東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-01-20 22:35:10

売主:三井不動産レジデンシャル
施工会社:東急建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
◆ 所在地-東京都渋谷区宇田川町28番20他(地番)
◆ 交通-山手線「渋谷」駅 徒歩8分
山手線「原宿」駅 徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩11分

◆ 総戸数- 505戸(総販売住戸355戸含む)
◆ 階数-鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態- 敷地は定期借地権(貸借権)の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利/借地権種類- 定期賃借 借地権の期間:2093年09月30日まで約70年 地代:引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ-最高部約143m
◆ 敷地面積-約12,418㎡(施設全体)、約4,565㎡(住宅棟:定期借地敷地)
◆ 延床面積-約60,000㎡
◆ 構造-鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策-免震構造
◆ 用途-共同住宅
◆ 設計者-日本設計

◆ 竣工-2020年9月下旬(予定)
◆ 入居時期- 2021年4月下旬(予定)

関連URL1:http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL2:http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL3:https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[スレ作成日時]2017-01-26 13:01:13

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パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判

  1. 3244 匿名さん 2019/01/19 09:39:46

    >>3240 マンション検討中さん
    年間家賃700万円の物件は、定借であろうが所有権であろうが収益価格としては同じ1億円です。

    確実に違います。定借の方が利回りが高く、費用も若干高いので収益価格は安くなります。

    実際の不動産の価格は原価法という土地、建物の価値による積算価格他も加味されますので売買の価格は違ってくるでしょうね。

    確実に違います。マンションは比準価格でほぼ決まります。積算価格は参考程度です。

    所有権タワーの土地の持ち分は部屋の広さによりますが、1戸当たり1坪あるか無いかなので原価法でもいうほどの違いはないのでは。

    確実に違います。積算価格が理解できていません。分譲価格から建物価格とデベ粗利を控除すれば土地価格です。計算してみれば土地価格の比率の方が大きいですから持分ではもっと大きいです。

    中古売買の際は、昔は不動産は原価法がメインでしたが、

    確実に違います。昔から比準価格がメインです。

    最近は利回りをいじることで高値をつけられる収益還元法がメインとなっていますね。

    半分正しいです。投資目的なら収益、自己使用なら比準です。

    新築時の売り出しでは基本は土地の取得費に建設費、広告費・人件費等の販売経費を加えそこに開発利益を乗せるわけですが、景気がよく強気で販売できるときはかなりの利益を乗せるわけです。

    半分正しいです。デベ利益率には相場があります。乗せ過ぎては分譲価格が高くなりすぎ競合と勝負できません。

    その利益は方位や階数、眺望地により各部屋にばらまかれて販売価格が決まるわけですがその時に割安・割高な部屋が生まれるのです。

    その通りです。眺望には原価かかりません。1階でも10階でも建築コストは同じです。上の階ほど利益が大きいです。

  2. 3246 匿名さん 2019/01/19 10:03:48

    はい、気持ちを切り替えて第2期の話や渋谷の将来の話をしましょう。
    買う気のない人は出ていってね。

  3. 3248 匿名さん 2019/01/19 11:21:30

    10階以下の低層階は次期なのかなあ。
    楽しみにしていたのに・・・。

  4. 3249 匿名さん 2019/01/19 11:30:09

    40戸は少ないので、希望者が多ければ低層も販売されるかも。低層が遅いとオプション間に合わなくやるのにね。

  5. 3250 匿名さん 2019/01/19 22:35:14


    隣の所有権の建て替えの話、初めて聞きました。

  6. 3252 評判気になるさん 2019/01/19 23:08:18

    モデルルームに行きました。隣の建て替え話は営業から何も出ていません。
    「聞かれていないから、答えなかった」的な多法人スキームみたいもんでしょうか?

  7. 3254 匿名さん 2019/01/20 00:40:09

    ここの隣は税務署だけどね。
    パークマンションは、結構離れている。
    ただ、高層化したら視界に入るというだけで、お見合いという程でもない。

    早く有償オプションの価格表ちょうだい。
    選べなくて困ってるんだよね。
    ジャクソンのお風呂は、100万円くらい?

