パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

桜丘さん、こんにちは。

3073です。
私が桜丘の例を出したのは、ここの価値のベンチマークになると思ったからです。

3081のようなレスは残念です。
どこかの板のようにマウンティングの応酬にならないで欲しいです。火種を提供してしまったようでしたらすみません。

>>3083 匿名さん
大成戸田だからそのへんは抜かりないっしょ
てか、レジデンス棟は丘の上だから！

>>3083 匿名さん
地盤が良ければベタ基礎、悪ければ支持層まで杭を打つ、要するに上に乗る建物をちゃんといかに支えるかだから、上物にとってはどちらも同じ。ちゃんと理解してから書こうね。
ただし、地震時の液状化は軟弱地盤では起きやすいけどね。

時々ニュースで浸水映像が出てますね、渋谷駅の周辺。
雰囲気もギラついた感じはぬぐえませんし、ファミリーで住む人はいないでしょうね。
こちらは有名な公園が近くにあるので、よかったです。

再開発後の渋谷の相場は、今より上がると考えていいでしょう。今も高いことは高いですが、買って損はないように思います。

>>3085 評判気になるさん
本気で言ってる？
間に豆腐のサンドイッチされた支持層に刺すより、直接支持層に置いた方が安定するに決まってるでしょ？
40mは相当長い方だよ。
湾岸でも海底岩盤近ければ、杭が10-20mの物件もあるし。

ここはリーマンショック後の低家賃をベースに計算（収益還元法）しても損はない。

ただ、定借が嫌いな人は買うべきではない。

>>3088 匿名さん
だから間が豆腐であろうが杭が支持層に届いていれば上物には影響ない。地盤の状況に応じて何本も打つからね。
杭が長いと倒壊でもすると思ってるの？
ちゃんと構造計算してるに決まってるだろ。
杭基礎の方がコストが高くはなるのは間違いないが。

素人質問で申し訳ないんですが

このマンションには杭がないんですけども
地震の縦揺れからの横揺れで

建物が抜けたりとか、ズレたりとか、倒壊とかしないんでしょうか

戸建とは違って、ようは片足のつま先立ちで山手線に乗ってるようなものだなあ、と感じてしまったのですが

桜丘って40mも杭があるの？？？

>>3091 マンション検討中さん
http://a-ddd.com/blog/2017/06/10/%e6%9d%ad%e3%81%a8%e5%9f%ba%e7%a4%8e%...

マンションの価値はこちらの方が上でしょうね。
桜丘は線路沿いの板マンです。

まぁ直基礎の方が杭基礎より杭の損傷とかがないのはメリットなんじゃない。タワマンでも珍しいよね。ここみたいな直基礎物件

>>3094 匿名さん

もう、桜丘のマンションの形状でてるんですか？板状が本当なら外廊下？
坪単価1000万円予想には似つかわしくないですね。
板状でもザコート神宮外苑のようなマンションならいいのですが。

あと、何より駅近大規模再開発の中なので、ここより価値が低いことはないと思いますが。むしろ、桜丘が価格を引っ張って、相対的にここの割安感が際立ち、値上がりすることを期待しています。

板状には見えませんが、かなりのペンシルマンションですね。
高さも低いのにここまでペンシル風に見えるということは、ランドプラン自体がカツカツなんでしょうか。
外観も普通、線路沿い、谷底、パリピの聖地。

坪1000の価値はないと思いますが、投機的な性格の物件ですし、その辺りは株価等のギャンブル運に左右されるでしょう。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52456550.html

専有床1坪あたりの総事業費は400万円超だから板マンとはいえ相当な仕様ですよ
低層階は高級ホテルがサービスアパートをやりますし！

桜丘は周りは高い建物ばかりで眺望なさそう。
眺望の抜ける部屋は高そうだし。

>>3098 匿名さん
少し計算すりゃ400万/坪もするわけないの分かるよね。

桜丘マンションはギャンブル性が高いのでまともな人は避けるでしょう。
デイトレーダー、仮想通貨、IT一発屋、etc 。

一般的には駅近ほど資産価値高いですがどうなりますかね。住環境ではこちらの方が良さそうですが、利便性では劣りますしね

1億5000万と5000万の新築マンション。景気悪化で値下がり額が大きくなるのはどちらか。雑誌の見すぎで「資産価値が高い=値下がりしない」の勘違いが多いこと多いこと。

>>3103 匿名さん
金額で言えば普通は高い方。
率で言えば、金額に見合う価値が無い方。

>>3103 匿名さん

率が大事ですよ。
別に底値で売るわけではないので、価値のある方は価格は回復するけど、価値の無いものは回復しないから、結局損。

1億しか持ってない人は3億で買った部屋を2.5億で売る可能性があるけど、100億持ってる人は誤差の範囲なので売らないだけの話だよ
つまり投げ売りする人がいれば下がる可能性がある、新築の場合、デベが売主だからデベがそうならない限りは下がらんということ

つまり、不動産業界、特に大手の体力がある限り新築価格の下落はない。
大手はマンション建てずに他を建てれば凌げる訳だし。

それは極論過ぎ。
大手でも景気が急に悪化すれば売値を下げる。
彼らも売れない在庫を抱えても仕方がないので。
リーマンの時がその実例。

ほう。ではリーマン時の下げ幅は？
大して下がってないが。
それでも二匹目待ち？

景気問題よりも来年からの都心飛行機ルート問題がある街の渋谷。

それにしても低層階の下り天井2100mm
場所さえ良ければ洞穴でも売れますからね

いよいよモデルルーム再開ですね。
果たして、低層が幾ら位になるか。

でも、ここのブログみると間取りもいい感じみたいですよ。
https://www.cocom.fun/entry/2018/09/09/052648

>>3113 マンコミュファンさん
ブログでも見方が浅い。
上の方の部屋だし平面でしか見てないよね。
しかも平面も柱の食い込み度外視。

低層の予定価格を見てきた人がいらっしゃれば、情報提供をお願い致します。m(__)m

それにしても低層階の下り天井2100mmはひどいなあ・・

第２期１次が今のところ40戸、これにどれだけ上積みできるか。第１期は徐々に上積みして100戸、落選者の救済で数10戸プラス。
価格が価格だけに、定借で安さを期待してた人の期待は裏切った形で爆発的な人気ではないけど、今年中には粗方、売れるかの試金石になりそうです。
竣工時点で20戸程度の残りなら、値引販売はせず三井が賃貸にするでしょう。

