パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>>3340 匿名さん

いらっしゃい。
検討者以外は歓迎されてないのでこないでね。
何度言えばわかるのかな？
あと、他所にも迷惑掛けないこと。
若葉マークで有名だよ。

定借でなければ解体して捨てなきゃいけない廃墟付きの土地が残る
建築廃棄物も捨て場所がなくなってきてるから数十年後の廃墟を捨てる費用が高騰かな

このマンションとパークコート文京小石川、どっちの方がキャピタル出るかな？

仕様は小石川の方が上ですね。

イタリア大使館の横のメゾン三田の建て替えも来年完成とかで気になる。そろそろ販売かなと。
ちょっとエリアは違いますが

>>3344 匿名さん

具体的に教えてください。

メゾン三田建て替えなんて、エリアも違えばデベも違う。関係ないでしょ。

小石川も仕様がいいのはプレミアムだけです。

最近はどこも仕様低いなあ。どーしてだろう・・

また、若葉マークは嘘書いたのか。

ここ、全熱交換器もついてないのか。
タワマンには必須の設備だろうて。

>>3352 匿名さん

ついてる部屋とない部屋がある。
必須という割には、最近、全戸ついてるタワマンは少ないと思う。
立地が良ければ些末なことだよ。

>>3353 匿名さん
少ないってより、ほぼ無かった。今年に入って増えた？

東京(IVb地域)なら三種換気の方が経済合理的
東北以北(III地域)なら一種必須

>>3355 匿名さん
住み心地は完全に落ちるけどね。
高級物件では経済合理性より住み心地。
高級物件が減ったと言うこと。

今年は高級物件復活元年になるかも。

>>656

すげーな、財閥家出身が出自良くないとか言えるのって皇族ぐらいやろ笑
ましてや、匿名掲示板でそんなこと呟いてる輩とか笑笑

どなたか2期の情報、申し込み見込みなどご存知の方はいらっしゃいますか？
3階とか、売りに出てるみたいなんですが、販売対象住戸はその後増えたりしてるんでしょうか？

新価格が発表されたよ。
大幅に安くなったタイプもあるよ。

>>3361 匿名さん
どの部屋がお買い得？

坪500万のお部屋とか。

新価格、って結局
客が付かなかったって事かな
渋谷は来年から飛行機通過する街になるからかな

坪500の部屋なんてありませーん。

>>3359 匿名さん
そんな遠い投稿にレスしてるのも凄い笑

なんか、適当なこと言ってるね。
検討するなら、ここの情報はあてにせず、モデルルームに行くこと。
また、飛行機とか言ってる若葉マークのネガきてるんだ。
同じ口調であちこちの板でネガばっかり書いてるよね。マークがついていてわかりやすい。

若葉マーク君は簡単に釣られるね。

値下げしたんですか。
１期で買った情報弱者はいませんよね？

値下げはしてないですよ。そもそも低層階21階以下は、天井高も仕様も違いますので、その分は価格に反映されています。

>>3370 匿名さん
21階以下は天井高いくつですか？

いくつだとおもいますか。
Ａ　３.０ｍ
Ｂ　２.７ｍ
Ｃ　２.２ｍ

低層階に５００万円台が出た。

さあ～、若葉マーク君の出番だよ。

>>3371 匿名さん
2400です。

ここの賃料はいくらくらいですか？買うより借りたいんですけど。

>>3376 ご近所さん
60平米で50万

>>3377さん
どうもありがとうございます。結構しますね。駐車場は別ですよね。
一人なので50平米で35万位（駐車場込みで40万）だと助かるのですが。。。

２２階以上の７４m2以上でないと駐車場はまずありません。参考まで。

お隣ラトゥールが、坪単価2.7万設定なので、共用設備やサービスを考えると眺望のある部屋は少なくともそれ以上の賃料になるのでは？

21階以下は、天カセはリビングだけだし、カップボードもついてないし、天井も低い。風呂も狭い。でも、あんまり単価は変わらない。
１期を見送った情弱はいませんよね。

https://diamond.jp/articles/-/191063?page=4
買いたい人は1期で条件のいい住戸を選んでいる。その証拠に、販売住戸のコスパを分析すると2期以降は1期よりも悪くなっていた。正直に言って、1期以降は「売れ残り」と考えてもらっていい。

