバルコニーと言うかで
客の知識度を判断できるね

私は知ってますが、特に知ってる必要感じません
友人が知らなくても別に気にしませんし
お金持ちが知らなかったとしても気にする事もありません

どっちかって言うと稼いでる男の人にはこんなことに興味持ってほしくないレベルです

ついでに言うとタワマンは何階以上とかも業界内の人間が知ってればいい話で
個人的にはどうでもいいです

頭のいい不動産営業さんという表現が頭悪そうですね。

頭のいい不動産営業さんとは具体的にどのような営業さんなんですか？

「ポーチ」と「アルコープ」の違いもどうでもいいですね

>>4229 匿名さん
>>私は知ってますが
自己顕示欲のお強い方だ

>>どっちかって言うと稼いでる男の人には
>>こんなことに興味持ってほしくないレベルです
どうでも良い事と言いながら、よくもまあ。

>>ついでに言うとタワマンは何階以上とかも
>>業界内の人間が知ってればいい話で
>>個人的にはどうでもいいです
定義がなきゃ議論できないのですよ

>>4232
>定義がなきゃ議論できないのですよ

定義はあっていいんです。業界内ルールもあっていいんです。
法的基準もあっていいんです。

しかし議論するつもりもないので「個人的にはどうでもいい」と言ってるんです。

>>4232
>どうでも良い事と言いながら、よくもまあ。

自分にとってどうでもいいから

>>どっちかって言うと稼いでる男の人には
>>こんなことに興味持ってほしくないレベルです

そういうことです

>>自己顕示欲のお強い方だ


お、おう

どうでもいいから窓の横のサイズ教えてｗ

モデルルーム行けば1/60の図面くれるから見に行きな

先着順が全く売れませんね。

タワー立ち上がってカーブ部分になってきたな、早くみたい。値下げする気ないようだけど余ったら賃貸回すんかな？

余った分は賃貸になります。必要ないから値下げはないでしょう。

＞余った分は賃貸になります。

買ってしまった人の傷心を逆なでする投稿は、お控えください。

色んな意味でその程度問題なし
いちいちビビる必要なし