ディンクスなどで住むなら凄い良い立地ですね。
生活も楽しそう。
ファミリーで住むなら子供の成長を考えた時にこの周辺環境が良いのかどうかは微妙なところ。

学校通うのに最寄りが渋谷駅って凄いですけど、落ち着かな過ぎな環境ではありますよね。
個人次第ではあるのですが。

一期の坪単価は安いと思ったけど、グロスがね～。

二期はグロスは安いが、坪単価がね～。

買いたいけど買えない現実。

小学校が隣なので、そこまでは安心ではないでしょうか。中学以降は住み替えてもいいですし。

>>3120 匿名さん
どこ住んだってまともな子はちゃんと育つ。寄り道さえしなきゃ、道路環境は悪くない。

うちのガキは松濤小学校か神南小学校行かせて、中学受験してから引越して賃貸にでも回そうかなと思ってます。自分のやってる会社が渋谷だから10年くらいはこの辺にいたい

>>3114 住民板ユーザーさん1さん

柱の食い込みって何が問題なの？居室形状に影響なければ関係ないと思うけど。売主も普通は内法の数字見て値付けするものだよ。

あなたとは、良い間取りの基準が違うのでしょうね。

杭が長くても、柱が食い込んでも、天井高引くでも。気にしない人には良い仕様だと思います。
商業施設に駅直結は便利ですし。

>>3125 マンション検討中さん

駅直結？誤爆？

今日ＭＲに行きました。

予想どおりというか、１ＬＤＫの坪単価は高かったです。

しかし、グロスは西22階が8千万台とお手頃でした。

>>3127 匿名さん

22階1LDKは200万円/m2という感じでしょうか。
低層はいかがでしたか？

>3127
何平米のお部屋ですか？

西22階は40.09m2、8220万。
西北19階、59.86m2、11500万。
東19階、47.03m2、9900万。

私の興味があったのはこの3タイプのみ。以上です。

西北19階、59.86m2、11500万。

→これ安いね

やっぱり高級マンションだ～
最低8000万円ですね。

西の最上階は間違いなくビッグパンダ。
西北の税務署の抜け感があるギリギリ階はパンダ。
東の公会堂の抜け感があるギリギリ階も同様。
ほかもほとんどがスモールパンダ。

今回は俄か投資家が間違いなく参戦するだろうな。

再開発が2027年まで続くとはいえ、粗方、ここが入居するまでに終わるので、その時は２割くらい値上がりしてそうですね。

そんなに安いんですね。一期で買わなきゃ良かったかな

一期も安かったでしょ。
二期は総額が安いから投資家が狙うだけのこと。

40平米の1LDKなら30万くらいで貸せそうだから、表面利回りだと4.4%だね
ランニングコスト差し引いてもギリギリ4%くらいは取れそうだから投資としてもそこそこいいね
檜町タワーを平米400で買うぐらいなら断然こちらの平米200だな

狭い部屋は、軒並み投資家が群がると言うことでしょうか。40～60平米は北仲の再来かな。
第１期は高層、広い部屋限定だったせいか、実需が多く、倍率も比較的低かったと営業さんからは聞きました。

今朝の日経広告特集、派手でしたね。

低層は手が届く人が増えて倍率高くなりそうですね。

３１３７さんと同感
冷静に見て１期も２期も安過ぎ。
定借を考慮しても、北仲に匹敵する安さ。（グロスは約２倍だが）
理由を三井に聞いてみたい。
ありがたいが、何かあるのか心配。

沖式248万円/m2だから、200万円/m2なら十分割安。第１期の最低価格183万円/m2はバーゲンもいいところ。文京区のパークコートザタワー兄弟から流れてくるっぽいよ。

>>3141 匿名さん

将来、周囲のマンションが建て替えられてお見合いの可能性かあるところは下げたと聞きました。可能性というより、ほぼ確実みたいです。たぶん、ここより更に高級なマンションになると思います。

すみません。どなたか2期の価格表いただけませんか？

1期に2LDK購入したけど、2期がそんなに安いならもう一部屋買おうかな?

最高倍率20倍と予想。
ちなみに、北仲は最高38倍、20倍台6戸、10倍台90戸。

老婆心ながら、実需の方は確実性の高い1～3倍がお薦め。

第１期購入者の方で、家具レイアウトシミュレーターのアクセスコードがきた人いますか？
ぜんぜん来ないので、自分で間取りをスキャンして遊んでいます。オプション相談会の予定案内もまだですよね。

失礼。住民板に書くべき内容でした。

30階以下の北向き東向き住戸は坪単価高いのであまり売れてませんが、それでも北仲の再来ですか？

あら。

皆さんお隣の、原宿パークマンションの建て替えの話、ご存知ないんですか？
結構有名ですよ。
このスレでこんなこと言うと嫌われちゃいますが、不動産では所有権を有することが最も大事。中国じゃないんですから。

このエリアに本当に住みたい方は、ここをスルーして待ってますよ。

あくまでここは、価格の歪みを狙った投資用・転売用です。実需で住む物件じゃない。

知ってる
だからココの西側の部屋は少し安くなってる
かぶるからな

そんな上から言われなくても知ってまーす。
地権者マンションは高くつくケースが多いのと所有権なので坪900万くらい出していただければ嬉しいですね。
相場上げていただいてありがとうございまーす。

そのお隣さん、実は意外と安くなります。
ここもいわゆる投機的な物件ですから、今からの株安につられて必ず下がりますので、お隣さんの販売価格はそういったタイミング的に、所有権でありながらこちらの分譲時の価格と変わらないかもしれませんね。

＞そんな上から言われなくても知ってまーす。

こんな大事な情報を知ってても、第１期が終わるまで、検討スレ内に出してこなかったのは、なぜでしょうか。
聞かれないことは嘘ではない、という昔ながらの不動産屋体質を感じてしまい、検討者としては、不信感が拭えませんね。