    [No.3249と本レスは、一部テキストを削除しました。管理担当]

  8. 3255 匿名さん 2019/01/20 08:20:29

    すまん、一番上のプールある部屋まだ残ってる?買おうと思うんだが。

  9. 3256 匿名さん 2019/01/20 11:04:43

    >>3255 匿名さん

    一つアルヨ。急げ~

  10. 3257 匿名さん 2019/01/20 12:18:28

    お隣の建て替え所有権マンションもプールがあるような気がしますね。

  11. 3258 マンション検討中さん 2019/01/20 12:23:19

    >>3255 匿名さん

    15億。

  12. 3259 匿名さん 2019/01/21 00:42:12

    プールとか夏だけじゃん
    冬は露天風呂にでもするのかな
    どちらにせよいらぬ心配かw

  13. 3260 匿名さん 2019/01/21 02:23:26

    こちらの完売が見えてくるまでは、お隣の建て替え所有権マンションの話は出てこないでしょう。
    お荷物物件を片付ける為とはいえ、やり方がエグいのは不動産マーケティングの常と言えます。

  14. 3262 匿名さん 2019/01/21 05:23:48

    https://scramble-stadium.tokyo

    スタジアム以外にもスポーツ施設出来そうだよな。
    プールとかも作ればいいのに。

  15. 3263 eマンションさん 2019/01/21 10:40:42

    >>3260 匿名さん
    お隣の建て替えは、住民決議が不調に終わったからから遅れているのであって、こちらの販売とは関係ありませんよ。

  16. 3264 匿名さん 2019/01/23 03:48:56

    渋谷久々に行ってみたけど薬局ばかりの街になってしまったね。これも爆買い狙い?

  17. 3267 匿名さん 2019/01/24 01:33:01

    3264
    来年になれば
    渋谷の街の上を飛行機が通過するようになるから
    また様変わりすると思うよ

  18. 3268 通りがかりさん 2019/01/24 02:12:44

    枯れ木も山の賑わい

    まあ、買った人は書き込まなくなるからな。

  19. 3269 匿名さん 2019/01/24 05:28:15

    ここは地権者もいないし、富裕層がほとんどだった。
    そんななか、危ない感じの方が暴れだしたので、誰も書き込まなくなった。

    私もこれが最後、有益な情報感謝しております。

  20. 3270 匿名さん 2019/01/24 08:04:39

    ★第2期販売予定価格帯★
    40.90㎡ 1LDK 8,000万円台~
    59.86㎡ 1LDK 11,000万円台~
    74.46㎡ 2LDK 12,000万円台~
    80.56㎡ 2LDK 15,000万円台~
    97.26㎡ 3LDK 19,500万円台~
    101.56㎡ 3LDK 22,000万円台~
    143.42㎡ 3LDK 39,000万円台~
    ※価格帯は1,000万円単位

  21. 3271 匿名さん 2019/01/24 09:56:58

    比較的ここはまともだった。小石川は酷い……
    購入層は、あんまり書き込まない中、おかしな人が乱入してここも終了かな。
    私も去年契約済んで、ローン申し込みも完了。
    後はオプション会だけなので、これでおさらばします。

  22. 3272 匿名さん 2019/01/24 10:33:02

    購入者さんは、見ない方がいいですよ。
    となりの所有権付きの分譲がこちらより割安かつハイグレードで出てくる未来は、精神状態を不安定にするでしょうから。

    知らぬが仏。
    昔の日本人は、素晴らしい句を世に残して下さいました。

  23. 3273 匿名さん 2019/01/24 12:37:56

    >>3272 匿名さん
    割安なら買い増せばいいだけじゃないですか。発想が貧民というか。

  24. 3277 匿名さん 2019/01/25 00:49:16

    あくまで個人的な考えだけど、億以上出すなら千代田、中央、港区だと思っていて、1億未満でココを考えていたけれど、ほとんどが三井に押さえられていて選択の幅がない
    この出し惜しみ商法はいかがなものか?と思っている

