パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>>2979 評判気になるさん
なるほど、有難うございます。
つまり、売れなければ解体まで所有して貸し続けるという覚悟があれば、ずっと持ち続けてもいい、そうでなければ、20年以内に売却した方がいいということでしょうね。
定借マンションには神社が地主の物件もあり、そのような物件では定借の再契約が期待できるのかなと思いますが、地主が渋谷区だと再契約をあてにしない方がいいでしょうね。

地主がだれであろうと、定借で何十年も先の再契約をあてにするという発想がわからない。また、再契約したところで所有権ではないのだから、何も変わらない。定借で期限が決まっていることは不確定性がなく出口戦略が建てやすいというメリットなのに、これが再契約で70年延びたら建物の建て替えなど、却って面倒を抱え込むことになる。

都心一等地の利用権が不良債権化する心配をするのも理解できない。

そのような発想をする人は定借に向かないのでここは止めましょう。

北向きでなければ地代を除けば坪550万円くらい、定借が7掛けとして所有権だと坪800万円くらいです。割安とまでは言えないけど、悪くはないですよね…デザインも良いし！

>>2982 匿名さん
いえ、そういうことではなく、定借でも再契約を見込める方が、期間満了時の選択肢が増えていいのではないかということですよ。
仮に再契約が可能であっても、それは義務ではないので、70年後の時点で再契約しないで解体した方が有利だと思えば、再契約しなければいいだけのことです。
このマンションもメンテナンス次第で70年以上はもつだろうから、再契約の選択肢があっても別に邪魔にはならないでしょう。
再契約されることで面倒を抱え込みたくなければ、再契約された時点（当初の定借が切れた時点）で売却すればいいのではないですか？ いくらで売れるか分からないけど、解体すれば価値ゼロのものについて対価を得られるわけだから、悪くはないのでは？

>>2984 匿名さん

現時点で再契約の可能性をあれこれ議論する意味がない。不確定性が大きすぎ確率さえはじけないので意思決定の材料になり得ない。

物件の購入動機なんて
大抵不確定要素だよ。
経済行動学なんざ
合理性の大局だしね。

>>2985 匿名さん ほか
皆さんの書込みを見て、このマンションに関しては、渋谷区が地主なので、再契約の可能性はないという前提でよい（というか、現時点ではそう前提せざるを得ない）と思いました。
いろいろご意見ありがとうございました。

モデルルームで定期借地権の資料もらったでしょう、再契約はなく解体になります。ここではないが確か三井の地権者向け資料では出ていかない場合、裁判にするので安心だという旨が書いてある。

プラウド南麻布かどこかは解体するか未定だから解体積立金はなかった気がする。
契約の重要性を無視して淡い期待する人がいるなんて残念だね…

>>2988 匿名さん
定借マンションである以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書くのは当然でしょう。
「再契約の可能性あります」なんて書いたら、そもそも定期借地権にならないです。
建前はともかく、事実上、再契約を期待できるのかどうかが知りたかったのです。

また、「出ていかない場合、裁判にする」というのは、重要なポイントですね。
このマンションを分譲時に買えるような人は、皆さん約束をきちんと守るでしょうけど、70年後にどんな人が住民になっているかは分からないですよね。
中には居座ろうとする人が一人や二人いてもおかしくないので、立退き訴訟をしていたら、最悪の場合、借地期限までに解体工事が終わらないおそれがあります。また、このマンションの地主は営利企業ではなく地方自治体なので、居座りたい住民が「区民を追い出すのはけしからん。渋谷区は再契約に応じるべきだ」などと言い出して、住民が知合いの区議に働きかけたりしたら、政治問題化して渋谷区も対応に困るでしょう。
そういうトラブルに巻き込まれかねないことを考えたら、やはりこのマンションは20年以内に転売するという心づもりで買うのが最も無難なように思えてきました。

あと、定借なのに解体積立金がないマンションがあるって本当ですか？
パークコート神宮前とかパークタワー西新宿エムズポートのような、地主が神社であって再契約がある程度期待できそうな定借マンションでも解体積立金は一応あるはずなのですが、積み立てなくて大丈夫なのでしょうか。
もしかしたら、そのマンションでは、実は裏で定借を再契約するという密約が地主とデベロッパーとの間でなされているのですかね。