>>3154 匿名さん
本当で検討してる人たちには、言わずもがなの事柄です。隣も斜めの建て替えについて、1期1次では営業さんから何度も言われましたよ。

原宿パークマンションは建て替え決議いつ可決したの？

>>3156 匿名さん
まだ可決してませんよ。私はかなり難航してるという噂を聞きましたが。

>>3157 マンコミュファンさん
デベもまだ最終的に決まっていないとか…あくまで噂ですが。

まじかー。そりゃ朗報。
急がないからお隣さん待とうっと。所有権はやっぱり魅力的。

>>3159 匿名さん

ここ検討してないでしょう。
モデルルームに行っていれば知っているはずです。

原宿パークマンションの建て替えの話、知らないんですか？

11月ＭＲに行った時に説明してくれましたよ。

だから、既成事実として誰も話題にしなかっただけですよ。

情報屋気取りは滑稽ですな。笑

そういう重要な情報を隠蔽して自画自賛以外認めないなら検討スレの意味ないですよ。

隠蔽って 笑
最初から読めば、ぱらぱら出てるし、モデルルームに行ってるまともな検討者なら当たり前すぎるだけ。あなた見たいな冷やかしの人は、ここで重説でも求めるんですか？

情報屋さんにお尋ねします。
１．原宿パークマンションの建て替え計画の高さは何メートルでしょう？
２．原宿パークマンション地権者とデベとの契約は完結したでしょうか？
３．渋谷ホームズの建て替え計画の高さは何メートルでしょうか？
４．渋谷ホームズ地権者等とデベとの契約は完結したでしょうか？

答えはＭＲにありますので、この話題はこの辺で・・・。

原宿パークマンションって、まだ築50年くらいなのに建替えるのかな。
広尾ガーデンヒルズは100年もたせるそうなのに。

囲まれ感のない西30階は価格が魅力的ですね。
28階と29階は原宿パークマンションとお見合いになるのかな？

モデルルームに行かないとわからない情報は、このスレでは話さない、という事ですかね。

変ですね。
坪単価の話、してますよね？

重要な情報を隠蔽して、都合の良い情報や自画自賛以外認めないなら検討スレの意味ないですよ。

>>3165 匿名さん

実物みると、ちょっと残念な感じなので建て替えもやむなしかな。
ここは、残念な感じにならずに70年もたせましょう。

>>3167 匿名さん

変な人キター
誰も隠してないでしょ。

定借物件の方が、将来残念な感じになるのが早いのではないのですか。
期限が近くなればなるほど、わざわざ手をかけることをしなくなる恐れがあるような気がして。

ここは三井が管理するから、大丈夫だと思います。

>>3167 匿名さん
PC武蔵小山の契約者さんはどうしてそう思うのですか？

本日MR行ってきました。
かなり良いですね。

良くねーよ
ほとんどの部屋が三井の隠し部屋じゃねーか

>>3154 匿名さん
え？ふつーに営業さん言ってましたよ

>>3174 匿名さん
三井が持っておきたいくらい良いマンションなんでしょう。
でも、ほとんどお見合い部屋のような。。。

結論から申し上げて、ここは手を出すべきではないでしょう。
スレ内ではなぜか定借が美化されていますが、不動産のセオリーからは完全に外れています。
お隣の建て替え分譲の話題にのみ、皆さんが口を噤まれているのは、そういう理由でしょう。

それほど日本国の所有権は、おいしいのです。
どうしてもこのエリアがよいけど建て替えまで待てないのなら、賃貸で過ごせばよいではないですか。
定借なんて賃貸と意味合いに大差はないのですから。

三井さんの所有部屋は、竣工後販売するか、賃貸にするか決まっていないようですね。
販売して欲しいな。

>>3177 匿名さん

結論でて良かったですね。
さようなら。

>>3180 匿名さん
出口を考えずに、住み続けるなら
問題ないです。

子供ゼロのマンションになりそうですね

>>3180 匿名さん
ありがとうございます。もう年なので、よほどの問題がない限り住み続けるつもりで探しております。大変参考になりました。

もしかしたら、定借ではなく再契約してくれるかもしれませんけどね。笑
淡い期待を抱いちゃってます。
やっぱり所有権は、魅力的ですし。笑

西北の低層税務署・ＮＨＫお見合い部屋の坪単価教えてください。
東の公会堂お見合い部屋もできれば。お願いします。

>3186：匿名さん


>3160

旧法、普通、一般定期借地権くらい十分理解しとけよ

40.9平米のパンダ部屋が8000万円台ですね！このマンションでパンダ部屋に住む勇気は賞賛に値しますｗ

40.90㎡　1LDK　8,000万円台～
59.86㎡　1LDK　11,000万円台～
62.30㎡　2LDK　13,000万円台～
72.52㎡　2LDK　14,000万円台～
80.56㎡　2LDK　15,000万円台～
97.26㎡　3LDK　19,500万円台～
101.56㎡ 3LDK　22,000万円台～
143.42㎡ 3LDK 39,000万円台～

なかなかのお値段ですな
捌き切れるか

>>3189 匿名さん
なぜですか？

>>3190 マンション検討中さん

低層も含めて？

>>3190 マンション検討中さん
本気ですかと言う価格ですね。
外観が気に入っている人以外は
同じ値段出すならもっと仕様が良い物件を
買えそうです。

新規タイプ別価格
22階～30階価格
40.90㎡　1LDK　8220～8500
49.30㎡　1LDK　9720～10000
14階～19階価格
47.03㎡　1LDK　 9750～9900
59.86㎡　1LDK　11400～11500
65.93㎡　2LDK　14250～14500
72.52㎡　2LDK　14150～14400
75.32㎡　2LDK　18900～19000（17階～19階）