1期をド高値で買ってしまった情弱が顔真っ赤にして書き込んでいますね笑

パンダらしきは南東3階～5階の坪550万。
でも、駐車場が必要なので22階以上の部屋を選択せざるを得ません。

ところで、近くに月極Ｐありますか。ご存知の方教えてください。

もう、割安な部屋ないですよ。１期で売れちゃった。

やはり1期と2期の値段を見比べると、仕様の違いを考慮すると1期のほうが得だった？
1期で買えた住戸で残っているのは比較的割高な住戸。

2期で狙うなら、眺望はあきらめて坪単価最安の住戸が結局得なのかな。。。

渋谷区役所まえ駐車場は、ほぼマンションの真ん前ですよね。月極めはできるそうですが、車室が定まらないらしく、空いている場所にに止める、まれに満車だと月極めの人が止められない、という事態になるそう。止められる場所によって、かなり近かったり遠かったりでしょう。月額5万6千円なので、マンションの駐車場より高いですね。

>>3385 匿名さん

そうだと思います。ただ、低層階はあんまり広い部屋がないので、広い部屋が欲しい人は高層階の単価が高い部屋を狙うしかないです。
新築の割安割高住戸の価格の歪は、中古で補正されるので、出来るだけ単価が安いところを狙う方が資産価値の観点からはいいですが、その割安住戸は一期で売れてしまいます。

>>3387 匿名さん
ありがとうございます。
悩ましい。

https://diamond.jp/articles/-/178040?page=4
「新築マンションの割安住戸を見つける4つの戦略的視点」は以下となる。
（1）売り出しの第1期が最もコスパが高い
（2）単価・価格が安い住戸が値上がりしやすい
（3）新築で割安な住戸が値上がりしやすい
（4）過去の値上がり住戸の法則性を利用する

ここの場合は、法則には当てはまらない。

一期は低層階や４０m2台の販売は皆無だった。

したがって、一期が２回と考えた方が理にかなっている。

まあ、そんなことはどうでもいい話。

適正価格だと思えば買えばいい。そうでないと思えば買わないこと。

>>3375 マンション掲示板さん

2450が正解。

全員が使えるプールはないのね

>>3391 マンション検討中さん
低い

>>3393 匿名さん
浜離宮もそんなもんよ。

>>3389 匿名さん
天井低い、全熱交換器なし、定借、は値下がりするって （5）に書いてませんかね？

>>3395 匿名さん

書いてあるよ。定借は儲かるってさ。
https://diamond.jp/articles/-/183277

ここの天高2450って本当ですか。定借とはいえまさか賃貸マンションじゃないですよね。

基本天井高は2600mmといたって普通ですと書いてあるよ

https://manmani.net/?p=19548

天井高が低かった北仲と勘違いしたのかな？

>>3397 匿名さん
モデルルーム行けば？
年収低くて恥ずかしくて行けない？

興奮した契約しちゃったさんが、不必要にいきり立っていますね。
悪羅オラ系のガラの悪いマンションになりそうです。

坪550万の部屋は格安だね。
みんな黙しているところをみると狙ってんだね。

>>3401 匿名さん

検討してない人はバイバイね。
あっ、したくても予算足りないか。
ごめんね。

引渡しまで二年あるけど、粗方、今年で売れそうなペースですね。
高いとか、眺望に難があるとか、クセのある部屋は多少は残るかもしれませんが。

またオラついてんじゃん。笑い。
渋谷っぽいっちゃ渋谷っぽい。

天井は、22階以上は2600、21階以下は2450、プレミアムフロアは3000

>>3405 匿名さん

鏡見て話すの、止めてもらえますか？
言葉使いがお下品ですよ。 笑

山手線の駅力スレ、以前は品川さん今は浜松町さんのスレみたいになってますね。
大きな再開発をたくさん抱える渋谷こそ山手線で将来性ある駅だと思いますが。

>>3408 匿名さん

通過駅になってから外国人の観光名所に特化した感ある。パルコ建て替えは楽しみ。イッセイミヤケは戻るのだろうか。

>>3408 匿名さん
高輪ゲートウェイ()