契約が建前とは？
日本も中華人民共和国？

>>2990 匿名さん
揚げ足取りのコメントに答える必要はないけど、一応答えておくと、定期借地権の場合は、借地期間の終了時に借主は退去しなければならない。ただ、定借であっても再契約が禁止されているわけではない。
借地期間満了時に、貸主と借主が新たに合意して定借を再契約することは可能です。
ただ、それはあくまでも借地期間終了時の交渉の話しであって、当初の定借契約時に再契約することを約束したのでは、そもそも定借にならない。
なので、定借である以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書かざるを得ない。
その場合でも、定借終了時に当事者の合意で定借を再契約することは何ら違法ではない。
これでお分かりですか？

もう、何がいいたいの、この人。
当たり前のことを長々と。
そもそも、再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられないし、全く意味のない質問。

>>2988 匿名さん
貸借で裁判？
決められた年限で賃貸借は終わり絶対に裁判にならないのが定借。
誰かが書いてる通り貸主と借主が合意すれば再契約はあり得ますが、まず借主側の合意がまとまるとは思えませんね。
法律が分からずに淡い？期待を持って買うのはやめましょう。そういう考えはごね得体質の人の考えですよ。だいたいその時ここをのぞいている人の大半はこの世にはいないでしょうし。

借主が定借後も不法占拠して出ていかなかった場合、裁判か強制執行ということでしょう

自分考えの要旨を適切にまとめることができず、まとまりなく長々と主張しててあれですね…

なんか購入検討に無意味な書き込みで埋め尽くされた感がありますね…

ここは高台の直基礎で外観デザインも秀逸、共用部も個性的で類似物件はなし。最寄り駅が大規模再開発の渋谷駅でありながら、閑静な住環境。日常の買い物も西武食品館など困らない。
それなのに、今の新築相場としては定借のおかげで比較的目に優しい。築年数からしても暫く競合物件は見当たらない。
魅力的なマンションだと思います。

みんなやっぱりなんだかんだ屁理屈をこじつけてても、結局 所有権が欲しいんだねえW

なんで再契約なんて意味不明な話が出ているか分からん。マンション住民が自分勝手な理由から騒いだって政治が動くわけないじゃん…
新築としてデベロッパーが区に支払える金額以上の金額を住民が団結して新たに払い込むなら可能性はあるかもだが、そんな負担のある住民合意はまず無理でしょ。

>>2992 匿名さん
「何がいいたいの」って、書いてある通りですよ。
「当たり前のことを長々と」書きたくないのは、こちらも同じ。>>2990 匿名さん の質問に答えただけ。定借をご存知の人には無駄な回答であったとは思います。

いずれにしても、このマンションに関して再契約の可能性はないと皆さんがお考えであることはよく分かりました。「再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられない」ということは、再契約はできないと思っておいた方がよいということでしょう。それを前提に考えます。

新年ですので、検討版に戻りませんか。

>>2996 匿名さん
そんなことは誰も言ってない。

>>2999 匿名さん

>>2998 匿名さん
これだけ皆に言われて漸く前提？
再契約は出来ないと思っておいた方がよいということでさしょう、だなんて、誰に語りかけてるのだろうか。
一般人は皆最初からわかっているよ。

>>2999 匿名さん
すみません、間違えて返信にしてしまいました。
そうですね。
引き渡しまで後2年になりましたね。
楽しみです。

好意的な書き込みは殆ど購入者さんですかねぇ…

子持ちファミリーはゼロでしょうね。

再契約は新規契約。築70年のボロボロな建物を所有する為に多額の権利金を支払うのですか。

>>3006 名無しさん
前にも書きましたが、再契約という選択肢があった方がいいのではないかということです。
仮に再契約が可能だとしても、再契約する義務はないので、再契約しないで解体した方がよいと70年後の時点で判断すれば、再契約しなければよいだけのこと。
選択肢が増えるだけなので、邪魔にはならないはず。
たとえば、70年後の時点で、マンションがあと20～30年は十分使える状態であれば、（借地料などの条件にもよりますが）20～30年間だけ借地期間を延長（再契約）するという選択肢があった方が望ましいのではないかということです。