13階以下は担当者に聞くことをおすすめします。

>>3195 匿名さん
安すぎますね、、値付けミスですね

もっと仕様のいい物件ってどこ？教えてください。
まさか湾岸とか文京区じゃないよね。

ここは、所有権なら坪1000万円
定借なので0.8掛けの坪800万円
よって坪700万円以下の部屋は買い

>>3195 匿名さん
13階以下はどうして担当者に聞いた方が良いんですか？

最上階はまだ一戸空いてるね

1/16（水）、今のところ本日の書込はない。
やっぱみんな休みなんだわ

1/16（水）18時21分
本日の書き込みは先ほどの１件のみ
人気物件？

隣は所有権らしいぞ。
安いという話を聞いた。

ここと小石川は人気物件のはず
向こうは地権者多いから水曜も元気

隠蔽しないで、隣の詳しい情報を教えてください。

定借は20年超から売却厳しくないか？
建て替え時に何の権利も残っていないものにお金を払うのは抵抗があるな
売買可能な長期賃貸権を持っているようなものでしょ

定借が嫌なら、ここて検討する必要ないのでは…でも、気になるんですね。

第一期の価格確定前に原宿パークマンション建て替え価格はここより高いか聞いたら同じ位かもと営業に言われた
もちろん、市況は異なるしその営業の個人的な見解だろうけど

渋谷なのに静かなここに住みたいから住む。
それだけさ。

>>3205 匿名さん

変な人キター

となりの建て替え情報が明るみに出て以来、ここの購入しちゃったさん達の無理な自画自賛が消えてしまって、すこし可哀想におもえてきました

>>3211 匿名さん

？
そういった将来の眺望に影響することは、すべて価格に反映されていますよ。
だから、北向きが突出して単価が高い。
モデルルームへ行った人なら全て承知のことで、何を今更という感じ。

それより貴方は、日本語を何とかしましょう。興奮しすぎかな？ 笑

>>3211 匿名さん
お金無いのにここに来て、買える人達の中に混じって書き込みをする事で、自分も買える人の仲間入りしてると錯覚してるあなたが、とても可哀想におもえてきました。

お金がある人は、こんな定借ではなくお隣の建て替え案件に買いを入れますよ、普通。

>>3214 匿名さん
お金の有る無しは絶対的な評価では無いので難しいですが、一般的にここを買う人はお金がある人という評価でしょう。
少なくともあなたが、ここも、そのお隣も買うお金がないのに覗きに来ている可哀想な人というのは皆がわかっていますよ。

興奮なさらないでください。
無に帰す定借にお金を突っ込むお金持ちはいないという、ただの定説です。

3日前に原宿パークマンションの建て替えがあると知って、このスレでみんなに教えてあげたつもりが、みんな知っていた。立場がなかったよね。同情する。

でも、その後はいただけないな。
定借でも所有権でも検討するのは自由だから、邪魔しちゃあダメだと思う。
仲良くしようよ。

それと、原宿パークマンションの住民の方にも迷惑がかかると思う。

話が噛み合いませんね。
私はお金を捨てたくないので隣の所有権をねらいます。

ココは三井が相当数賃貸に出すみたいだけど、住む人間の民度が心配だな
渋谷の半グレは結構お金持ってるからな

資産的にどちらが欲しいか考えればお隣りだと思うけど、こっちのほうが立地もグレードも上でしょう。私もここを買うことは無いけど、ここに住めるのはステータス。

>>3214 匿名さん

お金がないあなたが、お金持ちの代弁してるのが滑稽。

世の中には驚くほどの高級賃貸マンションがあります。月に100万円それ以上の家賃を支払ってる人たちがいます。個人で借りる人は間違いなくお金持ちだと思いますが。あなたの理屈だとお金持ちじゃないみたいね。

お隣の建て替えが、あなたの自尊心を満足するグレードだといいですね。パークホームズでない保証はないけど気長に待って買ってください。陰ながら応援しているので。もう来ないでね。

お隣買いたかったら買えばいいだけ。誰も反対しない。
まあ、お隣のポジショントークだろうね？
それにしても、品格の欠片もない。

>>3221 匿名さん
何か言い返さないと気が済まないのは、貧乏性な証拠ですよ。
とりあえずセルフ良いね、をやめるところから始めてみませんか。

定借は賃貸と同じである、という視点で話されているのは、共感しますよ。

つーか、パークマンションの話は、モデルルーム行った最初の日に聞かされましたけどね笑

>>3223 匿名さん

ブーメランて知ってます？
あなたも言い返していますよ。 笑

定借住み替えて資産築いた沖さん
https://diamond.jp/articles/-/183277?display=b

ここの安い部屋だとランニングコストを入れても2億円。70年だと一年当たり300万円、月25万円。
住んでもコスパ良すぎ。賃貸に出したらぼろ儲け。

あっ、金持ちのあなた、言い返さないでね。 笑

某大手不動産の友人から聞いたのだが、昨年半ばまでは2億以上の物件もそこそこ動いていたが動きがかなり悪くなったとのこと。1～2億の物件にも波及しているのが予想できる。

そうですね。
所有権を得て地に足がついた生活がしたい方は、お隣の建て替え分譲待ち。
捨てゼニでも安く賃貸目線で住みたいなら、こちら。

セオリー通りでつまらないですが、これを一応の結論といたしましょう。

>>3228 匿名さん

何、勝手に意味不明な結論の書き逃げして、精神的勝利宣言してるんだよ。

結論は、はなから定借買う気がないやつは、ここに書き込まないこと。

本件地至近では、年末の「青の洞窟」も好調、パルコも既に見上げる高さになったし、
KOEも順調、上場大手地も商業店舗になる。公園通り上からは、SS東棟が真正面に
姿を現しそびえる光景は恩典。代々木ドコモタワー(私的にバベルタワー）や
東京タワーも夜はアクセントで望める。新居住棟も明かりが付いた。
以前書いたが、渋谷区役所も今週新庁舎で業務を開始した。

▽「GU渋谷店開業3/15」（1/17ジーユー）
井の頭通りセンター街交番分岐傍にあった「ブックオフ」は昨夏に閉店していたが、
同地で新たにGUが開業することになった。
GUは銀座ではユニクロとともに一等地展開だが、原宿渋谷の若年人気地には
展開できていなかったが、４年程前にパルコに進出、同店舗の建替事業を受け、
２年程の短命進出で終わっていた。

私的にはファストリ・ユニクロ系商品は一点も保有してなく、店舗にも入ることもない。
株式市場では、数多くある指標・指数等チェックしている中で、ある傾向を示すことが
あるので、それのみポジション取りで活用することがある。
株式関係は上げても下げても離隔でき、最速資金ポジコントロール可で最強。