  25. 3278 匿名さん 2019/01/25 02:37:39

    >>3277 匿名さん

    https://diamond.jp/articles/-/165154
    億ションの取引は、港区渋谷区が多いです。

  26. 3281 マンコミュファンさん 2019/01/25 03:54:04

    [No.3245~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
    ・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
    ・スレッドの趣旨に反する投稿
    ・削除されたレスへの返信

  27. 3282 匿名さん 2019/01/25 18:33:25

    東京オリンピック向けの施設の建設特需が今年で終わり、来年から激増した職人たちの仕事あまりと資源安で

  28. 3283 マンション検討中さん 2019/01/25 23:39:48

    >>3282 匿名さん
    その恩恵を受けられるのは、大体3年後だけどねえ

  29. 3284 匿名さん 2019/01/25 23:49:48

    https://diamond.jp/articles/-/191063?page=3
    ゼネコンの受注予定が2023年まである現状からすると、少なくとも4年先まで変わりそうにない。

  30. 3285 匿名さん 2019/01/26 00:08:11

    再開発や大阪万博絡みで大幅に建築費が下落することはない。
    しかし、中国向け輸出は減少し、内需は確実に冷え込む。
    よって、建築費も下落傾向となる。

    また、海外旅行者が減ることにより、ホテル建設がストップし、土地も安くなる。

    3年後には
    ソフトランディングならマンション価格は10%安。
    ハードランディングなら20%安。

  31. 3286 匿名さん 2019/01/26 00:39:07

    >>3285 匿名さん

    意味不明

  32. 3287 匿名さん 2019/01/26 05:21:39

    それでも1割程度なら気に入ったの有れば今抑えとくわ。

    そのころには抑えられてた潜在需要が吹き出して、抽選倍率一桁では済まないだろうし。

  33. 3288 匿名さん 2019/01/26 09:56:14

    円高になると外人が買ってたマンションの利確売りがドサッとでるのは通例

  34. 3289 匿名さん 2019/01/26 10:02:58

    その中に気にいる物件があると良いね。
    五年前の設備だろうけど。
    頑張って探して。

  35. 3290 匿名さん 2019/01/26 10:04:05

    >>3285 匿名さん
    建築費が下洛するメカニズムが
    全く説明されてないが。

  36. 3291 匿名さん 2019/01/26 10:47:11

    ここの隣にパークマンションが建て替え出るんですね。
    しかも、貴重な所有権つき。

  37. 3292 匿名さん 2019/01/26 11:07:44

    よゐこのみんな、釣られないでね~

  38. 3293 検討板ユーザーさん 2019/01/26 11:48:07

    仮に隣に出来たとしても、パークマンションなら中層?で特に影響ないような。借地とか所有とかも気にしない富裕層向けですよね。

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    スムログ出張所
    価格調査を見る(2件):マンションマニア

    • avatar
      マンションマニア2021-12-28 18:11:38
      F 1R 40.04m2
      13階 8180万円 坪単価675万円
      
      H 1LDK 40.07m2
      8階 7690万円 坪単価634万円
      
      I 1LDK 59.34m2
      8階 10680万円 坪単価595万円

      ※レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものです。

    暮らしやすさアンケート (1件) レビューを見る:入居者・契約者口コミ

    • avatar
      入居者・契約者クチコミ2022-05-06 10:07:16
      パコ渋(男性・入居済み・30歳-34歳)
      アンケート回答日:2022/05/01
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      購入物件
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      パークコート渋谷ザ・タワー(新築・1LDK・7600万円台)
      検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614352/
      住民スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/641687/
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      住まい環境について良い点、残念な点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      渋谷最寄りの立地とは思えない静かさ、アウトフレームで無駄の少ない間取り、梁の少ないフラットな天井、大きな窓サッシュ、ランドマーク性の高い外観、第三者管理で煩わしい管理組合の指示なし
      
      
      渋谷センター街など繁華街を通らなければ帰宅できない立地、ラウンジで大声で電話・置き配出しっぱなし・ゴミ捨て・エレベーターにペット同伴などマナーがよくない住人がいる
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      設備や共用施設について良い点、残念な点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      低層住戸は高層階より設備仕様が劣るものの、天カセエアコンや三口コンロなど、1LDK住戸としては十分な仕様。
      