私は、このマンションに関しては、地主が地方自治体なので、ある程度の交渉は可能ではないかと思っていました（もちろん、渋谷区が再契約に応じるかどうかは分からない）が、皆さんが違うお考え（再契約の可能性はいっさいないし、渋谷区と交渉するつもりもない）なのはよく分かりました。やはり、地主が神社の定借マンションとは違うということだと思います。

う～ん、ずれてる。
購入者の誰も生きていない先の話の可能性を議論する無意味、しかもその可能性を地主に聞くならまだしも、匿名掲示板の意見で判断するって滑稽というのが理解できませんか？

折角、口直しに2995で話題を変えたつもりなのに…この掲示板も、へんな人が乱入しちゃったため、もう終わりですね。

まとめると、やはり皆さん、所有権が欲しいといったご様子ですね。

>>3008 匿名さん
定借なんだから、渋谷区に聞けば、｢再契約の可能性はありません｣って答えるに決まっていますよ。
現時点で「再契約に応じる用意があります」なんて答えたら、（契約書の標題が「定期借地契約書」であっても）定借ではなく、普通借だと認定されかねません。
地主が神社の定借マンションならば、ある程度再契約の期待は持てそうなので、地主が地方自治体の場合も同様に考えられないかと思っただけです。

もういいよ。

>>3011 匿名さん

？もう意味不明過ぎて理解不能
何を議論したいのやら？
それがここの購入検討に有意義な議論なのか？
さっぱりわからん。
いずれにしても、この掲示板は死んだ。
さようなら～

三井はマンション建設するために渋谷区から土地を賃借して建物を建築し販売します。区分所有者が取得するのは建物所有権と土地の転賃借権です。いわゆる又借りの権利です。渋谷区と三井の借地契約内容はすべての区分所有者に対して効力を有します。再契約(実際はないですが)は渋谷区と三井との間で決める話しで、転借人それぞれが考えたり望んだりするようなものではないのです。

可能か不可能かで言うなら「不可能」と将来を断言できる人はいないが、通常で考えれば「可能」という前提を置けるものではない（認められる可能性はイチかゼロかではゼロにかなり近い）。
仮に針の隙間の可能性を抜けて、借地料の追加払い等で再契約が可能になったとしても、期間や賃料その他条件はその時にならないと判明しないし、その時に追加資金負担について住民合意がとれるかもわからない。
よって、再契約を前提にはおけないし、全てが（どちらかというと不可能な側で）未定の中で、現時点ではこれ以上議論することもできない。
その上で、「それでも私は再契約を前提として検討する」というのは個人の自由だが、これ以上ここで議論することがない。

気を取り直して、第二期の話をしましょう。
検討材料にならない関係ない話はスルーで。

再契約ができるように管理組合で要望書をまとめて区に提出しませんか。

買えない人のやっかみ？70年先は関係ないですから…そんなことかにする人は買わないですから。

この掲示板見てるとだんだんと買う気が起きなくなってくるな・・

>>3019 匿名さん

そうですね。
もう買っちゃったけど。

>>3015 匿名さん
おっしゃることに異存はありません。この話題はこれでお終いにすることも同意です。（なので、今後はコメントもいただかなくて結構です。コメントされると、一応お答えした方がよいかと思うので。）
ただ、私が知りたかったのは、3015 さんが書かれていることではなく、地主が一般企業か地方自治体かによって事情が変わってくるのかということでした。
つまり、
①　地主が神社の定借マンション⇒ある程度再契約の期待は持てそう。
②　地主が一般企業の定借マンション⇒再契約の可能性はほぼゼロ。
だと思いますが、このマンションは①と②のどちらに近いといえそうかということです。
皆さんのお考えだと、どうやらこのマンションは②と同じということのようなので、それは理解しました。