ファストリは、平成or2000年代に急成長した企業。カジュアル系衣料中心に、
「品質確保⇔低価格路線」でターゲット顧客層を広くとったことが主な要因。現在では、
国内では定番的に親しまれている、「ユニクロ」も今や海外展開店舗のほうが多い、
グローバル面でも成長してきた。ここ10年業績も堅調で株価は約5倍前後上がった。

ファストリ系商品には縁がないのだが、「良い」と思うのは、低価格商品店舗でも
銀座店のように、店舗意匠はそれなりの質感で展開していること。
マツキヨも同様に質感上げた店舗をだしているので、「場所柄」を考慮している面は
高評価だ。競争が激しい地区だが頑張ってほしい。

標記渋谷店は、地下1階～地上3階で展開し、店舗面積は約520坪程
概要ttps://www.gu-japan.com/jp/corp/company/pressrelease/pdf/190117_GU_Shibuya_store_opening.pdf

▽渋谷ソラスタ（SHIBUYA SOLASTA）」(1/15東急不動産）
歴史的大改良事業は鋭意進捗しており、目玉施設も春以降本格的に追込みに入る。
昨年春にUPした「南平台開発」のビル名称が、標記で決まった。
5/15には本ビル内にシェアオフィス「ビジネスエアポート渋谷南平台」が開業予定で、
今夏8月には、「東急不動産」が南青山から本地に本社を移転する。またグループ系も
本ビルに拠点を集約することが決まっている。

本社移転は、東急プラザ&セルリアン側に持ってきたのは、R246サイドで、
駅周辺大改良他、両翼見据えて良い。メインタワーは高く貸す方向で貢献。
概要ttps://www.tokyu-land.co.jp/news/92b9de3e94206f6a7e94d40da9d65473_1.pdf
南平台他UP済分
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614352/res/439/

▽「渋谷駅前ビジョン」（東急）
スカイツリー・浅草・上野・秋葉原・銀座・東京タワー他のインバウンド来訪者が多い
ゴールデンライン各地区と並ぶ、西側地区の新宿・渋谷。
渋谷駅ハチ公口は、海外来訪者の定点写真スポットでいつも賑わう。
109方面左上、マークシティ右手に年末には完成、点灯もされていた。
本格運用は本年1/1からなので、一段と上空を見回す来訪者が増えるし、
海外来訪者へのビジョン・アピール度も上がり、渋谷のPR効果にも貢献する。
概要ttp://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20181220-2.pdf

何の話？

ここが定借であろうが魅力的なマンションである事は間違いないと思ってますが、過去あったハイグレード定借マンションと比べると当時よりやや単価が高い事がネックだと感じてます。

方角によっては割安な部屋もある様ですが、視線を気にしながら住むのは個人的に考えられないので…

ここも定借を住み替えて成功するマンションの中に入るんですかね？

賃貸物件として見た場合、所有権と定借で家賃は変わらない。中古価格は収益還元法で裁定されるから、元が安い定借は値上がりすることで調整が入る。定借残り期間が十分長い場合、借り手側からすれば何ら問題ない。

よって、都心の定借は値上がりしやすい。これは定借を購入してしばらく住んで売却する人にとっても有利。

今販売されている恵比寿のプラウド、南平台のパークハウスと比べても、地代一括込みを考慮すると、過去の定借と比べて割高ということはない。
ただし初期の定借では、特殊事情や一般的でなかったこともあり、極端に割安だった物件があったことは確か。そういった物件は、所有権以上に値上がりしている。また、販売時は不人気で売れ行きが悪かった定借も所有権以上に値上がりしている。ただし、全部億ションが成り立つ程の都心物件。それだけ、都心定借は貴重な立地に建っている。

>3230
この手の長文、販売不振の三井のマンションスレに決まって投下されているやつですよね。
乃木坂でも見ましたー。

キャピタル狙うなら売り出しの価格の歪みを狙うしかない。相場の歪み、方角の歪み、再開発前と後の歪み。定借の安売り出し価格の歪みもその１つ。
基本的には売却よりも賃貸回しの方が効率は良さそうだけどね。

>>3237 匿名さん

いや、素人は黙っていて 笑

>>3236 匿名さん

そうですね。歪みを見極められる眼力があるかないか、ですね。

定借を買う気もない若葉マークの人、まだ出入りしてるのね。市場原理も知らない土素人さんみたいですが。

まあまあ。買うお金があって、ここを真剣に考えているけど知識がないだけの人かもしれないので優しくしてあげましょう。

>>3234 匿名さん
収益価格というのは収益還元法により年間の想定家賃から物件の価格を算定するものというのは理解していますか。年間700万円の賃料を稼げる部屋があって7％で回したいと思えば１億円が収益価格ですね。つまり年間家賃700万円の物件は、定借であろうが所有権であろうが収益価格としては同じ１億円です。
でも実際の不動産の価格は原価法という土地、建物の価値による積算価格他も加味されますので売買の価格は違ってくるでしょうね。ただ、所有権タワーの土地の持ち分は部屋の広さによりますが、１戸当たり１坪あるか無いかなので原価法でもいうほどの違いはないのでは。
中古売買の際は、昔は不動産は原価法がメインでしたが、最近は利回りをいじることで高値をつけられる収益還元法がメインとなっていますね。
新築時の売り出しでは基本は土地の取得費に建設費、広告費・人件費等の販売経費を加えそこに開発利益を乗せるわけですが、景気がよく強気で販売できるときはかなりの利益を乗せるわけです。
その利益は方位や階数、眺望地により各部屋にばらまかれて販売価格が決まるわけですがその時に割安・割高な部屋が生まれるのです。

オプション会の案内、全然こないけど、ただ待ってればいいのだろうか？まあ、問い合わせるけど、契約後ほったらかしにされているようで気分が悪い。

>>3241 匿名さん
1月中頃と聞いていたので1月に入って問い合わせたところ2月上旬に延期になったとのこと。
担当には事前に伝えるべきだと言っておきました。
確かに対応に問題はありますね。同感です。

19.1.19
2期販売予定価格帯★40㎡台8,000万円台～ 70㎡台12,000万円台～ 80㎡台15,000万円台～ 100㎡台22,000万円台～ 140㎡39,000万円台～(1,000万円単位）