大人は銀座、日本橋
学生さんは渋谷、新宿

棲み分けができているので問題ないかと。
再開発もエリアの特徴は外さないでしょう。
こちらの物件の見た目もそれを物語りますね。

高層階は余ってるから買えるよ。そもそもまだ出してない部屋もある。大手不動産は四半期決算の数字を作らないといけないから小出しにだす。ましてここは財務最強なので、すぐ売れなくても年単位で売って均したほうが会社的には良い。だからやや高い値段にする、一定数の買える人が買ってくれて完売すれば良いのだから。このマンションに限っては年収1000万前後になど買ってもらう必要ないマンションである。

第２期１次の価格表が発表されましたが、低層はＭタイプ以外は概ね坪630万円以上で高層とさして変わらないですね。

人気のタイプや部屋は？
皆さんはどう思われますか？

やはり公園ビューでは？

こんなにたくさん書き込みあるけど、この値段の家買えるくらいの稼ぎがある人がそんなに沢山いるの？
そもそもこの値段の家買える人でこの掲示板来る人って少ししかいないと思うんだけど

>>3416 評判気になるさん

確かにですね。

>>3416 評判気になるさん

あなたは、どの属性ですか？

2期はじまりましたねー。予定より販売数増えてますね。

1期で購入したけど、もう一部屋買うか悩み中。投資用に買おうかどうしようか…

今年度中に250ほど売れそうとのこと。
4月以降100戸程度なら、今年中にほぼ完売ですね。

>>3420 マンション検討中さん

同じく悩んで購入しようかと。

すでに３戸購入したが、もう１戸購入しよかな

>>3423 評判気になるさん

嘘コケ

>>3423 評判気になるさん

嘘見え見え、、どちらの住人ですか？

投資用に小さい部屋もいいけど、ここの3LDK以上は貴重。Jタイプは安かったな～。

20,21階の販売は、最終期でしょうか。北仲のときは、共用施設があって全てのエレベータが停止する階がそうでした。そして、単価も高かった。
低層で広い部屋は、20,21階にしかないので狙っているのですが、高層より単価が高いと嫌ですね。

ここ管理費と解体費高すぎ。
解体費だけで2000万年近く払う必要あるとな。
信じられない。

>>3428 名無しさん

負担できない人は残念ですがさようなら。

>>3427 匿名さん

20階21階の販売していない部屋は、売り出されないはず。たしか三井の持分だったはずです。

解体費は土地の固定資産税が無税だから相殺されるのでは？
管理費は人それぞれ。
私は森ビル並のサービスを提供して欲しいので、1000円／m2以上でもＯＫです。

その通りですね。高いと思う人は買わなければよいだけです。
価値観的に、商品と価格が釣り合ってる、お買い得と思えば買えばいい。
私は部屋によってはかなりのお買い得と思いました。

>>3432 匿名さん
どちらの部屋がお買い得ですか？

>>3431 匿名さん
相殺されるというのはどうかと思う。
なぜなら、固定資産税を払えば所有権は残るわけだから。解体費とはまったく違う。
高層マンションは、解体費用も極めて高くつくので、定借でタワマンを建てたことのしわ寄せが解体費に及んでいるのだと思う。

坪単価と眺望の関係で考えればわかります。ただパンダ部屋は1期でほぼはけてしまいましたね。
2期で低層階のパンダも無くはないですが、高層と比べかなり仕様と眺望が落ちるので1期のパンダの方がお得だったかと。

お得な部屋から売れるのは世の常。
欲しい人は第１期を狙わないとだめ。
後は残りカス。でも、それしかないから売れていく。

>>3431 匿名さん

>解体費は土地の固定資産税が無税だから相殺されるのでは？

定借は、その固定資産税相当分を地代として払い続けるんだよ
だから実質負担している

70年後には、定借じゃないマンションも解体費は負担する。廃棄場所不足は深刻なのに、
解体廃棄コストが70年後にどれだけ値上がりしているか。

所有権は解体費を積立ててない分、廃墟になる可能性がある。

５０％程度の容積緩和が実施されなければ、ほとんどの所有権マンションは負不動産。
人口減が顕著になれば、容積緩和など関係なく負不動産。

７０年後は吉と出るか凶と出るか。神のみぞ知る。

タワーは容積率の緩和余地ないですからね。所有権は建て替えの追加コスト負担はきついかもね。

まあ、購入者はそんなに生きてないから、名目はどうであれ、ランキングコストは所有権と比べて高いということはないんだから、それでいい。