あと、70年後に再契約できるかなんてどうでもいいという意見がありましたが、早期に転売する予定の人には、たしかに無用の議論だと思います。

>>3021 匿名さん
再契約できないから、「定期」借地権！
それが嫌なら買わなければよいだけ。僕は買いましたが…

私はやめました。無くなっても良いというような余裕資金などなく、さすがにこのマンションと心中する気にはなれませんでした。人それぞれ、ですね。

吉外が1人いるね
やはり渋谷は民度が低いね、一緒に住みたくないわ
これは巧妙なネガだったりしてな

>>3024 マンション検討中さん
私もあなたと住みたくない…
民度の高い人は直ぐに吉外なんて言いません（笑）

>>3021 匿名さん
いつも文章長過ぎ。ただ以降を書く必要なし。
以後別内容で投稿する時も簡潔を心がけよう。

>>3025 マンション検討中さん
相手しちゃダメですよ。
ただの冷やかしなんだから。

一期一次、南側坪700から 北側坪850から（解体準備費込み）というのは他の高級定借マンションと比較しても決して安い方では無いと思いますが、実際要望が入っているのも事実なので、そこまで所有権にこだわりもって無いんでしょうね。
この都心相場の上昇傾向はどこまで続くのでしょうか？

>>3028 マンション検討中さん

南は坪604からですよ。

南側坪604から 北側坪761から（地代一括前払い、権利金・解体準備費込み）ですよ。

>>3026 評判気になるさん
コメントいただいたので、「簡潔に」お答えします。
「ただ」以降は、冷静に分析している3015 さんでさえ、私の質問に正面から答えていないようだったので、そんなことを尋ねているのではないよという趣旨で書いただけ。
（できれば、もうコメントはしないでほしいです。）

北側以外 住む価値あるの？

>>3030 匿名さん

高層階の一部の間取りをベースにしてしまったので、適正では無かったですね。
失礼しました。
訂正ありがとうございます。

武蔵小山以外住む価値あるの？

>>3032 匿名さん
君にはここのどの部屋も似合わないからさっさと消えなさい。

読んでいて不安になりましたが、既に買っちゃいました。時既に遅し。神様助けて(/≧◇≦＼)
沖さんが太鼓判を押していたので信用してしまいました。
こうなったからには渋谷ライフを暫くエンジョイします。
では。

大丈夫大丈夫。
ブロガーがそう言ってるなら大丈夫大丈夫。

>>3036 匿名さん
不安になった？
契約前から分かっていた定借の事を訳の分からない書込みで？
契約してないのバレバレですよ、ネガさん。

第1期はどれくらい売れたの？

>>3038 評判気になるさん

ばればれってw
本気にしたの？
買いましたよ。
冗談が通じないのね。
私は何件も購入経験があり、キャピタルゲインもあるので心配しないでね

>>3040 匿名さん
何件？マンションだと何軒かな。
定借を？
神様助けてだなんて、冗談だとしたら品がないね。
では質問です。
レジデンシャルサロンの受付は、入口の自動ドアを入って右？左？正面？どれかな。
すぐに答えられるはずだよね。
買うどころかサロンに行ったこともなさそうだから聞いてみました。
思い過ごしだとよいが。

>>3042 マンション検討中さん
ここを真剣に検討するならまずサロンに行きましょう。
無関係者の無責任発言、ヨクナイ

>>3041 評判気になるさん
左、です！

グランディオーソには蔑ろにされてる感じかな。

>>3044 匿名さん
いや！真上だろ

>>3045 匿名さん
何か不愉快な思いをされましたか?

途中からレベルの低い板になっちゃいましたが、来週末から第二期開始です。気を取り直して、既に契約済の人も含めて有意義な情報を共有しましょう。

渋谷区の物件ではグランディオーソは相手にしないでしょう

気の長い70年後の所有権問題より
来年に迫った飛行機ルート問題かな。

次の港区グランディオーソの物件って虎ノ門？

>>3048 匿名さん
そうしたいですね。
でもここに書き込んでいる人間は紛い物だらけで、本物の契約者や検討している人はほんの一握りなのであまり書き込む気が無くなってきますね。