7000万円台ありませんでしたね。

>>3240 マンション検討中さん
年間家賃700万円の物件は、定借であろうが所有権であろうが収益価格としては同じ１億円です。
→
確実に違います。定借の方が利回りが高く、費用も若干高いので収益価格は安くなります。

実際の不動産の価格は原価法という土地、建物の価値による積算価格他も加味されますので売買の価格は違ってくるでしょうね。
→
確実に違います。マンションは比準価格でほぼ決まります。積算価格は参考程度です。

所有権タワーの土地の持ち分は部屋の広さによりますが、１戸当たり１坪あるか無いかなので原価法でもいうほどの違いはないのでは。
→
確実に違います。積算価格が理解できていません。分譲価格から建物価格とデベ粗利を控除すれば土地価格です。計算してみれば土地価格の比率の方が大きいですから持分ではもっと大きいです。

中古売買の際は、昔は不動産は原価法がメインでしたが、
→
確実に違います。昔から比準価格がメインです。

最近は利回りをいじることで高値をつけられる収益還元法がメインとなっていますね。
→
半分正しいです。投資目的なら収益、自己使用なら比準です。

新築時の売り出しでは基本は土地の取得費に建設費、広告費・人件費等の販売経費を加えそこに開発利益を乗せるわけですが、景気がよく強気で販売できるときはかなりの利益を乗せるわけです。
→
半分正しいです。デベ利益率には相場があります。乗せ過ぎては分譲価格が高くなりすぎ競合と勝負できません。

その利益は方位や階数、眺望地により各部屋にばらまかれて販売価格が決まるわけですがその時に割安・割高な部屋が生まれるのです。
→
その通りです。眺望には原価かかりません。1階でも10階でも建築コストは同じです。上の階ほど利益が大きいです。

はい、気持ちを切り替えて第２期の話や渋谷の将来の話をしましょう。
買う気のない人は出ていってね。

10階以下の低層階は次期なのかなあ。
楽しみにしていたのに・・・。

隣の所有権の建て替えの話、初めて聞きました。

モデルルームに行きました。隣の建て替え話は営業から何も出ていません。
「聞かれていないから、答えなかった」的な多法人スキームみたいもんでしょうか？

すまん、一番上のプールある部屋まだ残ってる？買おうと思うんだが。

>>3255 匿名さん

一つアルヨ。急げ～

お隣の建て替え所有権マンションもプールがあるような気がしますね。

>>3255 匿名さん

15億。

プールとか夏だけじゃん
冬は露天風呂にでもするのかな
どちらにせよいらぬ心配かｗ

こちらの完売が見えてくるまでは、お隣の建て替え所有権マンションの話は出てこないでしょう。
お荷物物件を片付ける為とはいえ、やり方がエグいのは不動産マーケティングの常と言えます。

https://scramble-stadium.tokyo

スタジアム以外にもスポーツ施設出来そうだよな。
プールとかも作ればいいのに。

>>3260 匿名さん
お隣の建て替えは、住民決議が不調に終わったからから遅れているのであって、こちらの販売とは関係ありませんよ。

渋谷久々に行ってみたけど薬局ばかりの街になってしまったね。これも爆買い狙い？

3264
来年になれば
渋谷の街の上を飛行機が通過するようになるから
また様変わりすると思うよ

枯れ木も山の賑わい

まあ、買った人は書き込まなくなるからな。

ここは地権者もいないし、富裕層がほとんどだった。
そんななか、危ない感じの方が暴れだしたので、誰も書き込まなくなった。

私もこれが最後、有益な情報感謝しております。

★第2期販売予定価格帯★
40.90㎡　1LDK　8,000万円台～
59.86㎡　1LDK　11,000万円台～
74.46㎡　2LDK　12,000万円台～
80.56㎡　2LDK　15,000万円台～
97.26㎡　3LDK　19,500万円台～
101.56㎡ 3LDK　22,000万円台～
143.42㎡ 3LDK 39,000万円台～
※価格帯は1,000万円単位

比較的ここはまともだった。小石川は酷い……
購入層は、あんまり書き込まない中、おかしな人が乱入してここも終了かな。
私も去年契約済んで、ローン申し込みも完了。
後はオプション会だけなので、これでおさらばします。

購入者さんは、見ない方がいいですよ。
となりの所有権付きの分譲がこちらより割安かつハイグレードで出てくる未来は、精神状態を不安定にするでしょうから。

知らぬが仏。
昔の日本人は、素晴らしい句を世に残して下さいました。

>>3272 匿名さん
割安なら買い増せばいいだけじゃないですか。発想が貧民というか。

あくまで個人的な考えだけど、億以上出すなら千代田、中央、港区だと思っていて、1億未満でココを考えていたけれど、ほとんどが三井に押さえられていて選択の幅がない
この出し惜しみ商法はいかがなものか？と思っている

>>3277 匿名さん

https://diamond.jp/articles/-/165154
億ションの取引は、港区、渋谷区が多いです。

東京オリンピック向けの施設の建設特需が今年で終わり、来年から激増した職人たちの仕事あまりと資源安で

>>3282 匿名さん
その恩恵を受けられるのは、大体3年後だけどねえ

https://diamond.jp/articles/-/191063?page=3
ゼネコンの受注予定が2023年まである現状からすると、少なくとも4年先まで変わりそうにない。

再開発や大阪万博絡みで大幅に建築費が下落することはない。
しかし、中国向け輸出は減少し、内需は確実に冷え込む。
よって、建築費も下落傾向となる。

また、海外旅行者が減ることにより、ホテル建設がストップし、土地も安くなる。

3年後には
ソフトランディングならマンション価格は10％安。
ハードランディングなら20％安。

>>3285 匿名さん

意味不明

それでも１割程度なら気に入ったの有れば今抑えとくわ。

そのころには抑えられてた潜在需要が吹き出して、抽選倍率一桁では済まないだろうし。

円高になると外人が買ってたマンションの利確売りがドサッとでるのは通例

その中に気にいる物件があると良いね。
五年前の設備だろうけど。
頑張って探して。

>>3285 匿名さん
建築費が下洛するメカニズムが
全く説明されてないが。

ここの隣にパークマンションが建て替え出るんですね。
しかも、貴重な所有権つき。

よゐこのみんな、釣られないでね～

仮に隣に出来たとしても、パークマンションなら中層？で特に影響ないような。借地とか所有とかも気にしない富裕層向けですよね。

パークマンションは、なかなか地権者の方々がまとまらないようでまだ最終決定には至ってないので、決まったとしても完成時期はずれるでしょうね。
敷地の形状から、板状マンションしか建てられないので、超高層は無理。どこまで高級感が出せるのか、ってところですかね。

パークマンションなら最高峰でしょ。
石張り、全熱交換、天カセ、天井高260標準の。

こことは、別の魅力。

だから、みんな釣られちゃダメ!!