      サービスは可もなく不可もなく。
      
      パークビューのジムとバー、地味にエントランス付近のラウンジが有用。
      
      
      特になし。
      
      価格の割に管理サービスは普通
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      周辺環境について良い点、残念な点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      すぐ近くに区役所、税務署、小学校、代々木公園などがあり、渋谷駅最寄りながら文教地区の雰囲気もある。
      
      静か
      
      
      スーパーがない。
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      交通・アクセスで良い点、残念な点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      言わずもがな、渋谷駅徒歩圏内であり一度駅に付けば乗換なしで行ける場所が非常に多い。
      
      またタクシーやバスの便も充実している。
      
      
      やや駅から遠く、繁華街を通る必要がある
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      治安・安全の面で良い点、残念な点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      区役所も近くにあり、近隣繁華街のような不安要素が少ない。
      
      警備員も常におり、マンション周辺は非常に安全に思える
      
      
      特になし。
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      管理面で良い点、残念な点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      日中は朝から夜までコンシェルジュが在勤しており困りごとを相談しやすい。
      
      その他、管理人や警備員、清掃員、駐車場の係員なども親切
      
      
      パークコートだと過剰に期待していたが普通。
      
      不満というほどではない
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      このマンションの最も良い点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      ランドマーク性の高さ。
      
      賃貸はややダブついており、中古も高値追求して売れ残っているものの、定借とはいえ利回りでみると割高感はないし、長い目でみても評価される、印象に残るマンション
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      このマンションの最も残念な点
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      特になし。
      
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      並行して検討したマンション名
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      ピアース渋谷
      検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/670321/
      
      プラウドタワー小岩
      検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668508/
      住民スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672145/
      
      その他中古マンション
      
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      上記の中からマンションを選んだ理由
      ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
      ランドマーク性の高さ
      
      
      (※管理担当より)
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      1. 坪300万台
        14.9%
      2. 坪400万台前半
        44.8%
      3. 坪400万台後半
        23.9%
      4. 坪500万超
        16.4%
      67票 
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    9090万円~9640万円

    2LDK+S(納戸)・3LDK

    70.28m2・70.78m2

    総戸数 271戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    5790万円~9590万円

    2LDK~3LDK

    54.27m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    サンクレイドル西日暮里II・III

    東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

    6490万円・7940万円

    2LDK

    50.02m2・52.63m2

    サンウッドテラス東京尾久

    東京都荒川区西尾久7丁目

    4,298万円~6,498万円

    1DK~3LDK

    34.81m2~59.95m2

    総戸数 33戸

    イニシア東京尾久

    東京都荒川区西尾久7-142-2

    5198万円~6348万円

    2LDK・3LDK

    43.42m2~53.6m2

    総戸数 49戸

    サンウッド西荻窪

    東京都杉並区西荻北2丁目

    8470万円~1億2480万円

    2LDK・3LDK

    55.12m2・70.2m2

    総戸数 19戸

    ピアース西日暮里

    東京都荒川区西日暮里1-63-1他

    未定

    2LDK・3LDK

    44.33m2~70.9m2

    総戸数 48戸

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    ジェイグラン船堀

    東京都江戸川区船堀5丁目

    6998万円・7248万円

    3LDK

    70.34m2・74.58m2

    総戸数 58戸

    クレヴィア西葛西レジデンス

    東京都江戸川区中葛西4-16-1

    6990万円~8390万円

    1LDK+S(納戸)~3LDK

    56.35m2~70.62m2

    総戸数 48戸

    ヴェレーナ西新井

    東京都足立区栗原1-19-2他

    5600万円台・7600万円台(予定)

    3LDK

    66.72m2・72.74m2

    総戸数 62戸

    ヴェレーナ大泉学園

    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸

    リビオ光が丘ガーデンズ

    東京都練馬区高松6丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    43.67m²~75.44m²

    総戸数 74戸

    ユニハイム小岩

    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

    45.12m2~74.98m2

    総戸数 45戸

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+2S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

    東京都足立区梅島2-17-3ほか

    4900万円台~7100万円台(予定)

    3LDK

    55.92m2~63.18m2

    総戸数 78戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    6400万円台~7900万円台(予定)

    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