今、アド街天国で平成の東京でイケてる街top20やってた。
一位渋谷 二位銀座 三位秋葉原 四位六本木 五位 新宿だった。

まー、渋谷のシンボル的なタワマン、定借でも、買ってて問題ないんじゃない。
定借とはいえ、ここ下がったら日本終わってる時じゃない？
東京で一番の注目都市＝日本一。

そうだと思います。
相対的に優位な立地で、相対的に優位な物件を買っておけば問題ないと思います。

残念ながら出てきたのがヤマンバとかね…
平成30年間の過去の街を象徴するような印象だ
電車直通するようになり乗降客数右肩下がり

これからも街全体を変えてゆくのは、森ビルが開発する街、次点で住友不動産
今後の開発予定一覧見ると港区が圧倒的、渋谷はオフィスビルできても床面積少なすぎるからそこまで期待するほど変わらない

まー、ま?、
日本で、一二番的ポジションてことで。

渋谷区はこれからだね。再開発の機運が高まって計画が未定予定含めかなりあるし。

平成ではイケてたかもしれないけど、一年後に飛行が通過する街となってからどうなるか。

>>3058 匿名さん
飛行機の飛ばない長閑な田舎で住めば。
部外者はお引き取りください。
いつも同じこと書き込んで自分が惨めにならないのかね。

ほんと、どの板にも飛行機野郎は現れるよね。
繰り返し繰り返し、それしかないのかと。
お呼びじゃないのに。

第二期は、低層40m2台の価格に注目しています。単価はともかく、グロスではこのマンション最低価格帯でしょうから。8000±500万円くらいでしょうかね。

>>3059
高度がかなり下がる品川より南側くらいじゃなきゃ大丈夫ですよ。さほど気にすることではない。

渋谷駅上空はスクランブル交差点を撮ってるんだか何を撮ってるんだか分からないけどよくヘリが飛ぶからその音がうるさい。思いのほか気になる。

>>3060さん

40平米クラスで7000万円台予想なんでしょうか？
やっぱりお高いなぁ…。

この辺は通らないが、駅からの道中、大型トラックが大音響で風俗店の宣伝しながらぐるぐる回ってるのはウルサイ。
あれは規制できないの？

>>3064 匿名さん
あの歌のリズム好きなので、帰省して欲しくないです。

>>3065 口コミ知りたいさん
??帰省 ○規制

一番狭いタイプで坪530万円を切らないと6999万円に突入しないですからね～
パンダ部屋として区役所とお見合いの二列だけは6000万円台もあるかもしれないですね。

匿名

まぁオフィスでは丸の内には勝てんし、都心部の再開発ほど小洒落た感じもない。
でも原宿あたりまで含めて娯楽もあるし、新規のオフィスビル含めて色々と
何でもあるというのが渋谷の良いところなのではないかね。

ここのほとんどの部屋は初競りマグロより安いなｗ

>>3069 匿名さん
オフィスは丸の内のような一部上場企業をターゲットにしているのではなく、IT系企業の集積が見込めるのが面白いのでは。
丸の内は地所、日本橋は三井不、港区は森ビル、渋谷は東急電鉄、東急不が開発の担い手で
前の3社とはかなりの実力差があるものの東急グループの威信にかけて開発を進めるでしょうから面白くなると思いますよ。

飛び抜けた一番は無くても色々と２番を狙うような感じが良いよな。渋谷は、ほんと何でものごった煮みたいで好きだわ。街としては面白いんじゃないか。オフィス街や気取っただけの街より。イベントも豊富だしな。

港区のパークコートタワー、檜町と青山は中古で坪1000万円超になってますので、渋谷の新築もそろそろ坪1000万円の仲間入りでしょう。
実際、桜丘町の再開発マンションはそれ以上になりそう、想像もつかないとパークハウス南平台の営業が言ってました。
その頃には、ここの坪700万円台は定借としても割安に感じるのではないでしょうか。

渋谷と港区は違うと思う。
港区は別格。
中央区よりは上にはなれると思うけど。

だから、港区より割安と言ってます。

不動産仲介業者の話だと檜町は別として青山ザタワーは坪1000で出しても長く売れ残っているとのことです

>>3073 匿名さん
桜丘は東急の威信をかけたプロジェクトだから相当、三井の檜町や青山を意識してるみたいね
時価総額3800億の企業が1980億円の事業費かけての再開発だから仕様は相当いいと思うよ

とはいえ、桜丘は谷底低地

しかも線路沿い。

>>3078 匿名さん
？？？
ここの人は桜丘を敵視するの？
あそこは谷底から坂登ったとこだよ。