比較して検討するなら良いのでは？

ここもさすがに全熱交換器くらいついてるだろ

全熱ついてたっけ？

>>3295 匿名さん

パークシティ武蔵小山は揃ってるけど？

はい無視無視。
ここは、退屈なマンションが多いなか、エントランスからぶっ飛んでいていいですね。完成が楽しみ。

全熱つけるとコストが跳ね上がりますからね。
エントランスだとかラウンジだとかを豪華に仕上げても所詮はマンションの一部分ですから、全ての部屋にかかわってくる仕様を上げるのとはわけが違います。
逆に言うと、これは消費者を騙しやすい手法と言えます。
エントランスだけ豪華にする、とかはスミフさんが得意な手口ですね。

はい、若葉は無視無視。

痛いところをついて、スンマソン。笑

全熱交換器なんて、どーでもよくて
デザインが派手でぶっとんでれば
飛びつく客もいるから良いんでない。
こことは、違う魅力。

たしかに熱交換機よりも立地の方が大事ですね。

立地？ここは、定借ですよ。

>>3302 匿名さん

三井とスミフ以外で、今売り出し中の、エントランスから全ての部屋まで含めて豪華なタワマンはどこがお勧め？

立地の良いパークコートなら、なぜ大幅なコストカットをされたのだろう。
やはり定期借地権の物件にそこまでお金をかけても無意味だという社内判断だろうか。

>>3309 匿名さん

利益確保のため。所有権でも今はどのデベもそうでしょう。そうでないデベあれば教えて頂きたい。

朝から若葉マークさん、ご苦労さまです。

神宮外苑と南平台は比較的力入れていると思います。あとは青山一丁目も内装良かったですね。

ターゲットとする層に合わせて確り検討して出しているので、コストカットしてる物件はそれでも売れると踏んでいるということです。良し悪しあるので、ご自分の好みに合わせて選べば良いと思います。

まあ、いずれの物件も、プラスもあればマイナスもあるし、それが価格に反映されてますよね。
どうしても所有したければ、所有権で探せばいいし、渋谷のど真ん中で公園を眺めて暮らしたければ、借地権でもいいのでは？発想が乏しいですよね。

お隣の建て替えは、真ん前にNHKの建て替えもあるし、公園ビューの部屋は、ほぼない感じ？
要は価値観の問題。

その上で、検討してるけど、やはり圧倒的な公園ビューは捨てがたい。

>>3313 eマンションさん
お隣りよりも、こちらの方か住む価値は高いですよね。公園ビューもそうですけど、規模からしても間違いなく賃料単価も高くなるでしょう。
定借のここが高値掴みなのかどうかは別としてですけど。

住みたいところに住む、ただそれだけ。
しかし、これだけの億超えの戸数が売れるとすれば、やっぱり東京は凄かところですね。

代々木公園まで500m近く離れてますが、それでも公園ビューと呼んでもいいものなのでしょうかね。

若葉マーク君、自分で判断しなさい。

>>3316 匿名さん
NHKの辺りの敷地も半分代々木公園みたいなもんじゃない。緑多いし、汚い眺望ではないかと。

眺望シミュレーションを見れば一目瞭然なのにね。
代々木公園の緑とその奥の摩天楼、すごい景色だよ。
この景色は北仲の観覧車ビューと並んで、マンションからの景色としては１，２

千鳥ヶ淵からの皇居ビューも素晴らしい
いつか住みたい
代々木公園もそうだけど、運気が上がる気がするんだ

近すぎると高層の部屋奥から見えなくなりますからね。新宿も見える北東？が良さそう。

新宿側は、ドコモタワーもあってセントラルパークにも匹敵するビュー。
しかし、公園ビューとそうでない部屋の差額がスゴイ。やはり公園ビューは、価値があるんですね。

宮益坂の建替物件の詳細をご存知の方はいらっしゃいませんでしょうか？
渋谷駅直結という噂を聞いたのですが、非常に興味があります、ご存知の方教えてください。お願い致します。

>>3323 匿名さん

ほぼ明治通り沿いに建つということ？気になる。

>>3324 検討板ユーザーさん
宮益坂の中です。ヒカリエの真横くらいだったと思います

>>3323 匿名さん
立地は最高だけど、狭い部屋しかないです。

定借よりマシってくらい。

マンコミがハッキングされて、個人情報とかが公開されることはないのかな？

書き込みが世間にバレルとか。
親にバレルとか。子供にバレルとか。
恋人にバレルとか。
会社の同僚にバレルとか。友人たちにバレルとか・・・。

そんなことを心配しながら、規約やマナーを守りながら書き込んでいます。

若葉マーク気をつけて！

バレてもいいでしょ笑

気になるような変なこと書くのがいけないと思います。

>>3328 匿名さん
余り気にすると変なマンション掴んでしまいますよ？
例えばほら、隣の所有権建て替えに出し抜かれた定借マンションとか。

>>3331 匿名さん
羨ましいのは分かったから、ムサコアピってないで建設的なレスしたら？

若葉マーク、あちこちで迷惑かけてますね。

>>3328 匿名さん
マンコミハッキングしても
個人情報はわからないよ。
プロバイダハッキングや情報漏えい
されたら別だけど。

それ、マンコミのハッキングではない
単なる怪しい地雷型だよね

>>656 東京は徳川臣下末裔もよく出くわしますよ。たいてい社会的にそれなりには地位を掴んでおります。田舎ものだらけの中にいたらそれは引き上げられることになりますから。
ただ鼻にかけても嫌われるのでそこは自分はどうとも思っていないと謙遜される方がちゃんと出世しますね。最初しか言わないので苗字にピンときたら一応聞いてみてください。

早々と販売戸数の半分近く売れそうですね。販売開始からの期間、価格帯を考えると凄いペースで売れていると思います。

こう書くとまた、いつもの方がネガティブな書き込みをするんでしょうけど。

人気が偏ってるね。

定借なので何も残らず無に帰りますね

>>3340 匿名さん

いらっしゃい。
検討者以外は歓迎されてないのでこないでね。
何度言えばわかるのかな？
あと、他所にも迷惑掛けないこと。
若葉マークで有名だよ。

定借でなければ解体して捨てなきゃいけない廃墟付きの土地が残る
建築廃棄物も捨て場所がなくなってきてるから数十年後の廃墟を捨てる費用が高騰かな

このマンションとパークコート文京小石川、どっちの方がキャピタル出るかな？

仕様は小石川の方が上ですね。

イタリア大使館の横のメゾン三田の建て替えも来年完成とかで気になる。そろそろ販売かなと。
ちょっとエリアは違いますが

>>3344 匿名さん

具体的に教えてください。

メゾン三田建て替えなんて、エリアも違えばデベも違う。関係ないでしょ。

小石川も仕様がいいのはプレミアムだけです。

最近はどこも仕様低いなあ。どーしてだろう・・

また、若葉マークは嘘書いたのか。

ここ、全熱交換器もついてないのか。
タワマンには必須の設備だろうて。

>>3352 匿名さん

ついてる部屋とない部屋がある。
必須という割には、最近、全戸ついてるタワマンは少ないと思う。
立地が良ければ些末なことだよ。

>>3353 匿名さん
少ないってより、ほぼ無かった。今年に入って増えた？

東京(IVb地域)なら三種換気の方が経済合理的
東北以北(III地域)なら一種必須

>>3355 匿名さん
住み心地は完全に落ちるけどね。
高級物件では経済合理性より住み心地。
高級物件が減ったと言うこと。

今年は高級物件復活元年になるかも。

>>656

すげーな、財閥家出身が出自良くないとか言えるのって皇族ぐらいやろ笑
ましてや、匿名掲示板でそんなこと呟いてる輩とか笑笑

どなたか2期の情報、申し込み見込みなどご存知の方はいらっしゃいますか？
3階とか、売りに出てるみたいなんですが、販売対象住戸はその後増えたりしてるんでしょうか？

新価格が発表されたよ。
大幅に安くなったタイプもあるよ。

>>3361 匿名さん
どの部屋がお買い得？

坪500万のお部屋とか。

新価格、って結局
客が付かなかったって事かな
渋谷は来年から飛行機通過する街になるからかな

坪500の部屋なんてありませーん。

>>3359 匿名さん
そんな遠い投稿にレスしてるのも凄い笑

なんか、適当なこと言ってるね。
検討するなら、ここの情報はあてにせず、モデルルームに行くこと。
また、飛行機とか言ってる若葉マークのネガきてるんだ。
同じ口調であちこちの板でネガばっかり書いてるよね。マークがついていてわかりやすい。

若葉マーク君は簡単に釣られるね。

値下げしたんですか。
１期で買った情報弱者はいませんよね？

値下げはしてないですよ。そもそも低層階21階以下は、天井高も仕様も違いますので、その分は価格に反映されています。

>>3370 匿名さん
21階以下は天井高いくつですか？

いくつだとおもいますか。
Ａ　３.０ｍ
Ｂ　２.７ｍ
Ｃ　２.２ｍ

低層階に５００万円台が出た。

さあ～、若葉マーク君の出番だよ。

>>3371 匿名さん
2400です。

ここの賃料はいくらくらいですか？買うより借りたいんですけど。

>>3376 ご近所さん
60平米で50万

>>3377さん
どうもありがとうございます。結構しますね。駐車場は別ですよね。
一人なので50平米で35万位（駐車場込みで40万）だと助かるのですが。。。

２２階以上の７４m2以上でないと駐車場はまずありません。参考まで。

お隣ラトゥールが、坪単価2.7万設定なので、共用設備やサービスを考えると眺望のある部屋は少なくともそれ以上の賃料になるのでは？

21階以下は、天カセはリビングだけだし、カップボードもついてないし、天井も低い。風呂も狭い。でも、あんまり単価は変わらない。
１期を見送った情弱はいませんよね。

https://diamond.jp/articles/-/191063?page=4
買いたい人は1期で条件のいい住戸を選んでいる。その証拠に、販売住戸のコスパを分析すると2期以降は1期よりも悪くなっていた。正直に言って、1期以降は「売れ残り」と考えてもらっていい。

1期をド高値で買ってしまった情弱が顔真っ赤にして書き込んでいますね笑

パンダらしきは南東3階～5階の坪550万。
でも、駐車場が必要なので22階以上の部屋を選択せざるを得ません。

ところで、近くに月極Ｐありますか。ご存知の方教えてください。

もう、割安な部屋ないですよ。１期で売れちゃった。

やはり1期と2期の値段を見比べると、仕様の違いを考慮すると1期のほうが得だった？
1期で買えた住戸で残っているのは比較的割高な住戸。

2期で狙うなら、眺望はあきらめて坪単価最安の住戸が結局得なのかな。。。

渋谷区役所まえ駐車場は、ほぼマンションの真ん前ですよね。月極めはできるそうですが、車室が定まらないらしく、空いている場所にに止める、まれに満車だと月極めの人が止められない、という事態になるそう。止められる場所によって、かなり近かったり遠かったりでしょう。月額5万6千円なので、マンションの駐車場より高いですね。

>>3385 匿名さん

そうだと思います。ただ、低層階はあんまり広い部屋がないので、広い部屋が欲しい人は高層階の単価が高い部屋を狙うしかないです。
新築の割安割高住戸の価格の歪は、中古で補正されるので、出来るだけ単価が安いところを狙う方が資産価値の観点からはいいですが、その割安住戸は一期で売れてしまいます。

>>3387 匿名さん
ありがとうございます。
悩ましい。